Dobrą pozycję negocjacyjną, jaką obecnie mają najemcy warszawskich biur, wykorzystują nie tylko globalne firmy i polskie przedsiębiorstwa, ale także coraz liczniej instytucje państwowe
Na warszawskim rynku biurowym warunki dyktują dziś najemcy. Duży wybór wolnej powierzchni biurowej i wciąż rosnąca podaż stawia firmy poszukujące biur w dogodnej sytuacji, sprzyjającej negocjacjom. Walkę o najemców toczą właściciele budowanych, modernizowanych i istniejących obiektów biurowych.
Małgorzata Brawura-Biskupska z firmy doradczej Walter Herz zauważa lekką tendencję zniżkową, jaka notują obecnie w Warszawie stawki czynszowe za wynajem powierzchni biurowej. - Właściciele biurowców, którzy oferują konkurencyjne ceny nie mogą jednak narzekać na brak chętnych, ponieważ popyt na stołeczne biura utrzymuje się wysokim poziomie. W ostatnich miesiącach wynajęta została w Warszawie rekordowo duża ilość powierzchni, co biorąc pod uwagę konkurencyjność rynku, najlepiej świadczy o tym, jak dużą skłonność do ustępstw mają obecnie właściciele budynków biurowych - mówi Małgorzata Brawura-Biskupska.
Rekordowe umowy najmu
Warszawa ze względu na swój potencjał ekonomiczny, kapitał ludzki, jakim dysponuje i coraz większą dostępność wysokiej klasy powierzchni biurowej to atrakcyjny rynek dla zachodnich firm i światowych korporacji. Zagraniczne firmy chętnie lokują w stolicy Polski swoje biura regionalne i centra usług dla biznesu. Stąd nienotowane dotychczas wyniki wynajmu powierzchni biurowej. Sytuację na rynku dobrze ilustruje umowa podpisana w pierwszej połowie bieżącego roku przez firmę Samsung na wynajem aż 21 tys. m kw. powierzchni w kompleksie Warsaw Spire.
Wpływ na popyt ma nie tylko zapotrzebowanie na powierzchnię zgłaszane przez wchodzące do naszego kraju zagraniczne firmy. Także rodzime przedsiębiorstwa lokują swoje siedziby w komfortowych biurach. Coraz aktywniejsze na warszawskim rynku biurowym są również instytucje administracji państwowej, które jak podaje firma Walter Herz, stają się silną grupą najemców.
Największe rabaty w realizowanych obiektach
Małgorzata Brawura-Biskupska przyznaje, że na konkurencyjnym warszawskim rynku na największe rabaty mogą liczyć firmy, które decydują się na wynajęcie powierzchni biurowej w obiektach będących w trakcie budowy. - W takich przypadkach efektywne stawki najmu, po rozliczeniu wakacji czynszowych, mogą okazać się niezwykle korzystne. Najemcy, którzy są skłonni podpisać umowę w trakcie budowy obiektu mogą liczyć na stawki na poziomie tych, które obowiązują w niższej klasy budynkach, czy inwestycjach gorzej zlokalizowanych, przyznaje reprezentantka Walter Herz.
- Firmy które podpisują umowy przednajmu, poza atrakcyjnym czynszem, mogą liczyć także na takie bonusy, logotyp umieszczony na elewacji budynku, czy zyskać niestandardową aranżację biura. Wynajmujący oferują również dodatkowe pakiety zachęt na aranżacje, relokacje, czy umeblowanie i przystają na elastyczniejsze zapisy w umowach. Dotyczą one na przykład możliwości ekspansji powierzchni wraz z rozwojem firmy, czy wyłączności na prowadzenie określonej działalności w budynku. Najwięksi najemcy mogą mieć też wpływ na wybór dostawców usług w budynku, np. operatora kantyny, dodaje Małgorzata Brawura-Biskupska.
Zdaniem Małgorzaty Brawury-Biskupskiej rozkład budynku ma szczególnie duże znaczenie dla instytucji państwowych, od których firma Walter Herz dostaje w ostatnim czasie coraz więcej zapytań ofertowych. - Urzędy zwykle poszukują powierzchni biurowej w układzie gabinetowym. Szczególne wymagania co do lokalizacji i samych budynków zależą od poszczególnych instytucji państwowych. Biurowiec nie musi być usytuowany w centrum, ale jego położenie powinno zapewniać dobrą infrastrukturę i dostęp do środków transportu publicznego. Układ wewnętrzny budynku musi być też dostosowany do potrzeb danej instytucji. Warunkiem podpisania umowy przez najemców instytucjonalnych jest wyrażenie czynszu w złotych, a często także spełnienie różnego rodzaju wymagań indywidualnych związanych z procedurami obowiązującymi w danej instytucji - przyznaje.
Budynki dla administracji państwowej
Ze względów proceduralnych niektóre jednostki administracji państwowej poszukują do wynajęcia całych budynków biurowych. Także inwestorzy starają się zainteresować swoimi projektami instytucje państwowe. Jednym z obiektów biurowych, jaki komercjalizuje firma Walter Harz jest inwestycja przy ul. Ciołka 12A na warszawskiej Woli. To kolejny projekt w tej lokalizacji inwestora, w którego ośmiu innych biurowcach ulokowało już swoje siedziby wiele instytucji publicznych. Przedstawicielka Walter Herz przyznaje, że plan budowy kolejnego biurowca powstał z myślą o najemcy instytucjonalnym.
Małgorzata Brawura-Biskupska informuje, że jednostki administracyjne najczęściej przenoszą się ze starszych budynków do nowych chcąc zoptymalizować koszty związane z utrzymaniem biur. Jakość powierzchni biurowej i stan techniczny obiektów, jakie zajmują urzędy często odbiega od przyjętych obecnie standardów. Przy czym, instytucje państwowe rzadko podejmują się teraz samodzielnej budowy i zarządzania własnymi budynkami, chcąc skoncentrować się wyłącznie na realizacji zadań statutowych.
Aktywność podmiotów instytucjonalnych
W tym roku największą umową najmu, podpisaną przez publicznego najemcę był kontrakt zawarty przez Powszechny Zakład Ubezpieczeń na wynajem 17,5 tys. m kw. powierzchni w budynku Konstruktorska Business Center. Małgorzata Brawura-Biskupska przypomina również, że Centrum Unijnych Projektów Transportowych wynajęło 6 200 m kw. biur w powstającym przy rondzie Daszyńskiego kompleksie Warsaw Spire, a dodatkowe 5 000 m kw. zajęły spółki z grupy Poczty Polskiej w budynku Domaniewska Office HUB na Mokotowie. - Ponadto, Ministerstwo Spraw Zagranicznych wynajęło centralnie zlokalizowany budynek Foksal City, a Urząd Komunikacji Elektronicznej wszedł do biurowca przy ul. Kasprzaka. Niedawno także Polskie Sieci Elektroenergetyczne ulokowały się przy al. Jerozolimskich w inwestycji Delta Eurocentrum Office Complex na powierzchni 6 300 m kw., wylicza przedstawicielka Walter Herz.
Nowe warszawskie biurowce budują swoją przewagę konkurencyjną, oferując dodatkowe funkcjonalności na terenie kompleksów i w samych budynkach. Najemcy wysokiej klasy obiektów mają do dyspozycji na miejscu różnego rodzaju placówki usługowe, punkty handlowe, restauracje, kawiarnie, atrakcyjnie zaaranżowane miejsca do odpoczynku i rekreacji, a nawet fitness cluby i przedszkola. Tego typu udogodnieniami skutecznie przyciągają najemców. Chcąc dotrzymać kroku konkurencji, coraz więcej podobnych wygód oferują również budynki klasy B i modernizowane obiekty biurowe.
Autor: Walter Herz