Biurowce

Firma Scallier poinformowała o rozpoczęciu budowy nowego parku handlowego przy ulicy Wolności w Zabrzu. Projekt jest realizowany dla inwestora prywatnego, a Scallier odpowiada za całościowe przygotowanie i wdrożenie inwestycji, pełniąc funkcję doradcy inwestycyjnego, dewelopera oraz wyłącznego agenta komercjalizacji.

Spółka zaangażowana jest w projekt od 2015 roku, od momentu zakupu pierwszego gruntu pod inwestycję. W kolejnych etapach odpowiadała m.in. za zarządzanie nieruchomością, nadzór nad wyburzeniem przestarzałego pawilonu handlowego należącego do jednej z sieci spożywczych oraz akwizycję sąsiedniej działki, co umożliwiło realizację projektu w docelowej skali i formule.

Park handlowy powstaje w południowo-wschodniej części Zabrza, przy drodze wojewódzkiej nr 902, kluczowej arterii komunikacyjnej Górnośląskiego Okręgu Przemysłowego, stanowiącej zachodni odcinek Drogowej Trasy Średnicowej. Lokalizacja przy intensywnie uczęszczanej trasie zapewnia wysoką ekspozycję obiektu oraz dogodny dostęp komunikacyjny.

Inwestycja realizowana jest na działce o powierzchni około 1 ha i obejmie dwa nowoczesne budynki handlowe o łącznej powierzchni użytkowej około 3 000 mkw. Sklep Aldi, który usytuowany jest obok inwestycji dodatkowo wzmacnia potencjał handlowy lokalizacji oraz atrakcyjność projektu z perspektywy najemców i inwestorów kapitałowych.

– W ramach realizacji projektu Scallier odpowiada za pełne zabezpieczenie interesów inwestorskich, obejmujące zarówno komercjalizację, jak i kompleksowe zarządzanie procesem inwestycyjnym. Zakres działań spółki obejmuje kontrolę całego cyklu decyzyjnego – od przygotowania dokumentacji projektowej, przez wybór i kontraktację wykonawców oraz bieżącą koordynację prac na wszystkich etapach po oddanie obiektu do użytkowania – informuje Wojciech Jurga, partner zarządzający w firmie Scallier.

Generalnym wykonawcą inwestycji jest firma MBT. Z oferty nowego obiektu mieszkańcy ponad 150 tysięcznego Zabrza będą mogli korzystać już w listopadzie bieżącego roku.

– Projekt cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem ze strony najemców. Ponad 90 proc. powierzchni, którą oferuje zostało wynajęte jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych. W parku będą mieścić się sklepy takich marek, jak Rossmann, czy Sinsay. Znajdzie się w nim także m.in. Xtreme Fitness, Xtreme Kids oraz Bank PKO BP – mówi Anna Wojciechowska, Senior Leasing Manager w Scallier.

Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Tenant Representation w Walter Herz
Sektor biurowy wchodzi w okres pogłębionej weryfikacji jakościowej i finansowej. Decyzje, dotyczące nowych projektów, modernizacji czy najmu poparte są teraz bardziej wnikliwymi analizami oraz twardą kalkulacją. W 2026 roku obserwować będziemy nasilanie się tej tendencji.

Nowa podaż biur w Polsce pozostaje bardzo ograniczona, a liczba realizowanych projektów spadła do najniższych poziomów od lat. Rachunek ekonomiczny nie sprzyja nowym inwestycjom biurowym. Barierą dla ich realizacji są wysokie koszty finansowania i budowy, potęgowane rygorystycznymi wymogami ESG.

Zapytania ofertowe wymagają obecnie określenia twardych danych, jak zużycie energii, ślad węglowy, czy jakość powietrza. Regulacje UE pozostają jednak elastyczne, a terminy i ambicje unijne korygowane, co dodatkowo premiuje twardą kalkulację biznesową nad deklaracje.

W praktyce deweloperzy posiadający atrakcyjne grunty w centrach miast często nie realizują projektów stricte biurowych bez uzupełnienia ich o funkcję mieszkaniową lub usługową. Dla najemców oznacza to mniejszą liczbę adresów stricte biurowych w najlepszych lokalizacjach i dłuższy czas oczekiwania na nową powierzchnię.

W nadchodzącym czasie na rynek trafiać będą wyłącznie dobrze zaplanowane inwestycje w najlepszych lokalizacjach, z realnym planem komercjalizacji, najczęściej o charakterze wielofunkcyjnym. Deficyt wysokiej jakości powierzchni biurowych, szczególnie odczuwalny w Warszawie, może w dłuższej perspektywie pobudzić aktywność deweloperów, jednak będzie to raczej stopniowa ewolucja niż gwałtowny zwrot.

Znikające biurowce zastępuje mieszkaniówka

Przy obecnych stopach zwrotu, relatywnie niskich czynszach biurowych oraz ograniczonym popycie inwestycyjnym, projekty biurowe nie mogą konkurować z inwestycjami mieszkaniowymi. Deweloperzy wyhamowali ich realizację i częściowo przestawiają się na budowę mieszkań. Powodem są niższe przychody z wynajmu biur w Polsce w porównaniu z rynkami Europy Zachodniej, przy bardziej zbliżonych stopach zwrotu z wynajmu mieszkań. Kapitał wybiera aktywa łatwiejsze do sprzedaży i finansowania, o korzystniejszym profilu ryzyka.

Starsza zabudowa biurowa częściej konwertuje w inne funkcje niż jest modernizowana albo zastępowana nowymi budynkami biurowymi. Przez decyzje inwestorów przemawia czysty pragmatyzm. W wielu wypadkach remonty starszych biurowców są po prostu nieopłacalne, szczególnie jeśli dotyczą budynków energochłonnych, o nieefektywnych układach i w słabych lokalizacjach. Każda złotówka włożona tam w wymianę instalacji czy fasadę nie przełoży się, ani na stawkę, ani na wyższy popyt. W takich sytuacjach należy uczciwie wskazać potrzebę zmiany funkcji lub sprzedaży aktywa, zamiast pudrować wskaźniki. Greenwashing teraz już nie działa.

Sukcesywne wyburzanie starszych biurowców i zastępowanie ich zabudową mieszkaniową prowadzi do stopniowego kurczenia się zasobów biurowych w największych miastach, przede wszystkim w Warszawie. Projekty oparte na przebudowie realizowane są wyłącznie w tych przypadkach, kiedy inwestycje „spinają się”, kiedy liczby jasno pokazują korzyści w postaci niższych kosztów operacyjnych i stabilnej płynności najmu. Tym samym, w 2026 toku przewagę rynkową zyskiwać będą inwestycje z mocnym produktem i hybrydową funkcją.

Dobry adres vs strategiczna ekonomia

Największym zainteresowaniem najemców cieszą się biura w nowoczesnych budynkach w najlepszych lokalizacjach, które utrzymują stabilne, a miejscami lekko rosnące stawki czynszowe. Jednocześnie wybór powierzchni w pozostałych segmentach rynku systematycznie się kurczy. Wyzwaniem staje się w tej chwili, nie tylko znalezienie dużych powierzchni, ale również modułów o średnim metrażu, szczególnie w Warszawie. Dla najemców oznacza to konieczność wcześniejszego inicjowania procesu najmu, na 12–18-miesięcy przed zakończeniem obowiązujących umów.

W obecnych, coraz bardziej wymagających warunkach biznesowych firmy coraz częściej stają przed wyborem pomiędzy topową lokalizacją i przestrzenią w wysokim standardzie a zmodernizowanym budynkiem, oferującym funkcjonalność i akceptowalny komfort w rozsądniejszym budżecie. Kluczowe znaczenie ma tu kompromis biznesowy w horyzoncie 5–7 lat.

W tej sytuacji negocjacje muszą wykraczać szerzej, poza stawkę czynszową i obejmować budżety aranżacyjne, prace pod klucz, harmonogram czynszu oraz elastyczność metrażu, tj. prawo do zwiększania lub zmniejszenia zajmowanej powierzchni w czasie trwania umowy.

Elastyczne modele najmu

W organizacjach coraz liczniej realizowane są scenariusze wspierające trend powrotu pracowników do biur i wdrażane rozwiązania, umożliwiające pracę w biurach rozproszonych w różnych lokalizacjach.

Zwrot ku elastycznym powierzchniom biurowym staje się powszechnym elementem w strategii wynajmu. W siedmiu największych miastach w Polsce ich zasoby wynoszą około 420 tys. mkw., a udział w rynku w Warszawie i Krakowie sięga jedynie 4 proc. To wciąż niewiele w porównaniu z rynkami Europy Zachodniej, gdzie segment flex odpowiada za około 20 proc. zasobów, co wskazuje na spory potencjał wzrostu tego segmentu w Polsce.

Format flex sprawdza się, zarówno przy wejściu na nowe rynki, pracy projektowej i pilotażach, jak i w codziennym funkcjonowaniu zespołów. W 2026 roku wiele organizacji będzie łączyć różne modele biurowe, jednocześnie zwiększając presję na powrót pracowników do biur. Po latach pracy hybrydowej biuro ponownie pełni kluczową rolę w budowaniu relacji, kultury organizacyjnej i efektywnej współpracy. Rosnące znaczenie zyskują przestrzenie wspierające interakcje, dobra akustyka, oświetlenie oraz udogodnienia ułatwiające codzienne funkcjonowanie.

W 2026 roku przewagę zyskają najemcy, którzy przyjmą krótsze horyzonty decyzyjne, postawią na elastyczne umowy i będą gotowi szybko korygować strategię w dynamicznie zmieniających się warunkach rynkowych.

Od początku Nowego Roku do zespołu Office Agency w Avison Young w Polsce dołącza ceniony rynkowy ekspert, Krzysztof Szargawiński, który obejmuje stanowisko Associate Director. Krzysztof będzie odpowiadał za projekty Działu realizowane w Regionie Wrocław.

Krzysztof posiada przeszło 20-letnie doświadczenie na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, w tym głównie we Wrocławiu, Warszawie i Katowicach. Od samego początku rozwój swojej kariery zawodowej wiązał z sektorem biurowym i najmem powierzchni. Wcześniej współpracował przede wszystkim z takimi firmami jak Develia (wcześniej LC Corp), Archicom, Echo Investment oraz City Space, gdzie zajmował stanowiska kierownicze. Krzysztof odpowiadał za komercjalizację takich budynków biurowych jak m.in. Arkady Wrocławskie, Wola Center, Silesia Star, Sky Tower, Retro Office House czy kompleks City Forum.

W Avison Young Krzysztof obejmuje stanowisko Associate Director i będzie odpowiadał za projekty relokacji i renegocjacji umów najmu powierzchni biurowych prowadzone we Wrocławiu i okolicach.

Krzysztof dołącza do silnego zespołu, kierowanego przez Roberta Pastuszkę, Dominika Pawlaka, Maksymiliana Sobczaka i Przemysława Urbańskiego. Dział liczy obecnie 11 osób i ciągle się rozwija, szukając nowych kierunków i w ciągu ostatnich 3 lat doradzał w projektach przekraczających łączny wolumen 105 000 mkw.

Otwarcie nowego parku handlowego w Darłowie planowane jest na sezon wakacyjny 2027 roku. Inwestorem przedsięwzięcia jest spółka Medos, natomiast za proces komercjalizacji projektu odpowiada firma Scallier.

Inwestycja powstanie na terenie gminy Darłowo, w miejscowości Rusko, bezpośrednio przy drodze krajowej DK37, stanowiącej główną trasę dojazdową do Darłowa i Darłówka. Lokalizacja przy jednej z kluczowych arterii komunikacyjnych regionu zapewnia wysoką ekspozycję obiektu oraz komfortowy dostęp, zarówno lokalnym mieszkańcom, jak i turystom, odwiedzającym nadmorski kurort.

Zgodnie z informacjami przekazanymi przez inwestora, projekt posiada uzgodniony dostęp komunikacyjny do drogi krajowej. Korzystne zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego umożliwiają realizację na działce ponad 18 000 mkw. powierzchni handlowej.

Jak podkreśla Anna Wojciechowska, Senior Leasing Manager w Scallier, projekt od początku był postrzegany jako inwestycja o ponadprzeciętnym potencjale komercyjnym. – Zakładaliśmy szybkie tempo komercjalizacji nowego parku handlowego, zlokalizowanego przy wjeździe do Darłowa, jednak realne zainteresowanie ze strony najemców znacząco przekroczyło nasze oczekiwania, potwierdzając atrakcyjność, zarówno lokalizacji, jak i koncepcji inwestycji – zaznacza.

Zgodnie z harmonogramem, przygotowanie projektu do budowy ma rozpocząć się w pierwszej połowie 2026 roku. – W grudniu podpisane zostały pierwsze umowy najmu, a kolejne pozostają na etapie zaawansowanych negocjacji – informuje Anna Wojciechowska.

Projekt będzie realizowany etapowo. Wniosek dotyczący realizacji pierwszego etapu inwestycji został już złożony. Planowana rozbudowa pozwoli na dalsze wykorzystanie wysokiej chłonności lokalnego rynku oraz wzmocnienie pozycji obiektu jako jednego z kluczowych punktów handlowych w regionie.

Darłowo, położone w województwie zachodniopomorskim i liczące ponad 12 tys. mieszkańców, należy do najpopularniejszych kurortów nad Bałtykiem. Lokalny rynek charakteryzuje się istotnym, sezonowym wzrostem siły nabywczej, wynikającym z napływu turystów. Szacuje się, że miasto oraz okoliczne miejscowości wypoczynkowe odwiedza rocznie około 1 mln osób.

Spółka Elhurt Plus S.A., działająca od lat w sektorze hurtowej sprzedaży sprzętu elektrycznego, zakończyła sprzedaż swojej pierwszej dużej inwestycji w sektorze nieruchomości magazynowych. Nowym właścicielem kompleksu logistyczno magazynowego w Bochni została DL Invest Group, jedna z najaktywniejszych firm inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości komercyjnych.
Blisko 20 000 m² w dwóch etapach

Projekt, obecnie funkcjonujący pod nazwą DL Invest Park Kraków – Bochnia, składa się z dwóch etapów o łącznej powierzchni blisko 20 000 m².

Pierwszy budynek został skomercjalizowany w oparciu o długoterminową umowę najmu z firmą Rauscher & Stoecklin, międzynarodowym producentem komponentów elektrotechnicznych.

Drugi obiekt realizowany jest jako inwestycja typu build‑to‑suit (BTS) dla dynamicznie rozwijającej się firmy Bath 2.0, działającej w branży wyposażenia łazienek.

Nieruchomość położona jest bezpośrednio przy autostradzie A4, co zapewnia doskonałą ekspozycję, szybki dostęp do Krakowa i Rzeszowa oraz optymalne warunki do obsługi procesów logistycznych w skali krajowej i międzynarodowej.

Strategia, finanse i rynkowy timing

– To nasza pierwsza tak duża inwestycja w sektorze nieruchomości magazynowych i bardzo się cieszymy z jej pomyślnego zakończenia. Projekt w Bochni pokazuje, że Elhurt Plus S.A. potrafi myśleć strategicznie o dywersyfikacji aktywów – łączyć biznes operacyjny z inwestycjami w nieruchomości o wysokim potencjale rynkowym – mówi Jarosław Panus, Prezes Zarządu Elhurt Plus S.A.

– Projekt był prowadzony z pełną kontrolą finansową na każdym etapie – od planowania budżetu, przez realizację, aż po finalizację transakcji. Sprzedaż potwierdziła, że dobrze zaprojektowana struktura finansowa i komercyjna realnie buduje wartość nieruchomości – dodaje Marzena Szlósarczyk, Dyrektor Finansowy Elhurt Plus S.A.

W procesie sprzedaży firmie Elhurt Plus S.A. doradzała Walter Herz, firma specjalizująca się w kompleksowych transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych.

– Ten wyjątkowy projekt z doskonałą lokalizacją przy autostradzie A4 pokazuje, że sektor nieruchomości magazynowych w Polsce wciąż cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem inwestorów – zarówno krajowych, jak i zagranicznych. To potwierdzenie siły rynku logistycznego mimo zmiennych warunków rynkowych – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner w Walter Herz.

Transakcja wpisuje się w szerszy trend rosnącej aktywności inwestorów w sektorze nieruchomości przemysłowo‑magazynowych w Polsce i regionie Europy Środkowo‑Wschodniej, szczególnie w segmencie projektów z dobrym dostępem komunikacyjnym oraz z najemcami o silnym profilu finansowym.