Biurowce

– W akwizycjach na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce coraz wyraźniej zaznacza swoją obecność kapitał krajowy, dla którego ta forma lokowania środków staje się naturalnym kierunkiem inwestycyjnym. Rodzimi inwestorzy stopniowo budują pozycję strategicznej grupy uczestników rynku. Motywacją stojącą za decyzjami inwestycyjnymi jest przede wszystkim ochrona wartości posiadanego majątku, potrzeba dywersyfikacji portfela, budowanie prestiżu oraz realizacja długoterminowych strategii ukierunkowanych na generowanie stabilnego dochodu pasywnego. Te czynniki sprawiają, że nieruchomości komercyjne stają się dla krajowego kapitału coraz bardziej oczywistą i konsekwentnie wybieraną klasą aktywów – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

Ekspansja polskiego kapitału

Po trzech kwartałach 2025 roku udział polskiego kapitału w akwizycjach na rynku nieruchomości komercyjnych wzrósł do 23 proc. Szczególnie wyróżniał się segment biurowy, w którym polscy inwestorzy odpowiadali za ponad 50 proc. zawartych transakcji, zarówno pod względem ich liczby, jak i łącznej wartości.

Dynamika wzrostu udziału krajowych podmiotów jest znacząca. Zaledwie trzy lata temu polskie spółki odpowiadały za około 2 proc. wartości wolumenu transakcyjnego rejestrowanego w Polsce. W 2024 roku ich udział wyniósł już do około 9–10 proc., a w pierwszym kwartale 2025 roku sięgnął 17 proc., obejmując ponad jedną trzecią wszystkich sfinalizowanych umów.

W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2025 roku krajowi inwestorzy ulokowali na polskim rynku nieruchomości komercyjnych ponad 0,6 mld euro, tym samym zwiększając skalę zaangażowania względem roku poprzedniego, kiedy to wartość ich inwestycji wyniosła 0,5 mld euro.

– Polskie spółki korzystają z atrakcyjnych cen nieruchomości dostępnych na krajowym rynku. Dostrzegają szansę w wyraźnych różnicach wycen dobrej jakości aktywów w Polsce w porównaniu z innymi rynkami europejskimi. Do inwestowania w kraju zachęca także transparentność rynku i bezpieczeństwo transakcji, stabilny popyt wewnętrzny, rosnące czynsze najmu oraz łatwiejszy dostęp do finansowania dłużnego – podkreśla Bartłomiej Zagrodnik.

Polski kapitał tuż za inwestorami zachodnioeuropejskimi

W 2025 roku inwestorzy z Europy Zachodniej utrzymują niewielką przewagę nad kapitałem polskim. Za nimi, na trzecim miejscu plasują się inwestorzy amerykańscy, których aktywność pod względem wartości inwestycji jest niższa od kapitału krajowego.

Jak wskazuje raport Walter Herz „Dlaczego inwestować w Polsce w 2026”, rośnie znaczenie polskich inwestorów indywidualnych o wysokim majątku (HNWI), którzy angażują się, zarówno w zakup gotowych aktywów biurowych, handlowych czy logistycznych na krajowym rynku, jak również wchodzą w projekty rozwojowe, zwykle realizowane w formule joint venture z firmami deweloperskimi. Coraz większą rolę odgrywają też alternatywne formy angażowania kapitału, jak fundusze dłużne, obligacje, pożyczki konwertowane oraz inwestycje strukturyzowane wokół fundacji rodzinnych.

Grupa HNWI, definiowana jako osoby dysponujące majątkiem netto przekraczającym 1 mln USD (z wyłączeniem wartości głównej rezydencji) liczyła w Polsce pod koniec 2024 roku około 20 490 osób, kontrolujących aktywa o wartości 72,19 mld USD. Warszawa, będąca najszybciej rozwijającym się hubem bogactwa w Europie, jest miejscem zamieszkania blisko 13 000 milionerów, 32 centimilionerów oraz czterech miliarderów.

Pod względem liczby HNWI Polska zajmuje czołowe miejsce w Europie Środkowo-Wschodniej, wyprzedzając m.in. Grecję, Czechy i Rumunię, pozostając jednocześnie za największymi rynkami Europy Zachodniej, takimi jak Wielka Brytania (2,8 mln HNWI), Francja (2,8 mln) czy Niemcy (2,7 mln).

Kusząca rentowność nieruchomości w Polsce

Zgodnie z analizami Walter Herz, wartość transakcji zawartych na polskim rynku nieruchomości komercyjnych w 2025 roku ma szansę przekroczyć 5 mld euro, tj. wynik osiągnięty w 2024 roku. W okresie pierwszych 9 miesięcy tego roku najwięcej kapitału zainwestowano w sektorze biurowym oraz produkcyjno-magazynowym, z których każdy wygenerował około jedną trzecią wartości wolumenu inwestycyjnego. Segment handlowy odpowiadał natomiast za około 20 proc. wartości transakcji. Coraz śmielszy udział w akwizycjach krajowych inwestorów koncentruje się głównie na aktywach o wartości 5–30 mln euro.

Inwestorzy prywatni w coraz większym stopniu postrzegają nieruchomości jako atrakcyjną alternatywę inwestycyjną, oferującą wyższą rentowność niż wiele tradycyjnych instrumentów. Jak wskazuje Walter Herz, Warszawa zapewnia jedne z najwyższych stóp zwrotu w regionie CEE. Prime office & logistics yields w pierwszej połowie 2025 roku wynosiły około 6,25 proc., a prime retail centres ok. 6,50 proc. Dla porównania, w Londynie czy Paryżu prime yields oscylują wokół 3,5–4 proc., co czyni polski rynek wysoce konkurencyjnym, szczególnie dla HNWI, poszukujących atrakcyjnej relacji ryzyka do zysku.

Priorytety inwestycyjne polskich HNWI

Według analizy Walter Herz, polscy inwestorzy prywatni o wysokim majątku kierują się unikalnymi motywacjami, które czynią nieruchomości komercyjne kluczowym elementem ich portfeli inwestycyjnych. Jednym z najważniejszych czynników jest prestiż. Dla HNWI inwestycje w nieruchomości to nie tylko zyski, ale także symbol statusu. Posiadanie prestiżowych obiektów, takich jak luksusowe biurowce czy zabytkowe kamienice zlokalizowane w centrach miast, nie tylko zapewnia bieżący dochód i długoterminowy wzrost wartości nieruchomości, ale także wpływa na budowanie renomy firmy i podkreśla jej sukces.

Drugim kluczowym priorytetem jest bezpieczeństwo kapitału i ochrona przed inflacją. Nieruchomości komercyjne są postrzegane jako stabilne aktywa o relatywnie niskiej wrażliwości na krótkoterminowe wahania rynku. Ryzyko redukowane jest tu dodatkowo poprzez dywersyfikację portfeli inwestycyjnych, zakup nieruchomości z różnych sektorów i w różnych lokalizacjach czy regionach.

Fundamentalną motywacją pozostaje możliwość generowania stałego dochodu pasywnego bez konieczności angażowania się w bieżące zarządzanie. Długoterminowe umowy najmu zapewniają przewidywalne wpływy, często oferujące ROI na poziomie 6–10 proc. rocznie. Aktywa w postaci nieruchomości łączą profity związane z zyskiem bieżącym oraz wzrostem wartości z korzyściami podatkowymi w postaci amortyzacji.

Formy inwestowania

Inwestorzy prywatni o wysokim majątku mogą korzystać z szerokiego wachlarza form inwestowania w nieruchomości, obejmujących zarówno pasywne instrumenty finansowe, jak i modele wymagające większego zaangażowania operacyjnego. Jedną z najprostszych i najbardziej płynnych metod jest nabywanie akcji spółek deweloperskich i inwestycyjnych, które umożliwiają uzyskanie ekspozycji na cały portfel projektów realizowanych przez emitenta, bez konieczności samodzielnego zarządzania aktywami.

Alternatywą o bardziej przewidywalnych przepływach pieniężnych są fundusze dłużne zabezpieczone na nieruchomościach, oferujące regularne wpływy odsetkowe, wynikające z finansowania projektów deweloperskich. Podobny charakter mają obligacje emitowane przez podmioty nieruchomościowe, w których inwestor udostępnia kapitał na określony czas i uzyskuje stałe oprocentowanie, zależne od kondycji finansowej emitenta oraz struktury zabezpieczeń.

Inwestorzy poszukujący wyższego potencjału zwrotu mogą zdecydować się na pożyczki mezzanine, które łączą elementy długu oraz kapitału i zapewniają, zarówno odsetki, jak i możliwość partycypacji w zyskach osiąganych przez projekt. W podobny sposób działają pożyczki konwertowalne na udziały, pozwalające rozpocząć inwestycję w formie długu, a następnie, po spełnieniu określonych warunków przekształcić ją w zaangażowanie kapitałowe.

Klasycznym rozwiązaniem dla inwestorów z grupy HNWI jest zakup wynajętych nieruchomości, które stanowią prestiżowy element długoterminowego portfela inwestycyjnego, generują bieżący dochód oraz stabilne przepływy pieniężne i umożliwiają podnoszenie wartości, dzięki poprawie standardu obiektu albo zarządzania. – Kluczowe znaczenie przed nabyciem nieruchomości ma w tym przypadku techniczne due diligence (TDD), które pozwala zidentyfikować potencjalne zagrożenia oraz oszacować koszty operacyjne i inwestycyjne. Istotna jest też analiza FM (Facility Management) oraz ocena rozwiązań projektowych nieruchomości, umożliwiająca oszacowanie elastyczności funkcjonalnej obiektu – zaznacza Bartłomiej Zagrodnik.

Część polskich inwestorów decyduje się również na współpracę z deweloperem w formule joint venture, w ramach której wnosi grunt i część kapitału, a partner operacyjny zajmuje się kompleksową realizacją inwestycji.

Bardziej wymagającą strategią jest samodzielna realizacja projektu deweloperskiego, obejmująca nabycie gruntu, przejście przez proces administracyjny, nadzór nad budową oraz komercjalizację, co pozwala osiągnąć najwyższe marże, choć wiąże się z istotnym ryzykiem i dużą intensywnością operacyjną.

Wielu inwestorów interesuje się także rewitalizacją starszych nieruchomości, które dzięki modernizacji i dostosowaniu do obecnych standardów znacząco zyskują na wartości i stają się atrakcyjne, zarówno jako aktywa dochodowe, jak i obiekty przeznaczone do odsprzedaży. Jedną z bardziej zaawansowanych i czasochłonnych form inwestowania pozostaje także zmiana funkcji przeznaczenia nieruchomości, wymagająca przeprowadzenia skomplikowanych procedur planistycznych i administracyjnych, ale umożliwiająca uwolnienie nowej wartości przy znaczącym podniesieniu wyceny.

Firma Walter Herz, we współpracy z Syrena Invest sfinalizowała kolejną transakcję gruntową pod projekt mieszkaniowy Warszawie. Zakończony właśnie proces związany jest z realizacją inwestycji przy ulicy Głębockiej na warszawskiej Białołęce, w której powstanie 79 mieszkań oraz garaż podziemny. Projekt obejmuje około 4 300 PUM. Transakcja stanowi kolejny etap zacieśniającej się współpracy pomiędzy firmami, po wcześniejszej akwizycji gruntu pod projekt przy Siennickiej 29 w Warszawie.

– Cenimy doradztwo i kompleksowe wsparcie Walter Herz w procesach inwestycyjnych, które często wymagają wysokiej dynamiki działań, dużego zaangażowania i umiejętności wypracowywania efektywnych rozwiązań na różnych etapach. Kolejna transakcja w Warszawie potwierdza, że wspólnie potrafimy skutecznie identyfikować i domykać wartościowe okazje w segmencie mieszkaniowym – mówi Marianelly Hernandez Reyna, Dyrektor Generalna w Syrena Invest.

Zakres działań Walter Herz obejmował kompleksowe doradztwo w całym procesie akwizycji, począwszy od fazy analizy i przygotowania projektu, poprzez prowadzenie negocjacji, aż po finalizację transakcji. Zaangażowane w projekt zespoły odpowiedzialne były m.in. za dogłębną ocenę potencjału inwestycji i wypracowanie optymalnych warunków dla obu stron.

– To była wymagająca, wieloetapowa transakcja, zakończona pełnym sukcesem, dzięki wnikliwej analizie, konsekwencji w negocjacjach i partnerskiej współpracy stron. Uzyskane pozwolenie na budowę zwiększa wartość projektu i pozwala na szybszą realizację inwestycji – mówi Damian Karkosiński z Walter Herz. – Po udanej transakcji gruntu przy ulicy Siennickiej 29 to kolejny wspólny projekt, który potwierdza jakość naszych relacji biznesowych. Z dużą satysfakcją kontynuujemy kooperację z firmą Syrena Invest i cieszymy się, że możemy pomóc rozwijać portfolio projektów na warszawskim rynku mieszkaniowym, dla którego Białołęka pozostaje jednym z najbardziej perspektywicznych kierunków – dodaje Damian Karkosiński.

Syrena Invest działa na warszawskim rynku nieruchomości od 2007 roku. Aktywność firmy obejmuje budownictwo mieszkaniowe i usługowe, a także wsparcie inwestorskie. Portfolio dewelopera zawiera zrealizowane inwestycje: przy ul. Jaktorowskiej 8, część projektu urbanistycznego Miasteczko Wilanów, budynek przy ul. Mińskiej 45 na Pradze-Południe, inwestycję Klukowska 54 na Targówku, budynek przy ul. Racławickiej 7 na Mokotowie oraz aktualnie prowadzoną realizację przy ul. Siennickiej 29 na warszawskim Grochowie. Syrena Invest jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich i Polsko-Hiszpańskiej Izby Gospodarczej.

Autor Magdalena Zagrodnik, Co-Owner, Head of HR & Marketing & Public Relations w Walter Herz

Aranżacja, układ funkcjonalny i jakość środowiska pracy stają się obecnie kluczowym nośnikiem kultury organizacyjnej oraz strategicznym elementem zarządzania i budowania przewagi konkurencyjnej

W dobie pracy hybrydowej biuro przyjęło nową rolę. To właśnie w nim materializuje się kultura organizacyjna, reputacja firmy i troska o ludzi. Firmy, które rozumieją jego obecne znaczenie nie patrzą na biuro, jak na koszt, ale strategiczne narzędzie budowania zaangażowania, satysfakcji i przewagi konkurencyjnej.

Uważam, że biuro to dziś narzędzie HR o strategicznym znaczeniu. Odpowiednie wykorzystanie przestrzeni, nie tylko wspiera codzienną efektywność, ale staje się elementem budowania tożsamości i wizerunku firmy, co pozwala przyciągać i zatrzymywać talenty. Dobrze zaprojektowane biuro wzmacnia współpracę, otwartość i integrację. W obecnych warunkach szybkich zmian miejsce pracy także nabrało nowego znaczenia i właśnie teraz warto na nowo zdefiniować jego rolę w strategii firmy.

Biuro jako strategiczny faktor

Jakość środowiska pracy i sposób wykorzystania przestrzeni mówią teraz o tym, czy firma jest otwarta, zwinna i empatyczna, czy raczej hierarchiczna i zachowawcza. Dlatego, jak wskazuje raport Walter Herz - 26 trendów biurowych na 2026 rok - decyzje o kształcie biura nie powinny zapadać wyłącznie w działach administracyjnych. To temat strategiczny, wymagający współpracy HR, liderów zespołów i zarządu.

Organizacje, które mają dużą świadomość obecnej roli miejsca pracy analizują obecnie ROI z inwestycji w biuro, nie tylko pod względem kosztu metra kwadratowego, ale także pod kątem tego, jak przestrzeń wpływa na retencję, satysfakcję i efektywność.

Analizy pokazują, że odpowiednia inwestycja w biuro zwraca się w postaci niższej absencji, mniejszej rotacji i wyższego zaangażowania zespołu. HR może tu odgrywać kluczową rolę, włączając wskaźniki „miękkie” do twardych kalkulacji efektywności biura.

Komfort i wellbeing – wiodącymi elementami employer brandingu

Pracownicy wracają tam, gdzie czują się dobrze. Kandydaci do pracy zwracają uwagę, czy środowisko pracy wspiera wellbeing, w jaki sposób przygotowane jest do spotkań oraz jak jego przestrzeń wspiera integrację. Odpowiednio zaprojektowane powierzchnie ze strefami do różnego typu pracy, z wygodną kuchnią z dostępem do światła dziennego, strefą eventową i miejscami do regeneracji, wykorzystujące najnowsze rozwiązania techniczne do komunikacji i prowadzenia spotkań stają się jednym z najważniejszych elementów strategii employer brandingu. To przestrzeń, która mówi o organizacji więcej niż kampania brandingowa. Biuro może więc realnie wpływać na skuteczność rekrutacji i poziom lojalności pracowników.

Priorytetem podczas aranżowania nowoczesnej przestrzeni biurowej nie jest już więc wyłącznie pomiar efektywności powierzchni, ale komfort użytkowników. Ergonomiczne wyposażenie, przyjazne oświetlenie i akustyka oraz strefy ciszy, miejsca do współpracy i relaksu to dziś elementy obowiązkowe. Szeroko włączane w przestrzeń są także poprawiające samopoczucie i koncentrację elementy biophilic designu – zieleń, drewno, czy inne materiały naturalne.

Firmy, chcąc zyskać przewagę rekrutacyjną uwzględniają również w planowaniu przestrzeni potrzeby neuroatypowe pracowników, by sprostać wymaganiom różnych grup pracowników.

Elastyczność – kluczowa dla odporności i rozwoju organizacji

Środowisko pracy zmienia się dziś szybciej niż cykl najmu biurowego. Dlatego organizacje coraz powszechniej wybierają elastyczny model, łączący tradycyjne biura z przestrzeniami typu flex lub coworkami. Pozwala to szybciej reagować na zmiany organizacyjne i rozwój zespołów.
Takie rozwiązanie daje możliwość szybkiej ekspansji, reorganizacji czy testowania nowych lokalizacji, a jednocześnie ogranicza ryzyko finansowe. Elastyczne biuro to również symbol kultury adaptacyjnej, wyraźny sygnał dla pracowników, że organizacja potrafi się w szybkim tempie dostosować do warunków rynkowych.

Dzięki nowym technologiom biuro staje się również źródłem danych, które można wykorzystywać by podejmować trafniejsze decyzje. Systemy rezerwacji biurek, czujniki obecności czy analiza wykorzystania sal konferencyjnych pozwalają ocenić, które strefy są rzeczywiście potrzebne.
Łącząc te dane z wynikami ankiet satysfakcji i obserwacjami HR, można zbudować pełny obraz doświadczeń zespołu i na tej podstawie wprowadzać kluczowe zmiany.

ESG – odpowiedzialność i reputacja w praktyce

Zrównoważone biuro to już nie trend, a wymóg. Rozwiązania zgodne z ESG, takie jak energooszczędne oświetlenie, zielone certyfikaty, infrastruktura rowerowa czy monitoring zużycia mediów są coraz częściej oczekiwane nie tylko przez inwestorów, ale i przez pracowników.
Co więcej, odpowiedzialne podejście do środowiska biurowego wpływa pozytywnie na postrzeganie marki pracodawcy, pokazuje, że firma dba o ludzi i planetę, a nie tylko o wynik.

Biuro stało się lustrem organizacji – pokazuje, kim jesteśmy, jak traktujemy ludzi i jak myślimy o przyszłości. Dobrze zaprojektowane środowisko pracy wzmacnia kulturę, przyciąga talenty i buduje trwałą przewagę w rywalizacji o najlepszych pracowników. To właśnie teraz, w czasie elastyczności i hybrydy warto na nowo zdefiniować, czym dla organizacji jest biuro i jak ważna jest to inwestycja w ludzi.

Rekomendacje w skrócie

Włącz biuro do strategii HR i employer brandingu – traktuj je jako inwestycję w ludzi nie koszt.
Mierz satysfakcję z biura i analizuj dane użytkowania – łącz perspektywę miękką i twardą.
Uwzględniaj wellbeing i potrzeby wszystkich grup pracowników w projektowaniu przestrzeni.
Buduj elastyczność – zarówno w aranżacji biura, jak i modelach najmu.
Wykorzystaj współpracę działu HR, Facility Management i zarządu przy kształtowaniu koncepcji biura, aby tworzyć najkorzystniejsze dla firmy rozwiązania.

Parter handlowy o powierzchni ok. 2,400 mkw, zlokalizowany przy ulicy Stawki 2A w Warszawie, zmienił właściciela. Strony transakcji to polscy inwestorzy, a w procesie pośredniczył zespół doradztwa inwestycyjnego Avison Young.

Nieruchomość znajduje się w Śródmieściu Warszawy, w nowoczesnym kompleksie mieszkaniowo-biurowym. Jej lokalizacja charakteryzuje się znakomitym dostępem do komunikacji miejskiej, w tym tramwajów i metra, a bezpośrednie otoczenie tworzy gęsta zabudowa mieszkaniowa oraz duży kompleks biurowy. Taka kombinacja zapewnia wysoki i stabilny poziom odwiedzalności kupujących.

W momencie finalizacji transakcji parter handlowy był w całości wynajęty. Wśród zróżnicowanych najemców znalazły się takie marki jak: EuroSpar (największa zajmowana powierzchnia), Rossmann, Apteka Centrum, ProClinic Plus, Cyberland. Każda jednostka handlowa posiada niezależny dostęp z zewnątrz.

„Partery handlowe tego typu – z różnorodnym, atrakcyjnym dla kupujących doborem najemców oraz znajdujące się w dobrej lokalizacji – znakomicie wpisują się w koncepcję miasta 15 minutowego, któremu sprzyja popularny trend wygodnych i szybkich zakupów podstawowych produktów i usług realizowanych w relatywnie bliskiej odległości od miejsca zamieszkania. – komentuje Artur Czuba, Director, Investment w Avison Young – Ta transakcja pokazuje również, jak różnorodną ofertę aktywów oferuje sektor handlowy nieruchomości w Polsce. Aktualne dane rynkowe wyraźnie pokazują zwiększoną aktywność rodzimego kapitału. Polscy inwestorzy dysponujący z reguły mniejszym kapitałem niż inwestorzy instytucjonalni, poza chętnie kupowanymi przez nich parkami handlowymi czy obiektami typu convenience, mogą znaleźć dla siebie odpowiednie aktywa również w tego typu segmencie.”

Daniel Orczyk obejmuje stanowisko Senior Project Manager w dziale technicznym w Avison Young w Polsce.

Daniel jest projektantem konstrukcji z uprawnieniami wykonawczymi bez ograniczeń, z ponad 20-letnim doświadczeniem, zdobywanym na projektach realizowanych w Polsce, Niemczech, Holandii, Belgii, Szwecji, Daniii, bliskim wschodzie, USA, Hiszpani i Wielkiej Brytanii. Posiada rozległą wiedzę na temat standardów FM Global, VdS, NFPA, zarządzania nieruchomościami, instalacji budynkowych, procedur administracyjnych, procesu uzyskiwania pozwoleń, norm projektowych i wykonawczych oraz umów EPCM. Daniel specjalizuje się w zarządzaniu projektami, nadzorze technicznym, technicznym due diligence i projektowaniu konstrukcji nieruchomości komercyjnych i centrów danych.

Daniel może pochwalić się wieloma zrealizowanymi projektami w sektorach handlowym, magazynowym, farmaceutycznym, spożywczym a także centrów danych. Przed dołączeniem do Avison Young Daniel pracował w takich firmach jak m.in. HaskoningDHV, Arcadis, WSP Polska, Arup oraz innych brytyjskich firmach inżynieryjnych podczas pracy za granicą.

Dział Technical Advisory and Project Management, z Tomaszem Danieckim na czele, to zgrany zespół inżynierów wszystkich branż, którzy posiadają wieloletnie doświadczenie w zarządzaniu projektami na rynku nieruchomości komercyjnych. Dział realizuje usługi m.in. project monitoring, project management czy technical due diligence we wszystkich segmentach rynku.