Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce....
Komentarze: 0
Autorzy:Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska - Research and Data Manager w Avison Young
Obiecujący początek
Rynek inwestycyjny utrzymuje tempo
Wynik 2024 r. wykazał powrót do stabilizacji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych – powiało optymizmem. Całkowity wolumen transakcji przekroczył dwukrotność wyniku z 2023 r., potwierdzając istotne ożywienie na rynku. Oczekujemy, że ta dynamika utrzyma się w 2025 roku, dodatkowo napędzana przez spodziewane obniżki stóp procentowych, poprawę płynności i pojawienie się wielu okazji inwestycyjnych we wszystkich segmentach rynku.
W I kw. 2025 r. wolumen transakcji inwestycyjnych w Polsce wyniósł 686 mln euro, co stanowi wzrost o 64% rok do roku. Płynność rynku wzrosła z kolei o 46%. Struktura transakcji była zbudowana głównie w oparciu o sektor handlowy - w szczególności parki handlowe - oraz starsze biurowce. W rezultacie średnia wartość transakcji pozostała stosunkowo niewielka, i tylko wartość 4 transakcji znalazła się w przedziale 50-75 mln euro. Polscy inwestorzy odpowiadali za 17% wolumenu, co podkreśla stabilny udział i rosnący wpływ polskiego kapitału.
Inwestycje w sektorze magazynowym nabrały tempa: w I kw. odpowiadały za 29% całkowitego wolumenu transakcji, oraz dodatkowo w segmencie została zrealizowana ogromna fuzja (sprzedaż GLP do Ares). Transakcje biurowe miały miejsce zarówno w Warszawie, jak i na rynkach regionalnych, podczas gdy inwestycje w sektorze handlowym koncentrowały się na parkach handlowych i centrach handlowych zlokalizowanych w miastach regionalnych. Na rynku sfinalizowano również 3 transakcje w sektorze mieszkaniowym, a także zakup hoteli przez francuski SCPI.
Główne liczby:
- 686 milionów euro – całkowity wolumen inwestycyjny w I kw. 2025
- 35 transakcji
- Wysoka płynność, umiarkowana średnia wartość transakcji
- Sprzedaż GLP do Ares – duże przejęcie w sektorze magazynowym
Sektor magazynowy – bezpieczne opcje
Utrzymujące się zainteresowanie inwestorów aktywami magazynowymi sygnalizuje dalsze przyspieszenie w tym segmencie rynku. W obliczu utrzymującej się niepewności geopolitycznej, Polska wyróżnia się jako strategiczne miejsce dla inwestorów zagranicznych realizujących strategie „nearshoringu”, co wskazuje na silny i długotrwały potencjał wzrostu dla sektora.
W I kw. 2025 r. w sektorze magazynowym zrealizowano 5 transakcji o łącznej wartości 202 mln euro, co stanowiło 29% całkowitego wolumenu inwestycji w Polsce w tym okresie. Transakcje dotyczyły wielkopowierzchniowych obiektów logistycznych typu big-box zlokalizowanych w aglomeracjach trójmiejskiej i warszawskiej, a także nowoczesnego obiektu logistycznego i chłodniczego znajdującego się w samej Warszawie.
Kolejną zapowiedzią przyspieszenia w tym sektorze może być liczba realizowanych przez nasz zespół doradztwa technicznego projektów due diligence (TDD), które poprzedzają transakcje. A obecnie większość z nich przygotowywana jest dla obiektów magazynowych.
Polski sektor magazynowy konsekwentnie pozostaje silny, nawet w trudnych czasach. Dlatego też, wraz z wyczekiwanym większym przyspieszeniem na rynku inwestycyjnym, spodziewamy się rosnącej liczby transakcji portfelowych, a także transakcji fuzji i przejęć. Jedna znacząca transakcja została już sfinalizowana - GLP sprzedał swoje aktywa magazynowe do Ares Management (w tym duże portfolio znajdujące się w Polsce) w ramach globalnej transakcji typu M&A.
Sektor w liczbach:
- 202 miliony euro – wolumen sektora w I kw. 2025
- 5 transakcji
- Sprzedaż GLP do Ares – duże przejęcie w sektorze magazynowym
Sektor handlowy – wygodne zakupu poza głównymi miastami
Polski sektor handlowy nadal cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów. W I kw. 2025 r. zrealizowano 14 transakcji, przy czym Avison Young doradzał przy 3 z nich.
Po sprzedaży kilku dużych centrów handlowych typu „prime” w 2024 r., początek 2025 r. został zdominowany przez aktywa typu „convenience” – parki handlowe odpowiadały za 56% wolumenu. Ta klasa aktywów, niezmiennie postrzegana jako bezpieczna opcja inwestycyjna, utrzymuje swoją atrakcyjność wśród inwestorów.
Kluczowe transakcje w I kw. 2025 r. obejmowały zakup Power Park Olsztyn przez BIG Shopping Centers oraz zakup Comfy Park Bielik przez Newgate Investment, z udziałem Avison Young pośredniczącego w finalizacji tej transakcji. Dodatkowo Terg nabył portfel dwóch parków handlowych.
Co ciekawe, niewielkie centra handlowe z ofertą typu „convenience”, zlokalizowane poza głównymi miastami Polski odpowiadały za ponad 1/3 wolumenu inwestycji sektora. Spośród 4 transakcji w tym segmencie, największą było nabycie 3 centrów handlowych Plaza Center na Śląsku przez ukraiński fundusz Focus Estate Fund. Transakcja ta podkreśla rosnący apetyt inwestorów na centra regionalne, których atutami są dobre lokalizacje, ugruntowane pozycje handlowe i atrakcyjne ceny sprzedaży.
Inne sprzedane w I kw. istotne obiekty w tej kategorii to Galeria Świdnicka, Pasaż Świętokrzyski i Galeria Młyńska. Przy tej ostatniej transakcji doradzał Avison Young. W tym okresie doszło również do sprzedaży kilku mniejszych obiektów typu „convenience” i samodzielnych obiektów handlowych, co pokazuje utrzymujący się popyt na zróżnicowane formaty obiektów handlowych.
Sektor w liczbach:
- 189 milionów euro – wolumen sektora w I kw. 2025
- 6 transakcji parkami handlowymi (na 14 zrealizowanych w sektorze)
- 2 transakcje portfelowe
Sektor biurowy - zainteresowanie stabilne, ale selektywny popyt
Rynek inwestycji biurowych w Polsce cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem inwestorów, choć kupujący dalej podchodzą do transakcji bardzo selektywnie. Strategie „value-add” i „core+” zyskują na popularności w określonych segmentach, szczególnie tam, gdzie przeceny zbliżyły do siebie oczekiwania sprzedających i kupujących.
Polski rynek biurowy zrealizował w I kw. 2025 r. wolumen inwestycyjny o wartości 176 mln euro. Największą transakcją kwartału - i jedyną transakcją typu core - było nabycie budynku Wronia 31 w Warszawie przez Uniqa Real Estate. Warto zauważyć, że ponad 60% aktywów będących przedmiotami transakcji miało charakter typu „value-add” lub oportunistyczny, co odzwierciedla zainteresowanie inwestorów możliwościami repozycjonowania nieruchomości. Podczas gdy popularność miast regionalnych rośnie, ich udział w całkowitym wolumenie inwestycji pozostaje ograniczony. Chociaż 8 z 12 transakcji miało miejsce na rynkach regionalnych, ich łączny wolumen stanowił nieco ponad 40% całkowitego wolumenu sektora.
Kapitał typu „core” pozostaje nieznacznie aktywny, ponieważ inwestorzy reprezentujący tego typu strategie nadal unikają ryzyka związanego z zawirowaniami gospodarczymi i geopolitycznymi. Z kolei inwestorzy typu „value-add” i oportunistyczni wykazują większą - aczkolwiek zachowawczą - aktywność, poszukując okazji bez przepłacania za aktywa. Wiemy o kilku transakcjach tego typu w Warszawie i miastach regionalnych, które mają zostać sfinalizowane w najbliższej przyszłości.
Sektor w liczbach:
- 176 milionów euro – wolumen sektora w I kw. 2025
- 8 transakcji na rynkach regionalnych (na 12 zrealizowanych w sektorze)
- 1 transakcja typu „core”
Sektor PRS - konwersje i nowi gracze
W 2024 r. rynek mieszkaniowy w Polsce odnotował łącznie 12 transakcji w sektorze PRS, osiągając rekordowy wynik 344 mln euro. Transakcje w sektorze PRS zostały sfinalizowane głównie przez aktywnych już operatorów. Dominował Szwedzki kapitał z 50% udziałem w całkowitym wolumenie inwestycji w PRS.
I kw. 2025 r. rozpoczął się od sfinalizowania 3 transakcji w sektorze mieszkaniowym o łącznej wartości ponad 100 mln euro. Największą z nich była transakcja typu „forward funding”- PRS Metro Szwedzka zostało pozyskane przez AFI Europe. Kolejnym projektem był zakup obiektu typu „co-living” Nad Stawem sfinalizowany przez NREP. Trzecia transakcja dotyczyła rynku wtórnego - Xior Student Housing nabył projekt PRS w Warszawie od Syrena Real Estate. Jest to jedna z niewielu transakcji na rynku wtórnym w Polsce, ponieważ rynek ten jest wciąż na wczesnym etapie rozwoju.
W sektorze pojawił się nowy gracz - Polski Holding Nieruchomości (PHN), ogłosił wejście w segment PRS. PHN wykorzysta własne zasoby i przebuduje posiadane pustostany na lokale PRS. Nowa platforma będzie oferować ok. 800 lokali PRS dostarczonych do końca 2030 roku.
Obserwujemy rosnące zainteresowanie inwestorów starszymi biurowcami z potencjałem przekształcenia w domy studenckie, mieszkania lub jednostki PRS. Jedną z kluczowych zalet tych nieruchomości jest atrakcyjna lokalizacja z bardzo dobrym dostępem do transportu publicznego. Doradcy techniczni Avison Young przeprowadzili już wiele analiz budynków biurowych pod kątem potencjalnej przebudowy na takie cele. Okazuje się, że adaptacja powierzchni biurowych na cele mieszkaniowe - bez konieczności wyburzania - jest względnie łatwa do wykonania w świetle obowiązujących przepisów technicznych. W rzeczywistości, przekształcenie budynków biurowych w jednostki mieszkalne jest znacznie łatwiejsze niż w drugą stronę.
Co dalej?
Polska pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków w regionie. Obserwujemy znaczny wzrost aktywności inwestorów typu REIT i SCPI.
Silne fundamenty napędzają ponowne zainteresowanie wysokiej jakości aktywami. Inwestorzy koncentrują się na takich właśnie obiektach, dodatkowo spełniających kryteria ESG lub poszukują aktywów oportunistycznych z potencjałem zmiany ich funkcji.
Oczekiwane obniżki stóp procentowych pomogą zmniejszyć rozbieżność w oczekiwaniach cenowych sprzedających i kupujących.
Wysiłki zmierzające do osiągnięcia zerowej emisji dwutlenku węgla staną się istotne nie tylko dla deweloperów i inwestorów, ale także dla banków finansujących rynek nieruchomości
