Outsourcing

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska - Research and Data Manager w Avison Young

Warszawa

Warszawski rynek magazynowy utrzymuje silną pozycję dzięki połączeniu kluczowych czynników: bliskości dużej bazy konsumentów, dobrze rozwiniętej infrastrukturze transportowej i rosnącemu zapotrzebowaniu na logistykę ostatniej mili. Obserwujemy stały wzrost zarówno w granicach miasta („Warszawa I”), gdzie szybkość dostaw i dostęp do siły roboczej mają kluczowe znaczenie, jak i w strefach podmiejskich („Warszawa II”), które oferują większą skalę i elastyczność dla operacji produkcyjnych i dystrybucyjnych.

Pomimo pełnego wyzwań otoczenia gospodarczego, aktywność najemców pozostaje stabilna, a rynek nadal odznacza się wysoką dynamiką. - komentuje Katarzyna Madej, Director, Industrial Agency w Avison Young

RYNEK W LICZBACH:
- 7,1 mln mkw istniejących zasobów
- 350 tys. mkw w budowie, z czego 25% w samej Warszawie (Warszawa I)
- 5,50 - 8,50 euro / mkw / miesiąc (czynsz w samej Warszawie – Warszawie I)
- 3,60 - 5,75 euro / mkw / miesiąc (czynsz poza miastem – Warszawa II)

Wysokie czynsze, rosnąca elastyczność
Warszawa I nadal ma najwyższe stawki czynszowe w Polsce, sięgające nawet 8,50 euro / mkw. Deweloperzy są jednak coraz bardziej otwarci na negocjacje, oferując dłuższe okresy bezczynszowe i bardziej elastyczne warunki najmu.

Rynek w fazie nadpodaży
Region przeżywa obecnie fazę nasycenia. Wiele obiektów oddanych do użytku w latach 2023-2024, zwłaszcza wielkopowierzchniowych obiektów typu big-box, pozostaje niewynajętych. Obszar ten stoi w obliczu spekulacyjnej nadpodaży przy spowalniającym popycie.

Boom na małe powierzchnie magazynowe
Istnieje duży popyt na powierzchnie do 1 500 mkw, głównie ze strony firm z sektora D2C z branży kosmetycznej, odzieżowej oraz elektroniki użytkowej.

Kreatywne zachęty ze strony deweloperów
W odpowiedzi na presję rynkową, wynajmujący oferują niestandardowe zachęty w celu przyciągnięcia najemców, w tym nawet 12-miesięczne zwolnienie z opłat eksploatacyjnych lub gwarancje rekompensaty w przypadku opóźnień w dostawie.

Lokalizacje przyjazne pracownikom jako kluczowy atut
Preferowane są lokalizacje z dobrym dostępem do transportu publicznego, w szczególności kolei podmiejskiej (SKM), tramwajów i ścieżek rowerowych. Dostępność staje się kluczowym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji przez najemców.

Aktywny rynek podnajmu
Segment podnajmu nabiera tempa, napędzany zwiększoną aktywnością operatorów 3PL i firm logistycznych poszukujących krótkoterminowych umów najmu (6-12 miesięcy). Elastyczne modele najmu zyskują na popularności, zwłaszcza wśród najemców zarządzających ryzykiem sezonowym lub związanym z popytem.

Zielona logistyka zyskuje na popularności
Zrównoważony rozwój ma coraz większe znaczenie, a najemcy często żądają instalacji paneli fotowoltaicznych w ramach negocjacji najmu. Kwestie środowiskowe są stają się obecnie priorytetem, szczególnie w przypadku miejskich obiektów logistycznych.

Górny Śląsk

W przeciwieństwie do regionów tradycyjnie związanych z logistyką (np. Polska Centralna), znaczna część działalności leasingowej na Górnym Śląsku generowana jest przez firmy produkcyjne. Obiekty przemysłowe są często dostosowane do konkretnych potrzeb operacyjnych i obejmują takie elementy, jak infrastruktura technologiczna, dźwigi i linie produkcyjne. W regionie znajduje się największa koncentracja zakładów produkcyjnych w Polsce - szczególnie w sektorach motoryzacyjnym, AGD, przemysłu ciężkiego i chemicznym. Działalności magazynowe i logistyczne często służą jako bezpośrednie wsparcie dla zakładów produkcyjnych (np. systemy Just-In-Time, produkcja na zamówienie).

Pomimo wyzwań, takich jak rosnące wskaźniki pustostanów i zwiększona ostrożność najemców, Górny Śląsk pozostaje atrakcyjną lokalizacją dla inwestorów i deweloperów. Strategiczne położenie, dobrze rozwinięta infrastruktura transportowa i zróżnicowane zasoby powierzchni magazynowej stanowią solidną podstawę do dalszego rozwoju sektora przemysłowego i logistycznego. - komentuje Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency w Avison Young

RYNEK W LICZBACH:
- 6,0 mln mkw istniejących zasobów
- 300 tys. mkw w budowie
- 3,80 - 5,95 euro / mkw / miesiąc (czynsz)

Przyciąganie przemysłu lekkiego z Europy Środkowo-Wschodniej
Region zyskuje na znaczeniu wśród producentów samochodów i komponentów przenoszących działalność z Czech i Słowacji. Strategiczna lokalizacja Śląska i jego baza przemysłowa sprawiają, że jest to idealne miejsce dla nearshoringu.

Rosnące zapotrzebowanie na dostawy energii
Inwestorzy coraz częściej zabezpieczają moce energetyczne z dużym wyprzedzeniem, często wykraczającym poza bieżące potrzeby, aby zapewnić wystarczające zasoby dla przyszłych działalności. Dostępność energii stała się krytycznym czynnikiem wyboru lokalizacji.

Ograniczona dostępność gruntów
Dostępność gruntów pod projekty inwestycyjne jest ograniczona, szczególnie w obszarach o wysokim popycie w Katowicach i Gliwicach. W takich lokalizacjach trudno jest znaleźć działki większe niż 5 ha, co utrudnia realizację dużych projektów typu Build-to-Suit (BTS).

Wrocław

Aglomeracja wrocławska może poszczycić się jedną z najwyższych koncentracji zakładów produkcyjnych w Polsce. Wraz z Górnym Śląskiem i Poznaniem, plasuje się w czołówce regionów pod względem gęstości inwestycji przemysłowych, napędzając silny popyt na powierzchnie produkcyjne i logistyczno-magazynowe. Wrocław jest również ważnym ośrodkiem akademickim, dostarczającym wykwalifikowaną siłę roboczą dla sektorów logistyki, automatyki i IT.

Region jest krajowym liderem w rozwoju terminali intermodalnych, z kluczowymi obiektami w Kątach Wrocławskich, Legnicy i Brzegu Dolnym. Przyciąga to firmy, szczególnie z branży motoryzacyjnej i chemicznej, które chcą korzystać z połączonych rozwiązań transportu drogowego i kolejowego. Oczekuje się, że w nadchodzących latach Dolny Śląsk pozostanie jednym z najważniejszych regionów przemysłowych i logistycznych w Polsce. - komentuje Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency w Avison Young

RYNEK W LICZBACH:
- 5,2 mln mkw istniejących zasobów
- 50 tys. mkw w budowie
- 3,50 - 5,40 euro / mkw. / miesiąc (czynsz)

Dostęp do energii jako bariera rozwoju
Pomimo dużego zainteresowania inwestorów, region boryka się z ograniczoną dostępnością mocy przyłączeniowej do sieci, zwłaszcza dla projektów wymagających ponad 1 MW. Średni czas oczekiwania na podłączenie wynosi obecnie 16-20 miesięcy. Ta bariera opóźniła kilka projektów BTS, głównie dla operatorów e-commerce. Pojawiające się obejścia obejmują współdzielone rozwiązania w zakresie przepustowości, podczas gdy dostawcy usług logistycznych coraz częściej wykorzystują nadwyżki energii z sąsiednich obiektów.

Nowa fala inwestycji z Korei Południowej
Dolny Śląsk zyskuje strategiczne znaczenie jako centrum łańcucha dostaw baterii, szczególnie dla firm współpracujących z LG i SK Innovation. Rośnie liczba zapytań ze strony koreańskich producentów komponentów do baterii. Region jest postrzegany jako naturalne rozszerzenie kompleksu LG Energy Solution w Biskupicach Podgórnych. Wrocław i jego okolice stają się główną bazą produkcyjną dla europejskiego sektora elektromobilności.

Polska Centralna

Polska Centralna to jeden z najbardziej strategicznych regionów magazynowych w kraju - zarówno pod względem lokalizacji, jak i skali działalności. Dzięki centralnemu położeniu i bezpośredniemu dostępowi do głównych szlaków komunikacyjnych, region ten jest naturalnym wyborem dla firm budujących ogólnopolskie sieci dystrybucyjne. Wysoka aktywność najemców i stałe zainteresowanie inwestorów potwierdzają jego stabilną i ugruntowaną pozycję na logistycznej mapie Polski. - komentuje Katarzyna Madej, Director, Industrial Agency w Avison Young

RYNEK W LICZBACH:
- 5,0 mln mkw istniejących zasobów
- 250 tys. mkw w budowie
- 3,60 - 5,50 euro / mkw / miesiąc (czynsz)

Stabilizacja po szybkiej ekspansji
Po okresie silnego wzrostu w latach 2021-2023, rynek w Polsce Centralnej wchodzi w fazę nasycenia, szczególnie w okolicach Strykowa i Rawy Mazowieckiej. Wskaźnik pustostanów rośnie, ale region nadal przyciąga inwestorów ze względu na strategiczną lokalizację i infrastrukturę.

Pojawienie się modeli „magazyn jako usługa”
Nowy trend w wynajmie zyskuje na popularności - zamiast tradycyjnie wynajmować powierzchnię, najemcy płacą za określone usługi, takie jak pakowanie, cross-docking czy magazynowanie.

Napływ lekkiej produkcji
W regionie obserwuje się wzrost inwestycji w lekką produkcję, zwłaszcza w sektorach oświetlenia, HVAC i elektroniki.
Relokacje z Europy Zachodniej napędzają popyt zarówno na obiekty gotowe do wynajęcia, jak i projekty typu built-to-suit (BTS).

Poznań

Początek 2025 r. przyniósł umiarkowane ożywienie w regionie Poznania, któremu towarzyszyła bardziej selektywna aktywność deweloperów i wczesne oznaki nasycenia rynku. Wskaźnik pustostanów osiągnął nieco ponad 8%, odzwierciedlając szerszy trend obserwowany na całym polskim rynku. Chociaż stawki czynszów pozostały względnie stabilne, deweloperzy oferują atrakcyjne zachęty i elastyczne warunki najmu w celu pozyskania najemców.

Rynek pozostaje aktywny, ale ewoluuje w bardziej zrównoważony i ostrożny sposób. Inwestorzy stają się coraz bardziej selektywni, a oczekiwania najemców wciąż się zmieniają - lokalizacja odgrywa coraz ważniejszą rolę w planowaniu łańcucha dostaw. - komentuje Dorota Koseska, Director, Industrial Agency w Avison Young

RYNEK W LICZBACH:
- 4,0 mln mkw istniejących zasobów
- 80 tys. mkw w budowie
- 3,60 - 5,50 euro / mkw / miesiąc (czynsz)

Nowi najemcy jako efekt nearshoringu
Region Poznania nadal przyciąga małych i średnich producentów z Europy Zachodniej, którzy przenoszą działalność
do Polski w ramach strategii nearshoringu. Kluczowe czynniki to niższe koszty pracy i gruntów, a także dobra logistyka. Coraz częściej firmy te wybierają lokalizacje poza korytarzem autostrady A2, gdzie dostępność gruntów i ceny są bardziej konkurencyjne.

Ostrożność deweloperów w ekspansji
Na początku 2025 r. w regionie Poznania oddano do użytku około 60 000 mkw nowoczesnej powierzchni magazynowej, co stanowiło prawie 10% nowej podaży w kraju. Choć region pozostaje silny, deweloperzy wykazują zwiększoną ostrożność inwestycyjną. W marcu 2025 r. w budowie znajdowało się około 80 000 mkw powierzchni, co wskazuje na wyważone podejście w porównaniu z bardziej aktywnymi rynkami. Deweloperzy uważnie monitorują popyt i rosnący poziom pustostanów przed rozpoczęciem nowych projektów.

Stabilne czynsze z zachętami
Czynsze w regionie Poznania pozostały stabilne na początku 2025 roku. Jednak rosnące wskaźniki pustostanów skłaniają deweloperów do oferowania bardziej konkurencyjnych pakietów zachęt, co skutkuje coraz bardziej atrakcyjnymi czynszami efektywnymi dla najemców.

Raport | Początek 2025 roku Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska - Research and Data Manager w Avison Young

Tło ekonomiczne

Polska gospodarka mocno odbiła w 2024 roku. Realny PKB wzrósł w tym roku o 2,9%, co oznacza znaczny wzrost w porównaniu z zaledwie 0,2% w 2023 roku. Ożywienie było napędzane głównie przez konsumpcję prywatną, wspieraną przez silny wzrost płac, zwiększone wsparcie rządowe dla gospodarstw domowych, poprawę zaufania konsumentów i złagodzenie presji inflacyjnej. Prognozuje się, że w 2025 r. realny PKB wzrośnie o 3,6%, podczas gdy w 2026 r. spodziewany jest umiarkowany wzrost, który powinien wynieść 3,1%.

Poziom zatrudnienia spadł w pierwszej połowie 2024 r., odzwierciedlając stłumioną aktywność gospodarczą w poprzednim roku, a stopa bezrobocia wyniosła 2,9% na koniec roku. W latach 2025 i 2026 spodziewany jest umiarkowany wzrost zatrudnienia, ograniczany przez stagnację siły roboczej i kurczącą się populację w wieku produkcyjnym. Oczekuje się jednak, że rosnąca stopa zatrudnienia wśród przesiedleńców z Ukrainy pozytywnie wpłynie na ogólny poziom zatrudnienia. Przewiduje się, że bezrobocie nieznacznie spadnie w 2025 i 2026 r., odpowiednio do 2,8% i 2,7%.

Inflacja HICP wyniosła 3,7% w 2024 roku. W 2025 r. prognozowany jest tymczasowy wzrost inflacji zasadniczej do 4,7%, spowodowany odmrożeniem cen energii i wzrostem akcyzy. Polska jest największą gospodarką w regionie Europy Środkowo-Wschodniej i jedną z najszybciej rozwijających się gospodarek w Unii Europejskiej, szczycąc się również stabilnym rynkiem pracy z utrzymanymi konsekwentnie niskimi stopami bezrobocia. W rzeczywistości Eurostat sklasyfikował Polskę jako kraj o drugiej najniższej stopie bezrobocia w UE w 2024 roku.

Rynek magazynowy w Polsce - stabilizacja z nutą ostrożności

„Na początku 2025 r. polski rynek magazynowy wykazywał oznaki stabilizacji, której towarzyszyła rosnąca ostrożność wśród

zarówno deweloperów, jak i najemców. Gracze rynkowi coraz bardziej koncentrują się na ograniczaniu ryzyka w świetle zmieniającego się krajobrazu gospodarczego i geopolitycznego.” – zauważa Dorota Koseska, Director, Industrial Agency w Avison Young

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły 35 mln mkw. Jest to jednak również sygnał spowolnienia przyszłego potencjału wzrostu. Powierzchnia niewynajęta osiągnęła rekordowy poziom 3 mln mkw, co przekłada się na średni wskaźnik pustostanów na poziomie nieco ponad 8%.

W I kw. dominowały renegocjacje umów najmu, które stanowiły ok. 60% transakcji, ponieważ najemcy przedkładali ciągłość operacyjną i kontrolę kosztów nad relokację lub ekspansję.

Nowe inwestycje uległy znacznemu spowolnieniu. W budowie pozostawało jedynie 1,4 mln mkw powierzchni, przy czym uwaga skupiona była na projektach typu (BTS/BTO). Projekty spekulacyjne są mniej powszechne i starannie zarządzane pod kątem ryzyka.

Czynsze utrzymywały się na stabilnym poziomie i wynosiły od 3,70 do 5,50 euro/mkw miesięcznie, w zależności od lokalizacji i jakości aktywów. Efektywne stawki czynszu znajdują się pod presją w regionach o wysokim poziomie pustostanów, co skłania wynajmujących do oferowania coraz bardziej konkurencyjnych warunków najmu.

Wysoką aktywność najemców odnotowano w Warszawie, na Górnym Śląsku, w Łodzi oraz Trójmieście, gdzie podpisano największą od początku roku umowę najmu.

Najwyższy poziom pustostanów odnotowano w Polsce Zachodniej i we Wrocławiu, gdzie wynajmujący stają się coraz bardziej elastyczni zarówno pod względem okresu najmu, jak i oferowanych stawek czynszu.

„W kontekście tego, co nas czeka, spodziewamy się utrzymania obecnych trendów. Przedłużenia umów najmu będą nadal dominować w popycie, podczas gdy deweloperzy pozostaną selektywni przy rozpoczynaniu nowych inwestycji. Nearshoring staje się kluczowym czynnikiem wzrostu, szczególnie w regionach przygranicznych. Polski rynek magazynowy przechodzi od szybkiej ekspansji do bardziej dojrzałej fazy, zdefiniowanej przez strategiczne, dostosowane do popytu inwestycje.” – dodaje Dorota Koseska.

Perspektywa najemców

Polski rynek magazynowy wykazuje tendencję do tworzenia korzystnych warunków dla najemców, zwłaszcza w regionach o wyższym poziomie pustostanów oraz w starszych lub mniej elastycznych obiektach.

Z kolei warunki sprzyjające wynajmującym dominują w lokalizacjach o ograniczonej dostępności, szczególnie w przypadku dużych powierzchni (>30 000 mkw). W takich przypadkach deweloperzy posiadający gotowe do wynajęcia obiekty mogą dyktować warunki, ponieważ dostępność często ma większe znaczenie niż cena, szczególnie przy czasie realizacji nowych inwestycji wynoszącym od 8 do 12 miesięcy.

„W rezultacie rynek staje się coraz bardziej hybrydowy, a przewaga leży po stronie tych, którzy są najlepiej przygotowani do zaspokojenia bieżącego popytu, czy to poprzez elastyczność, czy natychmiastową dostępność.” – podsumowuje Katarzyna Madej, Director, Industrial Agency w Avison Young

W ostatnich latach najemcy przestali poszukiwać standardowej powierzchni magazynowej na rzecz rozwiązań dostosowanych do ich potrzeb operacyjnych.

Kluczowe oczekiwania najemców wobec deweloperów:

- Dostosowanie do konkretnych procesów (np. lekkiej produkcji, montażu, pakowania lub specjalistycznej logistyki)

- Elastyczne warunki najmu i harmonogramy inwestycji (okres najmu, etapowe zajmowanie powierzchni, potencjał ekspansji)

- Proaktywne wsparcie w całym projekcie, od doradztwa technicznego i uzyskiwania pozwoleń po terminową dostawę

Coraz większy nacisk kładzie się również na:

- Zrównoważony rozwój z popytem na certyfikowane budynki (BREEAM, systemy oszczędzania energii i gotowość do wykorzystania energii odnawialnej)

- Strategiczną lokalizację, w której dostęp do infrastruktury transportowej, siły roboczej i logistyka ostatniej mili przeważają nad kwestiami kosztowymi

- Elastyczność partnera, który rozumie ich działalność i wspiera cały proces inwestycyjny.

Jakie trendy obserwujemy w tym roku?

„Nearshoring nabiera kształtu, a firmy przenoszą się bliżej Europy Zachodniej i Północnej. Polska, a zwłaszcza jej wschodnie i południowo-wschodnie regiony, korzystają ze swojej lokalizacji i infrastruktury.” – komentuje Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency w Avison Young

Regiony o wysokiej dostępności powierzchni konkurują o najemców - w zachodniej Polsce i na obszarach o wysokim poziomie pustostanów wynajmujący stoją w obliczu większej presji, co sprzyja elastycznym umowom najmu i zachętom finansowym, atrakcyjnym dla firm dbających o budżet.

„ESG staje się coraz ważniejsze w decyzjach najemców – najemcy wymagają obecnie standardów takich jak BREEAM, panele słoneczne i odzyskiwanie energii. – podkreśla Łukasz Ciepły - Nowoczesne, ekologiczne budynki mają przewagę nad starszymi magazynami.”

Nowe technologie odpowiadają na rosnące koszty operacyjne - niedobory siły roboczej napędzają inwestycje w automatyzację magazynów i inteligentne rozwiązania, zwłaszcza w centrach logistycznych i e-commerce.

Wnioski po 15. Forum Rynku Nieruchomości

Rynek nieruchomości w Polsce pozostaje w fazie oczekiwania na kluczowe impulsy inwestycyjne, zauważa Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz. – Nadal mocno wyczuwalna jest potrzeba obecności i oczekiwanie na inwestorów typu core i core plus, którzy mogliby zapewnić stabilizację oraz rozwój projektów o niskim profilu ryzyka. Obserwujemy jednocześnie duże zainteresowanie zakupem gruntów pod zabudowę mieszkaniową w największych miastach, z których każde charakteryzuje własna specyfika, dlatego analizy należy przeprowadzać lokalnie, w odniesieni do konkretnego regionu – informuje Bartłomiej Zagrodnik.

– Deweloperzy na coraz większą skalę poszukują możliwości adaptacji starszych budynków i zmiany ich funkcji, co wynika zarówno z ograniczonej dostępności gruntów, jak i rosnącego znaczenia zrównoważonego rozwoju w podejściu do inwestycji. W praktyce działania w tym obszarze hamuje wciąż niedostatecznie przejrzyste i nieelastyczne otoczenie prawne. Uczestnicy rynku zgodnie wskazują na potrzebę poprawy regulacji, co przyczyniłoby się do pobudzenia podaży, szczególnie w kontekście projektów mieszkaniowych – przyznaje. – W segmencie biurowym natomiast rynek oczekuje głównie spadku kosztów finansowania, co umożliwiłoby powrót do Polski inwestorów z Europy Zachodniej oraz Azji. Obecny poziom stóp procentowych i niepewność makroekonomiczna pozostają barierami dla większej aktywności kapitałowej w tym sektorze – zaznacza Bartłomiej Zagrodnik.

Emil Domeracki, Partner, Board Member Land Development Advisory w Walter Herz potwierdza, że podczas wydarzenia niezmiennie widoczne było wyraźne zainteresowanie inwestorów dobrze zlokalizowanymi gruntami pod zabudowę mieszkaniową. – Wiele firm deweloperskich i podmiotów inwestycyjnych deklaruje gotowość do zawierania transakcji. Z licznych, przeprowadzonych rozmów z uczestnikami FRN wynika, że utrzymuje się duży popyt na dobrze przygotowane grunty mieszkaniowe. Inwestorzy są gotowi do działania, pod warunkiem zapewnienia stabilnych warunków i sprawnego otoczenia administracyjnego. Jednak tempo wydawania decyzji administracyjnych, szczególnie jeśli chodzi o pozwolenia na budowę, pozostaje wciąż kluczowym wyzwaniem w procesie wprowadzania na rynek nowych projektów. Usprawnienie pracy jednostek administracyjnych pozwoliłoby firmom zwiększyć płynność działania – wskazuje Emil Domeracki.

Podkreśla jednocześnie, że mimo trudności inwestorzy zagraniczni intensyfikują aktywność transakcyjną w Polsce. – W obliczu skomplikowanych procedur administracyjnych i często niespójnych zmian w przepisach planistycznych, preferują dziś mniejsze, bezpieczne projekty w największych miastach wojewódzkich. Stąd lokalne kompetencje i znajomość rynków regionalnych nabiera obecnie decydującego znaczenia w budowaniu zaufania i trwałych relacji z inwestorami. Aktualnie prowadzimy i nadzorujemy procesy administracyjne dla kilku nowych, mniej znanych inwestorów z regionu Morza Bałtyckiego, a także z Turcji i Węgier. Obecność tego kapitału jest potwierdzeniem, że Polska nadal pozostaje atrakcyjnym rynkiem do inwestycji – przyznaje.

Jak informuje Damian Karkosiński, Investment and Acquisition Specialist w Walter Herz, duże zainteresowanie gruntami pod zabudowę wielorodzinną mieszkaniową idzie w parze z gotowością do zawierania szybkich transakcji. – Obecne warunki rynkowe wciąż wymagają ostrożności inwestorów. Oczekiwane, dalsze obniżki stóp procentowych stanowiłyby istotny impuls dla potencjalnego ożywienia tempa sprzedaży mieszkań. Zdaniem analityków, biorących udział w Forum, ceny mieszkań pozostaną stabilne, wykazując tendencje wzrostowe w średnim terminie. Istotną rolę w przypadku rynku mieszkaniowego mógłby odegrać powrót inwestorów indywidualnych, którzy lokują kapitał w nieruchomości nabywane za gotówkę. W dłuższym horyzoncie coraz większy wpływ na koniunkturę w sektorze będą miały czynniki demograficzne, w tym struktura popytu i potrzeby mieszkaniowe młodego pokolenia. Nie bez znaczenia pozostają również decyzje legislacyjne i kierunek polityki mieszkaniowej. W tym, ewentualne próby nałożenia podatku od posiadania wielu nieruchomości mogą mieć znaczący wpływ na wyhamowanie aktywności inwestycyjnej w tym segmencie.

Pierwsze wyniki i prognozy przed oficjalnymi raportami za półrocze.

Dynamiczny początek roku

Pierwsze miesiące 2025 roku przyniosły wiele wydarzeń na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce - już w ciągu dwóch pierwszych miesięcy odnotowano łącznie 12 transakcji. Przedmiotem zakupów były aktywa ze wszystkich sektorów tego rynku. W kwietniu sfinalizowano największą w historii transakcję typu sale & leaseback, nie tylko w Polsce, ale także w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Polski producent okien, firma Eko-Okna, sprzedał 2 magazyny o łącznej powierzchni około 264 tys. mkw i wartości blisko 1 miliarda złotych, jednocześnie je wynajmując. Nabywcą został amerykański fundusz typu REIT Realty Income Corporation.

Dzięki wartości tej transakcji całkowity wolumen inwestycji po pierwszych 4 miesiącach roku wyniósł już około 1,1 miliarda euro. Był to wynik wyraźnie lepszy niż w analogicznym okresie roku 2024, co zapowiadało istotny wzrost aktywności inwestycyjnej na rynku. Co więcej, był to zwiastun powrotu dużych transakcji magazynowych, na które od dawna czekał rynek.

W maju aktywność nieco spowolniła i odnotowaliśmy tylko 3 transakcje - wszystkie w sektorze biurowym, wszystkie w Warszawie, o łącznej wartości zaledwie ok. 70 milionów euro. Co to oznacza dla rynku?

Zaledwie nabranie tchu

„Liczba transakcji w maju nie jest szczególnie imponująca, ale nie oznacza większego spowolnienia. Patrząc tylko na nasz pipeline projektów na sprzedaż, pozostajemy optymistyczni, jeśli chodzi o aktywność rynkową. – komentuje bieżącą sytuację na rynku Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young – Dalej liczymy na to, że wolumen na koniec 2025 roku przekroczy 5 miliardów euro. Oczywiście, wszystko będzie zależało od transakcji osiągających duże wartości - w szczególności w sektorze logistycznym czy handlowym - na które czekamy. Historyczna ograniczona aktywność inwestorów instytucjonalnych wynikała w ostatnich kilku latach z wielu czynników, w tym ze spadku wartości nieruchomości, wysokiego kosztu pieniądza czy też trudniejszego pozyskania finasowania zewnętrznego. Inwestorzy dalej podchodzą dość selektywnie do wyboru aktywów do kupienia i jest to sytuacja obserwowana nie tylko w Polsce, ale również na całym świecie. Obecnie w Polsce mamy sytuację, gdzie głównymi graczami są mniejsi inwestorzy, kapitał prywatny, czy też fundusze value-add, ponieważ ceny nieruchomości spadły i łatwiej o okazję.”

Polski kapitał rośnie w siłę

Na okazje cenowe poluje również polski kapitał, który staje się coraz bardziej widoczny w strukturze transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych – i to nie tylko mieszkaniowych. 2 z 3 akwizycji zrealizowanych w maju 2025 należały do polskich inwestorów. W jednej z nich, sprzedaży warszawskiego biurowca Lighthouse, doradzał Avison Young, który współwyłącznie reprezentował sprzedającego, Octava Property Trust.

W latach 2018-2022 średni procentowy udział polskiego kapitału w całkowitym wolumenie rynku wynosił ok. 2%. Od 2023 obserwujemy skokowy wzrost, przekraczający odpowiednio 7% i 10% w kolejnych dwóch latach. W całym 2024 roku polski kapitał, z 40 zrealizowanymi transakcjami, odpowiadał za 31% pod względem ilości transakcji i 10% pod względem wolumenu transakcji; średnia wartość transakcji wynosiła 12 milionów euro.

W pierwszym kwartale b.r. polscy inwestorzy zrealizowali 12 transakcji, które odpowiadały za 34% pod względem liczby transakcji i 17% pod względem wolumenu; średnia wartość transakcji wynosiła 10 milionów euro.

„Polscy inwestorzy, ze względu na posiadany kapitał - często gotówkowy - skupiają się głównie na mniejszych i tańszych aktywach. Ich zainteresowaniem w sektorze handlowym cieszą się zarówno pojedyncze, wolnostojące sklepy spożywcze, jak i parki handlowe, których cena oscyluje wokół kwot 5-15 mln euro, ale potrafi również zbliżyć się do kwot ok. 30 mln euro w przypadku nowszych i większych nieruchomości. W obszarze zainteresowania polskich inwestorów są też starsze obiekty biurowe o stabilnym przepływie pieniężnym i ugruntowanych lokalizacjach.” – dodaje Marcin Purgal

Sektor magazynowy

Polski sektor magazynowy po pierwszym kwartale 2025 r. był liderem pod względem zrealizowanego wolumenu (202 milionów euro i udział 29% w ogólnym wolumenie), a był to wynik bez wspomnianej wcześniej transakcji Eko-Okna, która została zrealizowana w kwietniu. Poza tą transakcją, nie było żadnej innej sprzedaży w tym sektorze, ani w kwietniu ani w maju.

Mimo to, wraz z wyczekiwanym większym przyspieszeniem na rynku inwestycyjnym, spodziewamy się rosnącej liczby transakcji portfelowych, a także transakcji fuzji i przejęć. Jedna znacząca transakcja została już sfinalizowana - GLP sprzedał swoje aktywa magazynowe do Ares Management (w tym duże portfolio znajdujące się w Polsce) w ramach globalnej transakcji typu M&A.

Sektor handlowy

Po sprzedaży kilku dużych centrów handlowych typu „prime” w 2024 r., początek 2025 r. został zdominowany przez aktywa typu „convenience” . Ta klasa aktywów, niezmiennie postrzegana jako bezpieczna opcja inwestycyjna utrzymuje swoją atrakcyjność wśród inwestorów. Spodziewamy się kolejnych transakcji parkami handlowymi i obiektami typu „convenience”, ale uwagę powinny też wzbudzić galerie handlowe o dominującej pozycji w miastach i stabilnych fundamentach. Ta klasa aktywów jest obecnie dość szeroko analizowana przez inwestorów i w niedługim czasie powinny pojawić finalizować się kolejne transakcje.

Sektor biurowy

Rynek inwestycji biurowych w Polsce cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem inwestorów, choć kupujący dalej podchodzą do transakcji bardzo selektywnie. Strategie „value-add” i „core+” zyskują na popularności w określonych lokalizacjach, szczególnie tam, gdzie wartości zbliżyły do siebie oczekiwania sprzedających i kupujących.

Kapitał typu „core” pozostaje nieznacznie aktywny, ponieważ inwestorzy reprezentujący tego typu strategie nadal unikają ryzyka związanego z zawirowaniami gospodarczymi i geopolitycznymi. Z kolei inwestorzy typu „value-add” i oportunistyczni wykazują większą - aczkolwiek zachowawczą - aktywność, poszukując okazji bez przepłacania za aktywa.

„Ostatnim widocznym trendem na rynku nieruchomości biurowych są zakupy całych obiektów z przeznaczeniem na prowadzenie własnej działalności lub częściowo na potrzeby własne, a w pozostałej części na wynajem. Ostatnie tego typu transakcje dotyczyły takich firm jak Ryanair, Enter Air, Prokuratura Generalna czy PZPN, które nabyły budynki biurowe (zarówno puste jak i częściowo wynajęte) w celu ulokowania tam swojej siedziby, oczywiście po uprzednim remoncie i pracach adaptacyjnych. Z perspektywy użytkownika końcowego zakup i remont może być bardziej atrakcyjny niż najem lub budowa siedziby od nowa.” – komentuje Marcin Purgal

Do zespołu doradców technicznych Avison Young w Polsce dołącza Maciej Wieczorkiewicz.

Maciej to doświadczony inżynier z wieloletnią praktyką w zarządzaniu projektami fit-out i inwestycjami w sektorze nieruchomości komercyjnych. W trakcie rozwoju kariery zawodowej pracował w takich firmach jak Made In Terior, TECAS Fitout czy Colliers Define. Posiada kompetencje nie tylko w zakresie projektowania powierzchni ale również nadzoru realizacji prac budowlanych wszystkich branż. Maciej wielokrotnie koordynował prace zespołów technicznych, odpowiadając również za negocjacje umów, zarządzanie kosztami i harmonogramami inwestycji, a także relacjami z interesariuszami.

„Cały nasz zespół posiada szerokie doświadczenie zarówno w realizacji jak i w monitorowaniu projektów fit-out powierzchni biurowych. - komentuje Tomasz Daniecki, Director, Head of Technical Advisory - Natomiast wraz z dołączeniem Macieja do naszego zespołu, będziemy mogli zaangażować się w świadczenie usług monitorowania prac fit-out w jeszcze większym zakresie.”