Biurowce, strona 2

Nastroje na Expo Real 2025 były wyraźnie lepsze niż przed rokiem, choć inwestorzy zachowują coraz większą ostrożność. Kapitału nie brakuje, jednak poszukiwanie okazji i szybkie, ryzykowne transakcje odchodzą do przeszłości. W centrum uwagi inwestorów jest dziś przede wszystkim jakość. Rynek wchodzi w fazę dojrzałej selekcji i długofalowych strategii.
– Obserwując postawę uczestników Expo Real 2025, nie sposób oprzeć się wrażeniu, że czas nieskrępowanego optymizmu na europejskim rynku inwestycyjnym minął. Jego miejsce zajął dojrzały, rozważny i mocno selektywny popyt na nieruchomości. Spotkania i rozmowy, które odbyliśmy w Monachium, odsłoniły obraz rynku wchodzącego w nową, bardziej wymagającą fazę. Nastawienie inwestorów można określić jako wyjątkowo wyważone i przemyślane. Wybór aktywów przypomina proces analityczny. Sektor wraca do fundamentów i stawia na jakość. Inwestorzy odchodzą od spekulacyjnego poszukiwania okazji. Najważniejsza jest dziś długoterminowa wartość aktywów oraz bezpieczny, przewidywalny zysk – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

Przede wszystkim długoterminowa stabilność aktywów

– Skończyła się pogoń za okazjami, inwestorzy uciekają w jakość. Głównymi kryteriami wyboru staje się stabilność rynkowa i wysoki standard aktywów. Możemy mówić o swoistej ucieczce w jakość. Uwagę inwestorów przyciągają głównie najwyższej klasy aktywa, wysoko oceniane również pod względem ESG – informuje Bartłomiej Zagrodnik.

– Expo Real 2025 pokazało, że inwestorzy nie patrzą już na rynek nieruchomości jako całość, ale koncentrują się na najlepszych aktywach w poszczególnych sektorach. Analizie poddawane są wszystkie klasy nieruchomości, o ile oferują wysoki standard, rozsądną wycenę i lokalizację gwarantującą stabilność – mówi Emil Domeracki, Partner, Board Member Land Development Advisory w Walter Herz. – Pytania o polski rynek nie dotyczą już jego potencjału gospodarczego, ten jest dziś bezdyskusyjny. Polska, z jednym z najwyższych wskaźników wzrostu PKB w Europie, postrzegana jest jako bezpieczna przystań i motor rozwoju regionu. Kluczowe pytanie brzmi, jak zidentyfikować projekty, które będą liderami za dziesięć czy dwadzieścia lat. W tym obszarze widzimy też naszą strategiczną rolę jako doradców – dodaje Emil Domeracki.

– Obserwujemy wzrost płynności, ale rynek daleki jest od euforii. Inwestorzy bardzo dokładnie analizują każdy projekt pod kątem zdolności do generowania dochodu w dłuższej perspektywie. Uczestnicy rynku oczekują na decyzje banków centralnych w sprawie stóp procentowych, które są kluczowe dla odblokowania pełnego potencjału transakcyjnego w nadchodzących kwartałach. Jednocześnie, co jest niezwykle budujące, rośnie siła i aktywność polskiego kapitału, który odpowiada już za 15 proc. całkowitego wolumenu transakcji realizowanych w Polsce. Doskonale rozumie lokalną specyfikę i potrafi dostrzec korzyści tam, gdzie zagraniczne fundusze bywają wciąż jeszcze zbyt zachowawcze – zaznacza Emil Domeracki.

Logistyka liderem inwestycyjnym

Mimo wzrastającej aktywności inwestorów w regionie CEE, widocznej m.in. w liczbie transakcji realizowanych w Polsce, rynek charakteryzuje się wybiórczością inwestycji oraz relatywnie niskimi wolumenami transakcyjnymi. Nadal utrzymuje się luka w oczekiwaniach cenowych między sprzedającymi i nabywcami, co ogranicza liczbę finalizowanych transakcji, szczególnie w segmencie największych aktywów biurowych i handlowych. Nieruchomości logistyczne pozostają natomiast w pozycji inwestycyjnego lidera, przyciągając zainteresowanie największych graczy.

Sektor magazynowy i przemysłowy jest obecnie najbardziej pożądanym segmentem inwestycyjnym. Zainteresowanie tymi aktywami napędza m.in. nearshoring czyli przenoszenie produkcji bliżej europejskich rynków zbytu i nieustanny rozwój e-commerce. W efekcie Polska umacnia swoją pozycję strategicznego centrum logistycznego Europy. Popyt na obiekty magazynowe i produkcyjne jest tak duży, że kluczowym wyzwaniem dla rynku staje się zabezpieczenie odpowiednich gruntów pod kolejne, technologicznie zaawansowane projekty w tym segmencie.

– Polska jest obecnie synonimem europejskiej logistyki. W Monachium niemal każda dyskusja o łańcuchach dostaw kończyła się odniesieniem do naszego kraju. Zainteresowanie projektami logistycznymi, zarówno ze strony najemców, jak i inwestorów nie słabnie. Chodzi nie tylko o standardowe hale magazynowe, ale zaawansowane ekosystemy logistyczne spełniające najwyższe normy środowiskowe. Mimo dojrzałości tego rynku, jego potencjał wzrostu wciąż pozostaje znaczący – komentuje Bartłomiej Zagrodnik.

– Popyt na dobrze przygotowane grunty pod logistykę oraz projekty PRS i data centers jest bardzo wysoki. Obecnie Land Development to jednak znacznie więcej niż sam zakup ziemi. Priorytetem staje się przygotowanie terenu pod wymogi ESG od początku realizacji projektu. Wybór gruntu wiąże się z kompleksowym planowaniem inwestycji na przyszłość. Podczas rozmów w Monachium inwestorzy koncentrowali się, nie tylko na dostępności działek, ale przede wszystkim na due diligence gruntów w kontekście wytycznych ESG, zabezpieczeniu dostępu do zielonej energii oraz projektowaniu inwestycji pod certyfikację oraz preferencyjne finansowanie bankowe. Kluczową rolę odgrywa aktualnie prognozowanie regulacji i wymogów obowiązujących w perspektywie dekady. To wartość dodana, której poszukuje świadomy kapitał – podkreśla Emil Domeracki.

– Jednym z najgorętszych tematów kuluarowych rozmów na Expo Real 2025 był też sektor najmu instytucjonalnego (PRS), co potwierdza jego pozycję jako jednego z najbardziej perspektywicznych segmentów rynku w kontekście przyszłych wzrostów. Zmiany demograficzne i społeczne, rosnąca mobilność zawodowa oraz coraz większa akceptacja najmu jako stylu życia tworzą solidny fundament dla stabilnego popytu. Sektor, który jeszcze do niedawna pozostawał niszowy dziś staje się strategicznym elementem portfeli największych funduszy instytucjonalnych. Mieszkania na wynajem wchodzą do inwestycyjnej ekstraklasy – podsumowuje Bartłomiej Zagrodnik.

Avison Young nie zwalnia tempa rozwoju w Polsce i Europie i aktualnie ogłasza rozbudowę uruchomionej w ubiegłym roku linii biznesowej - działu Wynajmu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych (Industrial Agency).

Do zespołu dołączają Katarzyna Burlińska, która obejmuje stanowisko Senior Consultant oraz Konstancja Trębicka na stanowisku Assistant.

Katarzyna Burlińska to specjalistka w obszarze nieruchomości i logistyki z ukończonymi studiami MBA. Przed dołączeniem do Avison Young rozwijała swoją karierę zarówno w Polsce jak i za granicą, współpracując z takimi firmami jak m. in. E-llis B.V., Flash B.V., Cordis Logistics czy Colliers.

Katarzyna posiada wieloletnie doświadczenie w pracy w branży transportowej i logistycznej w takich obszarach jak planowanie transportu i dostaw, doradztwo w kwestiach najmu czy rozwijanie oferty biznesowej. Korzystając z dogłębnej znajomości specyfiki rynku, obecnie koncentruje się zawodowo na świadczeniu usług w zakresie najmu powierzchni magazynowych i logistycznych.

W Avison Young Katarzyna będzie odpowiedzialna za pozyskiwanie nowych klientów dla projektów zlokalizowanych z w całej Polsce, wspierając firmy w renegocjacjach umów najmu, poszukiwaniu nowych powierzchni i negocjacjach warunków.

Konstancja Trębicka to studentka Ekonomii na Akademii Leona Koźmińskiego w Warszawie. Pierwsze doświadczenie zawodowe zdobywała w obszarach administracji biurowej, zarządzania zasobami magazynowymi a także raportowania sprzedaży i planowania.

W Avison Young Konstancja rozwija dalej swoją karierę zawodową na rynku nieruchomości komercyjnych, wspierając pracę całego zespołu Industrial Agency, poprzez zbieranie i opracowywanie informacji rynkowych a także zarządzanie bazami danych.

Dział Industrial Agency wspiera klientów w zakresie pozyskania powierzchni magazynowych i przemysłowych. Usługi świadczone w Polsce obejmują doradztwo w zakresie analiz i prognoz rynkowych, reprezentację w negocjacjach warunków najmu i sprzedaży, planowanie i rozwój nieruchomości przemysłowych zgodnie z wymaganiami klienta, obsługę transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego, etc.

Fragment z raportu inwestycyjnego Parki handlowe i małe parki convenience „Retail parks everywhere?“ przygotowanego przez Avison Young we współpracy z CMS (renomowaną kancelarią prawną, działającą na rynku nieruchomości komercyjnych, w tym aktywnie w sektorze parków handlowych), BIG Poland -aktywnym inwestorem, który wszedł na polski rynek parków handlowych w 2022 r. i aktualnie może pochwalić się dziesiątą zrealizowaną akwizycją parku handlowego w Polsce oraz Polską Radą Centrów Handlowych (PRCH), organizacją skupiającą się pierwotnie głównie na większych obiektach handlowych, która od kilku lat aktywnie wspierającą i promującą również parki handlowe w Polsce
W umowach najmu zawieranych dla parków handlowych coraz częściej pojawiają się rozwiązania odmienne od klasycznych modeli umów najmu dla zawieranych w formule Triple Net Lease, szczególnie w zakresie rozliczania kosztów eksploatacyjnych i podziału obowiązków stron. Najnowsze trendy w tym obszarze kształtują na nowo relacje stron, równoważąc interesy inwestorów i najemców, a jednocześnie odpowiadając na rosnące oczekiwania rynku. W poniższym artykule dzielimy się naszymi obserwacjami z praktyki zespołu CMS oraz wskazujemy konsekwencje tych zmian dla uczestników sektora retail.

Autorzy

Dominik Rafałko, Partner (Real Estate) w CMS

Paweł Śliwka, Senior Associate (Real Estate) w CMS

W sektorze nieruchomości komercyjnych standardem jest stosowanie przez właścicieli obiektów umów najmu w modelu Triple Net Lease (NNN). W tym układzie najemca, oprócz czynszu podstawowego, ponosi pełne koszty eksploatacyjne związane z utrzymaniem nieruchomości – w tym m.in. podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, opłaty za utrzymanie części wspólnych oraz media. Jednocześnie, najemca w takim modelu posiada pełną swobodę korzystania z nieruchomości (w zasadzie na podobnych regułach jak właściciel), bez konieczności angażowania istotnego kapitału na zakup nieruchomości, a także dając sobie większą elastyczność co do okresu korzystania z danej nieruchomości.

Model triple-net zakłada przeniesienie ryzyka kosztowego z właściciela na najemcę, co czyni go atrakcyjnym rozwiązaniem dla inwestorów i funduszy nieruchomościowych. Parki handlowe, jako jeden z rodzajów nieruchomości komercyjnych, również zazwyczaj funkcjonują w oparciu o ten model.

Jednakże, obserwując zmieniające się realia i praktykę rynkową, zwłaszcza w zakresie rozliczania kosztów eksploatacyjnych, warto zadać pytanie, czy obecnie stosowane rozwiązania w parkach handlowych rzeczywiście odpowiadają klasycznemu modelowi Triple Net Lease.

Service charge w parkach handlowych – struktura i modele rozliczeń

Nasze obserwacje wskazują na rosnącą liczbę odstępstw od klasycznego modelu rozliczania kosztów eksploatacyjnych w parkach handlowych. W standardowym Triple Net Lease najemcy pokrywają te koszty w całości, zazwyczaj poprzez miesięczne lub kwartalne zaliczki, które po zakończeniu okresu rozliczeniowego, najczęściej rocznego weryfikowane są względem rzeczywistych wydatków poniesionych przez właściciela. Wynajmujący ma również prawo do aktualizacji wysokości zaliczek na kolejny okres, dostosowując je do prognozowanych kosztów.

W praktyce coraz częściej spotykamy się jednak z alternatywnymi modelami rozliczeń, takimi jak:

• Limit kosztowy (cap) – górna granica kosztów, jakie najemca może ponieść w danym okresie rozliczeniowym. Nawet jeśli rzeczywiste koszty wynajmującego okażą się wyższe, najemca zapłaci tylko do ustalonego limitu.

• Indeksacja – opłata ustalana jako stały ryczałt, który może rosnąć wyłącznie o wskaźnik przyjęty w umowie (np. wskaźnik inflacji GUS albo HICP).

• Ryczałt – stała, miesięczna opłata ustalana na podstawie prognoz, która nie podlega rozliczeniu według faktycznych kosztów po zakończeniu danego okresu rozliczeniowego. Czasami w umowach z góry wyłącza się możliwość podnoszenia tej opłaty w trakcie trwania najmu. Jest to jednak na ten moment najrzadziej spotykana opcja.

Z naszych analiz wynika, że powyższe modele stają się coraz bardziej powszechne w parkach handlowych, przestając być wyjątkiem zarezerwowanym dla największych najemców, jak ma to miejsce w dużych centrach handlowych.

Zakres obowiązków stron – utrzymanie powierzchni najmu

W kontekście powyższych rozważań warto zwrócić uwagę na specyfikę techniczną i kosztową parków handlowych w porównaniu do dużych centrów handlowych. Parki handlowe cechują się prostą strukturą techniczną oraz ograniczoną powierzchnią wspólną, najczęściej są to drogi dojazdowe i parkingi dla klientów. Ze względu na niezależny dostęp do lokali bezpośrednio z parkingu najemcy zazwyczaj sami odpowiadają za utrzymanie wynajmowanych powierzchni. Obowiązki wynajmującego ograniczają się do utrzymania struktury budynku oraz wspólnych części parku handlowego, które – jak wspomniano – mają ograniczony zakres.

Podsumowanie – czy triple-net w parkach handlowych nadal funkcjonuje?

Pomimo rosnącej liczby odstępstw od klasycznego modelu rozliczeń, umowy najmu w parkach handlowych wciąż zasadniczo wpisują się w koncepcję Triple Net Lease. Kluczowe znaczenie ma jednak precyzyjne określenie obowiązków stron w zakresie utrzymania powierzchni najmu i części wspólnych, z uwzględnieniem specyfiki danego obiektu. Odpowiednie uregulowanie tych kwestii w umowie najmu pozwala zachować taki model rozliczeń, który zabezpiecza wynajmującego przed stratami, a jednocześnie zwiększa atrakcyjność nieruchomości dla inwestorów.

CMS

CMS jest największą i jedną z najbardziej doświadczonych kancelarii prawnych w Polsce, gdzie działa od 30 lat. Nasz zespół ponad 200 prawników świadczy usługi doradztwa prawnego i podatkowego dla klientów działających we wszystkich sektorach gospodarki. Pracujemy zarówno dla międzynarodowych korporacji, jak i polskich firm rodzinnych, instytucji finansowych oraz sektora publicznego.

Nasze zespoły w Warszawie i Poznaniu działają w ramach międzynarodowej sieci ponad 70 biur CMS zlokalizowanych w ponad 40 krajach na całym świecie, dzięki czemu nasi klienci otrzymują wsparcie międzynarodowych zespołów i najwyższej jakości ekspertyzy prawnej na innych rynkach, na których prowadzą lub zamierzają prowadzić działalność. Z kolei specjalizacja sektorowa pozwala nam oferować klientom wsparcie prawników, którzy rozumieją wyzwania i specyfikę prowadzenia działalności w danym sektorze, ze szczególnym uwzględnieniem sektorów regulowanych.

Jak to się zaczęło
Początki sektora parków handlowych w Polsce sięgają końca lat 90. XX wieku, co związane było z transformacją polityczną kraju. Pierwsi pionierzy realizowali swoje projekty na obrzeżach dużych aglomeracji miejskich, tworząc pierwsze destynacje zakupowe, które zostały uzupełnione innymi obiektami handlowymi.

Sektor ma za sobą trzy dekady o zróżnicowanej dynamice rozwoju. W 2019 r. rynek oferował już 1,5 mln mkw parków handlowych o powierzchni większej niż 5 000 mkw GLA. Pandemia COVID-19 w 2020 r. uwypukliła atrakcyjność inwestycyjną tych formatów, ponieważ - dzięki ich otwartemu układowi- obostrzenia związane z zamykaniem obiektów handlowych nie miały na nie większego wpływu. W tym okresie przyspieszył trend lokalnych i wygodnych zakupów, wzmacniając zaufanie inwestorów do parków handlowych jako bezpiecznego i elastycznego formatu. W rezultacie nastąpił prawdziwy boom na nowobudowane projekty tego typu.

Tylko w latach 2020-2024 powierzchnia parków handlowych o GLA > 5 000 mkw wzrosła o dodatkowe 1,5 mln mkw. W pierwszej połowie 2025 r. oddano do użytku kolejne 120 000 mkw, a w drugiej połowie roku spodziewamy się kolejnych 340 000 mkw. Bazując na informacjach od inwestorów, w 2026 r. w parkach handlowych pojawi się jeszcze około 500 000 mkw nowej powierzchni.

Sektor w liczbach
Obecnie w Polsce działa ponad 290 dużych parków handlowych, z których każdy ma ponad 5 000 mkw GLA. Łącznie zajmują one około 3,2 mln mkw GLA, co stanowi 21% nowoczesnych zasobów handlowych - dwukrotnie więcej niż w 2010 roku.

Ponad 70% projektów zrealizowanych od 2020 roku to parki handlowe o powierzchni 5 000–10 000 mkw GLA. 60% nowych inwestycji powstało w miastach liczących mniej niż 50 000 mieszkańców.

Poza większymi obiektami, na polskim rynku handlowym znajduje się również ponad 400 małych parków convenience. Parki te mają zazwyczaj powierzchnię od 2 000 do 5 000 mkw i zapewniają dodatkowe 1,3 mln mkw GLA w całym kraju.

Aktualne trendy
Tempo rozwoju polskiego rynku parków handlowych nie wykazuje żadnych oznak spowolnienia. Obserwujemy wyraźną tendencję do realizacji większych projektów. Obecnie w budowie lub w trakcie rozbudowy znajdują się 52 parki handlowe o GLA powyżej 5 000 mkw, z czego 10 z nich ma przekroczyć 15 000 mkw.

Wśród nich największym realizowanym obecnie projektem jest Osada w Żyrardowie, która po ukończeniu wzbogaci rynek o 33 000 mkw GLA. Skala ta odzwierciedla ewolucję sektora, gdzie większe parki handlowe coraz częściej stanowią alternatywę dla tradycyjnych regionalnych centrów handlowych.

„Te większe formaty okazały się atrakcyjne dla szerszego grona najemców, przyciągając nie tylko operatorów oferujących produkty codziennego użytku, ale także marki z segmentu mody ekonomicznej oraz gastronomię i usługi. W rezultacie, parki handlowe stopniowo przekształcają się z czysto lokalnych miejsc zakupów w bardziej wszechstronne lokalizacje handlowe, które zaspokajają coraz więcej potrzeb konsumentów.” – komentuje Artur Czuba, Director, Investment w Avison Young

Główni operatorzy
Około 45% istniejącej podaży w nowoczesnych parkach handlowych w Polsce (o GLA powyżej 5 tys. mkw) należy do 10 największych graczy rynkowych. Pradera zajmuje pozycję lidera z 9% udziałem w rynku, bazując na swoim portfolio czterech dużych aktywów. Saller plasuje się na drugim miejscu z 8% udziałem, a kolejno BIG Poland z 6% i Trei Real Estate z 5%. Udziały pozostałych właścicieli są bardzo rozdrobnione i wynoszą nie więcej niż 3%.

„Debiut BIG w Polsce w 2022 roku zapoczątkował skoncentrowaną, długoterminową strategię rozwoju, ukierunkowaną na miasta średniej wielkości o wysokim potencjale. Pozyskujemy i rozwijamy nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach, ze starannie dobranym miksem najemców oraz wyraźnymi perspektywami wzrostu wartości. Od momentu wejścia na polski rynek BIG zbudował portfel 10 w pełni skomercjalizowanych parków handlowych o łącznej powierzchni blisko 200 tys. mkw GLA, zdobywając około 6% udziału w rozwijającym się segmencie parków handlowych w Polsce.” – komentuje Eran Levy, CEO w BIG Poland

Projekty w budowie
W sierpniu 2025 r. 7 najbardziej aktywnych deweloperów parków handlowych i małych parków convenience odpowiadało za prawie 50% nowopowstającej powierzchni. Liderem rynku była firma Saller z 13% udziałem w całkowitej podaży w budowie, a za nią uplasowała się firma LCP Properties z 10% udziałem. Struktura własnościowa parków handlowych i małych parków convenience będących w fazie realizacji pozostaje silnie rozproszona - obecnie około 40 aktywnych deweloperów prowadzi projekty na etapie budowy.

Całkowita powierzchnia parków handlowych w budowie jest obecnie szacowana na około 510 000 mkw. Znaczna część (57%) nowej podaży powstaje w miastach liczących mniej niż 50 000 mieszkańców, a 19% znajduje się w ośmiu największych aglomeracjach miejskich w Polsce. Warto zauważyć, że tylko 15 z ponad 64 realizowanych projektów ma powierzchnię przekraczającą 10 000 mkw.

Dynamiczny rozwój parków handlowych znajduje odzwierciedlenie w nowej podaży dostarczonej na rynek handlowy w Polsce w ostatnich 5 latach. W formacie parków handlowych wyniosła ona 1,7 mln mkw, podczas gdy w centrach handlowych nieco ponad 500 000 mkw GLA.

Jak wygląda obecnie typowy nowy park handlowy w budowie?
- Wybudowany w mieście o liczbie ludności 10-50 tys. (52%)
- GLA ok. 5-10 tys. mkw (62%)
- Zlokalizowany po drodze do domu (40%)

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young

* Fragment z raportu inwestycyjnego Parki handlowe i małe parki convenience „Retail parks everywhere?“ przygotowanego przez Avison Young we współpracy z CMS (renomowaną kancelarią prawną, działającą na rynku nieruchomości komercyjnych, w tym aktywnie w sektorze parków handlowych), BIG Poland (aktywnym inwestorem, który wszedł na polski rynek parków handlowych w 2022 r. i aktualnie może pochwalić się dziesiątą zrealizowaną akwizycją parku handlowego w Polsce) oraz Polską Radą Centrów Handlowych (PRCH), organizacją skupiającą się pierwotnie głównie na większych obiektach handlowych, która od kilku lat aktywnie wspierającą i promującą również parki handlowe w Polsce.

Do zespołu Investment Advisory w Avison Young w Polsce dołącza Katarzyna Sielewicz, która obejmuje stanowisko Senior Consultant.
Katarzyna ukończyła studia magisterskie na kierunku Finanse w Stockholm University School of Business a także uczęszczała do Cass Business Shool w Londynie. Międzynarodowe doświadczenie w sektorze nieruchomości zdobywała, pracując w londyńskim zespole Research and Strategic Advisory w Cushman & Wakefield (dawniej DTZ).

Po powrocie do Warszawy rozwijała swoje kompetencje w obszarze inwestycji i zarządzania aktywami w butikowej firmie doradczej, gdzie wspierała zarówno krajowych, jak i międzynarodowych klientów działających na polskim rynku.

Do Avison Young Katarzyna wnosi bogate doświadczenie obejmujące różne sektory rynku. Będzie wspierała klientów w procesach due diligence a także w pozyskiwaniu i sprzedaży aktywów.