Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Tenant Representation w Walter Herz
Rynek elastycznych biur w Polsce dynamicznie rośnie. W najbliższych latach możemy oczekiwać przyspieszenia tempa jego rozwoju.
W siedmiu największych miastach w Polsce oferowanych jest obecnie łącznie ponad 420 tys. mkw. powierzchni flex, co stanowi przeszło 3 proc. w całkowitej podaży biur na naszym rynku. W Warszawie i Krakowie flexy mają po około 4 proc. udziału w sektorze. Biorąc pod uwagę wysokie koszty aranżacji powierzchni biurowych i zmieniający się globalnie model pracy w najbliższych latach elastyczne biura będą znacznie energiczniej zwiększać swój potencjał w Polsce, zbliżając się do poziomów rejestrowanych na rynkach europejskich.
Rynek flex – trend na różnorodność
Trendy, jakie kształtują rynek elastycznych biur w Polsce związane są głównie z coraz większą polaryzacją form oferowanego najmu. Propozycje kierowane do najemców stają się bardziej różnicowane i bogate. Mocniej rysuje się też trend związany z myśleniem o biurze jak o usłudze (Backend-as-a-Service), u podstaw której leży pełna integracja z zaawansowanymi technologiami i zasadami ESG oraz społeczność.
Na rynku flex w Polsce rozwija się subskrypcyjny model biura, w którym firmy korzystają z dostępu do elastycznych powierzchni w wielu lokalizacjach w różnych miastach w ramach opłaty miesięcznej. Spośród dostępnych opcji coraz chętniej wybierane są także biura satelitarne. Nasila się zjawisko powstawania satelitarnych biur, aranżowanych blisko miejsca zamieszkania pracowników, które stanowią swoiste uzupełnienie dla siedziby głównej firmy.
Jednocześnie trwa rozbudowa elastycznych zasobów wewnątrz tradycyjnych biurowców, co jest świetnym sposobem na wykorzystanie wolnych powierzchni biurowych i podbicie popularności budynków na rynku.
Biznes traktuje dziś flexy jako typową alternatywę dla tradycyjnych biur. Nie jak tymczasowe rozwiązanie, ale strategiczny wybór zastępujący konwencjonalne powierzchnie. Niektóre organizacje całkowicie rezygnują ze standardowych biur i decydują się na całkowite przeniesienie działalności do elastycznych przestrzeni biurowych ze względu na przewidywalność kosztów, możliwość swobodnego skalowania i krótszy czas uruchamiania działalności.
Warszawa i Kraków liderami rynku
Największy udział w rynku elastycznych biur ma Warszawa, przypada na nią ponad połowa przestrzeni flex dostępnych w kraju. Warszawski rynek oferuje około 235 tys. mkw. w tym formacie. Liderem rynku flex w regionach jest Kraków z prawie 70 tys. mkw. elastycznych powierzchni. Na kolejnych pozycjach plasuje się Wrocław, Trójmiasto i Poznań. Zainteresowanie elastycznymi przestrzeniami rośnie także w Łodzi i Katowicach. W miastach regionalnych, poza Warszawą oferowanych jest łącznie prawie 190 tys. mkw. elastycznych powierzchni biurowych, co odpowiada około 23 000 stanowiskom pracy.
Tylko w stolicy operatorzy biur flex wynajęli w 2024 roku około 70 proc. więcej powierzchni niż rok wcześniej. W najbliższych latach sektor będzie jeszcze szybciej zwiększał swoje zasoby. W nadchodzącym czasie do oferty trafiać będą kolejne elastyczne powierzchnie w nowych projektach, realizowane także w znacznej mierze w dużych miastach regionalnych.
Flexy w ścisłym centrum z największym wzięciem
Popyt na flexy podbija przede wszystkim hybrydowy model pracy, który generuje większą potrzebę elastyczności najmu. Zainteresowanie biurami flex rośnie szczególnie w Warszawie i Krakowie. Najemcy skupiają się głównie na lokalizacjach centralnych, a szczególnie tych doskonale skomunikowanych, np. w okolicy stacji metra. Z naszych obserwacji wynika, że najczęściej poszukiwane są powierzchnie dla 3–15 osób, tj. w przedziale 20–200 mkw. Rośnie jednocześnie popyt na większe moduły, które wykorzystywane są m.in. przez firmy projektowe i podmioty zagraniczne, rozpoczynające działalność w Polsce.
Wśród najemców elastycznych biur w Polsce dominują firmy z branży IT i e-commerce oraz marketingowe, finansowe, konsultingowe i start-upy, a także międzynarodowe korporacje, poszukujące biur satelitarnych, tymczasowych i elastycznych punktów wejścia na rynek. W regionach popyt generują głównie firmy technologiczne, usługowe i sektor SSC/BPO.
Rynek flex staje się coraz bardziej profesjonalny, a struktura popytu coraz bardziej złożona. Spora chłonność rynku sprawia, że współczynnik niewynajętych przestrzeni elastycznych pozostaje na niższym poziomie niż w przypadku klasycznych powierzchni biurowych i wynosi około 8–10 proc. Operatorzy flex wykorzystują możliwość szybszej komercjalizacji powierzchni w nowych projektach w porównaniu z właścicielami budynków biurowych proponujących tradycyjne powierzchnie.
Nowi gracze
Duża popularność flexów sprawia, że na rynku regularnie pojawiają się nowi operatorzy lokalni, jak np. The Shire, BeIN Offices, Puzzle Office i butikowe firmy oferujące takie powierzchnie w wydaniu premium. Rosnące zapotrzebowanie na elastyczne rozwiązania w Polsce motywuje także wielu deweloperów do uruchamiania własnych marek flex dla zapewnienia dodatkowej, komplementarnej oferty w funkcjonujących biurowcach.
Obok globalnych marek, jak Regus, WeWork, Mindspace, czy Brain Embassy na polskim rynku rozwijają ofertę również lokalni operatorzy, jak np. Chilliflex, Loftmill czy OmniOffice. Właściciele budynków komercyjnych oferują biura w elastycznym formacie m.in. pod takimi markami jak Business Link, CitySpace, czy Quickwork.
Elastyczna oferta obejmuje dziś m.in. powierzchnie coworkingowe, biura serwisowane, biura projektowe na czas określony oraz wirtualne biura. Operatorzy dysponują coraz bardziej zróżnicowanymi propozycjami pod względem lokalizacji, standardu, rozpiętości oferowanych usług i elastyczności warunków najmu. A rynek staje się coraz bardziej konkurencyjny.
Wśród rynkowych propozycji znaleźć można także powierzchnie klasy premium, oferowane m.in. przez Brain Embassy, The Nest i Mindspace, zapewniające wysokiej klasy design, przestrzeń wellness, kawiarnie i zaplecze eventowe oraz usługi concierge.
Elastyczna przestrzeń od około 800 zł miesięcznie
Stawki czynszowe za flexy w Polsce pozostają zróżnicowane w zależności od miasta, lokalizacji oraz standardu powierzchni. W centrum Warszawy za biurko w elastycznej przestrzeni trzeba zapłacić 300–475 euro miesięcznie. Na rynkach regionalnych miesięczne opłaty za jedno miejsce pracy kształtują się w przedziale 200–375 euro. Stawka najczęściej obejmuje wszystkie koszty, w tym czynsz, media, sprzątanie, dostęp do internetu i przestrzeni wspólnych. W praktyce rozliczenie realizowane jest na podstawie faktur VAT, bez podpisywania klasycznych umów najmu, które zastępuje zwykłe oświadczenie i opłata za dany okres.
Najemcy oczekują krótkich zobowiązań, np. na 1–3 miesiące, skalowalności oraz przejrzystości i sprawnej obsługi. Stąd operatorzy coraz częściej oferują modele „pay-as-you-go”, adaptując swoje działania operacyjne i procedury do modelu usługowego. Firmy zainteresowane najmem liczą natomiast na elastyczne warunki nawet przy biurach prywatnych dla 10–20 osób.
Walter Herz wspiera firmy w procesie poszukiwania przestrzeni flex, oferowanych w różnych miastach, zarówno w modelu prywatnych biur, jak i coworkingu. Doradzamy również operatorom elastycznych przestrzeni w najmie powierzchni biurowych od właścicieli nieruchomości. Wspieraliśmy takie projekty m.in. w Krakowie (The Shire) i Poznaniu (BeIN Offices), a obecnie pracujemy nad kolejnymi we Wrocławiu, Trójmieście i Krakowie.
