Outsourcing

 Powierzchnia biurowa w zmodernizowanych budynkach w dobrych lokalizacjach jest równie atrakcyjna dla najemców, jak biura w nowych obiektach

Od kilku lat rynek biurowy w Polsce notuje szybki wzrost podaży wysokiej klasy powierzchni, których  dostarczają liczne, nowe projekty. Jednocześnie zwiększa się rynkowy udział zmodernizowanej powierzchni w budynkach kilkunasto i kilkudziesięcioletnich.

W Warszawie, która jest najdojrzalszym rynkiem biurowym w kraju, odsetek powierzchni znajdującej się w biurowcach, które mają więcej niż 10 lat jest największy w kraju. Jak podają specjaliści z firmy doradczej Walter Herz, takie biura stanowią w aglomeracji ponad 40 proc. oferty. Na największych, regionalnych rynkach biurowych starszych zasobów jest znacznie mniej. W Krakowie i Wrocławiu taka powierzchnia obejmuje około 20 proc. podaży.    

Dobre adresy nie starzeją się

Eksperci podkreślają, że nie tylko najnowsze obiekty, ale także starsze budynki, oddane w Warszawie kilkanaście, czy nawet kilkadziesiąt lat temu cieszą się nadal dużym zainteresowaniem najemców. Pod warunkiem jednak, że usytuowane są w atrakcyjnych punktach miasta. Przykładem jest oddany w 2003 roku Metropolitan, czy budynek Rondo 1 ukończony w 2006 roku.  

Reprezentacyjne, warszawskie obiekty biurowe, które powstały wiele lat temu przechodzą gruntowne remonty, dzięki czemu oferowana w nich powierzchnia nie ustępuje tej w nowych obiektach. Należą do nich m.in. Atrium, Błękitny Wieżowiec, Moniuszki Tower, czy Spectrum Tower. W wielu popularnych stołecznych biurowcach jak np. Warsaw Trade Tower, czy Warsaw Financial Center przeprowadzana jest rewitalizacja części wspólnych, przede wszystkim holi i recepcji. Właściciele niektórych, starszych budynków także certyfikują obiekty, podnosząc ich efektywność i obniżając koszty eksploatacji, by mogły stać się bardziej konkurencyjne na rynku, zaznaczają eksperci Walter Herz.  

Relokacja premiowana

Rynek biurowy należy dziś do najemcy, który ma teraz większe niż kiedykolwiek dotąd możliwości wynegocjowania atrakcyjnych warunków najmu. Dotyczy to szczególnie Warszawy. Właściciele budynków na różne sposoby zabiegają o najemców. Doradcy Walter Herz przyznają, że sytuacja coraz bardziej sprzyja firmom poszukującym biur.  

Do wynajmu zachęcają coraz dłuższe wakacje czynszowe, miejsca postojowe w cenie oraz kompleksowe wykończenie biur, zaaranżowanych zgodnie z preferencjami firm, a także zwroty kosztów przeprowadzek i nakładów poniesionych na marketing związany ze zmianą siedziby.

Nowe kontra starsze

Zarówno nowe, jak i starsze biurowce mają swoje plusy i minusy. Podaż w nowych obiektach zwiększa się. Inwestorzy muszą więc zaproponować znacznie więcej niż wysokiej klasy powierzchnię biur. Najmłodsze obiekty dysponują więc zwykle rozbudowanym zapleczem infrastruktury towarzyszącej. 

Ich atutami są m.in. nowoczesne rozwiązania architektoniczne, świetna integracja projektów z tkanką miejską, czy ekologiczne rozwiązania sprzyjające środowisku. A także zielone strefy przeznaczone do relaksu, kreatywne środowisko pracy, dzięki przestrzeniom co-workingowym, bezpośredni dostęp do różnych usług, czy udogodnienia dla rowerzystów i posiadaczy pojazdów elektrycznych.  

Nowe obiekty, jak zaznaczają specjaliści Walter Herz, mogą też w pełni zaspokoić potrzeby firm, które poszukują dużych powierzchni biurowych. A z mniej sprzyjających najemcom aspektów wymieniają mało elastyczne warunki umów pod względem okresu najmu, wyższe koszty z tytułu utrzymania części wspólnych w budynkach i stawki czynszowe wyrażane euro, co niesie ryzyko związane ze zmianą kursu waluty. 

Dobre , bo sprawdzone

Specjaliści Walter Herz zwracają uwagę, że nie wszyscy najemcy decydują się na relokację po zakończeniu umowy najmu. W Warszawie, aż jedną trzecią zawieranych transakcji stanowią przedłużenia kontraktów. Firmy renegocjują umowy i pozostają w lokalizacjach, które się sprawdziły.   

Specjaliści podkreślają, że najemcy równie chętnie jak najnowsze projekty, wybierają też atrakcyjnie zlokalizowane, starsze budynki w dobrym stanie technicznym. - W przypadku wieloletnich budynków można wynegocjować więcej. Dotyczy to zarówno samego czynszu, jak i innych warunków najmu. Plusem jest też możliwość rozliczania się w złotówkach, co ma znaczenie szczególnie dla instytucji państwowych, przyznają doradcy.    

Aspektem ograniczającym jest według nich układ powierzchni w starszej generacji budynkach, który czasem nie pozwala na dowolność aranżacyjną przestrzeni biurowej lub wymusza większe nakłady inwestycyjne na jej realizację. Trudności sprawiać może również późniejsze szybkie wprowadzenie zmian. Mniej wydajne bywają również instalacje techniczne. Ale nie wszystkich wieloletnich budynków to dotyczy. Część jest zaprojektowana w taki sposób, że pomimo wieku nadal spełniają wszystkie oczekiwania najemców.

Zdaniem specjalistów Walter Herz w trudnej sytuacji są dziś tylko obiekty, które mają już swoje lata, nie zostały dotąd zmodernizowane, a do tego nie mogą konkurować lokalizacją. Uważają jednak, że na takie biura klient też się znajdzie. Taką ofertą zainteresowane są firmy, które poszukują na rynku najbardziej ekonomicznych rozwiązań.

Nie zawsze starsze biuro jest tańsze

Stawki czynszowe w ponad dziesięcioletnich budynkach w porównaniu z nowymi mogą być niższe nawet o 20 proc., podają eksperci Walter Herz. Wszystko zależy od lokalizacji i standardu technicznego obiektu. Nie zawsze jest to jednak regułą. Nawet kilkunastoletnie, dobrze zarządzane, renomowane budynki o ciekawej aranżacji architektonicznej w ekskluzywnych lokalizacjach konkurują z sukcesem z najnowszymi biurowcami. Często stawki czynszowe utrzymują się w nich na podobnym poziomie, jak w nowych.

Doradcy zaznaczają, że czynsze wywoławcze za najlepsze powierzchnie w centrum Warszawy nieznacznie spadły w ciągu ostatniego roku i sięgają obecnie 24 euro za mkw. miesięcznie. Za podobne biura położone poza centrum trzeba zapłacić 12-16 euro/mkw./m-c.

Nawet 9 euro za metr w Warszawie

W obiektach wybudowanych przed 2000 rokiem w lokalizacjach centralnych średni czynsz wynosi ok. 16 euro za mkw. A już na Mokotowie, w służewieckim zagłębiu biurowym biura oferowane są przeciętnie za 11 euro za metr, ale zdarza się też, że można powierzchnię wynająć taniej, podają doradcy.  W warszawskich budynkach klasy B czynsze efektywne plasują się w granicach 9-10 euro za mkw.

Na głównych rynkach regionalnych, w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście różnice w czynszach za najnowsze i starsze biura nie są tak duże, jak w Warszawie. Wahają się w granicach 1-2 euro/mkw. Powodem jest mniej zróżnicowany wiek nieruchomości biurowych, które w większości nie mają więcej niż dziesięć lat.

Autor: Walter Herz

 Aranżację przestrzeni biurowej  determinuje dziś przede wszystkim dynamika i tryb pracy zespołu     

Dokonująca się rewolucja mobilna i technologiczna całkowicie zmieniła styl pracy. Młodzi, zdolni ludzie, których firmy starają się zrekrutować chcą mieć możliwość wyboru zarówno czasu, jak i miejsca wykonywania obowiązków. Oczekują różnorodności. Poszukują w niej inspiracji i możliwości rozwoju. Przywykli do wielozadaniowości i częstych zmian trybu pracy.   

Firma, która chce  ściągnąć do siebie najlepszych pracowników młodego pokolenia powinna przyjrzeć się zatem najnowszym trendom w projektowaniu przestrzeni biurowej, by móc zapewnić im odpowiednie środowisko, w którym będą czuli się najlepiej.     

Różnorodność stref i rozwiązań aranżacyjnych  

Specjaliści z firmy doradczej Walter Herz podpowiadają, że punktem wyjścia do opracowania nowoczesnej koncepcji aranżacji przestrzeni biurowej powinno być zdefiniowanie specyfiki i dynamiki pracy zespołu. Miejsce pracy musi odpowiadać oczekiwaniom przedstawicieli wszystkich pokoleń i umożliwiać wykonywanie jej zgodnie z ich własnymi preferencjami, dzięki dostępowi  do różnorodnych rozwiązań aranżacyjnych. Przede wszystkim takich, które stwarzają okazję do integracji i wymiany doświadczeń. Rozkład wnętrza powinien sprzyjać koncepcyjnemu myśleniu oraz dawać możliwość relaksu i czerpania energii z otoczenia.

Zgodnie z założeniami koncepcji Activity-Based Working, która coraz bardziej jest widoczna w Polsce, biuro musi oferować różnorodne rodzaje przestrzeni, które odpowiadają odmiennym trybom pracy różnych osób. W myśl zasady smart workingu powierzchnia biurowa powinna być w pełni dostosowana do rodzaju aktywności poszczególnych członków zespołu. Aby ją zdefiniować, jak zauważają eksperci Walter Herz, firmy coraz częściej decydują się na przeprowadzenie badania nawyków i modelu pracy teamu. Poza stylem pracy, o kształcie biura powinna decydować także kultura danej organizacji oraz potrzeby dotyczące technologii i obiegu informacji w firmie, zaznaczają specjaliści.  

W biurach tworzonych w duchu Activity-Based Working mieści się wiele stref, z których każdy korzysta w zależności od aktywności, jaką chce wykonywać. Należą do nich miejsca spotkań nieformalnych, pokoje do konsultacji, pomieszczenia projektowe, miejsca do rozmów telefonicznych, chillout-roomy i przestrzenie typu break-out, czy strefy relaksu. Zapewniają, zarówno warunki do pracy w skupieniu, pracy zespołowej, jak i do wymiany informacji i wypoczynku.

Pomocne w burzy mózgów

- W tego typu biurach w ciekawy sposób przygotowane są na przykład pokoje projektowe, zwracają uwagę specjaliści Walter Herz.  - To przestrzenie, gdzie można pisać na ścianach i tablicach, przyczepiać w różnych miejscach notatki wynikające z dyskusji, którą można prowadzić będąc stale w ruchu. Utrwalane wzrokowo pomysły są efektywniejsze, biorąc pod uwagę, że wyobraźnia i pamięć wzrokowa są skuteczniejsze niż pamięć słuchowa. W ten sposób rozmowa popychana jest bez przeszkód do przodu - przyznają doradcy.

W biurach urządzanych zgodnie z najnowszymi trendami, których podstawą jest wygoda pracowników, tworzone są stanowiska, które umożliwiają bardziej ergonomiczną pracę. Można je dopasowywać do indywidualnych potrzeb, zarówno pod względem designu, jak i ustawienia mebli, np. regulować wysokość blatu w zależności od wzrostu pracownika, czy dostosowywać do pracy w różnych pozycjach. Przy czym, nie każda osoba ma przypisane biurko, często są to miejsca pracy rotacyjne.

Mobilne rozwiązania modułowe

Przestrzeń biurowa w nowoczesnym biurze powinna być też tak urządzona, żeby dawać możliwość szybkiego dokonywania zmian w przypadku transformacji organizacyjnej w firmie.  Stąd,  jak zaznaczają specjaliści Walter Herz, waranżacji biur wykorzystywane są teraz mobilne rozwiązania modułowe.  

Systemy modułowe pozwalają na szybką reorganizację przestrzeni biurowej zgodnie z bieżącymi potrzebami firmy. Dzięki nim tworzone są swoiste pomieszczenia w pomieszczeniach w formie akustycznych kabin, które można swobodnie przenosić w różne części biura. Ich wyposażenie nie ustępuje temu w tradycyjnych pokojach. Elastyczne kształtowanie przestrzeni ułatwiają też meble na kółkach.

Liczy się człowiek i elastyczność

Najważniejsza w biurze nie jest dziś stylistyka aranżacji, a człowiek i jego wygoda. Na znaczeniu zyskuje jakość środowiska pracy, w tym takie czynniki jak akustyka i doświetlenie wnętrz oraz parametry powietrza. Przestrzeń biurową dopasowuje się do pracownika, a nie odwrotnie. A kluczowym elementem w procesie wyposażania biur staje się komunikacja i praca zespołowa.

Specjaliści Walter Herz podkreślają, że zmiany w sposobie myślenia o aranżacji biur widać już nawet w przypadku konserwatywnie nastawionych klientów, którzy jeszcze niedawno nie brali pod uwagę tego typu zmian. Zaznaczają, że rośnie liczba firm, które korzystają z pomocy przy adaptacji nowego biura. - Doradztwo w tej dziedzinie stało się na tyle popularne, że utworzyliśmy specjalny dział dedykowany tej usłudze, informują eksperci Walter Herz.  

Nieformalna wymiana myśli

W każdej firmie najważniejsza jest praca zespołowa i dobry przepływ informacji. Podstawą innowacji jest przecież współpraca. Dobrze zaprojektowane biuro musi więc dostarczać licznych okazji do wymiany poglądów i pomysłów pomiędzy pracownikami. Stwarzać okazje do nieformalnych rozmów, a nawet sporów.  

Odpowiednimi miejscami do takiej aktywności są przestronne kuchnie i jadalnie. W tym celu także automaty z kawą ustawia się tylko w jednym miejscu, żeby stworzyć szansę poznania się pracowników z całej firmy. Podobną funkcję pełnią również strefy relaksu, które dodatkowo przyczyniają się do integracji i wzmocnienia więzi w zespole.

Miejsca pracy, które są dziś atrakcyjne dla pracowników to biura naszpikowane nowoczesnymi technologiami, jak internet rzeczy, big data, technologia wirtualnej rzeczywistości, czy różnego rodzaju aplikacje. Szczególnie zawrotną karierę robi obecnie internet rzeczy (Internet of Things), dzięki któremu za pomocą smartfonu można sterować wszystkimi funkcjami w biurze.  

Strefy relaksu i co-working

Sami deweloperzy także starają się, by przestrzeń w nowych biurowcach poddawała się różnym aranżacjom i sprzyjała rozwojowi najemców. Założenia funkcjonalne często uwzględniają tworzenie przestrzeni co-workingowych w budynkach, które ułatwiają współpracę pomiędzy firmami, w tym np. wymianę miedzy start-upami i wytrawnymi graczami rynkowymi.

W nowoczesnych budynkach biurowych mieszczą się zielone miejsca przeznaczone do relaksu i sportu z dostępem do Wi-Fi.  Integracji najemców sprzyjają takie ścianki wspinaczkowe, zielone tarasy, bieżnie, czy nawet boiska, wymieniają specjaliści Walter Herz.

Deweloperzy podchodzą do aranżacji przestrzeni w częściach wspólnych budynków coraz odważniej. Adaptowanymi na polski rynek, najnowszymi pomysłami są biurowce pozbawione recepcji na rzecz na przykład wspólnej, dużej kuchni, czy obszernej strefy co-workingowej.

Autor: Walter Herz 

Ubiegły rok był najbardziej owocny w całej historii polskiego rynku biurowego. Nigdy wcześniej nie powstało tak wiele znaczących projektów  

W 2016 roku do użytku oddane zostało około 60 proc. powierzchni biurowej więcej niż średnio w ostatnich latach. Przybyło niespełna 900 tys. mkw. biur, z czego ponad 400 tys. mkw. w aglomeracji warszawskiej, podają specjaliści Walter Herz.     

W Warszawie oddane zostało 21 inwestycji, a wśród nich 3 projekty, które wyraźnie wybijają się swoim potencjałem. 220 metrowa wieża Warsaw Spire, która stanęła przy placu Europejskim, niedaleko ronda Daszyńskiego dostarczyła ponad 59 tys. mkw. powierzchni biurowej. W dwóch budynkach kompleksu Gdański Business Center przy Dworcu Gdańskim oddane zostało łącznie 48 tys. mkw. biur.

W drugim, ukończonym w ubiegłym roku, 155 metrowym, warszawskim wysokościowcu powstało 52 tys. mkw. powierzchni. Zaprojektowana przez pracownię Kuryłowicz & Associates, przypominająca odłamany kryształ kwarcu, szklana wieża biurowa Q22 stanęła u zbiegu Grzybowskiej i alei Jana Pawła II.

W minionym roku zakończyła się też budowa inwestycji Eurocentrum Office Complex Delta (25 tys. mkw.) przy alejach Jerozolimskich, biurowca Astrum Business Park I przy Łopuszańskiej (22,5 tys. mkw.) i Atrium II (20,2 tys. mkw.) przy ulicy Pereca, tuż obok ronda ONZ oraz projektu Prime Corporate Center (20,1 tys. mkw.) przy Grzybowskiej.

Podobną ilością ukończonych w 2016 roku inwestycji jak Warszawamoże się pochwalić się Kraków. Do największych obiektów oddanych w zeszłym roku w stolicy Małopolski należą trzy budynki kompleksu DOT Office (łącznie 21,3 tys. mkw.) usytuowane przy ulicy Czerwone Maki i biurowiec Axis (19,3 tys. mkw.), który stanął przy rondzie Mogilskim. W północnej części miasta, przy ulicy Opolskiej oddany został projekt O3 Business Campus (19 tys. mkw.), a przy Marii Konopnickiej biurowiec CH2M Center (15 tys. mkw.). 

We Wrocławiu, który jest trzecim rynkiem biurowym w Polsce, oddany został m.in. biurowiec Business Garden I (37 tys. mkw.) przy ulicy Legnickiej i budynki kompleksu  Pegaz (łącznie 18,5 tys. mkw.) u zbiegu ulic Kazimierza Wielkiego, Grabarskiej i Ruskiej. A na potrzeby firmy Kaufland przy alei Armii Krajowej i Ziębickiej zrealizowany został projekt o powierzchni 16 tys. mkw.  

Na trójmiejski rynek weszło w tamtym roku 6 obiektów biurowych. W Gdańsku ukończone zostały m.in. biurowce Tryton Business House (21,3 tys. mkw.) przy Jana z Kolna i C200 (17 tys. mkw.) przy Marynarki Polskiej, a w Gdyni budynki Tensor X i Y (łącznie 13 tys. mkw.).   

W Katowicach w 2016 roku oddane zostało dwa razy więcej powierzchni biurowej niż rok wcześniej. Rynek zasiliło osiem projektów. Największe z nich to Silesia Star II B (13 tys. mkw.) położony przy Uniwersyteckiej, trzeci etap kompleksu A4 Business Park (12 tys. mkw.) zlokalizowanego przy Francuskiej i kolejna faza inwestycji Silesia Business Park (12 tys. mkw.) usytuowanej przy Chorzowskiej.   

W Poznaniu deweloperzy oddali do użytku siedem biurowców, spośród których największym jest Maraton (łącznie 24 tys. mkw.) zlokalizowany przy Królowej Jadwigi i Maratońskiej.  W Łodzi w 2016 roku ukończone zostało pięć inwestycji, w tym University Business Park II (19,4 tys. mkw.) przy Wólczańskiej. Dwie fazy Technic Office Park (7,1 tys. mkw.) oddane zostały w Lublinie, a w Szczecinie do użytku wszedł projekt Storrady Park Offices (7,4 tys. mkw.).

Specjaliści Walter Herz prognozują, że ten rok może być dla rynku biurowego równie udany, jak ubiegły. W budowie pozostaje ponad 1,5 mln mkw. biur, z czego niemal połowa w Warszawie. Jak szacują eksperci, w bieżącym roku deweloperzy mają szansę oddać do użytku kolejne 900 tys. mkw. powierzchni, z tego ok. 350 tys. mkw. w aglomeracji warszawskiej.

Autor: Walter Herz 

 Nowe kompleksy biurowe oferują bogate otoczenie wspierające biznes

Decyzja o wyborze biura podejmowana jest głównie przez pryzmat arkusza kalkulacyjnego, ale równie istotną kwestią jest także jakość miejsca pracy, które firma może zapewnić swoim pracownikom. Na mocno konkurencyjnym rynku pracy to część oferty rekrutacyjnej.  Siedziba w budynku zapewniającym funkcjonalne udogodnienia i najnowocześniejsze rozwiązania technologiczne może pomóc w decyzji o podjęciu pracy w danej firmie.

Jak informują specjaliści Walter Herz, największą popularnością wśród firm poszukujących powierzchni biurowych cieszą się obecnie kompleksy zapewniające otoczenie wspierające biznes. Podkreślają, że chodzi nie tylko o atrybuty samych budynków, ale także wykorzystanie potencjału terenów otaczających biurowce. W ich sąsiedztwie deweloperzy starają się kreować teraz atrakcyjną przestrzeń publiczną. W Warszawie idą za przykładem placu Europejskiego, który przyczynił się do sukcesu Warsaw Spire. 

Kompleksowa infrastruktura

Nowe kompleksy biurowe są projektowane w taki sposób, by płynnie integrowały się z otoczeniem i żyły poza godzinami pracy. Planując inwestycje deweloperzy skupiają się nie tylko na aranżacji budynków, ale coraz więcej uwagi poświęcają temu, jak w atrakcyjny sposób zespolić je z przestrzenią miejską. Wokół budynków powstaje najczęściej w przemyślany sposób zaaranżowana przestrzeń publiczna w formie stref rekreacyjnych i miejskich pasaży. W łącznikach komunikacyjnych tworzone są deptaki wypełnione punktami handlowymi i usługowymi, restauracjami i kawiarniami.  

W niektórych lokalizacjach inwestorzy tworzą przestrzeń na kształt miejskich podwórek, gdzie latem można włączyć się w gry zespołowe, poćwiczyć na świeżym powietrzu, czy obejrzeć film w kinie letnim. W nowych inwestycjach powstają fontanny z placami do wypoczynku otoczone ogródkami kawiarnianym. Pojawiają się też projekty biurowe zakładające budowę boisk do koszykówki, do gry w badmintona, czy do siatkówki plażowej, toru do gry w bule, albo ścianek wspinaczkowych.

Nieodłącznym elementem otoczenia biurowców są stacje rowerowe, a budynki wyposażane są w pełną infrastrukturę dla rowerzystów obejmującą nowoczesne parkingi rowerowe, punkty napraw, a także prysznice i szatnie. Na terenie kompleksów można na ogół korzystać z ogólnodostępnego Wi-Fi i ładowarek do smatrfonów.   

Deweloperzy starają się urozmaicać także funkcje samych budynków biurowych. Powstają w nich nie tylko strefy konferencyjne, eventowe i gastronomiczne, ale także kluby fitness, placówki medyczne i przedszkola.  - W ten sposób inwestorzy w swoich projektach zapewniają najemcom biur kompleksową infrastrukturę. I takie właśnie obiekty cieszą się największym powodzeniem na rynku – przyznają eksperci Walter Herz.  

W stronę eko

Duże inwestycje w segmencie biurowym przygotowywane przeważnie w zgodzie ze standardami budownictwa ekologicznego i energooszczędnego. Są obiektami przyjaznymi dla środowiska, co potwierdzają odpowiednie certyfikaty, a to przynosi także korzyści najemcom w postaci redukcji kosztów zużycia mediów. Certyfikowane, zielone budynki zapewniają także dobrej jakości środowisko wewnętrzne biur, dzięki dostarczaniu odpowiedniej ilości czystego powietrza. To wyjątkowo ważne dla samopoczucia ludzi, którzy spędzają w nich większość czasu.  

Jak zauważają doradcy Walter Herz, poza ochroną środowiska naturalnego, coraz częściej certyfikacja skupia się teraz także na ludziach. – Na wiodącą pozycję wybija się nowy certyfikat WELL, który jest wyjątkowo wymagającym systemem oceny budynku sprofilowanym wyłącznie pod kątem komfortu, jaki zapewnia pracownikom – zaznaczają eksperci.

Zdrową przestrzeń budują także obsadzone zielenią patia, ogrody warzywne oraz zielone tarasy, które często położone są na ostatnich kondygnacjach w budynkach, oferując też piękny widok na panoramę miasta. Wzorem innych państw, w budynkach biurowych w Polsce pojawiają się budki lęgowe dla ptaków i ule dla pszczół. Idą za tym nasadzenia roślin miododajnych, które pomagają owadom przetrwać. Szacunkowe dane mówią o ponad 400 ulach ustawionych na dachach warszawskich budynków użyteczności publicznej.

Aplikacje i gadżety

Podstawowym narzędziem w codziennym funkcjonowaniu w nowych obiektach biurowych staje się telefon. Deweloperzy wprowadzają rozwiązania kompatybilne z prywatnymi urządzeniami, przede wszystkim z uwagi na wymagania najmłodszych pracowników firm. W zaawansowanych technologicznie biurowcach wykorzystywane są różnego rodzaju aplikacje obsługiwane ze smartfonów. 

Za ich pośrednictwem można wejść do budynku, zarezerwować salę konferencyjną, zamówić miejsce parkingowe, sprawdzić usługi dostępne w biurowcu i jego okolicy, czy zamówić lunch z dostawą do biura.  Dzięki stosowanym na terenie obiektów systemom można też sprawdzić, kto ma wolne miejsce w aucie i jedzie w tym samym kierunku.

Deweloperzy oferują również coraz częściej samochody elektryczne, z których korzystać mogą wszyscy użytkownicy budynku, dokonując rezerwacji za pomocą prostej aplikacji. Samochody otwiera i zamyka wirtualny klucz pobierany na telefon.    

W nowoczesnych obiektach przy wjazdach do garażu tablice rejestracyjne są automatycznie rozpoznawane, co eliminuje konieczność zatrzymania się przy czytniku. A w garażach można na ogół znaleźć stacje do ładowania pojazdów elektrycznych. - Jeśli o zasilaniu mowa, tu deweloperzy zapewniają dziś pełne bezpieczeństwo. Najnowsze kompleksy zasilane są z kilku niezależnych źródeł energii, a mimo to najemcy mogą najczęściej instalować w nich również swoje własne generatory – informują specjaliści Walter Herz.

Coworking i platforma dla start-upów 

Eksperci przyznają, że zainteresowanie obiektami wykorzystującymi nowe technologie wśród firm poszukujących powierzchni biurowej jest duże. - Różnego rodzaju aplikacje stosowane w biurowcach, nie tylko pozwalają korzystać z praktycznych udogodnień, ale również integrują pracowników budynku i wspierają wymianę poglądów i pomysłów - podkreślają.

Wiodące na rynku firmy deweloperskie idą jeszcze o krok dalej. Na bazie zaawansowanych technologii tworzą w swoich inwestycjach miejsca służące współpracy pomiędzy start-upami i korporacjami. - Jeden z deweloperów w budowanym w Warszawie kompleksie planuje stworzyć koncept sprawdzony w swoich belgijskich inwestycjach. MeetDistrict  ma być przestrzenią coworkingową, dzięki której nawet najmniejsze firmy będą mogły odnaleźć się w biurowcu – informują specjaliści Walter Herz.

Na terenie wspomnianego obiektu powstanie również platforma The Heart Warsaw łącząca start-upy  z bankami i międzynarodowymi korporacjami. W ramach tego przedsięwzięcia rozwijane będą programy tematyczne, a niektóre z nich będą mogły później znaleźć zastosowanie w kompleksie. A to, jak zauważają specjaliści Walter Herz, oznacza już bezpośrednie, praktyczne przełożenie funkcji stworzonej w obiekcie biurowym na wymierne korzyści biznesowe dla jego najemców.

Autor: Walter Herz

Warszawski rynek ze swoimi obecnymi zasobami biurowymi dołączył do największych w Europie

W ostatnich latach przyrost podaży biurowej w Warszawie był niezwykle szybki. Od początku 2014 roku stolicy przybył okrągły milion mkw. biur i nie zapowiada się, żeby deweloperzy mieli zwolnić tempo. Tylko w 2016 roku w aglomeracji warszawskiej oddanych zostało ponad 20 budynków, a w nich ponad 400 tys. mkw. biur. Eksperci Walter Herz przyznają, że to najlepszy wynik w historii, zbliżony do odnotowanego w 2000 roku spektakularnego wzrostu powierzchni biurowych. Mniej więcej tyle biur ile w Warszawie, w ubiegłym roku oddane zostało łącznie w największych polskich miastach poza stolicą.

Po raz pierwszy na warszawskim rynku ukończone zostały w jednym roku dwie biurowe wieże - Q22 i Warsaw Spire, które należą do najciekawszych architektonicznie i najbardziej zaawansowanych technologicznie. Tak duża nowa podaż,  z jaką mieliśmy do czynienia w 2016 roku, nie spowodowała jednak drastycznego przyrostu pustostanów. Jak podaje Walter Herz, na koniec minionego roku poziom niewynajętej powierzchni biurowej w Warszawie był tylko nieznacznie wyższy niż na koniec 2015 roku.

Nowe biura nie czekają na najemców

Specjaliści podkreślają, że większość z wybudowanych w ostatnim czasie biurowców jest prawie w całości skomercjalizowana. - Szczególnie dużym zainteresowaniem nabywców cieszy się obszar bliskiej Woli, w stronę której przesuwa się teraz centralny obszar biznesu. W centrum i jego obrzeżach, gdzie oddana została połowa z ukończonych biur, spadły jednak lekko stawki czynszowe. Pociągnęło to za sobą odpływ najemców z największej w Polsce strefy biurowej na Służewcu. Na Mokotowie znajduje się obecnie jedna trzecia wolnych biur w Warszawie – informują doradcy Walter Herz.

Specjaliści szacują, że w tym roku na warszawskim rynku przybędzie 300 - 350 tys. mkw. powierzchni biurowej. - To umocni uprzywilejowaną pozycję, w jakiej znajdują się teraz najemcy. Tym bardziej, że w realizacji jest kolejne 700 tys. mkw. biur – zaznaczają.

Rozbudowa trwa

W budowie pozostają m.in. takie obiekty jak Proximo II, Generation Park, EC Powiśle, Business Garden II, West Station II, Mennica Legacy Tower, The Warsaw Hub. Trwa też budowa kompleksu biurowego przez przy Chmielnej i Jana Pawła II,  w którym powstanie najwyższy budynek w Polsce – wieża Varso Tower licząca 230 metrów i zwieńczona 80 metrową iglicą.

W ubiegłym roku w Warszawie wynajęło się niemal tyle samo biur, ile powstało w całej Polsce. Najwięcej powierzchni trafiło do najemców w lokalizacjach centralnych. Wśród inwestorów dominowały firmy świadczące usługi, w tym z sektora BPO/SSC, który w ostatnim czasie mocniej zaznaczył swoją obecność w stolicy. Warszawa może się pochwalić największą w kraju liczbą centrów świadczących nowoczesne usługi dla biznesu. Przenoszone są do niej zaawansowane procesy i kompetencje oparte na wiedzy. Wraz z postępem procesu dojrzewania warszawskiego rynku biurowego rosną szanse na przyjęcie dalszego strumienia inwestycji zagranicznych.

Kontynuacja dobrej passy

Specjaliści Walter Herz wysnuwają hipotezę, że ten rok dla Warszawy może być tak samo udany jak ubiegły. - Decydujące znaczenie dla kształtowania się sytuacji na rynku biur będzie miała ogólna sytuacja gospodarcza w kraju i na świecie. Jeśli sprzyjający klimat inwestycyjny utrzyma się segment biurowy będzie kontynuował swój dotychczasowy rozwój – uważają eksperci.

Kluczową kwestią dla utrzymania obecnego popytu na warszawskie biura będzie aktywność najemców z sektora BSS, finansowego oraz z branży IT. Jeśli apetyt najemców nie zmaleje na stabilnym poziomie powinny także zostać utrzymane czynsze. Na ich wzrost może wpłynąć podniesienie płacy minimalnej i ewentualna podwyżka opłat za użytkowanie wieczyste. Należy jednak zwrócić uwagę, że najem powierzchni biurowej w Warszawie jest wciąż dużo tańszy niż w zachodniej Europie. 

Autor: Walter Herz