Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Tenant Representation, Walter Herz
Na warszawskim rynku w budowie jest aktualnie około 230 tys. mkw. powierzchni w 8 budynkach biurowych. Na sześciu głównych rynkach regionalnych realizowanych jest łącznie około 270 tys. mkw. nowych biur. To wartości kilkukrotnie niższe niż rejestrowane w czasie rynkowego boomu.
Trend spadkowy, jeśli chodzi o ilość wydawanych pozwoleń na budowę w Warszawie notowany jest już od 20215 roku. Pandemia i praca hybrydowa pogłębiła spowolnienie inwestycyjne w sektorze biur. Skutkiem tego jest niewielka ilość oddawanych powierzchni. W 2024 roku nowa podaż biurowa na warszawskim rynku nieznacznie przekroczyła 100 tys. mkw. To ilość ośmiokrotnie niższa niż w okresie prosperity inwestycyjnej. W miastach regionalnych przybyło w sumie ponad 120 tys. mkw. powierzchni, z największą ilością nowych przestrzeni we Wrocławiu.
Modernizacje zamiast budowy
Pomimo, tak niewielkiej ilości nowych biur przy utrzymującym się wysokim popycie na powierzchnię obserwujemy nadal dużą ostrożność deweloperów i sceptyczne podejście do inicjowania nowych inwestycji. Na warszawskim rynku na start oczekuje kilka projektów, m.in. Drucianka Campus, Fort 7, P 69 czy kolejne fazy kompleksu The Park Warsaw. W trakcie przygotowywania do realizacji jest inwestycja Vibe 2 oraz Nowy Land od Ghelamco i kolejne obiekty w kompleksie Towarowa 22 od AFI Europe i Echo Investment.
Jednocześnie od kilku lat możemy obserwować wzrost inwestycji związanych z procesami modernizacji, przebudowy, zmiany funkcji, czy wyburzeniami przestarzałych obiektów. Ostatnie 5 lat zaowocowało wycofaniem ze stołecznego rynku około 400 tys. mkw. powierzchni biurowych, z czego blisko połowa to wyburzenia.
Wyhamowanie inwestycji biurowych najjaskrawiej widoczne jest w regionach, gdzie do realizacji szczególnie rzadko wchodzą nowe projekty. W ostatnim czasie w Gdańsku rozpoczęła się budowa Palio Office Park C, a w Krakowie kompleksu Wita Stwosza, a w fazie przygotowania do budowy jest projekt Nowy Format firmy Skanska. Generalnie jednak deweloperzy nadal wstrzymują się z budową projektów biurowych bez zapewnionych umów przednajmu. Można jednak wskazać wyraźne przesłanki do poprawy tej sytuacji oraz wzrostu popytu na rynku biurowym, a tym samym realizacji nowych projektów.
Potencjał do wzrostu popytu
W 2024 roku zapotrzebowanie na biura było bardzo duże. W Warszawie wyniosło około 740 tys. mkw., a na głównych rynkach regionalnych wynajęte zostało łącznie ponad 720 tys. mkw. biur. Tak wysoki poziom chłonności rynku może jeszcze się zwiększyć. Jest spory potencjał do wzrostu popytu w najbliższych kwartałach. Większe zapotrzebowanie mogą wygenerować przede wszystkim nowe inwestycje zagraniczne. Polska pozostaje atrakcyjnym rynkiem dla centrów usług wspólnych, szczególnie z USA i krajów DACH. Obserwujemy większą aktywność firm z sektora technologii, biotechnologii, AI, a także energii odnawialnej. Skala realizacji inwestycji w poważnym stopniu uzależniona jest jednak od rozwoju wydarzeń w Ukrainie oraz strategii UE.
Ponadto, oczekiwana jest intensyfikacja działań najemców ze względu na rotacyjny cykl umów, zawartych 5–7 lat temu. Wiele firm podpisało umowy najmu w latach 2018–2020 i właśnie zbliża się termin ich wygaśnięcia, co wygeneruje szereg decyzji o relokacji lub renegocjacji kontraktów.
Większy popyt wygenerować może także nasilający się trend związany z powrotem do biur i staraniami firm, by jak najlepiej przygotować przestrzeń do nowych potrzeb pracowników. Zmiany dokonywane w biurach przez organizacje służą wsparciu kreatywności i integracji zespołu, utrzymaniu talentów, a także wdrożeniu do pracy zespołowej młodych osób rozpoczynających karierę.
Sektory z rosnącymi potrzebami biurowymi
Od dawna możemy obserwować zjawisko optymalizacji powierzchni przez branżę IT. Firmy technologiczne odchodzą od klasycznego open space'u na rzecz bardziej funkcjonalnych, elastycznych i dobrze zaaranżowanych biur. Także najemcy reprezentujący inne sektory wykazują silne tendencje do optymalizacji powierzchni, co nierzadko łączy się też ze zwiększaniem zajmowanej powierzchni. Na ekspansję decydują się przede wszystkim firmy z sektora finansowego, banki, fintech, SSC/BPO oraz branży farmaceutycznej, koncentrując się szczególnie na budynkach spełniających wysokie standardy ESG.
Sektor usług profesjonalnych (doradztwo, prawo, podatki) w większości przypadków utrzymuje swoje dotychczasowe metraże, ale podnosi standardy biur, by zwiększyć komfort pracy hybrydowej. Z kolei sektor logistyczny, e-commerce i część firm z branży produkcyjnej dąży do redukcji kosztów, co często przekłada się na ograniczenie powierzchni lub przeniesienie siedziby do bardziej ekonomicznych lokalizacji.
W Warszawie największą aktywność na rynku najmu wykazują firmy z sektora finansowego (banki, usługi płatnicze), technologicznego (AI, software, data), a także instytucje publiczne i organizacje międzynarodowe. Te organizacje zabezpieczają największe powierzchnie w nowych projektach, jak na przykład Santander Bank, który zdecydował się na wynajem 24 500 mkw. w The Bridge.
W regionach wynajmują firmy produkcyjne
Na warszawskim rynku największym zainteresowaniem cieszą się biura o powierzchni 800–1500 mkw. w centralnych lokalizacjach, szczególnie w pobliżu Ronda Daszyńskiego, w biurowcach z certyfikatami ESG oraz z dobrze rozwiniętą infrastrukturą komunikacyjną. W miastach regionalnych poszukiwane są biura o mniejszej skali 500–1000 mkw., przede wszystkim w budynkach klasy A z udogodnieniami sprzyjającymi dobrostanowi pracowników.
W regionach, w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście wśród najemców nadal dominują centra usług wspólnych (SSC/BPO) oraz firmy IT, ale coraz więcej zapytań pojawia się od firm produkcyjnych i inżynieryjnych, które budują zaplecze operacyjne dla swoich zakładów. W Krakowie aktywny jest m.in. Volvo, a w Trójmieście - Arla Foods.
Biorąc pod uwagę jednak ograniczoną dostępność nowoczesnej powierzchni, z której część została już skomercjalizowana oraz wysokie koszty fit-outu, większość firm jest nadal bardziej skłonna do renegocjacji aktualnych umów. Niemniej, oczekujemy większej liczby relokacji w drugiej połowie 2025 roku. Należy zwrócić również uwagę, że zwiększa się udział elastycznych przestrzeni biurowych w strukturze wynajmu, nie tylko w Warszawie, ale także w Krakowie i Trójmieście.
Silne odbicie sektora biurowego na rynku transakcji inwestycyjnych
Impulsem do realizacji nowych projektów biurowych, poza oczekiwanymi obniżkami stóp i spadkiem kosztów pozyskania kapitału na inwestycje, może być dla deweloperów również silne odbicie sektora na rynku transakcji inwestycyjnych. W 2024 roku widoczna była na nim duża poprawa nastrojów inwestorów, co przyniosło wzrost płynności. Oczekiwane kolejne obniżki stóp procentowych w Polsce i strefie euro powinny w tym roku w jeszcze większym stopniu pobudzić transakcje, przekładając się na atrakcyjniejsze zwroty dla inwestorów.
Już pierwsze, ubiegłoroczne obniżki stóp przyniosły widoczny wzrost zainteresowania nieruchomościami biurowymi typu prime. W Warszawie za 280 mln euro zfinalizowana została transakcja sprzedaży wieży Warsaw Unit, co było największą akwizycją biurową z udziałem pojedynczej nieruchomości w Europie. Właściciela zmieniły również warszawskie budynki biurowe P180, Studio B i Lakeside oraz poznański biurowiec Nowy Rynek E.
Dzięki powrotowi dużych transakcji dotyczących najlepszych aktywów sektor biurowy w Polsce odnotował w minionym roku niemal czterokrotny wzrost wartości wolumenu inwestycyjnego (1,6 miliarda euro). Zwrot inwestorów ku nieruchomościom biurowym pozwolił sektorowi wrócić na pierwsza pozycję w transakcjach, którą podzielił z sektorem handlowym.
