Outsourcing

Polska umacnia pozycję wiodącej europejskiej lokalizacji dla sektora nowoczesnych usług dla biznesu. W kraju działa już ponad 1000 centrów BPO/SSC, w których zatrudnionych jest ponad 200 tys. osób. W ciągu ostatnich lat roczne tempo wzrostu branży dochodziło do 20 proc. Nic nie wskazuje na to, żeby rozwój tej gałęzi polskiej gospodarki w najbliższym czasie miał wyhamować. Sektor BSS od dawna generuje większość popytu na powierzchnię biurową w miastach regionalnych. Specjaliści Walter Herz szacują, że w ciągu najbliższych 3-4 lat branża będzie potrzebowała miliona mkw. powierzchni biurowej.

Najwięcej centrów nowoczesnych usług dla biznesu ulokowało się w Warszawie. Polska Agencja Informacji i Inwestycji Zagranicznych podała niedawno, że na warszawskim rynku działa już 160 centrów usług wspólnych. Pod względem liczebności centrów Warszawa plasuje się na pierwszej pozycji w kraju. W firmach sektorowych w stolicy pracuje prawie 36,7 tys. osób, co daje aglomeracji warszawskiej  drugą pozycję po Krakowie pod względem zatrudnienia w tym segmencie rynku.

Kraków z największą liczbą pracowników, Warszawa z największą liczbą centrów

W stolicy Małopolski branża skupia ponad 50 tys. pracowników, a szacunkowe prognozy mówią, że do 2020 roku zatrudnienie w krakowskich centrach BPO, IT, SSC, R&D może się zwiększyć do 70 tys. osób. Szybki wzrost sektora dopinguje do większej aktywności deweloperów działających w segmencie biurowym. Walter Herz podaje, że w Krakowie trwa obecnie budowa 300 tys. mkw. powierzchni biurowej, głownie z myślą o firmach outsourcingowych.   

W minionych latach uwaga inwestorów branżowych skupiona była głównie na Krakowie, a także Wrocławiu, w którym zatrudnienie w sektorze usług dla biznesu jest porównywalne z Warszawą. W ubiegłym roku to jednak Warszawa, która stale zyskuje na atrakcyjności wśród międzynarodowych firm, zaczęła mieć przewagę konkurencyjną nad innymi ośrodkami. Głównym powodem zwrotu jest nie tylko największy w kraju wybór wysokiej klasy powierzchni biurowej (w budowie pozostaje prawie 700 tys. mkw. biur, a całkowita podaż przekracza 5 mln mkw.),  ale przede wszystkim największy dostęp do wykwalifikowanych kadr.

Ośrodki BSS w 40 miastach

To właśnie odczuwalne ostatnio braki kadrowe w dużych aglomeracjach, szczególnie w Krakowie i Wrocławiu, otwierają możliwości szybszego rozwoju branży,nie tylko w aglomeracji warszawskiej, ale także w lokalizacjach regionalnych. Atutem naszego kraju jest też duża liczba ośrodków BSS. Sektor rozwija się już w ponad 40 miastach w Polsce.

Wyraźną tendencją, która rysuje się w ostatnim czasie w branży usług dla biznesu  jest masowa automatyzacja i robotyzacja mniej wymagających procesów. Ale jednocześnie, jak zaznaczają eksperci Walter Herz, centra operacyjne zlokalizowane w Polsce coraz szerzej zaczynają obsługiwać zaawansowane procesy m.in. analityczne i finansowe, które wymagają specjalistycznej wiedzy i doświadczenia.

W ostatnim roku Polska ze swoimi czołowymi lokalizacjami biznesowymi kolejny raz awansowała w światowych rankingach. Specjaliści zwracają uwagę, że w naszym kraju obsługiwana jest znacząca liczba największych, światowych instytucji finansowych i banków. Firmy z sektora usług dla biznesu największe zapotrzebowanie zgłaszają obecnie na wysoko wykwalifikowanych informatyków, programistów i analityków, a także specjalistów finansowo-księgowych.

W 2016 roku mogliśmy obserwować liczne duże transakcje zawierane przez firmy sektorowe, które dotyczyły nie tylko nowych inwestycji i ekspansji na rynku polskim, ale także związane były z relokacją i konsolidacją firm.   

Warszawa rozwija skrzydła

W minionym roku bank Credit Suisse uruchomił w Warszawie centrum operacyjne, pod które wynajął 7,5 tys. mkw. w biurowcu Atrium 2 usytuowanym przy rondzie ONZ. Do tego samego biurowca na powierzchnię ponad 4 tys. mkw. wprowadziła się też globalna kancelaria prawna DLA Piper.  

Ponad 6 tys. mkw. w Gdańskim Business Center w Warszawie wynajęła spółka duńskiej firmy informatycznej KMD, która zapowiada dynamiczny rozwój w Polsce. Podobne plany ma globalny bank Goldman Sachs, który wiosną ubiegłego roku wynajął ponad 5 tys. mkw. na ostatnich piętrach warszawskiego biurowca Warsaw Spire. Tym samym zwiększył zatrudnienie do 240 osób. W tym roku firma planuje podwojenie liczby pracowników, wśród których znajdują się głównie informatycy, specjaliści od księgowości i bankowcy.

Również Luxoft Holding, dostawca usług rozwoju oprogramowania i innowacyjnych rozwiązań IT dla globalnej bazy klientów ogłosił w zeszłym roku otwarcie nowego centrum w Warszawie. Firma, która ma już centra w Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku, gdzie zatrudnia ponad 2 tys. osób, do swojego biura w Warszawie rekrutowała głównie programistów i analityków biznesowych.

Na Warszawę postawiła również firma technologiczna GFT, dostarczająca rozwiązania IT i usługi konsultingowe dla czołowych banków inwestycyjnych świata. Latem tamtego roku poinformowała o otwarciu placówki w Warszawie (po Łodzi i Poznaniu), gdzie docelowo ma pracować 250 osób.  

W 2016 roku także globalna firma prawnicza Dentons wynajęła 1,5 tys. mkw. w biurowcu Atrium Centrum, w którym uruchomiła centrum usług wspólnych obsługujące oddziały w Europie, na Bliskim Wschodzie i Afryce. Także firma William Demant zdecydowała o utworzeniu w Warszawie centrum odpowiedzialnego za badania i rozwój, które mieści się na powierzchni 3 tys. mkw. w biurowcu Q22 przy alei Jana Pawła II.

Kraków z dużymi graczami  

W Krakowie firma ABB, światowy lider na rynku technologii energetyki i automatyki, latem ubiegłego roku zdecydowała się rozszerzyć dotychczasową umowę najmu w budynku Axis o kolejne 10 tys. mkw. W ten sposób utworzyła największe na świecie Globalne Centrum Usług Wspólnych ABB. Centrum zatrudniające około 2 tys. osób świadczy usługi z zakresu finansów, zarządzania łańcuchem dostaw, IT oraz HR.

Jesienią 2016 roku firma Delphi Poland z sektora B+R zacieśniła współpracę z krakowskim kompleksem Enterprise Park, w którym jest obecna od 2012 roku. W realizowanym budynku wynajęła kolejne 6,3 tys. mkw. powierzchni biurowej.

Krakowskie centrum biznesowe koncernu Shell zwiększyło zaś zatrudnienie o około 660  osób. Zespół krakowskiego ośrodka, który jest jednym z 3 największych centrów firmy na świecie liczy 2,5 tys. pracowników i jest odpowiedzialny za prowadzenie i wspieranie globalnych operacji biznesowych firmy z zakresu finansów, księgowości, zaopatrzenia, zakupów, HR i obsługi klienta.

W 2016 roku celem amerykańskiej firmy Epam Systems z branży IT było z kolei podwojenie liczby pracowników w Polsce, dzięki zatrudnieniu ponad 600 osób w nowym biurze w Krakowie. W oddziałach w Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu firma zatrudniała wcześniej ponad 650 osób.

Wiosną ubiegłego roku centrum usług wspólnych w Krakowie otworzyła takżedziałająca w 170 krajach, szwajcarska grupa ubezpieczeniowa Zurich Insurance Group. Ma w nim pracować ponad 160 specjalistów m.in. z dziedziny rachunkowości i sprawozdawczości finansowej.  

W uruchamianym w Krakowie w ubiegłym roku w swoim centrum kontaktowym pracowników zatrudniały też linie lotnicze Cathay Pacific Airways z Hongkongu. Biuro z zespołem 100 osób obsługuje klientów z całego świata.

W 2016 miała też miejsce ekspansja Shell Business Operations, które zwiększyło powierzchnię w Dot Office o 5,8 tys. mkw.

Firma Aon, świadcząca usługi w zakresie zarządzania ryzykiem, wynajęła prawie 11 tys. mkw. w powstającym budynku E krakowskiego kompleksu Enterprise Park. Umowę przednajmu na 10 tys. mkw. podpisała również firma Euroclear w Bonarka for Business, a kontrakt na 5,7 tys. mkw. w Vinci Office Center odnowiło Centrum Heineken Global Shared Services.

Wrocław na podium

We Wrocławiu, trzeciej największej lokalizacji dla sektora BPO/SSC w Polsce w pierwszym kwartale 2016 roku umowę na wynajem 10,8 tys. mkw. powierzchni biurowej podpisał bank Credit Suisse. Kontrakt związany był z renegocjacją powierzchni zajmowanej przez bank we wrocławskim biurowcu Grunwaldzki Center.  

W czasie minionych wakacji we Wrocławiu 5,75 tys. mkw. powierzchni biurowej w kompleksie Pegaz wynajęła również międzynarodowa firma ubezpieczeniowa i reasekuracyjna XL Catlin. Wrocławski zespół firmy zapewnia wsparcie, nie tylko w zakresie ubezpieczeń i reasekuracji, ale także księgowości, finansów, kadr i usług informatycznych.

W połowie tamtego roku centrum usług wspólnych przy ulicy Dubois 41 na Nadodrzu we Wrocławiu otworzył także międzynarodowy koncern 3M. Centrum jest jedną z trzech takich placówek firmy na świecie, zajmie się m.in. realizacją procesów finansowych, zakupowych, kadrowych, wsparciem IT w zakresie jakości, raportowania i analiz, a także zarządzania bazami danych. Będzie obsługiwało 52 kraje regionu EMEA. Zatrudnienie znalazło w nim 400 osób, ale firma planuje poszerzyć team.  

Z kolei firma Becton Dickinson (BD) działająca w obszarze technologii medycznych wprowadziła  się do kompleksu Business Garden, zajmując łącznie ok. 5,6 tys. mkw. powierzchni biurowej. Także firma Qiagen dla swojego centrum usług wspólnych zdecydowała się na przedłużenie umowy i powiększenie powierzchni najmu do 3,5 tys. mkw. we wrocławskiej wieży Sky Tower.  

W budynku biurowym Centrum Biznesu Magdalena 1,5 tys. mkw. wynajęła firma Ocado Technology, która zapewnia obsługę i wsparcie IT jednemu z największych na świecie supermarketów online Ocado. Obecnie zatrudnia blisko 8,5 tys. pracowników w trzech placówkach: Hatfield w Wielkiej Brytanii oraz w Krakowie i Wrocławiu.

Na początku tamtego roku centrum R&D otworzyła także we Wrocławiu firma Red Embedded Consulting, dostarczająca usługi doradztwa IT.  Centrum IT we wrocławskim  biurowcu przy ulicy Świętego Mikołaja uruchomiły również irlandzkie linie lotnicze Ryanair.

W stolicy Dolnego Śląska centrum biznesowe otworzył też INFOR, trzeci na świecie dostawca aplikacji biznesowych. Do 2018 roku firma ma zatrudnić  w nim pół tysiąca osób. Centrum usług wspólnych z 600 pracownikami przy placu Dominikańskim we Wrocławiu uruchomił także największy szwajcarski bank UBS.

Trójmiasto kusi nowymi biurami  

Trójmiasto w ostatnich latach cierpiało na deficyt nowoczesnej powierzchni biurowej, co było przeszkodą dla inwestorów, chcących wykorzystać potencjał kadrowy, jaki oferuje aglomeracja. Przez ostatnie dwa lata Trójmiasto przeżywa jednak boom inwestycyjny z dużym udziałem sektora SSC/BPO.   

W ubiegłym roku w gdańskim kompleksie Olivia Business Centre biuro otworzył m.in. amerykański koncern Quad/Graphics. W centrum usług wspólnych jednej z największych firm poligraficznych w Europie, w którym realizowane są projekty dla największych globalnych marek, pracę znalazło 100 grafików i informatyków, a w polskich oddziałach firmy pracuje już ponad 1700 osób.

Pod koniec minionego roku Intel, światowy lider branży nowoczesnych technologii specjalizujący się w produkcji procesorów i rozwiązań informatycznych wynajął w biurowcu Tryton Business House blisko 10 tys. mkw. Firma przeniosła do Trójmiasta obsługę istotnych procesów z Rosji i Czech.

Ekspansję planuje również Lufthansa Systems Poland. Decyzję o strategicznym rozwoju w Trójmieście podjęła Nordea IT. Dalszą ekspansję planuje także Thomson Reuters.  

Amerykański bank State Street zarządzający funduszami na całym świecie wynajął całą wieżę w gdańskim kompleksie Alchemia, gdzie sukcesywnie zwiększa zatrudnienie. W Krakowie i Gdańsku dla State Street pracuje 3 tys. osób, dzięki czemu polski oddział banku jest największym w Europie.

W minionym roku także Nordea Bank AB wynajął 9,6 tys. mkw. powierzchni w biurowcu Tensor w Gdyni. Polski oddział świadczy kompleksowe usługi z zakresu IT oraz finansów.   

Poznań wyrównuje do czołówki

Na początku 2016 roku nowym najemcą Business Garden w Poznaniu została firma MAN, która zajmie 2,68 tys. mkw. w budynku przy ulicy Marcelińskiej. Firma świadczy usługi w zakresie obsługi procesów finansowo-księgowych i wsparcia procesów zakupów dla spółek grupy MAN na terenie Europy.

Centrum kompetencji Rockwool przeniosło się z kolei do poznańskiego budynku Maraton, zlokalizowanego w centrum miasta, gdzie znalazło zatrudnienie 100 nowych pracowników. Z myślą o nich Rockwool wynajęło ponad 1,5 tys. mkw. powierzchni biurowej przy ulicy Królowej Jadwigi, gdzie firma ulokuje centrum kompetencji, które zajmie się między innymi usługami z zakresu IT oraz finansów.

Firmy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu szczególnie upodobały sobie poznański Maraton. Powierzchnię w budynku wynajęły także m.in. firmy: Duni European Finance Function, Bridgestone EBS i APS. Firma CenturyLink zajęła również na terenie obiektu powierzchnię niespełna tysiąca mkw.

Do grona najemców biurowca dołączyła też firma REHAU Business Services, która zajęła powierzchnię 700 mkw. Firma, która jest jednym z czołowych dostawców produktów i gotowych rozwiązań systemowych dla branży budowlanej, motoryzacyjnej, meblarskiej i przemysłowej stworzyła w Maratonie swoje pierwsze w Europie centrum usług biznesowych.  

Na nowa siedzibę Maraton wybrała także firma Sii, która wynajęła w budynku 3,4 tys. mkw. powierzchni, by zaaranżować nowe biuro dla obecnego zespołu i 200 nowych pracowników.  

Dwie umowy najmu firmy outsourcingowe podpisały też w ubiegłym roku w poznańskim kompleksie Business Garden. Międzynarodowa firma farmaceutyczna GSK wynajęła ponad 2 tys. mkw. powierzchni dla rosnącego centrum usług biznesowych GSK IT. A Bank Zachodni WBK zdecydował się na powiększenie przestrzeni biurowej o dodatkowe 770 mkw.

Katowice

W Katowicach PwC, jedna z najbardziej znanych globalnych firm doradczych rozszerzyła umowę najmu w kompleksie Silesia Business Park o ponad 2 tys. mkw. Zwiększyła także zatrudnienie o ponad 300 pracowników. Katowickie centrum usług wspólnych zajmuje się obsługą w zakresie audytu finansowego, podatków i usług działów wewnętrznych. W biurach spółki przy ulicy Chorzowskiej pracę znalazło już ponad tysiąc osób.

W budynku B  kompleksu Silesia Business Park 2,7 tys. mkw. wynajęły również spółki Navo Orbico i Distribev Orbico, będące częścią międzynarodowej Grupy Orbico.

Największa na świecie firma zajmująca się automatyką przemysłową - Rockwell Automationwynajęła z kolei ponad 7 tys. mkw. w nowym budynku rozbudowującego się kompleksu A4 Business Park przy ulicy Francuskiej.

W pierwszej połowie 2016 roku umowę na wynajem 4,3 tys. mkw. powierzchni biurowej w budynku Brema podpisała także firma BPSC.

Autor: Walter Herz

o WALTER HERZ

Walter Herz świadczy specjalistyczne usługi doradcze w sektorze nieruchomości komercyjnych. Wspieramy polskie i międzynarodowe firmy w komercjalizacji, wynajmie i administrowaniu nieruchomościami. Pomagamy klientom w procesie inwestowania i zarządzaniem projektami.

Prowadzimy współpracę z inwestorami prywatnymi oraz instytucjonalnymi, firmami deweloperskimi i funduszami inwestycyjnymi. Zapewniamy klientom szeroki dostęp do informacji, kontaktów i analiz rynkowych. Firma jest zrzeszona w klubie Fundacji ProProgressio i należy do organizacji ASPIRE. Zdobyła nagrodę Rising Star of the Year 2016 w konkursie CIJ Awards.

Czy zdaniem deweloperów Brexit może przynieść korzyści rynkowi biurowemu w Polsce? Czy globalne firmy będą lokowały oddziały w naszym kraju? Jaka jest szansa na przypływ do Polski kapitału inwestycyjnego? Sondę prezentuje serwis nieruchomości Dompress.pl 

Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju Ghelamco Poland

Brexit będzie miał ogromne znaczenie dla rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, głównie w krótkim i średnim horyzoncie czasowym. Jednak wbrew pozorom, może mieć on pozytywne skutki. Już teraz widzimy, że instytucje finansowe wykorzystują Brexit jako wymówkę do wyprowadzenia się z londyńskiego City, które jest po prostu drogie. Przed referendum taka decyzja była w pewien sposób niepolityczna, a przecież wiele firm już kilka lat temu dostrzegło duże korzyści płynące z lokacji biura chociażby w Polsce. Okazuje się bowiem, że kwalifikacje pracowników w sektorze finansowym w Polsce są często porównywalne, a nawet wyższe niż w londyńskim City, koszt nieruchomości w Warszawie to 1/3 kosztów w Londynie, a koszty pracy są o połowę niższe. Widzimy to po ilości zapytań od banków i instytucji finansowych, które przyglądają się Warszawie w poszukiwaniu potencjalnej siedziby dla swoich operacji. 

Ewelina Kałużna, dyrektor ds. wynajmu i zarządzania portfelem budynków w Skanska Property Poland

Z uwagą obserwujemy reakcje globalnych inwestorów na przygotowania Brytyjczyków do wyjścia z Unii Europejskiej. Rozmawiając z partnerami biznesowymi widzimy, że Polska jest nadal jedną z lokalizacji na tzw. short liście inwestorów m.in. z sektora usług biznesowych i IT. Mamy więc szansę na przyjęcie strumienia inwestycji zagranicznych, w tym zaawansowanych procesów opartych na wiedzy. Polski rynek biurowy w Warszawie i miastach regionalnych jest do tego dobrze przygotowany.

Małgorzata Danek, członek zarządu LC Corp

Dziś ciężko jest określić jednoznacznie wpływ Brexitu na popyt na powierzchnie biurowe w Polsce. Jeżeli okazałoby się, iż firmy z Wielkiej Brytanii zdecydują się na przeniesienie biznesu do Polski, będą mogły znaleźć w naszych zasobach powierzchnię o parametrach porównywalnych lub nawet lepszych niż w GB.

Maciej Jankiewicz, prezes zarządu Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A.

Przewidujemy, iż wyjście Zjednoczonego Królestwa Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej może mieć negatywne skutki dla Polski z uwagi na to, że jest to ważny partner dla naszego kraju, zarówno w relacjach dwustronnych, jak i w ramach Unii Europejskiej. Natomiast spodziewamy się, że Brexit będzie miał pozytywny wpływ na nasz rynek nieruchomości. Należy mieć na uwadze, iż Brexit zwiększy niepewność globalnych inwestorów, co spowoduje, iż niezwykle drogie brytyjskie nieruchomości, szczególnie w Londynie, z dużym prawdopodobieństwem czeka przecena spowodowana ich mniejszą atrakcyjnością oraz spodziewanym spowolnieniem gospodarczym. Zanim inwestorzy zagraniczni pozyskają więcej informacji umożliwiających ocenę ryzyka związanego z nową rzeczywistością zapewne wstrzymana zostanie część inwestycji na terenie Wielkiej Brytanii. To z kolei może skutkować wzrostem atrakcyjności biurowych nieruchomości położonych w Europie, w tym również w Polsce. Przewiduje się również, iż wyjście Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej może przyczynić się do wzrostu zainteresowania nabywaniem w Polsce nieruchomości mieszkaniowych, zarówno na potrzeby własne, jak również w formie inwestycji i lokowania kapitału.

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom S.A.

Brexit może być jednym z czynników wpływających na koniunkturę rynku komercyjnego w Polsce. Duże miasta, takie jak Wrocław, będą mocnymi graczami w walce konkurencyjnej o zagraniczny kapitał. Stolica Dolnego Śląska prężnie się rozwija i już niebawem przekroczy 1 mln nowoczesnej powierzchni biurowej. Dobre zaplecze edukacyjne, sprawne połączenia drogowe, kolejowe i lotnicze z zachodnią Europą oraz dostępność wykwalifikowanej kadry specjalistów, świadczących wysokiej jakości usługi w konkurencyjnych cenach sprawia, że Wrocław to dla inwestorów atrakcyjne miejsce na otwarcie filii. Strategiczne położenie Polski, na skrzyżowaniu głównych szlaków komunikacyjnych Europy daje szanse rozwoju biznesu zarówno na zachodzie, jak i rynkach wschodnich. Dzięki temu Polska może stać się optymalnym wyborem dla instytucji, firm i organizacji, które w związku z wyjściem Wielkiej Brytanii z UE będą poszukiwać nowej lokalizacji dla swojej siedziby. Brexit może przyczynić się do wzrostu zainteresowania powierzchnią biurową i inwestowania w nieruchomości komercyjne w ogóle, ale nie jest to jedyny czynnik wpływający na zainteresowanie powierzchniami komercyjnymi w kraju.

Rynek polski jest postrzegany korzystnie przez zagranicznych inwestorów dzięki licznym historiom sukcesu, które docierają do zagranicznych inwestorów oraz relatywnie niskim kosztom prowadzenia działalności utrzymującym się od ponad 20 lat, jak również wzrostowi PKB mimo światowych kryzysów. Polski rynek nieruchomości jest stabilnym i bezpiecznym miejscem do inwestowania, oferuje atrakcyjniejsze niż w Europie Zachodniej stopy zwrotu przy akceptowalnym poziomie ryzyka.

Mirosław Łoziński, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Brexit był bez wątpienia jednym z kluczowych wydarzeń na rynku biurowym w ubiegłym roku. Mimo, iż prognozami i analizami konsekwencji wystąpienia Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej zajmuje się wielu ekspertów, bardzo ciężko jest nadal wyrokować, jaki wpływ będzie miał Brexit na segment nieruchomości komercyjnych w Polsce. Tym bardziej trudno jest wskazać konkretne korzyści lub negatywne konsekwencje. Z całą pewnością pojawią się jednak zarówno nowe możliwości inwestycyjne, jak i zagrożenia. Polska, a zwłaszcza Warszawa, już teraz uważana jest za jedną z najbardziej atrakcyjnych i „przyszłościowych” lokalizacji biurowych. Stolica Polski jest głównym punktem na mapie Europy Środkowo-Wschodniej, w którym to rejonie wiele firm skupia swoją ekspansję. Brexit może okazać się kolejnym czynnikiem, który skłoni je do ulokowania swoich siedzib właśnie w Warszawie. Z całą pewnością, nasz lokalny rynek z szeroką ofertą nowoczesnej powierzchni biurowej jest przygotowany na taką ewentualność.

Opracowanie: Kamil Niedźwiedzki, analityk serwisu Dompress.pl

Więcej informacji: info@dompress.nieruchomosci.pl

Czy zdecydować się na relokację, czy re-aranżację zajmowanego biura i renegocjację umowy najmu? Jak sprawdzić, na czym przedsiębiorstwo więcej zyska?  

W kraju mamy już przeszło 9 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z tego w Warszawie ponad 5 mln mkw., informują analitycy Walter Herz. Tylko w 2016 roku do użytku oddane zostało około 800 tys. mkw. biur, a w budowie jest dalsze około 1,5 mln mkw. powierzchni. Wybór jest duży, ale jak wychwycić najlepszą propozycję dla danej firmy?    

- Z naszych doświadczeń wynika, że jednym z najczęstszych powodów relokacji najemców jest chęć poprawy dojazdu do siedziby firmy. Przy czym, nie koniecznie musi to oznaczać przeprowadzkę do centrum, ale do budynku lepiej osadzonego w sieci komunikacji miejskiej niż dotychczas zajmowane biuro. Motywem przeprowadzki jest też często konsolidacja oddziałów pod jednym adresem lub ekspansja firmy, albo po prostu optymalizacja kosztów wynajmu. Zmianę dyktują również względy wizerunkowe, czy transformacja stylu pracy w przedsiębiorstwie – wymienia Mateusz Strzelecki, Associate Director w Walter Herz.

Co na tak, co na nie

Żeby wybrać najkorzystniejsze dla firmy rozwiązanie trzeba określić oczekiwania względem  nowego biura i odpowiedzieć sobie na kilka pytań. Czy są konieczne zmiany? Jakiej przestrzeni potrzebujemy? Jak ma być rozplanowana? Jakie elementy z obecnego  biura chcemy zostawić, a które wymagają gruntownej zmiany? Jaka aranżacja pozwoli na efektywną pracę oraz zrobi wrażenie na potencjalnych klientach i przyszłych pracownikach? Jak zlokalizowana siedziba będzie najodpowiedniejsza dla firmy? Czy możemy zyskać na kontaktach z innymi najemcami budynku? W nowych obiektach projektowane są bowiem obszary co-workingowe, umożliwiające wymianę i współpracę pomiędzy pracownikami firm, albo tworzone przestrzenie łączące start-upy z bardziej dojrzałymi graczami rynkowymi.

- Na starcie nie należy wykluczać żadnej opcji, nie przekreślać żadnego scenariusza, ale przeanalizować wszystkie możliwości – podkreśla Mateusz Strzelecki. Zaznacza, że ważne jest też, żeby proces poszukiwania rozpocząć odpowiednio wcześnie, co najmniej 9 miesięcy przed terminem wygaśnięcia obowiązującej umowy najmu. Da to możliwość przeprowadzenia kompleksowej analizy oraz spokojnego wyboru biura.

Specjaliści polecają również przeprowadzenie analizy potrzeb i preferencji pracowników, żeby znaleźć najbardziej optymalną dla wszystkich lokalizację przyszłego biura i określić jakie warunki pod względem funkcjonalnym i technicznym powinno spełniać. - Takie podejście procentuje, szczególnie w czasie szybkich zmian biznesowych i ewolucji natury pracy, a także w kontekście walki o najlepszych ludzi. Środowisko pracy powinno być przyjazne dla całego zespołu, wspierać jego produktywność i kreatywność, odzwierciedlać priorytety firmy i przyciągać talenty – podpowiada Mateusz Strzelecki.   

Jednocześnie należy ustalić, jak można zoptymalizować wykorzystanie powierzchni biurowej, biorąc pod uwagę styl pracy w firmie. Po analizie zapotrzebowania i nakreśleniu podstawowych wytycznych względem nowego biura można dopiero planować przebieg procesu optymalizacji powierzchni. Wtedy wyselekcjonowanie odpowiednich propozycji dla specjalistów, którzy o biurach wiedzą wszystko, będzie dziecinnie proste. Zestawienie opcji rynkowych z możliwościami, jakie daje przedłużenie umowy przyniesie odpowiedź na pytanie, które rozwiązanie wybrać.  

Za co zapłacisz poza czynszem

Ważna jest nie tylko stawka za metr. Niezwykle istotne jest też prześwietlenie opłat dodatkowych, związanych z kosztami eksploatacji i utrzymaniem budynku. Wynajmujący naliczają je w różny sposób, dlatego trzeba je transparentnie wyliczyć, co może nie być takie proste dla mniej doświadczonych najemców. Tu przydaje się wiedza ekspercka. Wyzwaniem może być też precyzyjne porównanie technicznych parametrów budynków i standardu wykończenia.  

Jak obliczyć ile kosztować nas będzie utrzymanie recepcji, zieleni w budynkach, czy wind i toalet? Naliczany współczynnik części wspólnych jest różny. Ponadto, zapisy o kosztach eksploatacyjnych, które znajdują się w każdej umowie, mogą być skonstruowane w sposób, który daje wynajmującemu możliwość umieszczenia w nich  prawie wszystkiego. Dlatego tak ważne jest dokładne zdefiniowanie rodzaju opłat, które się na nie składają. Wchodzą w nie koszty stałe związane z określonymi opłatami od budynku oraz koszty zmienne, wynikające głównie ze zużycia mediów i materiałów eksploatacyjnych. Całość naliczana jest w postaci zaliczek, płatnych za metr kwadratowy zajmowanej powierzchni.

Od dnia przekazania powierzchni najemca płaci też za energię elektryczną i pozostałe media dostarczane do jego lokalu na podstawie wskazań liczników. Ponieważ zarządca ma możliwość wyboru dostawcy energii uzasadnione jest pytanie, jaka stawka obowiązuje w budynku.

Realne korzyści przyniesie też z pewnością wybór powierzchni w jednym z nowych „zielonych”, certyfikowanych budynków, w którym zastosowane zostały rozwiązania ekologiczne. Tego typu obiekty gwarantują niższe koszty zużycia energii i wody, a także większy komfort użytkowania. Wysoki standard wykonania budynków, wykorzystanie w nich przyjaznych środowisku materiałów i dostęp do różnego rodzaju usług zapewnia  pracownikom i klientom warunki pracy, sprzyjające dobremu samopoczuciu i kreatywności.

Można zaoszczędzić

Kiedy zrobimy już krótką listę najciekawszych propozycji można przystąpić do negocjacji. Najemcy mają obecnie dobrą sytuację przetargową, więc z pewnością uda się uzyskać jakiś rabat, czy bonus. Ale, żeby ugrać naprawdę dużo potrzebna jest wiedza na temat aktualnej sytuacji, w której znajdują się właściciele budynków i informacje o poszczególnych obiektach. Należałoby wiedzieć, jak przebiega komercjalizacja budynku i na jakim etapie realizacji inwestycji właściciel może wykazać największą elastyczność.  

Specjaliści Walter Herz zaznaczają, że istnieje wiele sposobów na obniżenie całkowitego kosztu najmu. Wynajmujący mogą wziąć pod uwagę różne warianty, od kontrybucji finansowych, przez budżet na wykończenie powierzchni, po bonusy np. w postaci miejsc parkingowych, czy możliwości korzystania z centrum konferencyjnego.

Po zrobieniu skrupulatnych wyliczeń i porównaniu poszczególnych ofert może okazać się, że propozycja z najniższą stawką czynszową wcale nie jest najlepszym rozwiązaniem.

Autor: Walter Herz 

Jakie plany mają deweloperzy? Jakie inwestycje biurowe planują wprowadzić w tym roku wiodące na rynku firmy? Sondę prezentuje serwis nieruchomości Dompress.pl 

Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju Ghelamco Poland

Rok 2017 będzie dla Ghelamco dynamiczny i różnorodny. Upłynie pod znakiem intensywnych prac nad naszym największym dotychczasowym przedsięwzięciem – The Warsaw HUB. To jeden z wielu projektów realizowanych przez nas w rozpoczynającym się roku. Na warszawskim rynku zaplanowaliśmy otwarcie ważnych dla nas inwestycji: przy ulicy Wroniej oddamy do użytku kolejny biurowiec, sfinalizujemy również budowę lokalu restauracyjnego przy Placu Europejskim.

Rok 2017 będzie również ważny dla kolejnej kluczowej dla nas lokalizacji – Łodzi. Końca dobiegnie realizacja Przystanku mBank, rozpoczęte zostaną również prace projektowe nad inwestycją na nabytej przez nas pod koniec ubiegłego roku działce na terenie Nowego Centrum Łodzi.

Małgorzata Danek, członek zarządu LC Corp

W tym roku będziemy kontynuować budowę biurowca Retro Office House przy ulicy Piłsudskiego we Wrocławiu, w samym centrum miasta. Jest to pięciopiętrowy budynek doskonale wpisujący się w otoczenie, połączony przestrzennie wspólną ścianą i podcieniem z budynkiem Teatru Capitol. Wyjątkowy charakter architektoniczny budynku odzwierciedlają podziały elewacji, zaokrąglone narożniki oraz wewnętrzne patio, które sprawiają, że obiekt zaprojektowany przez pracownię Kuryłowicz & Associates, doskonale koreluje z architekturą Wrocławia okresu początków XX wieku.  Oddając budynek do użytkowania w pierwszym kwartale 2018 roku zapewnimy naszym najemcom ponad 18 tys. mkw. nowoczesnych i komfortowych biur w układach gabinetowych, jak i w formie otwartych przestrzeni. Parter obiektu o powierzchni ok. 2,5 tys. mkw. przeznaczony jest na różnego rodzaju usługi gastronomiczne, handlowe oraz  fitness. 

W pierwszym kwartale 2017 roku planujemy rozpocząć naszą drugą  inwestycję komercyjną na rynku warszawskim. W obrębie Woli, tuż przy nowej stacji drugiej linii metra, wybudujemy biurowiec Wola Retro. Łączna powierzchnia tej inwestycji to ponad 23 tys. mkw., a jej planowane oddanie do użytkowania to końcówka 2019 roku. Autorem projektu architektonicznego tego obiektu jest również prestiżowa pracowania Kuryłowicz & Associates. Nasze plany zakładają odrestaurowanie zabytkowej części inwestycji oraz dobudowanie nowego budynku, w taki sposób aby stanowiły spójną całość i gwarantowały możliwość najmu biur w idealnie dopasowanej formie do wymagań przyszłego najemcy. 

Maciej Jankiewicz, prezes zarządu Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A.

W 2017 roku Grupa Kapitałowa PHN, jako jeden z kluczowych podmiotów na rynku nieruchomości w Polsce, poprzez aktywnie realizowane działania będzie umacniać swoją pozycję rynkową. Dążymy do tego, aby Polski Holding Nieruchomości S.A. był zarówno wiodącym inwestorem na rynku nieruchomości komercyjnych, jak również istotnym deweloperem na rynku nieruchomości mieszkaniowych, a także integratorem rynkowego potencjału nieruchomości będących w zasobach podmiotów zewnętrznych, w tym spółek z udziałem Skarbu Państwa. Przy realizacji naszych projektów inwestycyjnych będziemy uwzględniali najnowocześniejsze, innowacyjne technologie, w tym również rozwiązania ekologiczne.

Rozpoczynamy nowe inwestycje deweloperskie - projekt biurowy klasy A przy ulicy Świętokrzyskiej 36 w Warszawie. Będzie to pierwszy budynek z bezpośrednim dostępem do metra. Uzyskaliśmy ostateczną decyzję pozwalającą na rozbiórkę istniejącego budynku i zakładamy, że prace rozbiórkowe ruszą na wiosnę. W pierwszym kwartale br. planujemy również uzyskać pozwolenie na budowę. Obecnie trwa postępowanie na wybór wykonawcy rozbiórki istniejących zabudowań. Pracujemy również nad aktualizacją koncepcji architektonicznej dla budynku o powierzchni ok. 10 tys. mkw., który ma powstać przy ulicy Stawki 2 w Warszawie, w miejscu istniejącego parkingu przed budynkiem Intraco. Rozpoczynamy wybór pracowni architektonicznej, która opracuje projekt koncepcyjny oraz budowlany. Realizujemy także projekty mieszkaniowe w Warszawie i Gdyni.

Prowadzimy również intensywne prace związane z realizacją projektu hotelowego przy alei Wilanowskiej 372  w Warszawie w bezpośrednim sąsiedztwie Galerii Mokotów. Koncept hotelowy o powierzchni ok. 13 tys. mkw. będzie składał się z ok. 300 pokoi i będzie połączeniem dwóch marek światowego operatora Marriott International: MOXY (ok. 200 pokoi) oraz RESIDENCE INN (ok. 100 pokoi). Wybrane marki hoteli to segmenty design budget (MOXY) oraz midscale economy (RESIDENCE INN).

Ewelina Kałużna, dyrektor ds. wynajmu i zarządzania portfelem budynków w Skanska Property Poland

Na siedmiu rynkach w kraju mamy obecnie ponad 95 tys. mkw. biur w trakcie realizacji, z których ponad 80 tys. mkw. planujemy ukończyć w nadchodzącym roku. Oddamy Nową Fabryczną w Nowym Centrum Łodzi, pierwszy etap energetycznego parku biurowego High5ive w Krakowie, Green2Day w sercu Wrocławia i wpisujący się w krajobraz biznesowej Woli w Warszawie, pierwszy budynek Generation Park. Planujemy rozpoczęcie nowych inwestycji na sześciu z siedmiu rynków, na których jesteśmy obecni, w tym m.in. łączący różne funkcje, ogromny projekt miastotwórczy w centrum Poznania. Rozpoczniemy też przygotowanie do premierowej inwestycji w Trójmieście, w tworzącej się biznesowej dzielnicy Gdańska. Uważnie obserwujemy też ofertę najlepszych gruntów na wszystkich rynkach, na których jesteśmy obecni.

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom S.A.

W tym roku  planujemy mocno zaakcentować naszą obecność, nie tylko na rynku mieszkaniowym, ale także rynku nieruchomości komercyjnych w stolicy Dolnego Śląska. Jesteśmy w posiadaniu atrakcyjnych działek w dobrze skomunikowanych lokalizacjach, jak City Forum przy skrzyżowaniu ulic Traugutta / Pułaskiego, West Forum przy ulicy Strzegomskiej i terenów przy ulicy Jedności Narodowej. 

Mirosław Łoziński, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

W 2017 rok wkroczyliśmy bardzo dynamicznie, jeśli chodzi o naszą aktywność w sektorze biurowym. Jest to związane z zakończeniem realizacji naszej flagowej inwestycji – biurowca EQlibrium na warszawskiej Woli. Z końcem grudnia minionego roku uzyskaliśmy prawomocne pozwolenie na użytkowanie obiektu i od pierwszych dni tego roku do budynku wprowadzają się najemcy. Proces ten będzie kontynuowany przez najbliższe kilka miesięcy. Co najistotniejsze, już w listopadzie 2016 roku udało nam się w pełni skomercjalizować powierzchnię biurową EQlibrium, a wśród naszych najemców znalazły się tak prestiżowe firmy, jak PGNiG Obrót Detaliczny. Kolejne miesiące upłyną pod znakiem komercjalizacji nadal dostępnej części powierzchni handlowo-usługowej biurowca oraz na dostosowywaniu wszystkich elementów przestrzeni do wymagań naszych najemców.

Opracowanie: Kamil Niedźwiedzki, analityk serwisu Dompress.pl

 Izba Skarbowa kupiła dwa budynki biurowe zlokalizowane przy ulicy Erazma Ciołka na warszawskiej Woli od Satoria Group S.A. W transakcji stronom doradzała firma Walter Herz.

Zakup nieruchomości biurowych o łącznej powierzchni blisko 6 tys. mkw. pod nową siedzibę UKS w Warszawie to jedna z największych transakcji z udziałem Organów Podatkowych na rynku biurowym. 

- Cieszymy się, że udało się sfinalizować tak wymagający projekt, który należy do grupy wyjątkowych inwestycji rynkowych z udziałem inwestora instytucjonalnego. Sprzedaż biurowców przy Ciołka to jedna z tych transakcji, po zawarciu których dwie strony mają powody do zadowolenia -  informuje Andrzej Wójcik, prezes zarządu Satoria Group S.A.

- Po zakończeniu projektu planujemy podjąć kolejne kroki zmierzające do realizacji naszej strategii rozwoju związanej z segmentem biurowym. Zamierzamy między innymi nadal rozwijać potencjał inwestycyjny tego rejonu Woli, gdzie położone są obiekty biurowe należące do Grupy, ponieważ to dziś najgorętszy obszar rozbudowy w Warszawie – zapowiada Przemysław Jankowski, dyrektor obsługi nieruchomości w Satoria Group S.A.

Biurowce, które stanowiły przedmiot transakcji usytuowane są w rejonie, który od dawna jest świetnie rozpoznawalnym adresem na instytucjonalnej mapie miasta, jako lokalizacja skupiająca szczególnie dużą liczbę jednostek administracji państwowej. Osiem budynków biurowych spółki Satoria Group rozmieszczonych wzdłuż ulicy Erazma Ciołka, niedaleko ulicy Górczewskiej oferuje łącznie ponad 20 tys. mkw. powierzchni. Ulokowały się w nich liczne instytucje oraz urzędy, a wśród nich m.in. Izba Celna, Izba Skarbowa, Prokuratura i Urząd Pracy.  

Bartłomiej Zagrodnik, prezes zarządu Walter Herz przyznaje, że sprzedaż przez Satoria Group S.A. nieruchomości biurowych przy ulicy Ciołka w Warszawie stanowi zwieńczenie kilkumiesięcznej pracy doradców firmy nad tą transakcją. - Ostatnie sukcesy w  obszarze doradztwa na rzecz klientów instytucjonalnych to pomyślna prognoza w kontekście prowadzonych przez nas obecnie projektów z udziałem podmiotów państwowych – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik.

Zapotrzebowanie na powierzchnię biurową zgłaszane przez podmioty państwowe motywuje Grupę Satoria do podjęcia kolejnych decyzji inwestycyjnych. W najbliższym czasie przy Ciołka 12A ruszy budowa kolejnego biurowca - C12A, który zaoferuje 9 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni użytkowej.

Rozwijający się rynek biurowy w Warszawie oraz powstająca druga linia metra wpływają na wzrost atrakcyjności lokalizacji przy skrzyżowaniu ulicy Górczewskiej i Ciołka. Biurowiec C12A zaoferuje bardzo dobre proporcje pomiędzy dogodnym położeniem, wysokim standardem biur i optymalną stawką czynszu. Powierzchnia typowego piętra wyniesie około 1500 mkw., a układ kondygnacji pozwala na łatwy podział powierzchni zarówno pod gabinety, jak i open space. Dodatkowym atutem lokalizacji będzie również zmodernizowana linia tramwajowa przy ulicy Obozowej oraz planowana stacja SKM.  

Grupa Kapitałowa Satoria zarządza 7 własnymi hotelami klasy biznes i klasy turystycznej działającymi pod markami Best Western, START hotel i RT Hotels w Warszawie oraz Krakowie. W portfelu posiada także centrum konferencyjne nad Zalewem Zegrzyńskim oraz hostel i sanatorium w Augustowie. Grupa ma również udziały w wyspecjalizowanych podmiotach, których głównym obszarem działalności i kompetencji jest świadczenie usług hotelarsko-konferencyjnych, zarządzanie obiektami hotelowymi i wynajem powierzchni biurowych. Obecnie Satoria dywersyfikuje portfel swoich inwestycji, zamierza rozwijać portfolio projektów biurowych.   

Autor: Walter Herz