Najnowsze wpisy, strona 60


sty 26 2018 Warszawski rynek biurowy nie zwalnia
Komentarze: 0

W 2017 roku na warszawskim rynku biurowym mogliśmy obserwować najwyższą w historii aktywność deweloperów. Popyt na biura jest jednak tak duży, że ilość wolnej powierzchni stale się obniża    

Warszawski rynek biurowy ma za sobą kolejny bardzo udany rok. Analitycy Walter Herz obliczają, że w 2017 roku popyt na powierzchnię biurową w Warszawie przekroczył 800 tys. mkw. W pierwszym półroczu ubiegłego roku do najemców trafiło około 390 tys. mkw. biur, a druga połowa roku okazała się jeszcze nieco lepsza. Najwięcej powierzchni - 230 tys. mkw. wynajętej zostało w ostatnim kwartale minionego roku.  

 

Wolumen zakontraktowanej powierzchni biurowej był w minionym roku nieznacznie niższy niż w rekordowym pod tym względem 2015 roku, ale wynajętych zostało więcej biur niż rok wcześniej. Największym powodzeniem inwestorów, jak zaznaczają specjaliści Walter Herz, niezmiennie cieszy się powierzchnia biurowa w obiektach zlokalizowanych w Śródmieściu, na Woli i Mokotowie. Podobnie jak rok wcześniej, najwyższy udział w strukturze popytu w ubiegłym roku przypadł na nowe umowy.

 

Nowa podaż niższa niż rok wcześniej

 

2017 rok był okresem intensywnej działalności deweloperów na skalę, jakiej nie obserwowaliśmy jeszcze w historii branży, czego efektem jest rekordowa ilość powierzchni biurowej, jaka obecnie powstaje na terenie aglomeracji. Rynek warszawski oferuje dziś ponad 5,2 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W ubiegłym roku jego zasoby wzbogaciły się o niespełna 280 tys. mkw. powierzchni, która powstała w ponad dwudziestu oddanych obiektach, podają eksperci Walter Herz. Zauważają, że nowa podaż była zdecydowanie niższa niż w rekordowym 2016 roku, kiedy do warszawskiej oferty weszło ponad 400 tys. mkw. powierzchni.

 

W trakcie realizacji w Warszawie pozostaje około 780 tys. mkw. powierzchni biurowej, informują doradcy. Budowa większości prowadzonych projektów została zainicjowana w 2017 roku i zakończy się za dwa, trzy lata. Jest wśród nich wiele szeroko zakrojonych inwestycji, w których m.in. powstają budynki wysokościowe, wymagające dłuższego czasu realizacji niż przeciętne budynki biurowe. Wieże najliczniej wyrosną wkrótce wokół ronda Daszyńskiego, w okolicy którego tworzy się nowe centrum biznesowe Warszawy.

Jednocześnie, jak zwracają uwagę eksperci, dla powstającego ośrodka biurowego na warszawskiej Woli tworzy się zaplecze mieszkaniowe. W ciągu ostatniej dekady liczba oddanych mieszkań w tej części Warszawy wzrosła dziesięciokrotnie. Na Woli buduje się w tej chwili najwięcej mieszkań w mieście.

Duża chłonność rynku

Wolumen dostępnej powierzchni biurowej w Warszawie zwiększa się, ale chłonność rynku jest tak duża, że nie wpływa to na wzrost współczynnika pustostanów. Przeciwnie. Przez cały miniony rok wskaźnik pustostanów spadał. Zainteresowanie warszawskimi biurami było na tyle duże, że pomimo wzrostu podaży, ilość niewynajętej powierzchni, dostępnej na rynku malała.   

Na koniec 2017 roku wskaźnik pustostanów spadł w Warszawie do 11,6 proc. i ukształtował się na poziomie ponad 2 proc. niższym niż rok wcześniej. Eksperci Walter Herz zwracają uwagę, że to najniższe wskazanie od czterech lat. W biurowcach zlokalizowanych w centralnych obszarach miasta współczynnik wolnej powierzchni wyniósł przeszło 9 proc., a poza centrum osiągnął wartość ponad 13 proc., podają specjaliści.    

 

Ubiegły rok zaznaczył się kilkoma dużymi transakcjami, które związane były z wynajmem kilkunastu tysięcy mkw. powierzchni. Bank Millenium odnowił umowę na ponad 18 tys. mkw. powierzchni w Harmony Office Centre. Na podpisanie umowy przednajmu i ekspansję zdecydowała się firma Citi Service Center Poland, wynajmując w Generation Park X powierzchnię także ponad 18 tys. mkw. Nową umowę w Atrium Garden na około 15 tys. mkw. podpisał J.P. Morgan Poland, a Alior Bank w Łopuszańska Business Park i  koncern farmaceutyczny AstraZeneca w budynku Postępu 14 odnowiły umowy w połączeniu z ekspansją, które obejmowały po przeszło 13 tys. mkw. powierzchni biurowej.

 

W ocenie ekspertów Walter Herz, w najbliższym czasie segment biurowy utrzyma swoją dynamikę, a Warszawa nadal będzie dobrze wykorzystywała zmiany, jakie zachodzą na globalnych rynkach. Do stolicy wciąż napływać będą nowi inwestorzy, w tym najwięksi światowi gracze, a zapotrzebowanie na biura, także z uwagi na brexit, może się jeszcze zwiększać. Analitycy prognozują, że dzięki niedużej nowej podaży biur w tym roku i utrzymującemu się wysokiemu popytowi na powierzchnię, współczynnik pustostanów biurowych w Warszawie nadal będzie się obniżał.  

 

 

Autor: Walter Herz

 

dompress : :
sty 16 2018 Kierunki rozwoju rynku hotelarskiego w Polsce...
Komentarze: 0

W tym roku w naszym kraju w obiektach hotelowych przybędzie kilkanaście tysięcy miejsc noclegowych

Branża przeżywa obecnie swój czas. W 2017 roku podstawowe wskaźniki operacyjne hoteli wzrosły w większości aglomeracji miejskich w Polsce, pomimo rekordowych wyników odnotowanych w 2016 roku. Już  od kilku lat w tym segmencie rynku można obserwować dużą aktywność inwestorów, dzięki czemu zaplecze hotelowe w naszym kraju stale wzbogaca się o atrakcyjne obiekty.    

Jak zauważają eksperci Walter Herz, w Polsce nieustannie rośnie popyt na usługi hotelowe, zarówno ze strony turystów, jak i klientów biznesowych. Według danych GUS, liczba turystów korzystających z noclegów w obiektach hotelowych w ciągu pierwszych dziesięciu miesięcy 2017 roku wzrosła w porównaniu z tym samym okresem rok wcześniej o 1,5 mln, co stanowi wzrost na poziomie 6 proc.

Hoteli brakuje w największych aglomeracjach  

Polski rynek hotelarski wciąż jest rynkiem rozwijającym się, choć liczy już ponad 2,7 tys. skategoryzowanych obiektów hotelowych, które oferują łącznie ponad 135 tys. pokojów. To wciąż niewiele porównując z rynkami Europy Zachodniej i liczbą pokojów hotelowych przypadających na mieszkańców danego państwa.

Duży potencjał inwestycyjny wykazują niezmiennie największe aglomeracje w kraju, przede wszystkim Warszawa, gdzie jak obliczają analitycy Walter Herz, rynek hotelowy w przeciągu najbliższych trzech lat wzbogaci się o ponad 5 tys. pokojów. W stolicy wciąż jest miejsce dla nowych placówek wszystkich kategorii. Specjaliści zauważają, że do niedawna na warszawskim rynku dominowali klienci biznesowi, teraz Warszawę coraz liczniej odwiedzają turyści, których jest już ponad 10 mln rocznie.

W tym roku w Warszawie w miejscu dawnego Hotelu Europejskiego na Krakowskim Przedmieściu ma zostać oddany m.in. reprezentacyjny hotel Raffles ze 103 pokojami. Kolejne inwestycje hotelowe, które zostaną ukończone to hotel Renaissance na Lotnisku Chopina z 225 pokojami, hotel Four Points by Sheraton na Służewcu Przemysłowym ze 192 pokojami, czy Moxy Koneser na Pradze ze 141 pokojami, wyliczają specjaliści Walter Herz.

Inne obiekty hotelowe, które przyjmą gości w tym roku to 163 pokojowy Hampton by Hilton przy ulicy Postępu, ponad 350 pokojowy Krakowska Residence w warszawskiej dzielnicy Włochy, czy 220 pokojowy Ibis Styles przy ulicy Grzybowskiej. W warszawskich obiektach, które mają zostać oddane do użytku w 2018 roku znajdzie się łącznie ponad 2 tys. pokojów.

Przyszłe inwestycje w Warszawie

W kolejnych latach w Warszawie otworzy się jeszcze m.in. 330 pokojowy Motel One w Śródmieściu, 120 pokojowy Port Praski, 300 pokojowy hotel combo marek Residence Inn i Moxy, a także kolejne hotele ibis Styles.

Na warszawski rynek wejdzie również Holiday Inn przy Dworcu Zachodnim z 217 pokojami, Focus Hotel na Służewcu z 238 pokojami i 150 pokojowy hotel Puro Warszawa Centrum.

Pod koniec przyszłego roku na Ursynowie ma zostać oddany również pierwszy hotel marki Staybridge Suites należącej do Grupy InterContinental, który dostarczy 190 pokojów, podają specjaliści Walter Herz.  

Planowane inwestycje w regionach

W opinii doradców Walter Herz, ogromny potencjał i pole do lokowania nowych inwestycji hotelowych w Polsce ma nie tylko Warszawa, ale i inne aglomeracje. W Krakowie, Poznaniu, czy Wrocławiu na najbliższe lata również zaplanowanych zostało wiele inwestycji hotelowych.

W Gdańsku ruszyć ma niebawem 76 pokojowy hotel ibis Budget w Jelitkowie, 354 pokojowy hotel Deo na Wyspie Spichrzów, 236 pokojowy Holiday Inn, 140 pokojowy Grano Residence, a także 154 pokojowy Hampton by Hilton na Starym Mieście i hotel w Dworze Uphagena ze 150 pokojami. W okresie najbliższych dwóch lat w mieście przybędzie łącznie ponad tysiąc miejsc noclegowych.  

We Wrocławiu na 2019 rok planowany został hotel MGallery by Sofitel ze 190 pokojami i hotel Klasztor Grupy Arche z 200 pokojami.

Nowe marki hotelowe w Polsce

W Krakowie ma zostać otwarty m.in. hotel Puro na Kazimierzu na ponad 200 pokojów, hotel Radisson Red z 230 pokojami, hotel B&B Kraków Centrum ze 130 pokojami oraz dwa butikowe hotele Ferreus i H15 łącznie ze 140 pokojami. W centrum Krakowa, przy ulicy Stradomskiej, w bezpośrednim sąsiedztwie Wawelu powstanie także Autograph Collection Hotel ze 125 pokojami lifestylowej marki należącej do Marriott International, który będzie pierwszym obiektem tej ekskluzywnej linii w Polsce. W tym roku rozpocznie się również budowa hotelu Best Western Balice Airport.

W Poznaniu na ten rok przewidziane jest otwarcie Hampton by Hilton (117 pokojów) i Focus Hotel Poznań (94), a w przyszłym hotelu Moxy (120) przy lotnisku Ławica. Poza tym, do sieci Best Western Hotels & Resorts dołączyć mają dwa nowo powstające poznańskie obiekty - Edison Park Hotel pod marką Premier Collection i hotel na Starym Rynku marki Sure Hotel, a istniejący Hotel Edison, położony w miejscowości Baranowo pod Poznaniem, poddany zostanie procesowi modernizacji.

Inwestorzy wchodzą do mniejszych miast

Nowym trendem rynkowym, jaki zauważają eksperci Walter Herz, jest coraz większe zainteresowanie inwestorów działających w segmencie hotelowym i międzynarodowych franczyzodawców mniejszymi ośrodkami miejskimi w Polsce. Jako przykład wymieniają realizację obiektu hotelowego w rewitalizowanej fabryce fortepianów w Kaliszu. W jej miejscu powstaje kompleks  biurowo-hotelowo-kulturalny Calisia One, w którym w tym roku ma zostać oddany do użytku hotel marki Hampton by Hilton z ponad 100 pokojami. W Oświęcimiu w hotelu Hampton by Hilton znajdzie się zaś 120 pokojów.

Nowe obiekty międzynarodowych marek otworzą się też w polskich kurortach, w tym m.in. hotel Radisson Blu w Zakopanem ze 158 pokojami i 68 apartamentami oraz hotel Hilton Garden Inn w Kołobrzegu.  

Eksperci Walter Herz zwracają uwagę, że w strukturze polskiej bazy hotelowej przeważają hotele indywidualne, których właścicielami są polskie firmy, zajmujące się samodzielnie ich prowadzeniem. Podobnie jest z popytem na noclegi. W Polsce to głównie rodzimi turyści napędzają koniunkturę w sektorze hotelarskim. Z usług hotelowych w naszym kraju korzysta jedna trzecia obcokrajowców i dwie trzecie Polaków.

 

 

 

Autor: Walter Herz 

dompress : :
sty 05 2018 Walter Herz tworzy nowy dział doradczy do...
Komentarze: 0

Z początkiem bieżącego roku firma doradcza Walter Herz utworzyła Dział Hotelowy, na czele którego stanęła Katarzyna Tencza, obejmując stanowisko Associate Directora

Z nowym rokiem Walter Herz rozpoczęła proces wdrażania strategicznych zmian w strukturze firmy. W odpowiedzi na zapotrzebowanie rynku w organizacji wyodrębniony został wyspecjalizowany dział do obsługi sektora hotelowego rynku nieruchomości w Polsce. W skład zespołu weszli specjaliści, którzy dotychczas zajmowali się tym obszarem, jak i nowo zatrudnione osoby. Na czele nowego działu stanęła Katarzyna Tencza, jeden z najbardziej doświadczonych ekspertów w tej dziedzinie w Polsce. Będzie odpowiadała za rozwój usług i nadzorowanie projektów związanych z segmentem hotelowym oraz realizację długofalowej strategii firmy w tym zakresie.

- Zdecydowaliśmy o rozszerzeniu i skoncentrowaniu usług doradczych w tym obszarze w obrębie jednego wyspecjalizowanego departamentu, co jest związane z szybkim rozwojem firmy w ostatnim czasie. Powołanie nowego działu umożliwi bardziej efektywną realizację projektów dla naszych klientów, którzy prowadzą działalność w segmencie hotelowym w Polsce. Wyodrębnienie specjalnej jednostki w organizacji agencji pozwali istotnie zwiększyć obecność firmy w tym sektorze rynku nieruchomości. Dzięki nieustannemu poszerzaniu zakresu usług i rozbudowywaniu zespołu eksperckiego możemy zagwarantować obsługę na najwyższym poziomie -  komentuje Mateusz Strzelecki, partner w firmie Walter Herz.

Katarzyna Tencza, która pokieruje Działem Hotelowym w Walter Herz jest absolwentką Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu. W swojej karierze zarządzała wieloma projektami opartymi na badaniach rynku, opracowywanych w związku z realizacją nowych inwestycji hotelowych i turystycznych. Zaangażowana była w prowadzenie audytów operacyjnych hoteli, transakcje związane w nieruchomościami hotelowymi i wyceny obiektów. Świadczyła doradztwo strategiczne w tym obszarze, a także koordynowała rozwój inwestycyjny firm, w których pracowała. W Walter Herz Katarzyna Tencza będzie odpowiadała za rozwój nowej linii biznesowej firmy oraz obsługę inwestorów działających w segmencie hotelowym w Polsce.  

Walter Herz jest wiodącym, polskim podmiotem prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych na terenie całego kraju. Firma świadczy kompleksowe, specjalistyczne usługi w zakresie doradztwa inwestycyjnego i zapewnia pełną obsługę firmom oraz instytucjom związanym z rynkiem nieruchomości. Eksperci Walter Herz wspierają klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni, komercjalizacji inwestycji, a także procesie zarządzania i administrowania projektami. Firma powołała pierwszą w kraju Akademię Najemcy oferującą najemcom powierzchni biurowych w Polsce bezpłatne szkolenia stacjonarne prowadzone w Warszawie i innych miastach. W trosce o najwyższy poziom etyczny świadczonych usług agencja wdrożyła Kodeks Dobrych Praktyk. Walter Herz jest zrzeszona w organizacjach i stowarzyszeniach wspierających rozwój sektora BPO/SSC w naszym kraju.     

dompress : :
gru 20 2017 Warszawa – biurowy rynek przyszłości
Komentarze: 0
Spektakularne obiekty, które powstają w Warszawie za kilka lat przyniosą miastu jedno z najnowocześniejszych zapleczy biurowych w Europie
 
Postęp urbanistyczny, jaki dokonał się w Warszawie w ciągu ostatniej dekady widoczny jest na każdym kroku. Zasoby stołecznego rynku biurowego podwoiły się w tym czasie i przekroczyły poziom 5 mln mkw. powierzchni. Warszawskie biurowce pachną nowością, podczas gdy w Europie Zachodniej budynki liczą sobie po kilkadziesiąt lat. Dodatkowo, na inwestycje infrastrukturalne przeprowadzane w mieście idzie kilkakrotnie więcej środków publicznych niż na przykład w Budapeszcie, czy Bukareszcie. Specjaliści Walter Herz z dumą przyznają, że  miło jest obserwować w jak dużym tempie miasto się zmienia.
 
Zdaniem doradców, potrzeba jeszcze sporo czasu, żeby warszawski rynek osiągnął dojrzałość porównywalną do wiodących lokalizacji w Europie Zachodniej. Jednak dzięki szybkiemu rozwojowi Warszawa, która oferuje około 60 proc. nowoczesnych powierzchni biurowych dostępnych w naszym kraju, dogania inne miasta europejskie pod względem zasobów biurowych. Choć daleko jej jeszcze do takich miast jak Paryż, Londyn, Monachium i Berlin, plasuje się już na poziomie Amsterdamu, Barcelony, czy Aten.
 
 
Warszawa przyciąga największe, światowe firmy
 
Boom inwestycyjny, jaki możemy obserwować na warszawskim rynku nieruchomości jest szansą na przyciągnięcie do miasta największych światowych graczy. Międzynarodowe firmy deweloperskie, które od lat są obecne w na naszym rynku w ostatnim czasie wyraźnie zwiększyły swoją aktywność, wprowadzając do realizacji w Warszawie kolejne, duże projekty.
 
Jak obliczają analitycy Walter Herz, w aglomeracji jest teraz w budowie około 830 tys. mkw. powierzchni biurowej. To wynik, jakiego miasto nigdy wcześniej nie notowało. Ale i zapotrzebowanie na warszawskie biura nigdy nie było tak duże. Chłonność rynku jest imponująca, czego dowodem jest spadający współczynnik pustostanów. Stolica Polski zaczyna zyskiwać uznanie największych światowych firm, co potwierdza ostatnia decyzja banku JP Morgan o przeniesieniu do niej części swoich operacji.
 
Przełomowy moment dla polskiego rynku
 
Eksperci Walter Herz zauważają, że mamy teraz okazję obserwować przełomowy moment w historii polskiego rynku i zmianę statusu Polski, która dotąd była na pograniczu rynków rozwijających się i rozwiniętych. Decyzją FTSE Russell, która ma być ogłoszona w przyszłym roku, nasz kraj awansuje w klasyfikacji do miana rynku rozwiniętego.
 
Odzwierciedleniem tej oceny jest jakość oferty warszawskiego rynku biurowego, na którym powstają obiekty wykorzystujące najlepsze, światowe rozwiązania architektoniczne. Nowe biurowce bazują na ekologicznych technologiach, zapewniających maksymalny komfort pracy, a deweloperzy prześcigają się w pomysłach by kolejnymi udogodnieniami wyróżnić swoje kompleksy. Warszawa tworzy potencjał, dzięki któremu za jakiś czas będzie mogła konkurować z najlepszymi lokalizacjami biurowymi w Europie.
 
Najwyższy budynek w UE
 
Specjaliści Walter Herz przypominają, że w centrum miasta trwa budowa projektu Varso, który przyniesie Warszawie najwyższy budynek w Unii Europejskiej. Varso Tower zajmie miejsce londyńskiego The Shard. Projekt obejmuje realizację kilku biurowców, które dostarczą prawie 150 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni. Duży udział inwestycji zakrojonych na szeroką skalę wśród obecnych warszawskich realizacji powoduje, że większość budynków, które są teraz w budowie zostanie ukończonych w latach 2019 - 2020.
 
Oddane ostatnio w Warszawie do użytku obiekty, jak  Warsaw Spire, Q22, Hala Koszyki, czy Złota 44 to projekty, którymi mogłoby się poszczycić każde miasto na świecie. Szczególnie ciekawą inwestycją, także ze względu na otoczenie jest Warsaw Spire, gdzie wraz z budynkami biurowymi powstał Plac Europejski, uznany przez polskich urbanistów za najlepszą, nową przestrzeń publiczną w Polsce.
 
Obiekty mixed-use
 
Większość najnowszych warszawskich projektów wpisuje się w zasady zrównoważonego rozwoju. Z korzyścią dla miasta deweloperzy realizują przemyślane inwestycje, tworząc jednocześnie nową, żywą tkankę miejską. Przy biurowcach tworzone są zielone tereny rekreacyjne, place miejskie, skwery i pasaże ze sklepami, gastronomią i usługami.
 
Znaczący udział w rynku mają już obiekty typu mixed-use, o charakterze biurowym, handlowym, hotelowym i coraz częściej także mieszkaniowym. Przykładem mogą być tu Złote Tarasy, gdzie galeria handlowa łączy się z biurami w budynkach Lumen i Skylight lub odrestaurowana Hala Koszyki, gdzie strefa gastronomiczna i handlowo-usługowa zintegrowana została z budynkami o funkcji biurowej. Podobną koncepcję przyjęły obiekty realizowane na bazie rewitalizacji historycznych zabudowań, jak praski Koneser, ArtNorblin, czy EC Powiśle.
 
Coraz atrakcyjniejsza oferta
 
W stronę zrównoważonego rozwoju ewoluuje również warszawski Służewiec, największy obszar biurowy w kraju, który oferuje ponad 1,3 mln mkw. biur, krytykowany dotąd za swój jednolity charakter. Deweloperzy prowadzą teraz na tym terenie także inwestycje mieszkaniowe i hotelowe. Jak informują specjaliści Walter Herz, w budowie jest tam teraz kilka osiedli mieszkaniowych i pięć obiektów hotelowych. W tym rejonie wyprowadzane są także zmiany w infrastrukturze drogowej i transporcie publicznym, które nie należały dotąd do mocnych stron tego ośrodka biznesowego.
 
Oferta warszawskiego rynku biurowego, jak podkreślają eksperci, jest dziś bardzo zróżnicowana. Poza biurami pod tradycyjny, długoterminowy wynajem, można w niej znaleźć w pełni wyposażone powierzchnie z obsługą administracyjną i techniczną, czyli biura serwisowane oraz wspierające rozwój młodych przedsiębiorców biura coworkingowe, jak również miejsca pracy wynajmowane na godziny.
 
Jak podają analitycy Walter Herz, na warszawskim rynku podaż biur serwisowanych sięga około 45 tys. mkw., a powierzchni coworkingowych dostępnych jest obecnie ponad 40 tys. mkw.  Deweloperzy starając się maksymalnie uelastycznić ofertę, wychodzą również z propozycjami, które łączą różne modele najmu.
 
 
Autor: Walter Herz
dompress : :
gru 15 2017 Polowanie na grunty inwestycyjne
Komentarze: 0

Deficyt atrakcyjnych terenów inwestycyjnych sprawia, że deweloperzy ostro rywalizują o najlepsze oferty, starają się jednak nie kupować za wszelką cenę

Stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce są wyższe niż w Europie Zachodniej. Najlepsze obiekty handlowe przynoszą około 5 proc. zysku rocznie, projekty z segmentu biurowego - 5,25 proc., a magazynowego - 6,5 proc., podają analitycy Walter Herz. Stąd polski rynek inwestycyjny przyciąga coraz większą liczbę międzynarodowych inwestorów. Bywa, że najlepsze nieruchomości sprzedawane są jeszcze przed zakończeniem komercjalizacji i wprowadzeniem się najemców, informują specjaliści.

Deweloperzy chcąc skorzystać z rynkowej hossy, w szybkim tempie wprowadzają do realizacji kolejne projekty. Największe firmy rozpoczynają kilka inwestycji jednocześnie, stale poszukując atrakcyjnych gruntów. Deficyt dobrze zlokalizowanych działek powoduje, że walka o najlepsze grunty inwestycyjne jest zacięta. Popyt  na ziemię w najbardziej rozwiniętych lokalizacjach w kraju jest teraz większy niż kiedykolwiek. Znacznie przewyższa podaż, przyznają doradcy Walter Herz.

Coraz mniej atrakcyjnych parceli

Jak zauważają specjaliści, znalezienie w prestiżowym miejscu działki, która umożliwia szybkie rozpoczęcie budowy jest bardzo trudne. Grunty inwestycyjne sprzedają się świetnie, mimo że ich ceny idą w górę. Inwestorzy nie uczestniczą jednak w szaleńczych wyścigach do sfinalizowania transakcji, jakie można było obserwować w czasie ostatniego boomu przed dekadą. 

Z danych Walter Herz wynika, że w obrębie obszarów śródmiejskich w Warszawie dostępność terenów inwestycyjnych jest o wiele niższa niż w miastach regionalnych. Stołeczna oferta jednak powoli rośnie, bo coraz więcej właścicieli działek decyduje się sprzedać grunt. Dotyczy to szczególnie obszarów w pobliżu drugiej linii metra. Specjaliści zaznaczają jednak, że ceny ofertowe, które padają często nie są akceptowane przez inwestorów.

Podobnie jak w Warszawie, coraz trudniej jest znaleźć ziemię pod inwestycje w dobrze skomunikowanych rejonach Krakowa i Gdańska. Większy wybór gruntów, w ocenie ekspertów, jest we Wrocławiu, Łodzi i Katowicach. W Łodzi zainwestowała niedawno firma HB Revis, która podpisała umowę przedwstępną na zakup poindustrialnych terenów przy ulicy Targowej. Na działce o powierzchni 1,8 h, która usytuowana jest w bezpośrednim sąsiedztwie EC-1 Łódź, Nowego Centrum Łodzi i Dworca Łódź Fabryczna inwestor planuje budowę zespołu kilku budynków i rewitalizację istniejących obiektów.

Silny wzrost zapotrzebowania na grunty pod budowę mieszkań

Doradcy Walter Herz wskazują na negatywne skutki wprowadzonych zmian prawnych dotyczących obrotu gruntami rolnymi. Zdaniem specjalistów, nowe przepisy przyczyniły się do zmniejszenia dostępu do terenów inwestycyjnych. W ich ocenie, ograniczenie obrotu ziemią przyniesie także powołanie banku ziemi państwowej, tj. Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN). Ponadto zaznaczają, że dużą przeszkodą dla inwestorów jest również powszechny brak zatwierdzonych, miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, w czym celuje głównie Warszawa i Łódź. 

Jak twierdzą, rosnące ceny gruntów nie przekładają się na podwyżki stawek czynszowych za wynajem powierzchni komercyjnych. Mają natomiast wpływ na wzrost cen mieszkań, szczególnie że udział gruntu w kosztach realizacji projektów mieszkaniowych wzrósł obecnie do 20–25 proc. Notowane ostatnio podwyżki cen mieszkań są szczególnie interesującym zjawiskiem w kontekście trwającej hossy rynkowej w segmencie mieszkaniowym. Deweloperzy sprzedają obecnie dwukrotnie więcej mieszkań niż w czasie boomu dziesięć lat temu.      

Eksperci mówią o bardzo wyraźnym wzroście popytu na grunty pod zabudowę mieszkaniową i o stabilnym, ale również niemałym zainteresowaniu nieruchomościami pod budowę projektów biurowych. Firmy działające w segmencie mieszkaniowym, które dysponują sporymi nadwyżkami gotówki, tworzą największe banki ziemi, zabezpieczając w ten sposób długofalowe plany inwestycyjne. Dużą aktywność wykazują również inwestorzy z rynku biurowego. Specjaliści obserwują także spore zapotrzebowanie na grunty pod hotele i parki handlowe.  

Poszukiwane grunty pod duże obiekty hotelowe

Ziemi poszukują też firmy operujące w segmencie hotelowym. Analitycy Walter Herz obliczają, że w największych polskich miastach powstaje kilkadziesiąt hoteli, z czego ponad 20 w Warszawie. Deweloperzy hotelowi walczą o najlepsze działki z inwestorami mieszkaniowymi i biurowymi.  

Dużym zainteresowaniem deweloperów cieszy się także polskie Wybrzeże, gdzie hotele od kilku lat notują bardzo dobre wyniki. Najwięcej inwestycji realizowanych jest na rynku trójmiejskim, który w ciągu najbliższych kilku lat może się wzbogacić o kilkadziesiąt obiektów hotelowych, w tym kilkanaście dużych kompleksów.

Na terenach górskich największym zainteresowaniem inwestorów cieszy się Podhale, okolice Karpacza, Szklarskiej Poręby, Wisły i Krynicy-Zdroju. Na tych obszarach także podaż gruntów inwestycyjnych jest niewielka, szczególnie takich które nadają się pod budowę dużych obiektów. Z raportu Walter Herz wynika, że w Zakopanem tego typu parceli jest zaledwie kilka. Ograniczona podaż ofert powoduje, że inwestorzy przebijają ceny. Sytuacji nie poprawiają coraz liczniej pojawiające się na tych obszarach projekty, w których oferowane są condo apartamenty. Specjaliści informują, że w lokalizacjach wakacyjnych ceny działek pod inwestycje hotelowe są raczej stabilne z tendencją wzrostową.  

Ceny ziemi rosną

Deweloperzy ostro rywalizują o najlepiej usytuowane tereny przy głównych arteriach komunikacyjnych, ale nie są skłonni przepłacać. Kupują tylko te grunty, które gwarantują optymalny poziom rentowności inwestycji. Eksperci Walter Herz zaznaczają, że największe emocje budzą najlepiej zlokalizowane działki nie obarczone problemami natury technicznej i prawnej. I to właśnie takie parcele osiągają najwyższe wartości transakcyjne.

Okres negocjacji skraca się wtedy do minimum z uwagi na groźbę przejęcia gruntu przez innego inwestora, a wyjściowa stawka podbijana jest nawet o kilkadziesiąt procent. Poza Warszawą, firmy rywalizują o ciekawe grunty teraz również we Wrocławiu i w  Trójmieście, w którym rynek inwestycyjny przyspieszył.  

Jak przyznają specjaliści, jeszcze na początku ubiegłego roku w największych aglomeracjach w Polsce ceny gruntów inwestycyjnych rosły powoli. Na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy w Warszawie stawki wzrosły jednak o około 20 proc., a w przypadku niektórych terenów  znacznie więcej. Część wycen zbliżona jest już do tych, rekordowo wysokich z 2007 roku. Nieco wolniej, ale ziemia drożeje także w Trójmieście, we Wrocławiu i w Krakowie. W mniejszych miastach notowane są kilkuprocentowe wzrosty cen.

Zdaniem ekspertów, ceny podbija przede wszystkim rosnący popyt na grunty, zwyżki nie są podyktowane wzrostem rentowności planowanych w poszczególnych lokalizacjach inwestycji. Na przykład koszty zakupu gruntu pod inwestycje biurowe nie mogą być teraz dużo wyższe, jeśli dochodowość projektu ma być utrzymana na dobrym poziomie, bo stawki wynajmu powierzchni biurowych w dużych miastach nieznacznie spadły.  

 

Autor: Walter Herz

dompress : :