Outsourcing

Biurowe wieże, które utworzą w Warszawie nowy hub biurowy są najtrudniejszymi z dotychczasowych realizacji deweloperów 

Rejon ronda Daszyńskiego i ulicy Towarowej to lokalizacja, która skupia najbardziej spektakularne projekty, które realizowane są dziś w Warszawie. To tu rośnie nowe, biznesowe zagłębie miasta. W perspektywie kilku najbliższych lat oddanych zostanie kilkanaście budynków wysokościowych, z których większość ulokowana jest w tej części miasta.     

- Znikoma podaż gruntów w centralnych obszarach Warszawy sprawia, że deweloperzy, którzy dysponują ziemią w najatrakcyjniejszych rejonach miasta decydują się na realizację bardzo złożonych projektów, w których powstają niezwykle trudne konstrukcyjnie obiekty wysokościowe. Takie budynki skupiają uwagę, zarówno inwestorów, jak i firm poszukujących powierzchni biurowych do wynajęcia. Ich lokalizacja oraz widowiskowa architektura przekłada się na szybką komercjalizację i gwarantuje stabilny zysk na dobrym poziomie. Stąd duże zainteresowanie inwestorów, o czym mogą świadczyć transakcje zawierane nierzadko tuż po zakończeniu budowy, jakie mogliśmy obserwować m.in. w przypadku Q22, Spark C, czy Browarów Warszawskich – wymienia Bartłomiej Zagrodnik, Partner Zarządzający w Walter Herz.     

Ekspert przyznaje, że w centralnym obszarze aglomeracji skoncentrowanych jest większość realizowanych aktualnie w Warszawie dużych projektów, które w najbliższych latach dostarczą trzy czwarte nowej podaży w segmencie biurowym. - Najwięcej inwestycji prowadzonych jest w okolicy ronda Daszyńskiego. Ta lokalizacja już niedługo stanie się najciekawszym hubem biurowym Warszawy z licznymi obiektami wysokościowymi i miastotwórczymi kompleksami o charakterze wielofunkcyjnym – zauważa Bartłomiej Zagrodnik.  

Las żurawi

W ciągu ostatnich trzech lat na tzw. bliskiej Woli, która zespoliła się już ze ścisłym centrum miasta, oferta biurowa wzrosła dwukrotnie. Motywacją do aktywności inwestycyjnej dla deweloperów było niewątpliwie uruchomienie drugiej linii metra. Liczne żurawie dźwigowe i inwestycje budowlane na różnym etapie zaawansowania są w tym rejonie od dawna stałym elementem krajobrazu.    

Jesienią tego roku w pobliżu ronda Daszyńskiego do użytkowania oddana zostanie 130 metrowa Mennica Legacy Tower, realizowana przez Golub GetHouse i Mennica Polska S.A. Na powierzchni ponad 40 tys. mkw. swoją siedzibę w wieży będzie miał mBank, który wynajął w niej niemal całą powierzchnię. Będzie tam pracowało ponad 3 tys. osób.  

W 2020 roku w panoramę Warszawy wpisze się też Skyliner firmy Karimpol o wysokości 195 metrów, który dostarczy łącznie prawie 44 tys. mkw. powierzchni najmu. Wysokościowiec powstający w otoczeniu ulic Prostej i Towarowej na 30 poziomach zaoferuje nowoczesne biura, a 4 przeznaczone będą na cele handlowo-usługowe. Na wysokości 165 metrów w wieżowcu zaprojektowany został dwupoziomowy Skybar, a w reprezentacyjnym, przeszklonym hallu o wysokości kilkunastu metrów „schody hiszpańskie”.

Największe projekty Ghelamco i Skanska

Na sąsiedniej działce rośnie natomiast kompleks The Warsaw Hub, który będzie miał bezpośrednie połączenie ze stacją metra rondo Daszyńskiego. Zakończenie prac budowlanych nad jego realizacją firma Ghelamco zapowiada na przełom 2019 i 2020 roku. Ten najbardziej zaawansowany technologicznie i największy projekt w historii firmy Ghelamco przyniesie Warszawie 113 tys. mkw. wielofunkcyjnej powierzchni. W skład inwestycji wchodzić będą trzy budynki, 86 metrowy obiekt hotelowy, gdzie ulokuje się hotel sieci Holiday Inn Express i pierwszy w Polsce Crowne Plaza oraz dwie 130 metrowe wieże biurowe. Wszystkie budynki połączy pięciokondygnacyjne podium, które stworzy wielkomiejską pierzeję ulicy Towarowej.  

W pierwszym kwartale 2021 roku na mapie Warszawy pojawi się również wieżowiec, realizowany w projekcie Generation Park. Jesienią 2018 roku Skanska rozpoczęła budowę trzeciego, najwyższego, 38 piętrowego budynku w tej inwestycji. Wieża mierząca wraz z iglicą 180 metrów jest pierwszym tak wysokim obiektem realizowanym przez dewelopera w Polsce. Kompleks Generation Park, położony w kwartale pomiędzy ulicą Towarową, Prostą, Wronią i Łucką, jest też najwyższym budynkiem biurowym firmy Skanska w Europie Środkowo-Wschodniej. Kompleks składający się z trzech biurowców zaoferuje około 84 tys. mkw. powierzchni najmu. 

Na początek 2021 roku także firma Ghelamco zapowiedziała ukończenie Warsaw Unit, swojego trzeciego projektu, który prowadzi przy rondzie Daszyńskiego. Po 220 metrowej wieży Warsaw Spire i The Warsaw HUB to kolejne przedsięwzięcie firmy, które zaowocuje spektakularnym obiektem wysokościowym. Wieża mierzyć będzie 180 metrów, a wraz z urządzeniami technicznymi 202 metry. Ulokowany pod prestiżowym adresem Rondo Daszyńskiego 1 biurowiec Warsaw Unit będzie miał kinetyczną fasadę typu „Dragon Skin”, złożoną z tysięcy ruchomych, aluminiowych płytek, które reagować będą  na wiatr i odbijać zmieniającą się barwę nieba.

Niebotyk przy Centralnym

W 2021 roku w inwestycji Varso Place, którą HB Reavis prowadzi w pobliżu warszawskiego Dworca Centralnego, ma natomiast zostać oddany największy budynek w Warszawie i w Unii Europejskiej. Niebotyk Varso Tower, mierzący z iglicą 310 metrów, zdeklasuje Pałac Kultury i Nauki (237 metrów z iglicą), który wciąż jest najwyższym budynkiem stolicy. Zlokalizowana przy ulicy Chmielnej, 53 piętrowa wieża zapewni mieszkańcom miasta taras widokowy położony na poziomie 230 metrów. Z Dworca Centralnego do Varso Tower będzie można przejść pasażem podziemnym. W ramach realizacji tego projektu, który dostarczy łącznie 144 tys. mkw. powierzchni najmu, powstaną też dwa niższe wieżowce o wysokości ponad 80 metrów i 90 metrów, których budowa ma zakończyć się na początku przyszłego roku. W jednym z nich otworzy się hotel NYX. 

W 2020 roku będą też gotowe połączone częścią wspólną, bliźniacze wieże Widok Towers. 95 metrowy obiekt rośnie w miejscu wyburzonej Centrali Handlu Zagranicznego Universal, tuż za odnawianą właśnie Rotundą. Wysokościowiec dostarczy około 29 tys. mkw. powierzchni biurowych. 

Obiekty w fazie projektowania

Ponadto, u zbiegu ulic Marszałkowskiej i Świętokrzyskiej rusza właśnie budowa 93 metrowej wieży Central Point. 22 piętrowy biurowiec o powierzchni ponad 19 tys. mkw. zaoferuje dostęp do dwóch linii metra. Zakończenie budowy projektu firma Immobel planuje w drugim kwartale 2021 roku.

Jeszcze w pierwszej połowie tego roku na działce w kwartale ulic Świętokrzyskiej, Twardej, Mariańskiej i alei Jana Pawła II ma rozpocząć się również budowa PHN Tower. Kompleks biurowo-handlowy ma przynieść około 37 tys. mkw. powierzchni. Zakończenie budowy niższego budynku PHN przewidziane jest na 2021 rok, a oddanie 150 metrowego wieżowca na przełomie 2023 i 2024 roku.

Poza tym, Skanska przygotowuje do budowy biurowiec Warsaw One, który ma stanąć przy rondzie ONZ w miejscu obecnego budynku Ilmetu. Aranżowana wieża ma mieć wysokość 188 metrów. W warszawski skyline ma wpisać się też kilka obiektów, które są jeszcze w fazie projektowania, w tym m.in. Nowa Emilia przy ulicy E. Plater, czy inwestycja przy placu Grzybowskim.

o Walter Herz

Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych na terenie całego kraju. Od 7 lat firma świadczy kompleksowe, specjalistyczne usługi w zakresie doradztwa inwestycyjnego. Zapewnia pełną obsługę firmom oraz instytucjom związanym z rynkiem nieruchomości. Eksperci Walter Herz wspierają klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni, komercjalizacji inwestycji, a także procesie zarządzania i administrowania projektami.

Poza siedzibą w Warszawie, firma posiada odziały w Krakowie i Gdańsku. Powołała pierwszą w kraju Akademię Najemcy, która oferuje najemcom powierzchni komercyjnych z całej Polski bezpłatne szkolenia stacjonarne, prowadzone w największych miastach w kraju. W trosce o najwyższy poziom etyczny świadczonych usług wprowadziła Kodeks Dobrych Praktyk. Firma Walter Herz jest zrzeszona w organizacjach i stowarzyszeniach wspierających rozwój sektora BPO/SSC w Polsce. 

Firmy poszukujące biur stawiają dziś przede wszystkim na powierzchnie w obiektach oferujących różnego rodzaju funkcje, projektowanych zgodnie z koncepcją work-life balance      

Nowe kompleksy aranżowane są teraz głównie z myślą o wygodzie użytkowników. Komfort najemców to podstawowy wyznacznik w procesie przygotowywania inwestycji komercyjnych. - Rynek należy dziś do projektów oferujących różnorodne funkcje, z dobrze zaplanowanymi częściami wspólnymi, wykorzystujących nie tylko najnowsze rozwiązania technologiczne, ale również potencjał przestrzeni publicznych – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Partner Zarządzający w Walter Herz.

Wśród nowych przedsięwzięć wiele jest dużych, złożonych inwestycji, w których teren wokół budynków zagospodarowywany jest w taki sposób, by obiekt był jak najbardziej atrakcyjny dla pracowników biur i okolicznych mieszkańców.

- Biurowiec to już nie tylko miejsce do pracy, ale także relaksu i spędzania wolnego czasu. Wielofunkcyjny charakter powstających obiektów jest bez wątpienia znacznie atrakcyjniejszy dla najemców niż projekty stricte biurowe. Im więcej funkcji i praktycznych udogodnień znajdujących się w obrębie i w pobliżu nieruchomości, tym lokalizacja jest ciekawsza dla firm poszukujących biur – wyjaśnia Bartłomiej Zagrodnik.

Na początku była Warsaw Spire

Prekursorem wdrażania zasad zrównoważonego rozwoju przy realizacji projektów jest firma Ghelamco, której flagowa inwestycja Warsaw Spire stała się jednym z najbardziej znanych obiektów w Warszawie. Centralnym punktem projektu usytuowanego w pobliżu Ronda Daszyńskiego jest Plac Europejski, wysokiej jakości otwarta przestrzeń publiczna z restauracjami, kawiarniami i galerią sztuki na świeżym powietrzu.  

O zapotrzebowaniu na kompleksy typu mixed-use i ich przewadze konkurencyjnej na rynku świadczyć może choćby sukces stołecznego Konesera, czy Browarów Warszawskich. Ale także spadek zainteresowania mono-biurowym Służewcem Przemysłowym, który zmierza teraz w stronę poszerzenia gamy usług i funkcji, by na powrót zainteresować najemców swoją ofertą biurową. Podobny trend możemy obserwować również na rynku mieszkaniowym, na którym najwyżej punktowane przez najemców są nieruchomości oferujące rozwiązania co-livingowe, w tym wielofunkcyjne przestrzenie wspólne.

Biurowce i browar

W zagospodarowywaniu rozległych terenów położonych w centrach miast i tworzeniu zintegrowanej tkanki miejskiej specjalizuje się Echo Investment, realizujące multifunkcyjne Browary Warszawskie. Około 50 proc. powierzchni, która powstanie w tej inwestycji będą stanowiły biura. W kompleksie znajdą się cztery biurowce, pięć budynków mieszkalnych, ponad 8 tys. mkw. powierzchni przeznaczonej na usługi, handel i gastronomię, a także przestrzenie publiczne z miejskimi skwerami, kameralnymi uliczkami i zielenią. Ukończony pod koniec ubiegłego roku pierwszy biurowiec w tej inwestycji - Biura przy Bramie został już przez dewelopera sprzedany.

Teraz w kwartale ulic Grzybowska, Krochmalna, Wronia i Chłodna prowadzone są prace przy realizacji kolejnych budynków biurowych. Biura przy Willi i Biura przy Warzelni położone będą w bezpośrednim sąsiedztwie zabytkowej Warzelni, w której znajdzie się restauracja i zostanie uruchomiony browar. Architektura Biur przy Warzelni pozwali też na bezpośrednie przejście do XIX-wiecznych Piwnic Czasu, gdzie mieścić się będzie klimatyczny kompleks gastronomiczny z kilkunastoma restauracjami, kawiarniami i pubami. Będzie tam można też skorzystać z zacisza Ogrodu Centralnego, a jedno z przejść połączy Rynek Warzelni z Placem Dolnym.  

Miejsca do pracy i życia

Inwestor przygotowuje w Warszawie także budowę wielofunkcyjnej inwestycji Towarowa 22, a w Łodzi planuje zagospodarowanie prawie 8-hektarowego terenu dawnej fabryki Karola Scheiblera, gdzie ma powstać 90 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej, biurowej i usługowej, a także lokale gastronomiczne, handlowe oraz obiekty kulturalne. Na łódzką inwestycję przy ulicy Tymienieckiego złoży się 20 budynków, a w jej sercu zajdzie się zabytkowa elektrociepłownia. Kompleks wypełnią mieszkania, biura, sklepy, lokale gastronomiczne i obiekty kulturalne. Powstaną też place miejskie, przestrzenie wspólne i tereny zielone o łącznej powierzchni 40 tys. mkw. Będą miejsca parkingowe dla car sharingu, ścieżki rowerowe i stacje serwisowe dla rowerów. Obiekt stanie się miejscem pracy i życia dla około 6 tys. osób.

Przygotowywana Towarowa 22 będzie również inwestycją miastotwórczą. Deweloper podkreśla, że będzie to projekt komercyjny skoncentrowany na człowieku, bo w biurowej okolicy ludzie potrzebują miejsca do spędzania ze sobą czasu. Na obszarze 6,5 ha w centrum Warszawy powstanie 230 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni użytkowej. W środkowej części kompleksu położony będzie plac Kazimierza Wielkiego z odnowionym pawilonem Domu Słowa Polskiego i przykrytą szklanym dachem, odtworzoną ulicą Wronią. W inwestycji zaplanowano 25 proc. zabudowy dla handlu i tyle samo powierzchni biurowej, a także hotel, mieszkania, teatr, kino festiwalowe oraz dwuhektarowy zielony plac. Koncept handlowy, obliczony na 70 tys. mkw. powierzchni stworzony zostanie w zupełnie nowej formule niż tradycyjne galerie. Centralnym elementem będzie tu ulica handlowa wypełniona butikami, restauracjami i usługami.   

Biura, usługi, handel, rozrywka i kultura 

W założenia zrównoważonego rozwoju wpisuje się też inwestycja oparta na rewitalizacji zabudowań dawnej fabryki Norblina, której realizacja ruszyła w ubiegłym roku. Projekt, który Grupa Capital Park realizuje na ponad 2 hektarowym terenie pomiędzy ulicami Prostą, Łucką i Żelazną przyniesie Warszawie ponad 64 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni użytkowej, w tym 39 tys. mkw. powierzchni biurowej, zaaranżowanej w postindustrialnym, loftowym klimacie i 24 tys. mkw. powierzchni poświęconej funkcji rozrywkowo-usługowo-handlowo-kulturalnej. Miejsce to będzie otwartą mini-dzielnicą z kilkunastoma budynkami usytuowanymi pośród wewnętrznych uliczek.

Zgodnie z trendem związanym ze spędzaniem czasu w duchu slow life zaaranżowany został też projekt Elektrowni Powiśle. Inwestycja wkrótce zostanie oddana. Trzy biurowce, oferujące blisko 22 tys. mkw. powierzchni, które w niej powstały są już niemal całkowicie wynajęte. Na terenie inwestycji położonej na warszawskim Powiślu znajdują się także luksusowe apartamenty na wynajem oraz butikowy hotel. Ofertę uzupełnią ekskluzywne butiki i strefa gastronomiczna, która łączyć będzie otwartą przestrzeń z jedzeniem i tradycyjne restauracje. Znajdzie się w niej kilkadziesiąt różnorodnych konceptów kulinarnych. Beauty Hall na powierzchni 1500 mkw. skupi zaś kompleksowe usługi beauty i wellness. 

Różnorodnością funkcji cieszyć się będą również użytkownicy inwestycji Varso Place usytuowanej w pobliżu warszawskiego Dworca Centralnego. W skład projektu HB Reavis wejdzie biurowa wieża Varso Tower, a także Varso 1 i Varso 2, w których działać będzie m.in. pierwszy w Polsce designerski hotel NYX, należący do sieci Leonardo Hotels. Inwestycja przyniesie łącznie 144 tys. mkw. powierzchni do wynajęcia. Poza nowoczesną powierzchnią biurową znajdą się tu także ogólnodostępne pasaże ze sklepami, restauracjami, kawiarniami i lokalami usługowymi. 53-piętrowy wysokościowiec już za dwa lata przyniesie miastu wyjątkową atrakcję. Mieścił będzie panoramiczną restaurację i bar oraz publiczny taras widokowy, położony na wysokości 230 metrów.

Tarasy widokowe i schody hiszpańskie

O miejsca, których funkcją będzie integrowanie zarówno mieszkańców, turystów, jak i miłośników prestiżowych wydarzeń i środowisk biznesowych wzbogaci się też niebawem Olivia Star, najwyższy budynek w Polsce Północnej, będący częścią kompleksu Olivia Business Centre. Na wysokości 150 metrów w budynku powstanie taras zapewniający widok na Zatokę Gdańską, Gdynię, Gdańsk i Sopot oraz Trójmiejski Park Krajobrazowy. Poza punktem widokowym, nowa przestrzeń zapewni atrakcyjną ofertę kulinarną. Na 33. piętrze otwarta zostanie restauracja, którą poprowadzi jeden z najbardziej utytułowanych szefów kuchni na świecie. Na najwyższych piętrach zaaranżowana zostanie także przestrzeń o charakterze centrum konferencyjnego. Przewidziana jest tam również kameralna powierzchnia wystawiennicza, w której odbywać będą się różnego rodzaju spotkania.   

Funkcję miejsca spotkań pełnić będą również potężne „schody hiszpańskie”, zaprojektowane na wzór rzymskich, które znajdą się w lobby warszawskiego biurowca Skyliner firmy Karimpol. Przeszklony hall wejściowy 195 metrowego wysokościowca powstającego przy rondzie Daszyńskiego otoczony zostanie kolumnadą 16 metrowych słupów. Okazałe schody, które będą w nim ulokowane połączą wnętrze hallu z zewnętrznym pasażem publicznym. Lobby w zależności od potrzeby stanie się miejscem spektakularnego pokazu mody, widownią wydarzenia teatralnego, pokazu kinowego, czy galerią dzieł sztuki. Projekt tej inwestycji także zapewnia cały szereg ogólnodostępnych usług. Na 30 poziomach w budynku mieścić się będą biura, a 4 przeznaczone będą na cele handlowo-usługowe. Na ponad 3 tys. mkw. powierzchni znajdą się sklepy, restauracje, kawiarnie, czy fitness. Wieża zaoferuje również dwupoziomowy Skybar z widokiem na panoramę miasta, położony na wysokości 165 metrów.

Smartfony i sztuczna inteligencja

Same budynki biurowe też są dziś interaktywne. Oferują użyteczne udogodnienia, a planowane powierzchnie wspólne i lokowane w nich strefy coworkingowe ułatwiają nawiązywanie relacji i wymianę myśli, sprzyjających rozwojowi biznesu. Korzystanie z sal konferencyjnych, parkingu, lobby recepcyjnego do rejestracji gości, czy urządzeń biurowych możliwe jest już przy użyciu aplikacji obsługiwanych za pomocą smartfonów.  

Funkcjonalność budynków dzięki najnowszym technologiom jest wciąż polepszana. Niedawno Microsoft i spółka biurowa Skanska podpisały porozumienie o strategicznej współpracy w obszarze PropTech. Zakłada ona wymianę wiedzy i wykorzystanie rozwiązań z zakresu zaawansowanej analityki danych, mechanizmów AI i chmury obliczeniowej do tworzenia przełomowych innowacji dla branży nieruchomości biurowych. W efekcie pozwoli to uzyskać pogłębione wnioski z użytkowania budynków. Dane zbierane z setek czujników i systemów budynkowych pozwolą na analizowanie wielu parametrów, w tym sposobu wykorzystania części wspólnych i powierzchni do pracy, by zrozumieć potrzeby najemców i możliwie najbardziej efektywne wykorzystać przestrzeń. Dzięki czemu możliwe będzie dostosowywanie powierzchni do wymagań użytkowników, na przykład poprzez jej rearanżację czy zmianę funkcji użytkowych. Co ostatecznie doprowadzi do tego, że inteligentne budynki same będą tworzyć i dostosowywać swoje przestrzenie do preferencji najemców.  

o Walter Herz

Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych na terenie całego kraju. Od 7 lat firma świadczy kompleksowe, specjalistyczne usługi w zakresie doradztwa inwestycyjnego. Zapewnia pełną obsługę firmom oraz instytucjom związanym z rynkiem nieruchomości. Eksperci Walter Herz wspierają klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni, komercjalizacji inwestycji, a także procesie zarządzania i administrowania projektami.

Poza siedzibą w Warszawie, firma posiada odziały w Krakowie i Gdańsku. Powołała pierwszą w kraju Akademię Najemcy, która oferuje najemcom powierzchni komercyjnych z całej Polski bezpłatne szkolenia stacjonarne, prowadzone w największych miastach w kraju. W trosce o najwyższy poziom etyczny świadczonych usług wprowadziła Kodeks Dobrych Praktyk. Firma Walter Herz jest zrzeszona w organizacjach i stowarzyszeniach wspierających rozwój sektora BPO/SSC w Polsce. 

W Polsce przybywać będzie hoteli butikowych, powstawać będą także hotele z ograniczoną liczbą usług, zaspokajające potrzeby osób przyjeżdżających na krótki pobyt, a dużych miastach realizowane będą kolejne inwestycje typu mixed-use – mówi Andrzej Szymczyk, Associate Director Hospitality Department w Walter Herz   

Andrzej Szymczyk dołączył do zespołu Walter Herz w marcu tego roku. Odpowiada za wzmacnianie relacji i rozwój linii biznesowej firmy związanej z sektorem nieruchomości hotelowych w Polsce oraz nadzorowanie projektów i badań związanych z tym segmentem rynku. Specjalista może się pochwalić ponad 15 letnim doświadczeniem w pracy na rynku nieruchomości hotelowych, które zdobył w USA, na Wyspach Brytyjskich i w Polce, pracując m.in. dla największych sieci hotelowych oraz firm świadczących usługi dla tego sektora. Andrzej Szymczyk podzielił się swoimi spostrzeżeniami, dotyczącymi specyfiki i możliwości wzrostu rynku hotelowego w naszym kraju.    

W których regionach jest największy potencjał dla rozwoju inwestycji hotelowych?

- Każdy region ma swoją specyfikę popytu na usługi hotelowe, zarówno pod względem turystycznym, jak i biznesowym. Wiele miast rozwija się bardzo dynamicznie, budując nową infrastrukturę. Spośród głównych aglomeracji w kraju największy potencjał rozwoju ma Gdańsk, Łódź i Wrocław. Gdańsk z terenami postoczniowymi, bliskością morza i doskonałymi połączeniami komunikacyjnymi jest atrakcyjny dla turystyki i biznesu przez cały rok.

Łódź wolno zrzuca odium brzydkiego i zapomnianego kaczątka, stając się perłą w potencjalnie najlepszej lokalizacji biznesowej w Polsce. Przecięcie najważniejszych szlaków komunikacyjnych, sąsiedztwo planowanego Centralnego Portu Komunikacyjnego i szeroki dostęp do terenów inwestycyjnych to czynniki składające się na dobry biznes hotelowy, szczególnie w kontekście kongresowo-konferencyjnym i wystawienniczym.

Wrocław, mimo sporej bazy hotelowej, wciąż ma potencjał na dalszy rozwój, który będzie zapewniał zwrot z inwestycji w obiekty noclegowe. Rozwój rynku biznesowego w mieście, nieduża odległość od rynków zagranicznych oraz atrakcyjność turystyczna stolicy Dolnego Śląska nadal będą czynnikami pomocnymi w uzyskaniu przez inwestorów satysfakcjonujących wyników.

Czy w Warszawie jest jeszcze miejsce na nowe hotele? Jakich obiektów brakuje?

- Uważam, że w Warszawie jest wciąż miejsce na nowe hotele, ale muszą to być przemyślane inwestycje. Wnikliwa, gruntowna analiza rynkowa i studium wykonalności wskazują najlepszy rodzaj obiektu i model jego funkcjonowania w danej lokalizacji i otoczeniu rynkowym. W jednej lokalizacji będzie brakowało hoteli ekonomicznych, które zapewniają podstawowe usługi. Kilka kilometrów dalej może być miejsce na ciekawy hotel lifestylowy, który przyciągnie określoną grupę podróżujących. W Warszawie wciąż brakuje luksusowego hotelu z prawdziwego zdarzenia i w każdym aspekcie jego funkcjonowania. Ceny nieruchomości w mieście są jednak często nieadekwatne do nakładów, jakie trzeba przeznaczyć na tego typu hotel, co sprawia że opłacalność takiej inwestycji może być niższa od oczekiwanej przez inwestorów.

Czy tempo rozwoju rynku hotelowego w naszym kraju jest adekwatne do potrzeb?

- Rynek hotelowy w Polsce rozwija się w sposób nierównomierny, często bez głębszej analizy lokalnych potrzeb. Baza noclegowa w takich miejscach, jak Warszawa, czy Kołobrzeg rośnie szybko i sprawnie, choć z pewnością podział na lokalizacje i kategorie hoteli mógłby być lepszy. W innych lokalizacjach miejskich, jak na przykład dawne miasta wojewódzkie widać powstające nowe inwestycje, ale wciąż jest miejsce na kolejne, które zaspokoją zarówno potrzeby rynku, jak i inwestorów. Problem stanowi najczęściej dostępność gruntów w dobrych lokalizacjach i cenie na tyle rozsądnej, by projekty hotelowe miały sensowną stopę zwrotu z inwestycji.

Jakie są zasadnicze różnice w sposobie działania rynków hotelowych w Wielkiej Brytanii czy USA i rynku hotelowego w Polsce?

- Polski rynek hotelowy jest relatywnie młodym rynkiem, ponieważ jego prawdziwe początki przypadają na lata 90. ubiegłego wieku. W porównaniu do rynku brytyjskiego, czy amerykańskiego wciąż uczymy się rzemiosła hotelowego, zarówno od strony inwestycyjnej, jak i operacyjnej. Widoczną różnicą jest to, że w krajach zachodnich normą jest korzystanie z usług doradczych, ponieważ branża jest na tyle specyficzna, że nie można nauczyć się jej z przysłowiowej książki. Znajomość i zrozumienie procesów zachodzących na rynku hotelowym jest gwarancją sukcesu przedsięwzięć w tym segmencie i ta wiedza potrzebna jest od początku realizacji inwestycji. 

W Wielkiej Brytanii, czy USA duży nacisk kładzie się również na pracowników i rozwój zespołu, który traktowany jest jak inwestycja, a nie koszt. W Polsce niestety wciąż jest wiele przypadków, gdzie pracownik jest złem koniecznym, ponieważ właścicielowi wydaje się, że zbyt wiele kosztuje.

Co jest przysłowiową piętą achillesową naszego hotelarstwa? Jakie aspekty związane z funkcjonowaniem hoteli w Polsce należałoby poprawić?

- Niewiedza inwestorów, brak zrozumienia specyfiki branży i niechęć do zasięgania opinii osób z doświadczeniem na różnych rynkach hotelowych. Niewiedza przejawia się w tworzeniu koncepcji i prowadzeniu inwestycji w sposób oderwany od rzeczywistych potrzeb rynkowych. Skutkuje to często brakiem rentowności projektów, co prowadzi do frustracji, bo inwestycja nie przynosi spodziewanych wyników.

Obiekty hotelowe z kilkunastoma, czy kilkudziesięcioma pokojami mają szansę odnieść sukces jedynie w niektórych lokalizacjach i to pod warunkiem doskonałego przygotowania całego projektu biznesowego. Zarówno koszt inwestycji, jak i stałe koszty operacyjne sprawiają bowiem, że ważnym aspektem koncepcji jest wielkość hotelu. Duże hotele konferencyjne mogą osiągać ponadprzeciętne wyniki finansowe dzięki ekonomii skali, ale jest to także uwarunkowane wieloma różnymi czynnikami. Dlatego tak ważne jest zaufanie dobrym doradcom, którzy spojrzą na inwestycję od strony praktycznej, dostarczając niezbędnej wiedzy, by odpowiednio przygotować inwestycję pod każdym względem.

Jakie czynniki powinny być szczególnie wnikliwie rozpatrywane w trakcie przygotowań do realizacji projektów hotelowych? 

- Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Od niej zależy wszystko: popyt na usługi hotelowe, możliwość zapewnienia określonej liczby odpowiednio wyszkolonych pracowników, dostęp do niezbędnych rozwiązań technologicznych, różnorodna i ciekawa oferta hotelu, itp. Stworzenie hotelu z 500 pokojami pośrodku niczego, sprzedawanego w systemie condo z gwarantowaną stopą zwrotu, kiedy wsparciem inwestycji są tylko dobre chęci nie może przynieść dobrych rezultatów. Projekt musi być naprawdę drobiazgowo przemyślany.

Czym różni się proces doradztwa inwestycyjnego w segmencie hotelowym i biurowym?

- Segment biurowy wydaje się być mniej skomplikowany od hotelowego, jeśli chodzi o liczbę potencjalnie oferowanych produktów i usług, z których płynie strumień przychodów. Hotel nie jest budynkiem, w którym powierzchnia wynajęta jest kilku dużym firmom na kilka lat. „Najemców”, czyli gości hotelowych może być nawet kilka lub kilkaset tysięcy rocznie. Każdy zjawia się w innym terminie, z innymi potrzebami i trzeba mu zaoferować inne warunki. To sprawia, że organizacja związana z prowadzeniem takiego przedsiębiorstwa jest kompletnie różna niż w przypadku rynku biurowego. Zarządzanie w segmencie hotelowym wymaga zrozumienia większej ilości procesów zachodzących na terenie obiektu.

Jakie trendy daje się zauważyć na polskim rynku hotelowym? Co jest jeszcze przed nami, jeśli chodzi o tendencje światowe?

- W Polsce prawdopodobnie będzie przybywać hoteli butikowych, które pomimo mniejszej liczby pokoi będą generowały odpowiednie zwroty inwestycyjne z uwagi na profil gości. Będą również powstawać hotele z ograniczoną liczbą usług, zaspokajające potrzeby osób, które potrzebują jedynie krótkiego pobytu. W dużych miastach realizowane będą kolejne inwestycje typu mixed-use, łączące funkcje biurowe, hotelowe i handlowo-usługowe. Jest to pewien sposób dywersyfikacji inwestycji i ryzyka z nią związanego, umożliwiający elastyczne podejście do prowadzenia biznesu, pozwalające na przykład na zmianę liczby pokojów w zależności od przyszłych potrzeb.

Całkowite zasoby biurowe na głównych rynkach regionalnych w kraju, poza Warszawą przekroczyły 5 mln mkw. powierzchni

Z danych Walter Herz wynika, że największe ośrodki regionalne w Polsce - Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin - dysponują już łącznie ponad 5 mln mkw. powierzchni biurowych, dzięki oddaniu do użytkowania w ostatnich tygodniach kilku nowych obiektów.  

Na koniec 2018 roku całkowite zasoby biurowe w regionach sięgały 4,95 mln mkw. powierzchni. Pułap 5 mln mkw. powierzchni został przekroczony po ukończeniu m.in. takich inwestycji jak krakowskie kompleksy V. Offices i Mogilska 43 Office, biurowiec City One we Wrocławiu, Heweliusza 18 w Gdańsku, czy budynku Lavender Iris w Zenit Blossom Center i Teal Office w Łodzi.  

W regionach powstaje 930 tys. mkw. biur

Analitycy Walter Herz prognozują, że największe ośrodki biurowe w Polsce będą nadal pozostawały w cyklu dynamicznego rozwoju. W wiodących miastach regionalnych w kraju w budowie pozostaje łącznie około 930 tys. mkw. powierzchni biurowych. Najwięcej nowych inwestycji powstaje w Krakowie, Trójmieście i we Wrocławiu.

Do realizacji kolejnych projektów motywuje inwestorów utrzymujący się na rekordowym poziomie popyt na biura, którego konsekwencją jest bardzo niski współczynnik pustostanów notowany we wszystkich regionach. W 2018 roku w największych miastach, poza Warszawą do najemców trafiło łącznie blisko 650 tys. mkw. biur, z czego większość przypadła na Kraków i Wrocław.   

Kraków i Wrocław idą łeb w łeb

- W 2018 roku w parze z rekordową nową podażą szedł najwyższy w historii poziom absorpcji. Kraków i Wrocław to miasta, których zasoby przekroczyły próg 1 mln mkw. powierzchni i dysponują łącznie prawie połową biur, jakie oferują rynki regionalne w Polsce. Wrocław pod względem podaży powoli dogania Kraków, drugi po Warszawie ośrodek biznesowy w kraju. W ubiegłym roku w Krakowie i we Wrocławiu oddana została podobna ilość powierzchni biurowych – po około 150 tys. mkw. Dziś w trakcie realizacji we Wrocławiu jest ponad 220 tys. mkw. biur, z których około 100 tys. mkw. ma zostać oddane do końca bieżącego roku. Stolica Dolnego Śląska ma teraz swój czas. Potencjał wrocławskiego rynku dostrzegły największe firmy inwestujące w Polsce, m.in. Skanska, Vastint, czy Echo Investment  – komentuje Mateusz Strzelecki, Partner i Head of Regional Markets w Walter Herz.       

- Jedyną przeszkodą dla rozwoju segmentu biurowego zarówno we Wrocławiu, jak i w Krakowie są coraz większe trudności w pozyskaniu wykwalifikowanych pracowników, co z kolei stanowi szansę dla mniejszych rynków, jak Katowice, czy takich ośrodków jak Lublin, Szczecin i Bydgoszcz – dodaje Mateusz Strzelecki.

Boom w Trójmieście

Ekspert Walter Herz zwraca również uwagę na rynek Trójmiejski. – Podobnie, jak Wrocławiem, wielu największych deweloperów, operujących w naszym kraju interesuje się dziś także Trójmiastem. Z inwestycjami w tym regionie rusza m.in. Skanska, Echo Investment, czy Cavatina, która prężnie działa także w Katowicach. Nowe inwestycje inicjowane na rynkach regionalnych przyciągają jednocześnie uwagę funduszy inwestycyjnych, które uważnie przyglądają się teraz rynkom poza Warszawą – przyznaje Mateusz Strzelecki.

Zasoby biurowe Wrocławia sięgają aktualnie prawie 1,1 mln mkw. powierzchni. Przez ostatnie 5 lat segment biurowy podwoił na tym rynku swój potencjał. Duża część nowych biur realizowana jest w południowej części miasta, gdzie w budowie pozostaje około 100 tys. mkw. powierzchni. Wszystko wskazuje na to, że w ciągu najbliższych 3 lat aglomeracja zwiększy zasoby o jedną trzecią. W ubiegłym roku deweloperzy oddali we Wrocławiu rekordową ilość powierzchni biurowych, prawie trzy razy więcej niż w roku poprzednim. Do największych ukończonych inwestycji należały m.in. Sagittarius Business House, Retro Office House, West Link, Cu Office A i biurowiec BZ WBK, obecnie Santander Banku. W 2018 roku zapotrzebowanie na wrocławskie biura wyniosło 165 tys. mkw. Był to wynik zbliżony do rekordowego pod względem popytu roku 2017.

W Krakowie całkowita powierzchnia biurowa liczy 1,28 mln mkw. Do największych projektów oddanych do użytku w ubiegłym roku należały Equal Business Park C, O3 Business Campus i Podium Park I. W stolicy Małopolski w budowie pozostaje ponad 270 tys. mkw. powierzchni. W tym roku w kilkunastu inwestycjach deweloperzy planują oddać jeszcze więcej biur niż w 2018 roku, około 190 tys. mkw.  Zeszłoroczna absorpcja na tym rynku osiągnęła poziom 220 tys. mkw., co potwierdza szerokie możliwości krakowskiego rynku. Zarejestrowana wartość obejmowała jedną trzecią łącznego popytu odnotowanego w regionach.   

Trójmiasto oferuje dziś około 780 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej i plasuje się na czwartej pozycji wśród biurowych rynków regionalnych w Polsce. W minionym roku ukończone zostały m.in. budynki Olivia Prime A i Olivia Star wchodzące w skład Olivia Business Center, największego kompleksu biurowego w Trójmieście. W 2018 roku zasoby powierzchni biurowej w aglomeracji zwiększyły się o ponad 77 tys. mkw. W perspektywie kliku najbliższych lat w Gdańsku powstanie nowy hub biurowy, mieszczący się na terenach postoczniowych Młodego Miasta. W Trójmieście w budowie jest teraz około 150 tys. mkw. biur, z czego trzy czwarte w Gdańsku. Wśród realizowanych inwestycji znajduje się m.in. budynek Neon w kompleksie biurowym Alchemia, Olivia Prime B w inwestycji Olivia Business Centre, biurowiec GATO w kompleksie Garnizon i budynek A w projekcie WAVE.  W 2018 roku popyt w tym regionie sięgnął 87 tys. mkw. powierzchni.

Rynek biurowy w Szczecinie oferuje około 160 tys. mkw. powierzchni biurowych, ale zapotrzebowanie na biura zgłaszane przez najemców w ciągu dwóch ostatnich lat jest bardzo wysokie, kilkukrotnie przewyższające nową podaż. W regionie zostanie oddane wkrótce około 50 tys. mkw. powierzchni. Na rynek ma wejść m.in. biurowo-handlowo-usługowy Posejdon, Cukrowa Office, Stettiner Business Center, czy Kamienica Dohrma.

W Łodzi zasoby biurowe przekroczą wkrótce 500 tys. mkw. powierzchni. W minionym roku oferta wzbogaciła się o około 35 tys. mkw. powierzchni, m.in. dzięki oddaniu projektu Ogrodowa Office i biurowca TME. W budowie na łódzkim rynku pozostaje około 100 tys. mkw. powierzchni, z czego 70 proc. ma zostać oddane do końca bieżącego roku. W okolicy tzw. skrzyżowania marszałków, na terenie dawnych zakładów Monopolu Wódczanego realizowany jest kompleks Monopolis, a w jego sąsiedztwie trwają prace związane z budową biurowca Imagine. W Nowe Centrum Łodzi, tworzącym się właśnie nowoczesnym zagłębiu biznesowym w rejonie dworca Łódź Fabryczna powstaje zaś m.in. Brama Miasta. Na starcie budowy są takie projekty jak: React i inwestycja przy ulicy Tymienieckiego firmy Echo Investment, czy projekt HB Reavis na terenie Nowego Centrum Łodzi. 

W tym roku w Łodzi do użytkowania ma zostać oddanych kilka projektów o łącznej powierzchni ponad 77 tys. mkw., m.in.: pierwsza faza kompleksu Brama Miasta, biurowiec Imagine, czy pierwszy budynek w kompleksie Monopolis. Ubiegłoroczny popyt wyniósł w Łodzi 57 tys. mkw. powierzchni.

Rynek biurowy w Katowicach oferuje już ponad pół miliona mkw. powierzchni, miasto oferuje 530 tys. mkw. biur. W 2018 roku do użytkowania oddane zostało 55 tys. mkw. powierzchni, m.in. w takich projektach jak .KTW i Silesia Business Park. W aglomeracji katowickiej w budowie jest obecnie 80 tys. mkw. biur, ale planowane przez deweloperów inwestycje mają przynieść w najbliższych latach dwukrotnie więcej powierzchni. W regionie działają najwięksi rynkowi gracze, jak GTC, Echo Investments, Vastint Poland, Trigranit Development Polska i TDJ Estate. W 2018 roku do najemców trafiło na tym rynku prawie 40 tys. mkw. powierzchni.

Poznań oferuje 480 tys. mkw. powierzchni biurowych. W 2018 roku w aglomeracji oddane zostało zaledwie 21 tys. mkw. biur, ale w najbliższym czasie inwestorzy zapowiadają ukończenie ponad 100 tys. mkw. powierzchni. Dwie największe realizowane w mieście inwestycje biurowe to Nowy Rynek i Business Garden II. Pozostałe projekty planowane do oddania w nadchodzącym czasie to Giant Office, Mercator, czy Zajezdnia Poznań. W minionym roku zapotrzebowanie na poznańskie biura przekroczyło 70 tys. mkw. powierzchni.

Rok 2018 zapisał się rekordowo wysokim popytem na warszawskie biura, a szybkie tempo wzrostu katowickiego rynku pozwoliło mu wyprzedzić Poznań pod względem podaży        

W 2018 roku w największych ośrodkach biurowych w kraju do najemców trafiło przeszło 1,5 mln mkw. biur. Ponad 850 tys. mkw. powierzchni zakontraktowane zostało na rynku warszawskim, który odnotował pod tym względem najlepszy wynik w swojej historii, a na rynkach regionalnych wynajęte zostało łącznie blisko 650 tys. mkw. biur – informuje Walter Herz.   

Za jedną trzecią najmu w regionach odpowiada Kraków. W stolicy Małopolski popyt sięgnął 220 tys. mkw. Wysoką chłonnością nadal wyróżniał się także rynek wrocławski, na którym w ubiegłym roku podpisano umowy na wynajem 165 tys. mkw. powierzchni. W Krakowie i Wrocławiu zakontraktowana została większość powierzchni biurowej, wynajętej poza Warszawą. Trójmiasto odnotowało swój udział w ogólnym wolumenie wynajmu na poziomie 87 tys. mkw., w Poznaniu zapotrzebowanie przekroczyło 70 tys. mkw.           

- Nowym zjawiskiem, jakie mogliśmy obserwować w ubiegłym roku, szczególnie widocznym na rynku warszawskim była ekspansja operatorów powierzchni coworkingowych i biur serwisowanych. Ta grupa najemców wygenerowała kilkanaście procent popytu na biura w Warszawie. Rozwój tego segmentu ma znaczący wpływ na ewolucję rynku biurowego w naszym kraju, decydujący dla jego przyszłego kształtu  – zauważa Mateusz Strzelecki, Partner i Head of Regional Markets w Walter Herz. 

Zasoby polskiego rynku liczą ponad 10 mln mkw. powierzchni biurowej 

W minionym roku zasoby biurowe w naszym kraju zwiększyły się o prawie 750 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni. W Warszawie przybyło zaledwie 230 tys. mkw. biur, co jest najsłabszym wynikiem od kilku lat. Sukcesem mogą się jednak pochwalić rynki regionalne, które łącznie zwiększyły ofertę o około 520 tys. mkw. powierzchni.   

W największych miastach w Polsce jest już ponad 10 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Najwięcej w Warszawie - ponad 5,5 mln mkw., w Krakowie 1,27 mln mkw. i we Wrocławiu 1,07 mln mkw. 

- Wrocław odnotował w 2018 roku najlepszy wynik w historii, zarówno jeśli chodzi o wartość popytu, jak i nowej podaży – komentuje Mateusz Strzelecki. Na wrocławskim rynku, jak oblicza Walter Herz, przybyło w minionym roku 147 tys. mkw. biur. Wrocław, podobnie jak Kraków, który wzbogacił się w zeszłym roku o ponad 155 tys. mkw. powierzchni biurowych, dysponuje już przeszło milionem mkw. powierzchni biurowych. 

- Na uwagę zasługuje również rynek katowicki, na którym podaż na koniec zeszłego roku przekroczyła 0,5 mln mkw. powierzchni. Tym samym Katowice wyprzedziły Poznań, który w ubiegłym roku zwiększył ofertę zaledwie o ponad 20 tys. mkw. i oferuje aktualnie około 480 tys. mkw. biur – dodaje ekspert Walter Herz.      

Biurowa Polska w budowie

Do największych obiektów biurowych ukończonych w 2018 roku należą: Olivia Star w Gdańsku (43 tys. mkw.), Olivia Prime A w Gdańsku (29 tys. mkw.), Sagittarius Business House we Wrocławiu (25 tys. mkw.), Ogrodowa 8 w Łodzi (28 tys. mkw.), Equal Business Park C w Krakowie (23 tys. mkw.), Centrum Praskie Koneser (21 tys. mkw.) w Warszawie, Proximo II w Warszawie (20 tys. mkw.), Equator IV w Warszawie (19 tys. mkw.), O3 Business Campus III w Krakowie (19 tys. mkw.), Retro Office House we Wrocławiu (18 tys. mkw.), KTW I w Katowicach (18 tys. mkw.), czy Spokojna 2 w Lublinie (18 tys. mkw.).

W największych miastach w kraju w trakcie budowy pozostaje ponad 1,7 mln mkw. powierzchni biurowych. Około 790 tys. mkw. biur powstaje w Warszawie, z czego jak szacują analitycy Walter Herz, około 260 tys. mkw. ma zostać oddane do końca bieżącego roku. Większość z realizowanej w aglomeracji powierzchni w ciągu najbliższych dwóch, trzech lat oddana zostanie w dużych kompleksach biurowych, w których zaprojektowane zostały także budynki wysokościowe, jak na przykład Varso, The Warsaw Hub, Warsaw Unit, czy Generation Park. 

Inwestycje prowadzone w regionach przyniosą wkrótce około 915 tys. mkw. powierzchni biurowej. Najwięcej nowych projektów powstaje w Krakowie (250 tys. mkw.) i we Wrocławiu (208 tys. mkw.), gdzie realizowany jest kompleks Business Garden z 90 tys. mkw. powierzchni. W Trójmieście w trakcie budowy jest 130 tys.  mkw. biur, a w Poznaniu inwestorzy zapowiadają w tym roku oddanie do użytku 110 tys. mkw. powierzchni.

Brakuje wolnych biur

Nadzwyczajna chłonność naszego ryku biurowego spowodowała, że w ciągu ostatniego roku współczynnik powierzchni niewynajętej spadł we wszystkich największych ośrodkach biznesowych w kraju do średniego poziomu 8,5 proc.  

W Warszawie wskaźnik pustostanów, który utrzymuje się w podobnych granicach, nie był tak niski od wielu lat. Obiekty biurowe oddawane w stolicy są już na ogół skomercjalizowane w około 80 proc. Wyjątkiem nie są też w pełni wynajęte budynki w momencie ukończenia budowy. Świetnym przykładem jest tu będący na ukończeniu  kompleks biurowy Mennica Legacy Tower, położony przy skrzyżowaniu Prostej i Żelaznej. W skład obiektu wchodzi 130 metrowa wieża i sąsiadujący z nią 36 metrowy Budynek Zachodni, który w całości został wynajęty przez firmę WeWork, operatora powierzchni coworkingowych. Większość z ponad 65 tys. mkw. powierzchni, jaką oferuje kompleks została zaś zakontraktowana przez mBank. Porozumienie dotyczące wynajmu ponad 40 tys. mkw. powierzchni na nową siedzibę banku stanowi jedną z największych transakcji w historii rynku biurowego w Polsce. 

Warszawskie projekty, które pozostają w trakcie realizacji zabezpieczone umowami najmu mają około 40 proc. powierzchni. Najtrudniej jest znaleźć wolne biura w budynkach zlokalizowanych w centralnej części miasta. 

W 2018 roku współczynnik pustostanów obniżył się na wszystkich rynkach biurowych w kraju. Nawet w takich miastach jak Kraków, czy Wrocław, w których odnotowany został spory przyrost zasobów biurowych. Świadczy to bardzo dobitnie o dużym zapotrzebowaniu na powierzchnię biurową zgłaszanym przez najemców.