Outsourcing

 W głównych miastach w kraju i w miejscowościach turystycznych rośnie liczba hoteli, tylko w Warszawie planowanych jest ponad 20 nowych obiektów

Branża hotelowa w Polsce przeżywa rozkwit, eksperci Walter Herz szacują, że wzrost hotelowego cyklu koniunkturalnego może potrwać jeszcze kilka lat. Nasz kraj jest coraz popularniejszym kierunkiem dla zagranicznych turystów, a przy tym zwiększa się również popyt wewnętrzny. Jednocześnie rośnie liczba osób odwiedzających Polskę w celach biznesowych. Sektor hotelowy notuje bardzo dobre wyniki, zarówno pod względem obłożenia placówek, jak i uzyskiwanych stawek. Według danych firmy STR Global w ubiegłym roku w Polsce przychód na pokój wzrósł o 11 proc., plasując się wśród najlepszych wskaźników w Europie.

Duże zainteresowanie usługami hotelowymi motywuje inwestorów. Na rynku widoczna jest ekspansja obecnych w naszym kraju sieci, jak również napływ nowych marek, jak na przykład Moxy, Radisson Red, Autograph Collection, Vib, czy Raffles Hotels & Resorts, wymieniają specjaliści z działu Nieruchomości Hotelowych w Walter Herz. Swoje sieci placówek rozwija Marriott i Hilton, ale także Best Western oraz Grupa Orbis zapowiada włączenie w najbliższym czasie do swojej struktury wielu kolejnych obiektów.  

Rośnie rynkowy udział światowych marek

Specjaliści zauważają, że na naszym rynku rośnie udział światowych marek, m.in. dzięki temu, że do swoich portfolio dołączają istniejące już hotele na zasadzie franczyzy. Analitycy Walter Herz informują, że zwiększa się także liczba umów najmu, coraz szerzej oferowanych przez międzynarodowych operatorów hotelowych. Widoczny jest również trend adaptacji historycznych budynków industrialnych na cele komercyjne, który został zainicjowany w Łodzi, a obecnie kontynuowany jest także w Krakowie, Warszawie, czy Poznaniu. Budowane teraz obiekty hotelowe powstają również w sąsiedztwie lotnisk i w centrach biznesowych, często wchodząc w skład wielofunkcyjnych kompleksów.  

Jak podają analitycy Walter Herz, w Polsce jest obecnie niespełna 2,7 tysiąca skategoryzowanych oficjalnie hoteli, w których ponad połowa to placówki trzygwiazdkowe. W ubiegłym roku nasz rynek wzbogacił się o 106 sklasyfikowanych obiektów hotelowych. Najwięcej hoteli powstało w miastach wojewódzkich, w tym w Krakowie, Gdańsku i Warszawie. Najszerzej zakrojone plany rozwoju w najbliższym czasie dotyczą rynku warszawskiego, na którym planowana jest budowa ponad 20 kolejnych obiektów.  

Warszawa z największymi perspektywami

Warszawa od lat ma najwyższą, zagraniczną ocenę wiarygodności kredytowej, a według Financial Times jest czwartym w Europie najbardziej przyjaznym miastem dla biznesu. Stąd, jak przyznają specjaliści Walter Herz, banki chętnie finansują stołeczne inwestycje, w skutek czego w ciągu najbliższych dwóch lat na warszawskim rynku planowane jest otwarcie kilkunastu obiektów hotelowych.

Niedługo do eksploatacji ponownie zostanie oddany należący do sieci Raffles, prestiżowy Hotel Europejski przy Krakowskim Przedmieściu, zapowiadany jako najbardziej luksusowy hotel w Polsce. Zaoferuje 103 apartamenty, SPA, sale konferencyjne, luksusowe sklepy, restauracje i biura. Przebudowany zostanie także słynny warszawski Prudential, który przejęła rodzina Likusów i planuje stworzyć w budynku luksusowy hotel.

Nowe obiekty hotelowe planowane są także przy ulicy Smolnej obok ronda de Gaulle'a i w sąsiedztwie Zamku Królewskiego na Starym Mieście w pałacu Branickich przy Miodowej 6, wyliczają doradcy Walter Herz. Wkrótce zostanie oddany również pięciogwiazdkowy Renaissance przy Lotnisku Chopina, a do portfela sieci (Marriott International) dołączy także drugi obiekt lotniskowy - hotel Moxy w Pyrzowicach (sieć Marriott International), w których znajdzie się łącznie 330 pokojów.

Wiele marek z nowymi projektami

Poza tym, w przyszłym roku u zbiegu Twardej i Żelaznej w Warszawie ma zostać oddany hotel sieci Holiday Inn z 254 pokojami. A drugi hotel Holiday Inn z 217 pokojami ma powstać koło Dworca Zachodniego. Przy Tamce 38, naprzeciwko Muzeum Chopina budowany jest z kolei niższej klasy obiekt hotelowy - Motel One.  

Hotel Moxy, którzy stanie przy alei Wilanowskiej w pobliżu warszawskiej Galerii Mokotów zaoferuje 200 pokojów, a Moxy Warsaw Praga zapewni nocleg na terenie Konesera na warszawskiej Pradze. Pod koniec przyszłego roku na Mokotowie u zbiegu ulic Suwak i Konstruktorskiej planowane jest również otwarcie trzygwiazdkowego Four Points by Sheraton ze 192 pokojami. A kolejny projekt hotelowy w tej dzielnicy należał będzie do sieci Focus Hotels, która planuje realizację obiektu z 238 pokojami i salą konferencyjną na 800 osób.

Innym obiektem, który wejdzie do warszawskiej oferty będzie hotel, który stanie koło Centrum Konferencyjno-Wystawienniczego Expo XXI na warszawskiej Woli, informują przedstawiciele Walter Herz. Hotel 52 zaoferuje 468 pokojów.

W centrum Warszawy zostanie natomiast otwarty minimalistyczny w stylu hotel Puro, który usytuowany będzie przy ulicy Widok 5/7/9. Grupa Orbis planuje z kolei wybudować ibis Styles Warsaw, w którym znajdzie się 178 pokojów.

Rewitalizacje krakowskie

Nowe obiekty hotelowe w Krakowie to zaś w większości adaptacje budynków o historycznym charakterze. W takim właśnie miejscu, niedaleko Wawelu, przy ulicy Stradomskiej zaaranżowany zostanie  pierwszy w Polsce hotel ekskluzywnej marki Autograph Collection Hotels, należącej do Marriott International. Dostarczyć ma 125 pokojów hotelowych, SPA i apartamenty.

U podnóża Wawelu stanie też szósty w naszym kraju hotel sieci B&B Hotels Polska.  Pierwszy w Polsce hotel Radisson Red z 230 pokojami zainicjowany przez Carlson Rezidor wejdzie w skład kompleksu Unity Center usytuowanego w pobliżu ronda Mogilskiego, w którym powstanie także mierzący 102,5 metra, najwyższy budynek w Krakowie.

Eksperci Walter Herz przyznają, żedużym zainteresowaniem inwestorów cieszy się także Trójmiasto i miejscowości nadmorskie. W ostatnim sezonie hotele zlokalizowane w tym regionie mogły się pochwalić rekordowymi wynikami. A to dzięki temu, że więcej Polaków stawia ostatnio na wypoczynek w kraju i rośnie liczba turystów zagranicznych, przede wszystkim z Niemiec oraz Skandynawii. Dane STR Global mówią, że w 2016 roku średni wskaźnik przychodu na pokój był w Trójmieście najwyższy wśród notowanych w największych miastach w Polsce.

Wyspa Spichrzów obrasta obiektami hotelowymi

Do końca przyszłego roku inwestorzy zamierzają wprowadzić na trójmiejski rynek hotelowy około 2800 pokojów. Grupa Orbis chce na przykład powiększać swoją sieć w Trójmieście w segmencie ekonomicznym. Na Wyspie Spichrzów ruszyły już prace przy realizacji Ibis Budget Gdańsk Posejdon. Eksperci Walter Herz podkreślają, że wyspa jest jednym ze szczególnie atrakcyjnych miejsc pod inwestycje komercyjne w Gdańsku.

Wśród największych inwestycji hotelowych, które na niej powstają specjaliści wymieniają czterogwiazdkowy hotel Deo, położony tuż nad Motławą, przy ulicy Stągiewnej i Chmielnej. Obiekt jest częścią projektu Deo Plaza Wyspa Spichrzów, który obejmuje także budowę apartamentów mieszkalnych i pod wynajem. W ramach kompleksu Nowa Motława na tym obszarze oddany został niedawno Hotel Number One, który oferuje 172 pokoje. Na Wyspie Spichrzów przy ulicy Stągiewnej stanąć ma także hotel Puro, wymieniają przedstawiciele Walter Herz.

Hotele na Starówce i w Oliwie

Nowe hotele planowane są również na gdańskiej Starówce. W trzech kamienicach na gdańskim Długim Targu otwarty zostanie trzygwiazdkowy hotel IBB Długi Targ z 90 pokojami i częścią handlowo-usługową. W gdańskiej Oliwie przy ulicy Grunwaldzkiej budowany jest zaś hotel Hampton by Hilton, który będzie miał 100 pokojów. Kolejny obiekt tej marki w Gdańsku - Hampton by Hilton Old Town – oddany zostanie przy ulicy Długiej.

W Sopocie w połowie roku ruszyć ma czterogwiazdkowy hotel Mera Spa ze 145 pokojami, dwoma restauracjami, centrum konferencyjnym, trzema krytymi basenami i otwartym basenem na dachu. Obiekt będzie funkcjonował pod marką Marriott. Następny hotel Grupa planuje w Gdyni u zbiegu skweru Kościuszki i mola południowego, gdzie ma powstać kompleks Nowa Marina Gdynia. Plany inwestorów obejmują też realizację w Sopocie luksusowego hotelu pięciogwiazdkowego Radisson Blu z 220 pokojami, który ma zostać otwarty za dwa lata.

Hotel w fabryce fortepianów

Niecodzienna inwestycja powstaje też w  Kaliszu. W zabytkowej fabryce fortepianów i pianin będzie hotel Hampton by Hilton Kalisz, który zaoferuje prawie sto pokojów, sale konferencyjne, centrum fitness,basen i SPA. Obiekt hotelowy stanowi część centrum hotelowo-biznesowo-kulturalnego Calisia One.

Austriacka Grupa Vienna House pod marką andel's by Vienna House buduje z kolei hotel w Łodzi. Grupa ma w planach następne projekty. Przedstawiciele firmy mówią o przygotowaniach do podpisania kontraktu dotyczącego hotelu w Warszawie.

W Poznaniu nowy, trzygwiazdkowy Focus Hotel zaoferuje 94 pokoje, w tym pokoje w standardzie premium z widokiem na panoramę miasta, a także zaplecze konferencyjne, gastronomiczne i rekreacyjne. Otwarcie obiektu zaplanowane zostało w pierwszej połowie przyszłego roku. Jak wspominają przedstawiciele Walter Herz, to już czwarta decyzja polskiej sieci Focus Hotels dotycząca dzierżawy w tym roku. Jak dotąd FH informował o podobnych umowach związanych z obiektami w Sopocie, Warszawie i Bydgoszczy.

Hotel marki Hampton by Hilton powstaje też w Olsztynie, jako jeden z pięciu projektów realizowanych obecnie przez sieć hoteli Hilton w Polsce. W olsztyńskim hotelu, zlokalizowanym u zbiegu ulic Głowackiego i Piłsudskiego, znajdzie się 105 pokojów.

Autor: Walter Herz 

 Projekty rewitalizacyjne prowadzone w Łodzi należą do największych w Europie, a zainteresowanie miastem ze strony biznesu nigdy nie było tak duże  

Łódź walczy o organizację międzynarodowej wystawy Expo 2022. Do tego czasu obraz miasta ma zupełnie się zmienić. Ruszyła właśnie kompleksowa rewitalizacja Łodzi, która obejmie kilkadziesiąt projektów z różnych dziedzin. Miasto planuje przeznaczyć na ten cel ponad 1 mld zł, z czego połowa będzie pochodziła ze środków unijnych. Łódzki magistrat rozpisał już pierwsze przetargi.

Plan zakłada przeprowadzenie kompleksowych remontów miejskich kamienic, dróg i chodników, modernizację parków i stworzenie nowych miejsc rekreacyjnych, przebudowę parkingów oraz torowisk tramwajowych i przystanków komunikacji miejskiej, a także zakup nowego taboru. Podstawą programu jest osiem projektów, nazywanych rewitalizacją obszarową, która obejmie także obszar śródmiejski, gdzie powstaje już Nowe Centrum Łodzi.

Nowe Centrum Łodzi

NCŁ to największy projekt urbanistyczny prowadzony obecnie w mieście. Wielofunkcyjna inwestycja, której celem jest rewitalizacja łódzkiego śródmieścia realizowana jest na terenie o powierzchni 100 ha. Centralna przestrzeń miasta została uwolniona dzięki wprowadzeniu linii kolejowej i dworca pod ziemię. Poza najnowocześniejszym obecnie w Polsce dworcem Łódź Fabryczna, powstać mają na niej liczne obiekty biurowe, usługowe i budynki mieszkalne, a także placówki usługowe i kulturalno-rozrywkowe.

Projekt ma na celu wykreowanie nowego obszaru funkcjonalnego miasta, w tym stworzenie systemu atrakcyjnych przestrzeni miejskich z wykorzystaniem zabytkowej zabudowy. I to właśnie Nowe Centrum Łodzi  ma stać się główną areną wystawy Expo 2022, o której organizację ubiega się miasto.   

Hossa na rynku biurowym

Specjaliści Walter Herz zwracają uwagę, że w ciągu najbliższych lat szczególnie dynamiczny rozwój przeżywał będzie łódzki rynek biurowy. Zaznaczają, że pod względem przyrostu nowej powierzchni w porównaniu do istniejących zasobów Łódź już teraz wyprzedza Poznań, czy Wrocław. Z danych Walter Herz wynika, że w mieście powstaje około 130 tys. mkw. powierzchni biurowej, z której większość może być oddana jeszcze w tym roku.  

Zainteresowanie powierzchnią biurową w Łodzi jest bardzo duże, nowa podaż jest szybko wchłaniana przez rynek. Ponad połowa biur, które są w budowie ma już najemców. Pomimo szybko rosnącej oferty aglomeracja może poszczycić się najniższym poziomem pustostanów w kraju (ok. 6 proc.), dorównując pod tym względem Krakowowi. Eksperci Walter Herz przyznają, że rekordowo wysoki popyt na łódzkie biura utrzymuje się już od dwóch lat. W 2015 roku zakontraktowane zostało w Łodzi 70 tys. mkw. powierzchni, a w ubiegłym roku najemców znalazło 67 tys. mkw. biur.

Biura w zabytkowych budynkach

Jak zauważają specjaliści, Łódź to stosunkowo młody rynek z 360 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z której większość została oddana do użytku w ciągu ostatnich dziesięciu lat. Struktura oferty jest na nim zróżnicowana. Poza nowymi inwestycjami, znacząca część nowoczesnej powierzchni biurowej znajduje się w rewitalizowanych, często zabytkowych  budynkach poprzemysłowych, zaadaptowanych na funkcje biurowe. Należą do nich m.in. Centrum Biznesowe Synergia, Textorial Park, Centrum Biznesowe Kopcińskiego 77, Przędzalnia Braci Muehle, czy Business House  Gdańska.  

Wśród największych realizowanych obecnie w Łodzi projektów biurowych doradcy Walter Herz wymieniają Ogrodową 8 Office, Przystanek mBank i Nową Fabryczną. Nowa Fabryczna to inwestycja, która powstaje w bezpośrednim sąsiedztwie dworca Łódź Fabryczna. Jest to największy obiekt budowany na terenie Nowego Centrum Łodzi, który dostarczy w tym roku 21,5 tys. mkw. powierzchni biurowej.

Nowe inwestycje biurowe

Kolejnym projektem realizowanym na obszarze NCŁ  ma być zespół biurowców Brama Miasta, który stanie naprzeciwko dworca Łódź Fabryczna. Tworzą go dwa budynki biurowe o łącznej powierzchni najmu 40 tys. mkw. Projekt zakłada również budowę otwartego placu miejskiego z kawiarniami, zielenią i małą architekturą.

W centrum Łodzi, w narożniku skrzyżowania ulicy Ogrodowej i Zachodniej realizowana jest także inwestycja Ogrodowa 8 Office. Obiekt położony w sąsiedztwie pałacu Poznańskiego oferuje 28,6 tys. mkw. powierzchni najmu, w tym 3,9 tys. powierzchni handlowo-usługowej w pasażu na parterze budynku, który będzie nawiązywał do charakterystycznych dla Łodzi podwórek wewnątrz kamienic i połączy przejściem pieszym Manufakturę, Plac Wolności i Park Staromiejski.

Wyróżniającym się łódzkim projektem jest również rozbudowa OFF Piotrkowska Center, gdzie dwa biurowce klasy A wkomponowane zostaną w zabytkową architekturę przemysłową dawnej fabryki bawełny.  

Rosnący ośrodek sektora usług dla biznesu

Specjaliści Walter Herz przyznają, że rynek biurowy w Łodzi tak świetnie się rozwija przede wszystkim dzięki branży nowoczesnych usług dla biznesu, która tutaj coraz liczniej lokuje swoje centra i odpowiada za wynajem połowy powierzchni biurowej zakontraktowanej w aglomeracji w minionym roku.  

W mieście swoje centra ulokowały m.in. takie firmy jak Fujitsu, Xerox, Accenture, Cybercom, Whirlpool, czy Infosys. Firma Whirlpool zdecydowała niedawno o rozwoju swojego centrum i połączeniu wszystkich centrów usług wspólnych (SSC) z regionu EMEA w jednym, które będzie mieścić się w Łodzi i zatrudniać około 200 osób.

O rosnącym znaczeniu Łodzi dla sektora BPO/SSC może świadczyć też wybór tej lokalizacji do organizacji czerwcowej 8. Konferencji ABSL - największej w Polsce organizacji zrzeszającej firmy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Wydarzenie uświetnić ma udział byłego premiera Wielkiej Brytanii Davida Camerona.

Zainteresowanie Łodzią ze strony międzynarodowego biznesu potwierdza również niedawny zakup nowego projektu biurowego Przystanek mBank (24 tys. mkw. biur wynajętych w całości przez Grupę mBank) przez debiutującego w Polsce, holenderskiego inwestora – firmę LCN Euro Master Dutch Holdings, która na globalnym rynku nieruchomości lokuje kapitał funduszy emerytalnych i ubezpieczycieli.

Autor: Walter Herz 

 Krakowski rynek biurowy przeżywa boom inwestycyjny, a mimo to wolnych biur nadal nie ma w mieście zbyt wiele

W minionym roku została oddana do użytkowania największa ilość biur w historii krakowskiego rynku. Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy Małopolski powiększyły się o 160 tys. mkw., podają specjaliści Walter Herz. Wśród największych projektów, które zostały ukończone w 2016 roku eksperci wymieniają Axis, biurowce C i D w kompleksie DOT Office, czy CH2M Center. Na koniec ubiegłego roku podaż powierzchni biurowej na największym rynku regionalnym w Polsce przekroczyła 950 tys. mkw., oblicza Walter Herz.

Specjaliści zaznaczają, że podobne tempo rozwoju segmentu biurowego w aglomeracji utrzyma się w najbliższym czasie. W obiektach, które mają zostać oddane do użytku w latach 2018–2019 znajduje się łącznie ponad 300 tys. mkw. biur. Do największych realizowanych w Krakowie projektów należą kolejne fazy inwestycji Enterprise Park, O3 Business Campus i High 5ive, a także pierwszy etap kompleksu Wadowicka 3 i biurowiec Astris.

Więcej wynajętych niż oddanych biur

Mimo, że w stolicy Małopolski powstaje tyle biur, ile nigdy dotąd się nie budowało, wolnej powierzchni na rynku jest nadal bardzo mało. Jak podają analitycy Walter Herz, na koniec ubiegłego roku współczynnik powierzchni niewynajętej należał w Krakowie do najniższych w kraju, oscylował w okolicy 7 procent. Oznaczało to możliwość wyboru spośród ok. 65 tys. mkw. powierzchni biurowej. Nowe inwestycje nie wpłyną raczej na wzrost współczynnika pustostanów, bo za rosnącą podażą idzie wysoki popyt na biura. Prawie połowa powierzchni, która ma zostać oddana do użytku w tym roku znalazła już najemców.

Chłonność krakowskiego rynku jest duża, w ubiegłym roku wynajęło się na nim więcej powierzchni biurowej niż weszło na rynek. Podpisane zostały umowy prawie na 190 tys. mkw. biur. Tak samo chętnie wynajmowana jest powierzchnia w istniejących biurowcach, jak w powstających dopiero budynkach. Prawie połowa zakontraktowanych w 2016 roku biur znajdowała się w obiektach będących w trakcie budowy.

Prawie 70 proc. biur wziął sektor BPO/SSC

Wzrost podaży nowoczesnych biur w ostatnich latach pozwolił miastu przekształcić się z rynku regionalnego w międzynarodową lokalizację biznesową, przyciągającą największe globalne firmy. Dzięki szerokiej kadrze wykwalifikowanych absolwentów wyższych uczelni, która przyciągnęła firmy z branży BPO/SSC, Kraków stał się wiodącą, europejską lokalizacją dla tego sektora.  

Aglomeracja przekonuje inwestorów nie tylko nowoczesnymi biurami, sprzyjającym otoczeniem biznesowym i atrakcyjnym standardem życia, ale przede wszystkim wykształconą kadrą. To aspekt, który szczególnie cenią firmy świadczące nowoczesne usługi dla biznesu. Sektor BPO, SSC i ITC od wielu lat jest głównym odbiorcą krakowskich biur. Branża odpowiada za około 70 proc. zeszłorocznego popytu na powierzchnię biurową.  

Globalne firmy aktywne na krakowskim rynku

Eksperci Walter Herz przyznają, że firmy świadczące usługi biznesowe zwykle decydują się na wynajem dużych powierzchni. - To jeden z najszybciej rozwijających się segmentów polskiej gospodarki, przypominają specjaliści. Zatrudnienie w branży wzrasta w kraju w tempie 15-20 proc. rocznie. W sektorze zatrudnionych jest obecnie około 210 tys. osób.

W Krakowie firmy z tej branży chętnie otwierają swoje oddziały, które nierzadko należą do największych światowych filii. Doradcy Walter Herz podają przykład uruchomionego niedawno Globalnego Centrum Usług Wspólnych ABB, w którym docelowo pracować ma 2 tys. osób. Będą w nim świadczone usługi z zakresu finansów, systemów informatycznych, zarządzania zasobami ludzkimi oraz zarządzania łańcuchem dostaw dla klientów ABB na całym świecie.

Specjaliści Walter Herz podają, że stawki ofertowe w najlepszych krakowskich budynkach biurowych wynoszą 13-14 euro/mkw./m-c. Podobnie, jak na wszystkich rynkach biurowych w kraju, efektywne ceny są jednak dużo niższe, ponieważ właściciele budynków oferują najemcom czasowe wakacje czynszowe i różnego rodzaju inne bonusy.

Autor: Walter Herz

Utrzymujące się w Poznaniu duże zainteresowanie powierzchnią biurową zachęca, zarówno inwestorów, jak i władze miasta do planowania dużych inwestycji 

Ostatnie dwa lata przyniosły świetne wyniki pod względem oddanej i wynajętej powierzchni biurowej w największych aglomeracjach w kraju. W Poznaniu rekordowy popyt na biura odnotowany został w 2015 roku, w którym wynajęte zostało niespełna 65 tys. mkw. powierzchni. Rok 2016 okazał się nie mniej dobry. Podpisano umowy na ponad 64 tys. mkw. biur, informują doradcy Walter Herz. Zaznaczają, że w minionym roku więcej firm obecnych w stolicy Wielkopolski zdecydowało się na powiększenie zajmowanej powierzchni, co stanowi pozytywny sygnał, świadczący o potencjale inwestycyjnym rynku.

Prawie pół miliona mkw. nowoczesnych biur

Poznański rynek biurowy należy do czołówki wiodących lokalizacji w Polsce, dysponuje niespełna 430 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Z danych Walter Herz wynika, że w 2016 roku podaż w aglomeracji zwiększyła się o 41 tys. mkw. Najwięcej powierzchni w minionym roku oddano do użytku w kompleksie Maraton (ponad 13 tys. mkw.). - W budowie pozostaje ponad 40 tys. mkw. biur. Ponad połowa tej powierzchni powinna zostać ukończona do końca tego roku, podają specjaliści Walter Herz.

Jak zauważają eksperci, dzięki dużemu popytowi na biura w 2016 roku wskaźnik powierzchni niewynajętej w Poznaniu spadł do poziomu 13,6 proc. Najwyższe czynsze transakcyjne w mieście są porównywalne do stawek obowiązujących w Krakowie, czy Wrocławiu, kształtują się w granicach 14-15,5 euro/mkw./m-c.

Bałtyk na ukończeniu   

W połowie tego roku w aglomeracji planowane jest oddanie do użytku kompleksu biurowego Bałtyk. Jeden z najciekawszych architektonicznie poznańskich budynków, zlokalizowany w centrum miasta dostarczy ponad 15 tys. mkw. powierzchni biurowej.  

Firma Garvest planuje też realizację dwóch kolejnych budynków biurowych o powierzchni około 9 tys. mkw. i 8,5 tys. mkw. w pobliżu ulicy Grunwaldzkiej. Jak zapewnia inwestor, nowe budynki będą bliźniaczo podobne do zlokalizowanego w sąsiedztwie pierwszego biurowca Pixel. Klaster pięciu budynków biurowych zaoferować ma docelowo 55 tys. mkw.

Na pograniczu centrum Poznania i dzielnicy Jeżyce powstanie również biurowiec, który wejdzie w skład wielofunkcyjnego kompleksu Zajezdnia Poznań. Czterokondygnacyjny budynek biurowy klasy A ma mieć około 6,8 tys. mkw. powierzchni całkowitej. 

W przygotowaniu najwyższy budynek w mieście

W mieście rusza również budowa drugiego etapu projektu Business Garden Poznań, w którym ma powstać pięć kolejnych budynków o łącznej powierzchni najmu 46 tys. mkw. oraz wolnostojący budynek parkingowy. Cały obiekt ma być gotowy do końca 2018 roku. Dotąd w parku biurowym położonym przy ulicy Marcelińskiej, Bułgarskiej i Łubieńskiej oddane zostały cztery budynki z 42 tys. mkw. powierzchni.  

Firma Andersia Property przygotowuje się zaś do realizacji budynku, który będzie najwyższym obiektem w Poznaniu. Andersia Silver, pierwsza z dwóch wież biurowych, która stanie przy placu Andersa ma mieć wysokość 116 metrów i dostarczyć 28 tys. mkw. powierzchni. Rozpoczęcie jej budowy planowane jest w połowie bieżącego roku.   

Poznański Nowy Rynek  i Wolne Tory

W Poznaniu inwestuje też Skanska. Zamierza zabudować spory fragment miasta. Wielofunkcyjna inwestycja Nowy Rynek powstanie na terenie dawnego dworca PKS, na obszarze o powierzchni 3,2 ha. W kwartale ulic Matyi, Wierzbięcice, Wujka i Przemysłowej powstanie kilka budynków, które spajać ma ogólnodostępny plac usytuowany na wewnętrznym dziedzińcu.  Inwestor chce rozpocząć budowę w połowie tego roku. Projekt zakłada głównie zabudowę biurową. Poza biurowcami będą też mieszkania. Skanska rozważa również realizację na tym terenie hotelu.    

Jak informują eksperci Walter Herz, także władze Poznania przygotowują plan miejscowy dla ponad 100 ha terenu położonego pomiędzy poznańską Wildą i Łazarzem. Projekt ma obejmować zabudowę o charakterze mieszkaniowym, biznesowym i usługowym. Wolne Tory mają być nową dzielnicą miasta, w której powstać ma 10-15 tys. mieszkań. Partnerami miasta w realizacji inwestycji są PKP i bank BGK Nieruchomości.

Kolej, która jest właścicielem części terenu planuje realizacje komercyjnej części projektu z nowoczesnymi biurowcami. Poza budynkami biurowymi w obrębie Wolnych Torów mają powstać liczne budynki mieszkaniowe, w których znajdą się także lokale zrealizowane w ramach programu Mieszkanie Plus. Inwestycja ma wystartować za rok.

Ekspansja sektora BPO/SSC

Podobnie, jak w innych miastach regionalnych jednym z największych najemców powierzchni biurowej w Poznaniu jest sektor nowoczesnych usług dla biznesu. W stolicy Wielkopolski, jak wynika z danych ABSL, działa 76 centrów BPO, SSC, IT i R&D, w których zatrudnionych jest ponad 13 tys. osób. Według szacunkowych obliczeń, do 2020 roku w branży ma znaleźć zatrudnienie kolejne 5 tys. osób. 

Firmy sektorowe stale zwiększają zatrudnienie. Do otwartego w ubiegłym roku poznańskiego centrum Capgemini Software Solutions Center firma zamierza w ciągu 2-3 lat zatrudnić blisko 300 specjalistów z dziedziny IT. Także Poznańskie Centrum Usług Biznesowych GSK IT  i firma Sii mają w planach zatrudnienie po 200 osób w swoich nowych oddziałach zlokalizowanych w aglomeracji. Firma Mobica, która w tym roku otworzyła centrum rozwoju oprogramowania prowadzi z kolei nabór 100 pracowników. 

Specjaliści Walter Herz zaznaczają, że Poznań ma duży potencjał kadrowy. - Dane GUS mówią o 150 tys. osób studiujących w mieście i jednym z najniższych wskaźników bezrobocia w kraju wynoszącym 5,1 proc., zwracają uwagę doradcy.

Autor: Walter Herz

 Powierzchnia biurowa w zmodernizowanych budynkach w dobrych lokalizacjach jest równie atrakcyjna dla najemców, jak biura w nowych obiektach

Od kilku lat rynek biurowy w Polsce notuje szybki wzrost podaży wysokiej klasy powierzchni, których  dostarczają liczne, nowe projekty. Jednocześnie zwiększa się rynkowy udział zmodernizowanej powierzchni w budynkach kilkunasto i kilkudziesięcioletnich.

W Warszawie, która jest najdojrzalszym rynkiem biurowym w kraju, odsetek powierzchni znajdującej się w biurowcach, które mają więcej niż 10 lat jest największy w kraju. Jak podają specjaliści z firmy doradczej Walter Herz, takie biura stanowią w aglomeracji ponad 40 proc. oferty. Na największych, regionalnych rynkach biurowych starszych zasobów jest znacznie mniej. W Krakowie i Wrocławiu taka powierzchnia obejmuje około 20 proc. podaży.    

Dobre adresy nie starzeją się

Eksperci podkreślają, że nie tylko najnowsze obiekty, ale także starsze budynki, oddane w Warszawie kilkanaście, czy nawet kilkadziesiąt lat temu cieszą się nadal dużym zainteresowaniem najemców. Pod warunkiem jednak, że usytuowane są w atrakcyjnych punktach miasta. Przykładem jest oddany w 2003 roku Metropolitan, czy budynek Rondo 1 ukończony w 2006 roku.  

Reprezentacyjne, warszawskie obiekty biurowe, które powstały wiele lat temu przechodzą gruntowne remonty, dzięki czemu oferowana w nich powierzchnia nie ustępuje tej w nowych obiektach. Należą do nich m.in. Atrium, Błękitny Wieżowiec, Moniuszki Tower, czy Spectrum Tower. W wielu popularnych stołecznych biurowcach jak np. Warsaw Trade Tower, czy Warsaw Financial Center przeprowadzana jest rewitalizacja części wspólnych, przede wszystkim holi i recepcji. Właściciele niektórych, starszych budynków także certyfikują obiekty, podnosząc ich efektywność i obniżając koszty eksploatacji, by mogły stać się bardziej konkurencyjne na rynku, zaznaczają eksperci Walter Herz.  

Relokacja premiowana

Rynek biurowy należy dziś do najemcy, który ma teraz większe niż kiedykolwiek dotąd możliwości wynegocjowania atrakcyjnych warunków najmu. Dotyczy to szczególnie Warszawy. Właściciele budynków na różne sposoby zabiegają o najemców. Doradcy Walter Herz przyznają, że sytuacja coraz bardziej sprzyja firmom poszukującym biur.  

Do wynajmu zachęcają coraz dłuższe wakacje czynszowe, miejsca postojowe w cenie oraz kompleksowe wykończenie biur, zaaranżowanych zgodnie z preferencjami firm, a także zwroty kosztów przeprowadzek i nakładów poniesionych na marketing związany ze zmianą siedziby.

Nowe kontra starsze

Zarówno nowe, jak i starsze biurowce mają swoje plusy i minusy. Podaż w nowych obiektach zwiększa się. Inwestorzy muszą więc zaproponować znacznie więcej niż wysokiej klasy powierzchnię biur. Najmłodsze obiekty dysponują więc zwykle rozbudowanym zapleczem infrastruktury towarzyszącej. 

Ich atutami są m.in. nowoczesne rozwiązania architektoniczne, świetna integracja projektów z tkanką miejską, czy ekologiczne rozwiązania sprzyjające środowisku. A także zielone strefy przeznaczone do relaksu, kreatywne środowisko pracy, dzięki przestrzeniom co-workingowym, bezpośredni dostęp do różnych usług, czy udogodnienia dla rowerzystów i posiadaczy pojazdów elektrycznych.  

Nowe obiekty, jak zaznaczają specjaliści Walter Herz, mogą też w pełni zaspokoić potrzeby firm, które poszukują dużych powierzchni biurowych. A z mniej sprzyjających najemcom aspektów wymieniają mało elastyczne warunki umów pod względem okresu najmu, wyższe koszty z tytułu utrzymania części wspólnych w budynkach i stawki czynszowe wyrażane euro, co niesie ryzyko związane ze zmianą kursu waluty. 

Dobre , bo sprawdzone

Specjaliści Walter Herz zwracają uwagę, że nie wszyscy najemcy decydują się na relokację po zakończeniu umowy najmu. W Warszawie, aż jedną trzecią zawieranych transakcji stanowią przedłużenia kontraktów. Firmy renegocjują umowy i pozostają w lokalizacjach, które się sprawdziły.   

Specjaliści podkreślają, że najemcy równie chętnie jak najnowsze projekty, wybierają też atrakcyjnie zlokalizowane, starsze budynki w dobrym stanie technicznym. - W przypadku wieloletnich budynków można wynegocjować więcej. Dotyczy to zarówno samego czynszu, jak i innych warunków najmu. Plusem jest też możliwość rozliczania się w złotówkach, co ma znaczenie szczególnie dla instytucji państwowych, przyznają doradcy.    

Aspektem ograniczającym jest według nich układ powierzchni w starszej generacji budynkach, który czasem nie pozwala na dowolność aranżacyjną przestrzeni biurowej lub wymusza większe nakłady inwestycyjne na jej realizację. Trudności sprawiać może również późniejsze szybkie wprowadzenie zmian. Mniej wydajne bywają również instalacje techniczne. Ale nie wszystkich wieloletnich budynków to dotyczy. Część jest zaprojektowana w taki sposób, że pomimo wieku nadal spełniają wszystkie oczekiwania najemców.

Zdaniem specjalistów Walter Herz w trudnej sytuacji są dziś tylko obiekty, które mają już swoje lata, nie zostały dotąd zmodernizowane, a do tego nie mogą konkurować lokalizacją. Uważają jednak, że na takie biura klient też się znajdzie. Taką ofertą zainteresowane są firmy, które poszukują na rynku najbardziej ekonomicznych rozwiązań.

Nie zawsze starsze biuro jest tańsze

Stawki czynszowe w ponad dziesięcioletnich budynkach w porównaniu z nowymi mogą być niższe nawet o 20 proc., podają eksperci Walter Herz. Wszystko zależy od lokalizacji i standardu technicznego obiektu. Nie zawsze jest to jednak regułą. Nawet kilkunastoletnie, dobrze zarządzane, renomowane budynki o ciekawej aranżacji architektonicznej w ekskluzywnych lokalizacjach konkurują z sukcesem z najnowszymi biurowcami. Często stawki czynszowe utrzymują się w nich na podobnym poziomie, jak w nowych.

Doradcy zaznaczają, że czynsze wywoławcze za najlepsze powierzchnie w centrum Warszawy nieznacznie spadły w ciągu ostatniego roku i sięgają obecnie 24 euro za mkw. miesięcznie. Za podobne biura położone poza centrum trzeba zapłacić 12-16 euro/mkw./m-c.

Nawet 9 euro za metr w Warszawie

W obiektach wybudowanych przed 2000 rokiem w lokalizacjach centralnych średni czynsz wynosi ok. 16 euro za mkw. A już na Mokotowie, w służewieckim zagłębiu biurowym biura oferowane są przeciętnie za 11 euro za metr, ale zdarza się też, że można powierzchnię wynająć taniej, podają doradcy.  W warszawskich budynkach klasy B czynsze efektywne plasują się w granicach 9-10 euro za mkw.

Na głównych rynkach regionalnych, w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście różnice w czynszach za najnowsze i starsze biura nie są tak duże, jak w Warszawie. Wahają się w granicach 1-2 euro/mkw. Powodem jest mniej zróżnicowany wiek nieruchomości biurowych, które w większości nie mają więcej niż dziesięć lat.

Autor: Walter Herz