Outsourcing

 Jakie zachęty stosują deweloperzy by przyciągnąć najemców powierzchni biurowych? Które z bonusów są najbardziej atrakcyjne dla firm poszukujących biur? Wyniki sondy prezentuje serwis nieruchomości Dompress.pl.  

Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju Ghelamco Poland

Atrakcyjność powierzchni wybieranej na siedzibę firmy to kwestia przede wszystkim typu najemcy i jego indywidualnych potrzeb. W zależności od wielkości firmy i branży, jaką reprezentuje, istotne będą inne parametry oferty. Dla jednych firm priorytetem będą np. wakacje czynszowe w pierwszych miesiącach użytkowania powierzchni. Z kolei dla dynamicznie rozwijających się podmiotów ważniejsze będzie elastyczne podejście do ewentualnego zwiększenia powierzchni w przypadku ekspansji firmy.

Nadrzędną kwestią, która ma największy wpływ na decyzje firm odnośnie wyboru siedziby są jednak podstawowe cechy budynku – jego jakość, usługi dodatkowe, jakie zapewnia i przede wszystkim lokalizacja. Coraz większego znaczenia nabiera także samo otoczenie budynków. Ghelamco jest pionierem w kreowaniu atrakcyjnych przestrzeni publicznych. Stworzony przez nas plac Europejski przyczynił się do sukcesu Warsaw Spire. Dziś mamy satysfakcję, że również nasza konkurencja zaczyna myśleć w podobny sposób.

Jacek Wachowicz, dyrektor ds. sprzedaży i najmu w GTC

W sytuacji bardzo dużej konkurencji na rynku biurowym wszelkie standardowe zachęty, takie jak okresy zwolnień z czynszu, nakłady inwestycyjne itd., jak i innowacyjne zachęty typu pokrycie kosztów przeprowadzki, zakup wyposażenia biura są wręcz niezbędnym elementem każdej oferty. Niestety sprowadza się to często do tego, że decyzja o wyborze biura dokonywana jest przez pryzmat arkusza kalkulacyjnego. Jakość, rozwiązania techniczne schodzą na drugi plan. Koszty, koszty, koszty każdy deweloper musi je ciąć, aby móc dać atrakcyjną ofertę. Skutkiem ubocznym są niestety coraz częściej powstające budynki o bardzo wątpliwej jakości i architekturze, w tym także w samych centrach miast.

Małgorzata Danek, członek zarządu LC Corp

Z naszych obserwacji i doświadczenia możemy wyciągnąć wnioski, że dla klientów obok dobrej oferty finansowej liczy się efektywność powierzchni, czyli to ile stanowisk pracy zmieści się na danej powierzchni. Od pewnego czasu zauważamy również, że klienci oczekują biur idealnie dopasowanych do potrzeb. Dlatego staramy się zapewnić naszym najemcom biura ‘szyte na miarę’, które są wyjątkowe i przyjazne w codziennym użytkowaniu, a zrazem ergonomiczne i efektywne. Dwa ostatnie aspekty mają szczególny wpływ na koszty najmu biura.

Dodatkowo klienci przywiązują większą niż jeszcze kilka lat temu wagę do tego, jakie udogodnienia znajdują się w budynku. Staramy się zawsze, żeby w naszych budynkach była dostępna: restauracja lub kantyna, kawiarnia, kiosk, pralnia, mały sklep spożywczy, klub fitness, czy przychodnia medyczna. Możliwość skorzystania z wymienionych usług przez pracowników powoduje dużą oszczędność czasu. Nie bez znaczenia jest również fakt, że pracodawcy muszą coraz częściej mocno konkurować o pracownika, a siedziba w wygodnym, estetycznym i funkcjonalnym budynku może pomóc w decyzji o podjęciu pracy w danej firmie.

Maciej Jankiewicz, prezes zarządu Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A.

Wysoka aktywność deweloperów oraz utrzymująca się presja zniżkowa na czynsze bazowe i efektywne, sprawiają że właściciele budynków oferują najemcom atrakcyjne pakiety zachęt. Najczęściej stosowane systemy zachęt dla najemców, również w ramach Grupy Kapitałowej Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A., to przede wszystkim okresowe zwolnienia z czynszów oraz partycypacja w kosztach aranżacji powierzchni.

Dodatkową zaletą w przypadku nieruchomości należących do Grupy Kapitałowej Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. jest również atrakcyjna lokalizacja, zapewniająca dogodną komunikację. Nowe inwestycje Grupy Kapitałowej PHN przygotowywane są zgodnie ze standardami budownictwa ekologicznego, energooszczędnego i pasywnego, w tym takimi, które zaczną obowiązywać dopiero w przyszłości. Ponadto budynki są projektowane i budowane zgodnie z kryteriami zrównoważonego rozwoju (sustainability) wg norm: BREEAM na poziomie Excellent oraz LEED na poziomie Gold.   

Bardzo istotnym czynnikiem jest również indywidualne podejście do klientów i jakość zarządzania. Najemcom zależy na kompleksowości i ekskluzywności, dlatego rosnącą popularnością cieszą się kompleksy biurowe położone w otoczeniu wspierającym biznes (prestiżowa przestrzeń handlowa, hotelowa i rozrywkowa). Możemy tu wymienić kluczowe nieruchomości Grupy Kapitałowej PHN: kompleks biurowy Alchemia II w Gdańsku - najlepszy biurowiec 2015 roku w konkursie Eurobuild Awards z elegancką i ponadczasową architekturą, innowacyjnymi rozwiązaniami i certyfikacją w amerykańskim systemie oceny wysokowydajnych budynków LEED na poziomie Platinum, biurowiec Andersia Business Centre w Poznaniu - budynek o nowoczesnej technologii, odpowiadający najwyższym technicznym normom w zakresie budownictwa biurowego oraz kompleks Domaniewska Office Hub położony na warszawskim Mokotowie, wyróżniony certyfikatem BREEM na poziomie Excellent oraz tytułem Budowy Roku 2015 w XXVI edycji konkursu Polskiego Związku Inżynierów i Techników Budownictwa.

Tomasz Tondera, Senior Partner Griffin Real Estate

Nie ma prostej i jednoznacznej odpowiedzi na tak postawione pytanie. Do każdego klienta podchodzimy indywidualnie analizując jego potrzeby i każda oferta odpowiada w możliwie najwyższym stopniu na potrzeby najemcy. Niezależnie od konstrukcji oferty niezmiernie ważne są parametry budynku: jego lokalizacja, dostępne technologie, różne dodatkowe udogodnienia, które można w takim obiekcie zaoferować naszym najemcom, a oni swoim pracownikom. Powierzchnia biurowa to dziś przede wszystkim przestrzeń, która ma inspirować i wyzwalać kreatywność, zachęcać do wymiany myśli i poglądów. To również sposób na dookreślenie identyfikacji firmy, podkreślenie jej unikalności, a czasem zdobycie przewagi na bardzo dziś konkurencyjnym rynku pracy. Dlatego jedni preferują materiały wykończeniowe z najwyższej półki, a inni dostępność usług pozwalających na aktywne spędzenie czasu.

Ewelina Kałużna, dyrektor ds. wynajmu i zarządzania wartością budynków Skanska Property Poland

Dzisiaj biuro jest realną częścią oferty rekrutacyjnej i czynnikiem wpływającym na zmniejszenie rotacji kadr. Potwierdzaliśmy to naszymi badaniami - 8 na 10 kandydatów chce zobaczyć miejsce pracy przed podpisaniem umowy, co w dobie zaostrzającej się rywalizacji o talenty ma duże znaczenie. Nasi najemcy wiedzą więc, że wybierając nasze biuro mogą liczyć na szereg działań i udogodnień skoncentrowanych właśnie na ich najcenniejszym zasobie czyli pracownikach i to jest nasz klucz do sukcesu. Wiele potrzeb inwestorów jest zbieżne z potrzebami tzw. Millenialsów. Dla nich miejsce pracy musi być wyposażone w gadżety i aplikacje, które będą atrakcyjne dla specjalistów, zwłaszcza takich branż jak IT. W Skanska pracujemy nad wdrożeniem systemów, które za pomocą Bluetooth mogą przesyłać do aplikacji na smartfonach informacje np. na temat zastosowanych w budynku ekologicznych rozwiązań i wyświetlać wskazówki, jak odpowiednio z nich korzystać. W taką aplikację wyposażyliśmy m.in. budynek Corso Court w Pradze. Za jej pośrednictwem można zamówić nie tylko miejsce parkingowe, ale też np. lunch z dostawą bezpośrednio do biura, czy umówić się na turniej tenisa stołowego z kolegami z pracy. Aplikacja informuje też o usługach znajdujących się w budynku i okolicach. Opracowujemy też usługę opartą o concierge. Dzięki niej pracownicy będą mogli sprawnie załatwiać drobne prywatne sprawy, takie jak odbiór prania czy biletów na koncert w godzinach pracy. W budynku Atrium 2 w Warszawie oferujemy też dwa elektryczne BMWi3, z których wszyscy użytkownicy budynku mogą korzystać, rezerwując je za pomocą prostej aplikacji.

Dla najemców liczy się też sprawne poprowadzenie ich przez proces zmiany siedziby. W Skanska proponujemy naszym partnerom skorzystanie z pomocy tzw. RACa – koordynatora, który wspiera najemcę od pierwszego kontaktu z nami, pomagając wybrać budynek, odpowiednio dostosować powierzchnię, zgromadzić niezbędną dokumentację, a nawet przeprowadzić się. Opieramy się na unikatowym modelu bardzo bliskiej, partnerskiej współpracy, pomocy w trudnym zarządzeniu zmianą – i to jest to, co nasi najemcy mocno doceniają. Już po przeprowadzce mogą liczyć na gościnne powitanie z naszej strony. Pomagamy zainstalować się w nowym miejscu, przygotowujemy też pakiety powitalne dla pracowników. Wskazujemy, jakie udogodnienia znajdują się w budynku i okolicy, żeby ludzie mogli zamówić bez przeszkód lunch z dostawą do biura lub wiedzieli, jakie drobne sprawy prywatne mogą załatwić w pobliżu. Jesteśmy z naszymi najemcami również po ich zadomowieniu się w nowym miejscu. Dla przykładu, w Silesia Business Park w Katowicach organizujemy cykliczne warsztaty dotyczące zdrowego odżywiania, z blogerami kulinarnymi oraz live cooking, a w Poznańskim Maratonie opowiadaliśmy o gimnastyce biurowej i dietetyce w szeroko pojętym kontekście wellbeing.

Osobną kwestią jest niezwykle istotne, odpowiedzialne społecznie podejście Skanska do budowania. Wyszliśmy ostatnio z niezwykle ważną dla nas biznesową deklaracją, że będziemy budować budynki biurowe już tylko w pełni dostępne dla osób z niepełnosprawnościami, rodziców z małymi dziećmi, ludzi starszych i obcokrajowców. Wierzymy, że świadomi najemcy będą chcieli, by absolutnie wszyscy ich obecni i potencjalni pracownicy mogli w pełni korzystać z oferty naszych budynków.

Alexander Jurkowitsch, członek zarządu Warimpex

Obecnie Warimpex jest w trakcie komercjalizacji biurowca Ogrodowa Office w ścisłym centrum Łodzi, na przeciwko Pałacu Poznańskiego i hotelu andel’s. Oprócz komfortowej dla najemców lokalizacji oraz wysokiego stanu technicznego budynku, staramy się przyciągnąć potencjalnych najemców licznymi zachętami. Wśród nich można wymienić tzw. wakacje czynszowe, czyli zwolnienie z części czynszu przez pewien czas. Okres zwolnienia uzależniony jest ściśle od  planowanej powierzchni najmu i czasu trwania umowy. W biurowcu Ogrodowa Office dopuszczamy również budżet na aranżację powierzchni ponad standard deweloperski zgodnie z oczekiwaniami klientów. Dodatkową zachętą jest możliwość wstępnej rezerwacji powierzchni w obiekcie – na przykład w przypadku planowanej w przyszłości ekspansji, najemca może zarezerwować na pewien okres dodatkową powierzchnię lub ma prawo pierwszeństwa do przejęcia powierzchni, jeśli jakaś firma opuści budynek. Kolejnym naszym bonusem dla najemców poszczególnych pięter jest dostęp do wewnętrznych balkonów i zielonych tarasów na ostatnich kondygnacjach, z których rozpościera się widok na sąsiadujący park i panoramę miasta. Istotnym atutem jest także duża powierzchnia użytkowa poszczególnych pięter, osiągająca nawet 4700 m kw., a na parterze biurowca przewidziane jest wewnętrzny pasaż będący łącznikiem komunikacyjnym, w obrębie którego znajdzie się wiele lokali handlowo-usługowych takich jak restauracje, kawiarnie, czy małe sklepy.

Mirosław Łoziński, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Rynek biurowy w Polsce, a zwłaszcza ten warszawski, cechuje duża konkurencyjność. Obecnie, aby przyciągnąć najemcę, nie wystarczy już wyłącznie wysokiej jakości budynek w dogodnej lokalizacji. Niezbędne jest również proponowanie różnorodnych zachęt, które wyróżnią inwestora i jego ofertę na rynku. W naszych działaniach związanych z komercjalizacją biurowca EQlibrium kierujemy się jedną, nadrzędną zasadą – chcemy poznać jak najbardziej szczegółowe potrzeby klienta. Wychodzenie im naprzeciw przejawia się na kilka sposobów – począwszy od elastycznego podejścia do kwestii aranżacji nowych przestrzeni, aż po dodatkowy budżet na prace wykończeniowe wykraczające ponad oferowany standard budynku. Elementem, którym staramy się zachęcić potencjalnych najemców, są także tzw. wakacje czynszowe, efektywnie obniżające łączne koszty. Dynamiczne postępy w komercjalizacji naszego biurowca na warszawskiej Woli pokazują, że przyjęta i konsekwentnie realizowana strategia działań spotyka się z bardzo dobrym przyjęciem na rynku, a co najważniejsze przynosi spodziewane rezultaty.

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom S.A.

Nabywcy i najemcy powierzchni komercyjnych budowanych przez Archicom mogą zawsze liczyć na atrakcyjne ceny czynszów i dogodną lokalizację. Oferujemy również jedne z najniższych opłat eksploatacyjnych we Wrocławiu. Jako deweloper z własnym studiem projektowym wychodzimy naprzeciw oczekiwaniom naszych najemców proponując dopasowanie przestrzeni do ich potrzeb. Fit out niezmiennie jest bardzo ważny dla najemców, dlatego w naszych działaniach przewidujemy na ten cel dodatkowy budżet. Dzięki indywidualnemu podejściu przeważnie zawieramy długoletnie umowy najmu, które dodatkowo premiujemy np. zwolnieniami z czynszu w pierwszych miesiącach działalności. Elastycznie podchodzimy również do zwiększania lub zmniejszania najmowanej powierzchni w zależności od aktualnych potrzeb naszych klientów. Widzimy, że ta strategia sprawdza się, a najemcy chętnie kontynuują z nami współpracę. Duzi gracze decydują się również na współpracę typu „build-to-suit”, czyli realizację powierzchni biurowej na zamówienie. Podejmowaliśmy się takich realizacji np. przy Zachodnim Centrum Biznesu West House.

Opracowanie: Kamil Niedźwiedzki, analityk serwisu Dompress.pl

Więcej informacji: info@dompress.nieruchomosci.pl

Jakie nowoczesne rozwiązania wprowadzają deweloperzy w inwestycjach biurowych? Które z udogodnień są najbardziej atrakcyjne dla najemców? Wyniki sondy prezentuje serwis nieruchomości Dompress.pl.  

Ewelina Kałużna, dyrektor ds. wynajmu i zarządzania portfolio budynków Skanska Property Poland

Na polskim rynku jesteśmy prekursorem, jeśli chodzi o tak zwane zielone innowacje. W Atrium 2 do dyspozycji wszystkich pracowników w ramach usługi car sharingu oddaliśmy właśnie samochody elektryczne uruchamiane z poziomu aplikacji. Dbamy też o komfort pracowników przy pomocy rozwiązań, które na pierwszy rzut oka są niewidoczne. Na przykład standardem naszych budynków jest dostarczanie 30 proc. czystego powietrza więcej do pomieszczeń biurowych niż wskazują normy. Stawiamy na tworzenie doskonałej jakości środowiska wewnętrznego biur i to jest bardzo ważne dla naszych najemców.

Z użytecznych drobiazgów, standardem w naszych inwestycjach stały się ekrany dotykowe, dzięki którym można uzyskać informacje o najemcach budynku, funkcjonowaniu komunikacji miejskiej, planach miasta, a także wydarzeniach kulturalnych, z czego pracownicy bardzo chętnie korzystają.

Jesteśmy również prekursorem na rynku pod względem budowania nie tylko budynków, ale całego otoczenia inwestycji. Korzystamy z pomocy lokalnych fundacji, które pozwalają nam dobrze zaprojektować przestrzeń wokół budynku, by była użyteczna zarówno dla pracowników, jak i mieszkańców, a także dobrze uzupełniała lokalną ofertę usługową. Takie inicjatywy są szczególnie dobrze przyjmowane przez najemców, którzy dla swoich pracowników szukają miejsc dobrze wpisanych w kontekst miasta i użytecznych również po godzinach pracy.

Jesteśmy też silnym propagatorem i prekursorem nowoczesnej aranżacji wnętrza biura zgodnie z ideą tak zwanego Activity Based Workplace. Stawiamy na rozwiązania, które podążają za wymogami i upodobaniami pracowników, wyzwalając ich kreatywność i produktywność. Rekomendujemy je naszym najemcom i służymy odpowiednim doradztwem.

Małgorzata Danek, członek zarządu LC Corp

Na bieżąco wprowadzamy  nowoczesne rozwiązania technologiczne poprawiające, zarówno efektywność technologiczną, jak i przede  wszystkim wpływające dodatnio na samopoczucie naszych najemców jak np. oświetlenie ledowe , czy wysokie parametry dostarczanego powietrza. Analizujemy wszelkie badania na temat czynników wpływających na satysfakcję z najmu i w każdym nowym projekcie dostosowujemy je do aktualnych potrzeb. Wszystkie nasze budynki charakteryzują się najwyższymi wskaźnikami wydajności powierzchni i  niskimi kosztami eksploatacji. Dbamy też o prozaiczne, a ważne dla najemców aspekty, jak na przykład otwierane okna.

Marcin Juszczyk, członek zarządu Grupy Capital Park, dyrektor ds. Inwestycji

Wdrażane przez Grupę Capital Park rozwiązania scala autorski program Biuro Plus. Koncepcja ta polega na tworzeniu przestrzeni przyjaznej dla pracowników. Projektujemy obiekty tak, aby najemcy mieli możliwość załatwienia codziennych spraw na miejscu. Mogą skorzystać z pralni, myjni, zrobić zakupy spożywcze, umówić się na spotkanie biznesowe w jednej z naszych restauracji lub kawiarni, ale również zadbać o zdrowie i urodę, wybierając się do klubu fitness, gabinetu fizjoterapii lub salonu kosmetycznego. W zorganizowaniu spotkania w centrum konferencyjnym albo załatwieniu innych spraw pomoże zaś concierge. Z przeprowadzonych przez nas badań i osobistych rozmów wynika, że takie podejście jest bardzo doceniane.

Tworzymy nie tylko sam projekt ale i przestrzeń publiczną wokół niego. Nie dostarczamy na rynek kolejnych, wymarłych po 18.00 dystryktów biurowych, ale miejsca, które po godzinach pracy żyją spotkaniami towarzyskimi w kawiarniach i restauracjach, animacjami, takimi jak koncerty, przedstawienia teatralne, czy kino letnie. Umożliwiają też spędzanie wolnego czasu w zaprojektowanym przez nas otoczeniu budynku, czego znakomitym przykładem są miejskie place wokół Royal Wilanów.

W Eurocentrum Office Complex wdrożyliśmy szereg rozwiązań ekologicznych, które przyczyniają się, zarówno do oszczędności, jak i do poprawy warunków pracy, w tym m.in.: zewnętrzne żaluzje na elewacji ograniczające nadmierny dostęp słońca do wewnątrz budynku latem, a dogrzewające powierzchnię biurową zimą, systemy wentylacji i klimatyzacji z maksymalnym odzyskiem ciepła, energooszczędne oświetlenie, czy system odzysku wody deszczowej. Wyjątkowy mikroklimat tworzą atria z naturalną roślinnością, zieloną przez cały rok. Zachęcamy najemców do korzystania z możliwości dotarcia do pracy alternatywnymi środkami komunikacji, dlatego w obiekcie znajdują się liczne udogodnienia dla cyklistów (miejsca postojowe, szatnie i prysznice), a także stacje ładowania samochodów elektrycznych. Eurocentrum może pochwalić się również jedną z nielicznych w Warszawie prywatnych stacji wypożyczalni rowerów miejskich Veturilo. Dbamy także o rozrywkę i integrację w miejscu pracy, organizując m.in. urodziny Eurocentrum, na które zapraszamy wszystkich najemców.

Royal Wilanów to również miejsce przyjazne rowerzystom i wspierające alternatywną komunikację m.in.: poprzez shuttle bus, platformę carpoolingu, miejsca parkingowe dla rowerzystów i samoobsługową stacja naprawczą. Zostały tam także zastosowane rozwiązania oszczędzające wodę jak np. wykorzystywanie wody deszczowej do podlewania terenów zielonych, instalację wodooszczędnej armatury łazienkowej i szczegółowe opomiarowanie zużywanej wody. Wśród rozwiązań energooszczędnych można wymienić oświetlenie oparte na technologii LED, windy o minimalnym zużyciu energii elektrycznej i czujniki ruchu. Oszczędność wynikają także z instrumentarium Building Management System.

Alexander Jurkowitsch, członek zarządu Warimpex

Przy bardzo dużej ofercie powierzchni biurowych, najemcy dużą uwagę zwracają na przestrzenie zapewniające wyjątkowo komfortowe warunki pracy swoim pracownikom oraz możliwość szybkiego i łatwego dostępu do transportu publicznego. Bardzo ważna zatem pozostaje lokalizacja obiektu w centrum miasta, pobliska infrastruktura oraz wysokie standardy ekologiczne budynku, ponieważ prowadzą do oszczędności i komfortu w użytkowaniu.

Podczas rozmów z potencjalnymi najemcami naszego biurowca Ogrodowa Office w Łodzi położonego w centralnym punkcie miasta, najemcy zwracają uwagę na przestronne i dobrze doświetlone powierzchnie z dostępem do wewnętrznych atriów, zielonych tarasów i balkonów. Istotnym atutem jest także duża powierzchnia użytkowa poszczególnych pięter, osiągająca nawet 4700 mkw. Pracownicy coraz częściej wybierają alternatywne sposoby podróżowania do pracy, dlatego jednym z udogodnień jest też wyposażenie budynku w szatnie i prysznice dla rowerzystów. Firmy z sektora BPO i SSC cenią bezpieczeństwo energetyczne i rozwiązania dla infrastruktury informatycznej, takie jak data center i łącza światłowodowe oraz możliwość dowolnej aranżacji przestrzeni biurowej i dostęp do części handlowo-usługowej w pasażu na parterze biurowca.

Mikołaj Konopka, wiceprezes zarządu Euro Styl

W realizowanych przez Euro Styl budynkach biurowych zapewniamy wszystkie nowoczesne rozwiązania charakterystyczne dla budynków klasy A, takie jak indywidualnie sterowane systemy klimatyzacji, wydajna wentylacja, systemy BMS, UPS, różne „zielone” rozwiązania, w tym udogodnienia dla rowerzystów, ale największe znaczenie dla najemców ma efektywność wynajmowanej powierzchni.

Mirosław Łoziński, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Obecnie, aby sprostać wymaganiom rynku, budynek biurowy musi łączyć nowoczesne rozwiązania technologiczne i ekologiczne, oferując jednocześnie maksymalną funkcjonalność i elastyczność w planowaniu przestrzeni. Tego rodzaju obiektem jest realizowany przez nas biurowiec EQlibrium, który będzie posiadał certyfikat BREEAM na poziomie very good. Wśród licznych atutów budynku znajdują się m.in. rzadko spotykane w biurowcach uchylne okna, bardzo dobre doświetlenie powierzchni najmu oraz bliskość różnorodnych punktów handlowo-usługowych. Nie zapomnieliśmy również o osobach dojeżdżających do pracy na rowerach. Z myślą o nich przygotowaliśmy zadaszony parking i szatnie, wyposażone w prysznice. W ramach komercjalizacji powierzchni usługowej, zaplanowaliśmy w budynku także szereg funkcji dodatkowych, m.in. fitness club.

Opracowanie: Kamil Niedźwiedzki, analityk serwisu Dompress.pl

Więcej informacji: info@dompress.nieruchomosci.pl

Pozycję Służewca, dotąd najlepszej warszawskiej lokalizacji biurowej, przejmuje Wola. Do nowego centrum biznesowego, które tworzy się na jej terenie, firmy przyciągają m.in. atrakcyjne projekty placemakingowe. 

Wokół ronda Daszyńskiego i na osi prowadzącej do ronda ONZ jest już niemal pół miliona metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni biurowej. Sprawnie postępuje tam proces powstawania nowego, warszawskiego city. Zasób wolskich biur sięga już połowy oferty, jaką dysponuje największe w kraju zagłębie biurowe zlokalizowane na Służewcu. Pnące się do góry kolejne wieże i duże projekty, które przygotowywane są do budowy, pozwolą bliskiej Woli w perspektywie kilku lat zdetonować mokotowskie centrum, prognozują specjaliści Walter Herz.

Deweloperzy operujący na Woli nie narzekają na brak zainteresowania powierzchnią biurową. Kompleks Warsaw Spire z ponad 100 tys. mkw. powierzchni biurowej, który został ukończony przed wakacjami ma komplet najemców i listę oczekujących chętnych. Komercjalizacja niedawno oddanej wieży Q22 przy alei Jana Pawła II dobiega końca. Firmy chętnie wybierają na siedziby najnowsze, centralnie położone obiekty, często przenosząc się do nich ze służewieckich biurowców. Głównym powodem decyzji o przeprowadzce są niebotyczne korki i problemy z parkowaniem, z jakimi codziennie musi borykać się ok. 90 tys. osób pracujących w konglomeracie biurowym w rejonie ulic Domaniewskiej i Postępu.      

Mankamenty Służewca

Firmy odwracają się od największego w Polsce skupiska biurowców na Służewcu, które od niespełna 20 lat powstaje bez spójnej koncepcji urbanistycznej i wybierają najnowsze budynki oferujące bezpośredni dostęp do metra na Woli, Muranowie, czy w Śródmieściu. Kłopoty z wjazdem i wyjazdem ze służewieckiego centrum to jednak nie jedyny powód relokacji firm.  

Specjaliści Walter Herz zwracają uwagę, że wolskie obiekty są nie tylko nowocześniejsze, ale oferują coś więcej niż tylko dobrej klasy biura. W odróżnieniu od tradycyjnych parków biurowych, w których brakuje zieleni, przestrzeni publicznej i miejsc spotkań, biurowce na Woli otacza żywa tkanka miejska, którą inwestorzy umiejętnie wzbogacają, by zapewnić najemcom ciekawsze warunki pracy. Wolskie kompleksy biurowe tętnią życiem także poza godzinami pracy biur, dzięki pasażom handlowo-usługowym, skwerom wypełnionym licznymi restauracjami i kawiarniami oraz ogródkami letnimi, a także zielonym placom rekreacyjnym. Ich mocną kartą przetargową jest zarówno placemakingowa aranżacja terenu wokół budynków, jak i znajdujące się wewnątrz nich, zielone dziedzińce i tarasy, loggie oraz placówki świadczące różnego rodzaju usługi, fitness kluby, stacje dla rowerzystów, czy nawet widokowe rooftop cluby.       

Mocne strony Woli

Tak przyjazne środowisko pracy przyciąga najemców, którym służy także jako narzędzie rekrutacyjne, pozwalające zatrudnić najlepszą kadrę. Stąd najwyższe piętra, na których usytuowane są najlepsze biura zajmują przeważnie firmy, które odławiają największe talenty. - Atutem wolskich biur jest też sprawna komunikacja. Dojazd do biura nie może zabierać zbyt dużo czasu. To właśnie powód dla, którego tak wiele firm w ostatnim czasie wychodzi z biur na Służewcu, czasem ostentacyjnie akcentując to informacyjną kampanią reklamową na billboardach – zauważają eksperci Walter Herz.   

Takie całościowe myślenie o projekcie, jako koncepcji biznesowej, które zapoczątkowała firma Ghelamco, inspiruje kolejnych inwestorów, którzy w podobny sposób przygotowują swoje inwestycje. Deweloperzy budujący na Woli mają świadomość, że łatwiej skomercjalizują budynki, jeśli będą oferować wartość dodaną w postaci licznych usług towarzyszących i łączyć różne funkcje w obrębie obiektu.

Wielofunkcyjność obiektów

Firma Echo również zapowiada aktywizację tkanki miejskiej na terenie mającego powstać w sąsiedztwie Warsaw Spire, wielofunkcyjnego kompleksu z ponad 100 tys. mkw. powierzchni. Obiekt ma stanąć w miejscu przeznaczonego do wyburzenia centrum handlowego Jupiter.

Przy ulicy Żelaznej, także przygotowywana jest do budowy inwestycja oferująca różnorodne funkcje. Projekt ArtN firmy Capital Park dostarczyć ma wolskiemu city ponad 64 tys. mkw. powierzchni biurowo-usługowo-handlowo-kulturalnej.

W okolicy ronda Daszyńskiego wieżę biurową zamierza postawić również firma Karimpol.  Skyliner ma mieć 195 metrów wysokości, jednak termin realizacji drapacza nie jest jeszcze znany.

Wieże w budowie

W kwadracie ulic Prosta/Wronia/Łucka/Towarowa trwa natomiast budowa inwestycji Generation Park, która jest największym projektem Skanska Property Poland w Europie Środkowo-Wschodniej. Kompleks składał się będzie z trzech budynków, w których znajdzie się łącznie 84 tys. mkw. certyfikowanej powierzchni biurowej. Inwestor zakłada, że będzie to nowe miejsce spotkań, dostosowane do potrzeb różnych pokoleń, które zostanie zaaranżowane w zielonym pasażu między biurowcami i wokół inwestycji. Pierwszy budynek Generation Park ma być gotowy w ostatnim kwartale 2017 roku.

Kolejnym, dużym projektem, który już powstaje przy rondzie Daszyńskiego jest Sienna Towers. Nowa inwestycja firmy Ghelamco zaoferuje 75 tys. mkw. powierzchni biurowej i 25 tys. mkw. powierzchni handlowej oraz konferencyjnej i będzie miała bezpośrednie, podziemne połączenie ze stacją metra. Projekt obejmuje budowę trzech budynków, z których jeden wysokościowiec sięgać ma 130 metrów. W dalszych planach inwestor ma jeszcze 55 metrową wieżę Spinaker.

Pod koniec października br. przy skrzyżowaniu ulic Prostej i Żelaznej ruszyła także budowa kompleksu Mennica Legancy Tower. W skład wspólnej inwestycji firm Golub GetHouse i Mennicy Polska wejdzie 130 metrowa wieża i sąsiadujący z nią budynek o wysokości 36 metrów. Za trzy lata do dyspozycji najemców w tym projekcie oddane zostanie 65 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, a obok stał będzie apartamentowiec Mennica Residence.

W połowie bieżącego roku Skanska zaczęła również realizację pierwszego etapu projektu biurowego Spark, który powstanie u zbiegu ulic Okopowej i Towarowej, na Serku Wolskim. Obiekt zapewni łącznie ponad 70 tys. mkw. powierzchni biurowej GLA i wysokiej klasy przestrzeń publiczną z otwartą strefą pracy na świeżym powietrzu oraz amfiteatrem.  Pierwszy budynek z ponad 12 tys. mkw. biur zostanie oddany w pierwszym kwartale 2018 roku.

Wolskie city z wartością dodaną

Deweloperzy budujący na Woli mają świadomość, że łatwiej skomercjalizują biurowce, jeśli zaoferują liczne usługi towarzyszące i połączą różne funkcje w obrębie obiektu. Rozwój wolskiego centrum biznesowego następuje w harmonijny sposób. Inwestorzy prowadzą projekty mając na względzie zasady zrównoważonego rozwoju. Przed wprowadzeniem inwestycji na rynek robią nawet konsultacje społeczne. Równolegle z inwestycjami komercyjnymi powstają także nowe osiedla. Wola jest dzielnicą, w której budowanych jest najwięcej mieszkań w Warszawie.

Doradcy Walter Herz zaznaczają, że na tak widowiskową przemianę tej części miasta zasadniczy wpływ miała budowa drugiej linii metra. Dodatkowo, centralna lokalizacja bliskiej Woli, która w zasadzie zlewa się ze Śródmieściem, zapewnia jej świetne połączenie z wszystkimi częściami Warszawy różnymi środkami transportu miejskiego, szczególnie po rozbudowie głównych szlaków komunikacyjnych w dzielnicy.

Jak zaznaczają przedstawiciele firmy doradczej Walter Herz, Wola notuje dziś największy przyrost nowej podaży powierzchni biurowej w aglomeracji warszawskiej. Tymczasem z planów inwestorów, którzy mają grunty na Służewcu wynika, że w planowanych projektach może powstać w najbliższych latach kolejne 300 tys. mkw. powierzchni biurowej. Część firm myśli jednak o przekwalifikowaniu inwestycji na inne cele.  

Autor: Walter Herz

Jakie nowoczesne rozwiązania wprowadzają deweloperzy w inwestycjach biurowych? Które z udogodnień są najbardziej atrakcyjne dla najemców? Wyniki sondy prezentuje serwis nieruchomości Dompress.pl.  

Ewelina Kałużna, dyrektor ds. wynajmu i zarządzania portfolio budynków Skanska Property Poland

Na polskim rynku jesteśmy prekursorem, jeśli chodzi o tak zwane zielone innowacje. W Atrium 2 do dyspozycji wszystkich pracowników w ramach usługi car sharingu oddaliśmy właśnie samochody elektryczne uruchamiane z poziomu aplikacji. Dbamy też o komfort pracowników przy pomocy rozwiązań, które na pierwszy rzut oka są niewidoczne. Na przykład standardem naszych budynków jest dostarczanie 30 proc. czystego powietrza więcej do pomieszczeń biurowych niż wskazują normy. Stawiamy na tworzenie doskonałej jakości środowiska wewnętrznego biur i to jest bardzo ważne dla naszych najemców.

Z użytecznych drobiazgów, standardem w naszych inwestycjach stały się ekrany dotykowe, dzięki którym można uzyskać informacje o najemcach budynku, funkcjonowaniu komunikacji miejskiej, planach miasta, a także wydarzeniach kulturalnych, z czego pracownicy bardzo chętnie korzystają.

Jesteśmy również prekursorem na rynku pod względem budowania nie tylko budynków, ale całego otoczenia inwestycji. Korzystamy z pomocy lokalnych fundacji, które pozwalają nam dobrze zaprojektować przestrzeń wokół budynku, by była użyteczna zarówno dla pracowników, jak i mieszkańców, a także dobrze uzupełniała lokalną ofertę usługową. Takie inicjatywy są szczególnie dobrze przyjmowane przez najemców, którzy dla swoich pracowników szukają miejsc dobrze wpisanych w kontekst miasta i użytecznych również po godzinach pracy.

Jesteśmy też silnym propagatorem i prekursorem nowoczesnej aranżacji wnętrza biura zgodnie z ideą tak zwanego Activity Based Workplace. Stawiamy na rozwiązania, które podążają za wymogami i upodobaniami pracowników, wyzwalając ich kreatywność i produktywność. Rekomendujemy je naszym najemcom i służymy odpowiednim doradztwem.

Małgorzata Danek, członek zarządu LC Corp

Na bieżąco wprowadzamy  nowoczesne rozwiązania technologiczne poprawiające, zarówno efektywność technologiczną, jak i przede  wszystkim wpływające dodatnio na samopoczucie naszych najemców jak np. oświetlenie ledowe , czy wysokie parametry dostarczanego powietrza. Analizujemy wszelkie badania na temat czynników wpływających na satysfakcję z najmu i w każdym nowym projekcie dostosowujemy je do aktualnych potrzeb. Wszystkie nasze budynki charakteryzują się najwyższymi wskaźnikami wydajności powierzchni i  niskimi kosztami eksploatacji. Dbamy też o prozaiczne, a ważne dla najemców aspekty, jak na przykład otwierane okna.

Marcin Juszczyk, członek zarządu Grupy Capital Park, dyrektor ds. Inwestycji

Wdrażane przez Grupę Capital Park rozwiązania scala autorski program Biuro Plus. Koncepcja ta polega na tworzeniu przestrzeni przyjaznej dla pracowników. Projektujemy obiekty tak, aby najemcy mieli możliwość załatwienia codziennych spraw na miejscu. Mogą skorzystać z pralni, myjni, zrobić zakupy spożywcze, umówić się na spotkanie biznesowe w jednej z naszych restauracji lub kawiarni, ale również zadbać o zdrowie i urodę, wybierając się do klubu fitness, gabinetu fizjoterapii lub salonu kosmetycznego. W zorganizowaniu spotkania w centrum konferencyjnym albo załatwieniu innych spraw pomoże zaś concierge. Z przeprowadzonych przez nas badań i osobistych rozmów wynika, że takie podejście jest bardzo doceniane.

Tworzymy nie tylko sam projekt ale i przestrzeń publiczną wokół niego. Nie dostarczamy na rynek kolejnych, wymarłych po 18.00 dystryktów biurowych, ale miejsca, które po godzinach pracy żyją spotkaniami towarzyskimi w kawiarniach i restauracjach, animacjami, takimi jak koncerty, przedstawienia teatralne, czy kino letnie. Umożliwiają też spędzanie wolnego czasu w zaprojektowanym przez nas otoczeniu budynku, czego znakomitym przykładem są miejskie place wokół Royal Wilanów.

W Eurocentrum Office Complex wdrożyliśmy szereg rozwiązań ekologicznych, które przyczyniają się, zarówno do oszczędności, jak i do poprawy warunków pracy, w tym m.in.: zewnętrzne żaluzje na elewacji ograniczające nadmierny dostęp słońca do wewnątrz budynku latem, a dogrzewające powierzchnię biurową zimą, systemy wentylacji i klimatyzacji z maksymalnym odzyskiem ciepła, energooszczędne oświetlenie, czy system odzysku wody deszczowej. Wyjątkowy mikroklimat tworzą atria z naturalną roślinnością, zieloną przez cały rok. Zachęcamy najemców do korzystania z możliwości dotarcia do pracy alternatywnymi środkami komunikacji, dlatego w obiekcie znajdują się liczne udogodnienia dla cyklistów (miejsca postojowe, szatnie i prysznice), a także stacje ładowania samochodów elektrycznych. Eurocentrum może pochwalić się również jedną z nielicznych w Warszawie prywatnych stacji wypożyczalni rowerów miejskich Veturilo. Dbamy także o rozrywkę i integrację w miejscu pracy, organizując m.in. urodziny Eurocentrum, na które zapraszamy wszystkich najemców.

Royal Wilanów to również miejsce przyjazne rowerzystom i wspierające alternatywną komunikację m.in.: poprzez shuttle bus, platformę carpoolingu, miejsca parkingowe dla rowerzystów i samoobsługową stacja naprawczą. Zostały tam także zastosowane rozwiązania oszczędzające wodę jak np. wykorzystywanie wody deszczowej do podlewania terenów zielonych, instalację wodooszczędnej armatury łazienkowej i szczegółowe opomiarowanie zużywanej wody. Wśród rozwiązań energooszczędnych można wymienić oświetlenie oparte na technologii LED, windy o minimalnym zużyciu energii elektrycznej i czujniki ruchu. Oszczędność wynikają także z instrumentarium Building Management System.

Alexander Jurkowitsch, członek zarządu Warimpex

Przy bardzo dużej ofercie powierzchni biurowych, najemcy dużą uwagę zwracają na przestrzenie zapewniające wyjątkowo komfortowe warunki pracy swoim pracownikom oraz możliwość szybkiego i łatwego dostępu do transportu publicznego. Bardzo ważna zatem pozostaje lokalizacja obiektu w centrum miasta, pobliska infrastruktura oraz wysokie standardy ekologiczne budynku, ponieważ prowadzą do oszczędności i komfortu w użytkowaniu.

Podczas rozmów z potencjalnymi najemcami naszego biurowca Ogrodowa Office w Łodzi położonego w centralnym punkcie miasta, najemcy zwracają uwagę na przestronne i dobrze doświetlone powierzchnie z dostępem do wewnętrznych atriów, zielonych tarasów i balkonów. Istotnym atutem jest także duża powierzchnia użytkowa poszczególnych pięter, osiągająca nawet 4700 mkw. Pracownicy coraz częściej wybierają alternatywne sposoby podróżowania do pracy, dlatego jednym z udogodnień jest też wyposażenie budynku w szatnie i prysznice dla rowerzystów. Firmy z sektora BPO i SSC cenią bezpieczeństwo energetyczne i rozwiązania dla infrastruktury informatycznej, takie jak data center i łącza światłowodowe oraz możliwość dowolnej aranżacji przestrzeni biurowej i dostęp do części handlowo-usługowej w pasażu na parterze biurowca.

Mikołaj Konopka, wiceprezes zarządu Euro Styl

W realizowanych przez Euro Styl budynkach biurowych zapewniamy wszystkie nowoczesne rozwiązania charakterystyczne dla budynków klasy A, takie jak indywidualnie sterowane systemy klimatyzacji, wydajna wentylacja, systemy BMS, UPS, różne „zielone” rozwiązania, w tym udogodnienia dla rowerzystów, ale największe znaczenie dla najemców ma efektywność wynajmowanej powierzchni.

Mirosław Łoziński, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Obecnie, aby sprostać wymaganiom rynku, budynek biurowy musi łączyć nowoczesne rozwiązania technologiczne i ekologiczne, oferując jednocześnie maksymalną funkcjonalność i elastyczność w planowaniu przestrzeni. Tego rodzaju obiektem jest realizowany przez nas biurowiec EQlibrium, który będzie posiadał certyfikat BREEAM na poziomie very good. Wśród licznych atutów budynku znajdują się m.in. rzadko spotykane w biurowcach uchylne okna, bardzo dobre doświetlenie powierzchni najmu oraz bliskość różnorodnych punktów handlowo-usługowych. Nie zapomnieliśmy również o osobach dojeżdżających do pracy na rowerach. Z myślą o nich przygotowaliśmy zadaszony parking i szatnie, wyposażone w prysznice. W ramach komercjalizacji powierzchni usługowej, zaplanowaliśmy w budynku także szereg funkcji dodatkowych, m.in. fitness club.

Opracowanie: Kamil Niedźwiedzki, analityk serwisu Dompress.pl

Więcej informacji: info@dompress.nieruchomosci.pl

 Firma doradcza Walter Herz, świadcząca specjalistyczne usługi w sektorze nieruchomości komercyjnych, zdobyła nagrodę Rising Star of the Year 2016 w konkursie CIJ Awards. Wydarzenie organizowane jest przez Construction & Investment Journal, jeden z najbardziej znanych magazynów poświęconych branży nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej. Nagroda została wręczona podczas 15. uroczystej Gali, która odbyła się 9. listopada br. w Warszawie.

-  Miejsce w gronie zwycięzców konkursu CIJ Awards  to dla nas duże wyróżnienie. Jesteśmy dumni ze zdobycia tak prestiżowej nagrody w branży. Jury dostrzegło  tempo rozwoju naszej firmy oraz jakość i skalę świadczonych usług. Dążymy do zwiększenia zasięgu działań i zapewnienia doradztwa na najwyższym poziomie. W tym roku nasze wysiłki zostały docenione, za co chcemy podziękować przede wszystkim naszym klientom i partnerom w biznesie – powiedział Bartłomiej Zagrodnik, prezes zarządu Walter Herz.

Walter Herz wspiera firmy w procesie komercjalizacji i wynajmu oraz administrowania nieruchomościami. Eksperci WH doradzają w zakresie inwestowania i zarządzania projektami. Firma jest jedną z wiodących na polskim rynku agencji doradczych w dziedzinie nieruchomości komercyjnych. Współpracuje z inwestorami prywatnymi i instytucjonalnymi, firmami deweloperskimi oraz funduszami inwestycyjnymi, zapewniając klientom szeroki dostęp do informacji, kontaktów i analiz rynkowych.

Polska edycja konkursu CIJ Awards organizowana jest od 2002 roku. Nagrody przyznawane są w wielu kategoriach związanych z rynkiem nieruchomości. W konkursie nagradzane są nie tylko firmy i  inwestycje, ale także zespoły, projekty, nowatorskie koncepcje i rozwiązania w branży. Zwycięzców konkursu wybiera grono niezależnych ekspertów, działających w różnych obszarach sektora nieruchomości w Polsce i regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Na Gali CIJ Awards spotyka się duża grupa firm wiodących na rynku nieruchomości. W tym roku organizatorzy zaproponowali wiele nowych kategorii konkursowych. Podczas Gali uhonorowanych zostało ponad 30 laureatów. Konkurs CIJ Awards organizowany jest także w ośmiu innych krajach, m.in. w Czechach, Rumunii, Serbii, Grecji, na Węgrzech oraz w USA.

Autor: Walter Herz