Outsourcing

Jakie nowoczesne rozwiązania wprowadzają deweloperzy w inwestycjach biurowych? Które z udogodnień są najbardziej atrakcyjne dla najemców? Wyniki sondy prezentuje serwis nieruchomości Dompress.pl.  

Ewelina Kałużna, dyrektor ds. wynajmu i zarządzania portfolio budynków Skanska Property Poland

Na polskim rynku jesteśmy prekursorem, jeśli chodzi o tak zwane zielone innowacje. W Atrium 2 do dyspozycji wszystkich pracowników w ramach usługi car sharingu oddaliśmy właśnie samochody elektryczne uruchamiane z poziomu aplikacji. Dbamy też o komfort pracowników przy pomocy rozwiązań, które na pierwszy rzut oka są niewidoczne. Na przykład standardem naszych budynków jest dostarczanie 30 proc. czystego powietrza więcej do pomieszczeń biurowych niż wskazują normy. Stawiamy na tworzenie doskonałej jakości środowiska wewnętrznego biur i to jest bardzo ważne dla naszych najemców.

Z użytecznych drobiazgów, standardem w naszych inwestycjach stały się ekrany dotykowe, dzięki którym można uzyskać informacje o najemcach budynku, funkcjonowaniu komunikacji miejskiej, planach miasta, a także wydarzeniach kulturalnych, z czego pracownicy bardzo chętnie korzystają.

Jesteśmy również prekursorem na rynku pod względem budowania nie tylko budynków, ale całego otoczenia inwestycji. Korzystamy z pomocy lokalnych fundacji, które pozwalają nam dobrze zaprojektować przestrzeń wokół budynku, by była użyteczna zarówno dla pracowników, jak i mieszkańców, a także dobrze uzupełniała lokalną ofertę usługową. Takie inicjatywy są szczególnie dobrze przyjmowane przez najemców, którzy dla swoich pracowników szukają miejsc dobrze wpisanych w kontekst miasta i użytecznych również po godzinach pracy.

Jesteśmy też silnym propagatorem i prekursorem nowoczesnej aranżacji wnętrza biura zgodnie z ideą tak zwanego Activity Based Workplace. Stawiamy na rozwiązania, które podążają za wymogami i upodobaniami pracowników, wyzwalając ich kreatywność i produktywność. Rekomendujemy je naszym najemcom i służymy odpowiednim doradztwem.

Małgorzata Danek, członek zarządu LC Corp

Na bieżąco wprowadzamy  nowoczesne rozwiązania technologiczne poprawiające, zarówno efektywność technologiczną, jak i przede  wszystkim wpływające dodatnio na samopoczucie naszych najemców jak np. oświetlenie ledowe , czy wysokie parametry dostarczanego powietrza. Analizujemy wszelkie badania na temat czynników wpływających na satysfakcję z najmu i w każdym nowym projekcie dostosowujemy je do aktualnych potrzeb. Wszystkie nasze budynki charakteryzują się najwyższymi wskaźnikami wydajności powierzchni i  niskimi kosztami eksploatacji. Dbamy też o prozaiczne, a ważne dla najemców aspekty, jak na przykład otwierane okna.

Marcin Juszczyk, członek zarządu Grupy Capital Park, dyrektor ds. Inwestycji

Wdrażane przez Grupę Capital Park rozwiązania scala autorski program Biuro Plus. Koncepcja ta polega na tworzeniu przestrzeni przyjaznej dla pracowników. Projektujemy obiekty tak, aby najemcy mieli możliwość załatwienia codziennych spraw na miejscu. Mogą skorzystać z pralni, myjni, zrobić zakupy spożywcze, umówić się na spotkanie biznesowe w jednej z naszych restauracji lub kawiarni, ale również zadbać o zdrowie i urodę, wybierając się do klubu fitness, gabinetu fizjoterapii lub salonu kosmetycznego. W zorganizowaniu spotkania w centrum konferencyjnym albo załatwieniu innych spraw pomoże zaś concierge. Z przeprowadzonych przez nas badań i osobistych rozmów wynika, że takie podejście jest bardzo doceniane.

Tworzymy nie tylko sam projekt ale i przestrzeń publiczną wokół niego. Nie dostarczamy na rynek kolejnych, wymarłych po 18.00 dystryktów biurowych, ale miejsca, które po godzinach pracy żyją spotkaniami towarzyskimi w kawiarniach i restauracjach, animacjami, takimi jak koncerty, przedstawienia teatralne, czy kino letnie. Umożliwiają też spędzanie wolnego czasu w zaprojektowanym przez nas otoczeniu budynku, czego znakomitym przykładem są miejskie place wokół Royal Wilanów.

W Eurocentrum Office Complex wdrożyliśmy szereg rozwiązań ekologicznych, które przyczyniają się, zarówno do oszczędności, jak i do poprawy warunków pracy, w tym m.in.: zewnętrzne żaluzje na elewacji ograniczające nadmierny dostęp słońca do wewnątrz budynku latem, a dogrzewające powierzchnię biurową zimą, systemy wentylacji i klimatyzacji z maksymalnym odzyskiem ciepła, energooszczędne oświetlenie, czy system odzysku wody deszczowej. Wyjątkowy mikroklimat tworzą atria z naturalną roślinnością, zieloną przez cały rok. Zachęcamy najemców do korzystania z możliwości dotarcia do pracy alternatywnymi środkami komunikacji, dlatego w obiekcie znajdują się liczne udogodnienia dla cyklistów (miejsca postojowe, szatnie i prysznice), a także stacje ładowania samochodów elektrycznych. Eurocentrum może pochwalić się również jedną z nielicznych w Warszawie prywatnych stacji wypożyczalni rowerów miejskich Veturilo. Dbamy także o rozrywkę i integrację w miejscu pracy, organizując m.in. urodziny Eurocentrum, na które zapraszamy wszystkich najemców.

Royal Wilanów to również miejsce przyjazne rowerzystom i wspierające alternatywną komunikację m.in.: poprzez shuttle bus, platformę carpoolingu, miejsca parkingowe dla rowerzystów i samoobsługową stacja naprawczą. Zostały tam także zastosowane rozwiązania oszczędzające wodę jak np. wykorzystywanie wody deszczowej do podlewania terenów zielonych, instalację wodooszczędnej armatury łazienkowej i szczegółowe opomiarowanie zużywanej wody. Wśród rozwiązań energooszczędnych można wymienić oświetlenie oparte na technologii LED, windy o minimalnym zużyciu energii elektrycznej i czujniki ruchu. Oszczędność wynikają także z instrumentarium Building Management System.

Alexander Jurkowitsch, członek zarządu Warimpex

Przy bardzo dużej ofercie powierzchni biurowych, najemcy dużą uwagę zwracają na przestrzenie zapewniające wyjątkowo komfortowe warunki pracy swoim pracownikom oraz możliwość szybkiego i łatwego dostępu do transportu publicznego. Bardzo ważna zatem pozostaje lokalizacja obiektu w centrum miasta, pobliska infrastruktura oraz wysokie standardy ekologiczne budynku, ponieważ prowadzą do oszczędności i komfortu w użytkowaniu.

Podczas rozmów z potencjalnymi najemcami naszego biurowca Ogrodowa Office w Łodzi położonego w centralnym punkcie miasta, najemcy zwracają uwagę na przestronne i dobrze doświetlone powierzchnie z dostępem do wewnętrznych atriów, zielonych tarasów i balkonów. Istotnym atutem jest także duża powierzchnia użytkowa poszczególnych pięter, osiągająca nawet 4700 mkw. Pracownicy coraz częściej wybierają alternatywne sposoby podróżowania do pracy, dlatego jednym z udogodnień jest też wyposażenie budynku w szatnie i prysznice dla rowerzystów. Firmy z sektora BPO i SSC cenią bezpieczeństwo energetyczne i rozwiązania dla infrastruktury informatycznej, takie jak data center i łącza światłowodowe oraz możliwość dowolnej aranżacji przestrzeni biurowej i dostęp do części handlowo-usługowej w pasażu na parterze biurowca.

Mikołaj Konopka, wiceprezes zarządu Euro Styl

W realizowanych przez Euro Styl budynkach biurowych zapewniamy wszystkie nowoczesne rozwiązania charakterystyczne dla budynków klasy A, takie jak indywidualnie sterowane systemy klimatyzacji, wydajna wentylacja, systemy BMS, UPS, różne „zielone” rozwiązania, w tym udogodnienia dla rowerzystów, ale największe znaczenie dla najemców ma efektywność wynajmowanej powierzchni.

Mirosław Łoziński, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Obecnie, aby sprostać wymaganiom rynku, budynek biurowy musi łączyć nowoczesne rozwiązania technologiczne i ekologiczne, oferując jednocześnie maksymalną funkcjonalność i elastyczność w planowaniu przestrzeni. Tego rodzaju obiektem jest realizowany przez nas biurowiec EQlibrium, który będzie posiadał certyfikat BREEAM na poziomie very good. Wśród licznych atutów budynku znajdują się m.in. rzadko spotykane w biurowcach uchylne okna, bardzo dobre doświetlenie powierzchni najmu oraz bliskość różnorodnych punktów handlowo-usługowych. Nie zapomnieliśmy również o osobach dojeżdżających do pracy na rowerach. Z myślą o nich przygotowaliśmy zadaszony parking i szatnie, wyposażone w prysznice. W ramach komercjalizacji powierzchni usługowej, zaplanowaliśmy w budynku także szereg funkcji dodatkowych, m.in. fitness club.

Opracowanie: Kamil Niedźwiedzki, analityk serwisu Dompress.pl

Więcej informacji: info@dompress.nieruchomosci.pl

 Firma doradcza Walter Herz, świadcząca specjalistyczne usługi w sektorze nieruchomości komercyjnych, zdobyła nagrodę Rising Star of the Year 2016 w konkursie CIJ Awards. Wydarzenie organizowane jest przez Construction & Investment Journal, jeden z najbardziej znanych magazynów poświęconych branży nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej. Nagroda została wręczona podczas 15. uroczystej Gali, która odbyła się 9. listopada br. w Warszawie.

-  Miejsce w gronie zwycięzców konkursu CIJ Awards  to dla nas duże wyróżnienie. Jesteśmy dumni ze zdobycia tak prestiżowej nagrody w branży. Jury dostrzegło  tempo rozwoju naszej firmy oraz jakość i skalę świadczonych usług. Dążymy do zwiększenia zasięgu działań i zapewnienia doradztwa na najwyższym poziomie. W tym roku nasze wysiłki zostały docenione, za co chcemy podziękować przede wszystkim naszym klientom i partnerom w biznesie – powiedział Bartłomiej Zagrodnik, prezes zarządu Walter Herz.

Walter Herz wspiera firmy w procesie komercjalizacji i wynajmu oraz administrowania nieruchomościami. Eksperci WH doradzają w zakresie inwestowania i zarządzania projektami. Firma jest jedną z wiodących na polskim rynku agencji doradczych w dziedzinie nieruchomości komercyjnych. Współpracuje z inwestorami prywatnymi i instytucjonalnymi, firmami deweloperskimi oraz funduszami inwestycyjnymi, zapewniając klientom szeroki dostęp do informacji, kontaktów i analiz rynkowych.

Polska edycja konkursu CIJ Awards organizowana jest od 2002 roku. Nagrody przyznawane są w wielu kategoriach związanych z rynkiem nieruchomości. W konkursie nagradzane są nie tylko firmy i  inwestycje, ale także zespoły, projekty, nowatorskie koncepcje i rozwiązania w branży. Zwycięzców konkursu wybiera grono niezależnych ekspertów, działających w różnych obszarach sektora nieruchomości w Polsce i regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Na Gali CIJ Awards spotyka się duża grupa firm wiodących na rynku nieruchomości. W tym roku organizatorzy zaproponowali wiele nowych kategorii konkursowych. Podczas Gali uhonorowanych zostało ponad 30 laureatów. Konkurs CIJ Awards organizowany jest także w ośmiu innych krajach, m.in. w Czechach, Rumunii, Serbii, Grecji, na Węgrzech oraz w USA.

Autor: Walter Herz

Jakie plany inwestycyjne mają deweloperzy działający na rynku biurowym? Jakie projekty zamierzają wprowadzić na rynek? Wyniki sondy prezentuje serwis nieruchomości Dompress.pl.  

Ewelina Kałużna, dyrektor ds. wynajmu i zarządzania portfolio budynków Skanska Property Poland

Realizujemy aktualnie 10 projektów w Warszawie i miastach regionalnych. W Warszawie szczególnie aktywni jesteśmy na Woli, gdzie właśnie otworzyliśmy naszą ósmą inwestycję - budynek Atrium 2. Tu również realizujemy dwa kolejne parki biurowe – Generation Park, który będzie największym kompleksem biurowym w portfolio Skanska w regionie CEE oraz Spark, który będzie pierwszym obiektem biurowym w Polsce, który już w momencie oddania do użytku otrzyma certyfikat „Obiekt bez barier”. Łączna powierzchnia biurowa dostarczona przez Skanska i w trakcie budowy na Woli to ponad 300 tys. mkw. I to właśnie z tą dzielnicą wiążemy plany na najbliższe 3-4 lata.

Jeśli chodzi o miasta regionalne, w ścisłym centrum biznesowym Gdańska, naprzeciwko kampusu Uniwersytetu Gdańskiego zamierzamy wybudować nowoczesny budynek biurowy. Będzie to nasza premierowa inwestycja biurowa w Trójmieście, do której pierwsi najemcy wprowadzą się planowo w 2019 roku. W Krakowie właśnie wmurowaliśmy kamień węgielny pod największy projekt biurowy Skanska poza Warszawą – High5ive, do którego najemcy wprowadzą się już pod koniec przyszłego roku. Mamy również kolejne plany związane z Poznaniem, Wrocławiem, Łodzią i Katowicami, gdzie posiadamy portfel gruntów i planujemy nowe inwestycje.

Niezależnie od lokalizacji wszystkie nasze nowe projekty będą realizowane zgodnie z ideą futureproof offices. Nie tworzymy budynków, ale ponadczasowe miejsca do pracy, które oprócz infrastruktury biurowej są miejscami relaksu, rozrywki i spotkań. Stawiamy na innowacje. To bardzo ważny element strategii całej Grupy Skanska. Wprowadzamy nowoczesne rozwiązania zarówno na poziomie generalnego wykonawstwa, jak i oferowania pewnych rozwiązań dla najemców. Jako pierwsi w Polsce zastosowaliśmy system BIM 360 przy budowie budynku biurowego Green2Day we Wrocławiu. Z kolei w Atrium 2 do dyspozycji pracowników w ramach usługi car sharingu oddaliśmy samochody elektryczne uruchamiane z poziomu aplikacji. Rozwijamy także narzędzia z obszaru Virtual Reality i Augmented Reality między innymi dla lepszej prezentacji oferty naszym najemcom. Jesteśmy przekonani, że od smart real estate nie ma odwrotu.

Małgorzata Danek, członek zarządu LC Corp 

Bacznie analizujemy rynek i poszukujemy okazji gwarantujących nam sukces biznesowy i tak będziemy działać w kolejnych latach.

Marcin Juszczyk, członek zarządu Grupy Capital Park, dyrektor ds. Inwestycji

Aktualnie finalizujemy komercjalizację warszawskich projektów Royal Wilanów i Eurocentrum Office Complex. W przypadku tego ostatniego wychodzimy również naprzeciw potrzebom takich najemców jak firmy start-up’owe tworząc elastyczne powierzchnie biurowe i przestrzeń coworkingową w budynku Alfa.

Równocześnie pracujemy nad projektem biur w postindustrialnej przestrzeni dawnej fabryki Norblina, zlokalizowanej w przyszłym centrum biznesowym na warszawskiej Woli. Tam zaoferujemy 40 tys. mkw. powierzchni biurowej klasy A. Nieustająco śledzimy rynek szukając okazji do inwestycji, które przełożą się na stworzenie projektów z wartością dodaną.

Alexander Jurkowitsch, członek zarządu Warimpex

W zakresie inwestycji biurowych koncentrujemy się obecnie na projektach wysokiej jakości położonych w centrum miast regionalnych i w pobliżu kluczowych węzłów komunikacyjnych. Aktualnie realizujemy trzy biurowce, w tym dwa w Krakowie i jeden w Łodzi. Chcemy, żeby wszystkie nasze inwestycje biurowe były komfortowe dla najemców, wyróżniały się doskonałą lokalizacją i konkurencyjnymi opłatami eksploatacyjnymi oraz spełniały wysokie standardy ekologiczne, co potwierdzą certyfikaty BREEAM na poziomie bardzo dobrym. Jeszcze w tym roku rozpoczniemy budowę Ogrodowa Office w Łodzi o powierzchni 28,6 mkw.,w tym 3,9 tys. mkw. powierzchni w pasażu handlowo-usługowym.W Krakowie w bezpośredniej okolicy dużego punktu komunikacyjnego, jakim jest Rondo Mogilskie, planujemy budowę Mogilska Office oraz Chopin Office. Oba projekty zaoferują łącznie ponad 30 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej oraz podziemne miejsca parkingowe.

Mikołaj Konopka, wiceprezes zarządu Euro Styl

Dostrzegamy potencjał mniejszych rynków, dlatego w najbliższych miesiącach planujemy wejść na rynek olsztyński i rozpocząć realizację dużej, wielofunkcyjnej inwestycji, w której znajdzie się m.in. ponad 7 tys. mkw. powierzchni biurowej klasy A. Będzie to jedyna inwestycja w tym mieście, w której najemca będzie mógł ulokować biuro na kondygnacji liczącej nawet 1300 mkw. Będzie to powierzchnia najwyższej klasy, zaspokajająca oczekiwania najemców przywykłych do standardu oferowanego w dużych aglomeracjach. Także na naszym rodzimym, trójmiejskim rynku planujemy kolejne inwestycje biurowe.

Mirosław Łoziński, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Aktualnie koncentrujemy się na projekcie biurowym EQlibrium na warszawskiej Woli. Biurowiec znajduje się już w finalnej fazie realizacji i zostanie oddany do użytkowania w styczniu 2017 roku. Równie dynamicznie jak budowa, postępuje także komercjalizacja obiektu. Mamy już podpisane umowy najmu na ok. 40 proc. powierzchni i prowadzimy zaawansowane rozmowy z kolejnym klientem, który jest zainteresowany zagospodarowaniem znacznej części biurowca. Analizujemy także dalsze możliwości rozwoju
na rynku biurowym. Jednak w tym segmencie  bardziej skłaniamy się w stronę budowania pod konkretnego klienta niż spekulacyjnie. Choć z wynajmem EQlibrium nie mamy problemu to obserwując sytuację na rynku biurowym i rosnącą lawinowo podaż, bardziej nastawiamy się na budowę obiektów dla konkretnych klientów.

Opracowanie: Kamil Niedźwiedzki, analityk serwisu Dompress.pl

Więcej informacji: info@dompress.nieruchomosci.pl

Z raportu opracowanego przez firmę doradczą Walter Herz wynika, że Polska kusi przede wszystkim dobrymi wskaźnikami gospodarczymi, stabilną sytuacją ekonomiczną na tle innych krajów europejskich, szybko rozwijającym się zapleczem biurowym z niewygórowanymi stawkami czynszowymi oraz młodą, dobrze wykształconą kadrą.  

Wśród czynników ekonomicznych eksperci wymieniają wskaźnik PKB utrzymujący się na poziomie 3,6 proc., niski poziom inflacji, malejące bezrobocie oraz stabilną sytuację kraju popartą przynależnością do wielu organizacji międzynarodowych, w tym Unii Europejskiej, NATO, OECD, Strefie Schengen i WTO.   

Dobra ocena inwestorów przekłada się na szybki wzrost rynku nieruchomości komercyjnych w naszym kraju. Szczególnie dobre wyniki notuje rynek biurowy, który tak szybkiego wzrostu nie notował jeszcze nigdy w historii. Jak obliczają analitycy Walter Herz, w budowie pozostaje obecnie około 600 tys. mkw. powierzchni w Warszawie i około 850 tys. mkw. w ośmiu największych miastach regionalnych. Firmy inwestujące w Polsce mają więc w czym wybierać. Zasób nowoczesnej powierzchni biurowej w największych miastach w kraju sięga łącznie ponad 8,6 mln mkw., a wolumen najmu w pierwszej połowie 2016 roku wyniósł ponad 600 tys. mkw.  

17 międzynarodowych lotnisk, pół miliona absolwentów szkół wyższych i strefy ekonomiczne

Tak spektakularny rozwój segmentu biurowego nad Wisłą jest możliwy, dzięki licznym ośrodkom oferującym rozbudowaną infrastrukturę miejską i dostęp do międzynarodowych  lotnisk w 17 aglomeracjach, podkreślają specjaliści Walter Herz. Zaznaczają, że światowy biznes przyciąga także około pół miliona absolwentów, którzy każdego roku zasilają zespoły pracowników firm prowadzących działalność w Polsce.          

Jako sporą zachętę do lokowania biznesu w naszym kraju eksperci Walter Herz wskazują również Specjalne Strefy Ekonomiczne, dzięki którym inwestorzy zyskują wsparcie z dotacji rządowych, ulgi podatkowe od nieruchomości i CIT, a także środki unijne na rozwój działalności badawczo-rozwojowej. Zielone światło mają przede wszystkim firmy rozwijające działalność badawczą, które otrzymują zwrot w wysokości od 50 do 65 proc. poniesionych kosztów na badania przemysłowe i od 25 do 40 proc. nakładów w przypadku prac rozwojowych.

Dzięki temu między innymi utrzymuje się wysoki udział zatrudnienia w zagranicznych centrach R&D w Polsce, który generują takie firmy jak Nokia, Intel, GE, Samsung, czy Motorola.    

Firmy z sektora BPO/SSC w 40 polskich miastach

Sprzyjające czynniki makro i mikroekonomiczne przyciągają do nas szczególnie licznie firmy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Z danych ABSL wynika, że w 40 lokalizacjach w całej Polsce jest już prawie 950 centrów BPO, IT, SSC, R&D, w których pracuje ok. 220 tys. osób. A prognozy mówią, że w 2020 roku centra obsługi biznesu mają zatrudniać już co najmniej 300 tys. osób. W samym Krakowie, który jest największym ośrodkiem usług biznesowych w Europie Środkowo-Wschodniej, w firmach sektorowych zatrudnionych jest przeszło 50 tys. ludzi. To najszybciej rozwijająca się gałąź polskiej gospodarki.

Zdecydowaną większością centrów usług zlokalizowanych w Polsce zarządza kapitał zagraniczny (ponad 70 proc.) i odpowiada za ponad 80 proc. zatrudnienia w sektorze. Wśród blisko sześciuset firm, które posiadają w Polsce swoje centra usług jest 73 inwestorów z listy Fortune Global 500 (2015), którzy zatrudniają jedną trzecią ludzi pracujących w naszym kraju w tej branży.  

Już od kilku lat sektor usług dla biznesu jest kluczowym najemcą powierzchni biurowej na regionalnych rynkach biurowych poza Warszawą, generującym popyt na większość wynajmowanej powierzchni. W Krakowie, Wrocławiu, czy aglomeracji Trójmiejskiej nowe biurowce wyrastają przede wszystkim w odpowiedzi na potrzeby centrów obsługi biznesu. Przedstawiciele Walter Herz obliczają, że w najbliższych latach firmy z tego sektora będą potrzebowały około miliona metrów kwadratowych biur.

Ekspresowy przyrost podaży powierzchni biurowej w Polsce i Brexit

Deweloperzy w odpowiedzi na tak duży popyt inicjują kolejne inwestycje. Na dwóch największych rynkach biurowych w kraju, w Warszawie i Krakowie, nigdy dotąd nie budowało się tak dużo. Analitycy Walter Herz prognozują, że w tym roku stołeczny rynek wzbogaci się o rekordową ilość, ponad 450 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, a łączna podaż biur w Warszawie przekroczy 5,1 mln mkw. W Krakowie powstaje ponad 300 tys. mkw. powierzchni, obliczają specjaliści. Na tym rynku deweloperzy starają się zaspokoić ogromny apetyt na biura zgłaszany głównie przez centra obsługi biznesu.  

Dla Warszawy, Wrocławia i Katowic ten rok ma szansę być rekordowym pod względem nowej podaży powierzchni biurowej, dla Krakowa będzie to prawdopodobnie rok przyszły. 

Szansę do rozwoju rynku biurowego w naszym kraju doradcy Walter Herz upatrują także w takich zmianach jak Brexit. Przeprowadzone analizy wskazują, że firmy, które biorą pod uwagę relokację do Europy kontynentalnej rozważają przeniesienie działalności do takich krajów jak Francja, Niemcy, Irlandia i Polska. Brexit może być więc szansą na napływ do nas nowych inwestycji. Już teraz zaczynają docierać informacje o zainteresowaniu zagranicznych instytucji finansowych lokalizacjami w Polsce. Chodzą też głosy, że Warszawa mogłaby pretendować  do roli finansowego centrum Europy.

Polska od dawna jest chętnie wybieranym krajem przez inwestorów zagranicznych, którzy lokują kapitał na rynku nieruchomości komercyjnych. W pierwszym półroczu br. wartość transakcji inwestycyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej osiągnęła wartość ok. 5,1 mld euro, z czego ponad 2 mld euro przypadło na Polskę. Inwestorzy wydali na zakup nieruchomości komercyjnych u nas dwukrotnie więcej niż w Czechach oraz na Węgrzech i trzykrotnie więcej niż w Rumunii i na Słowacji. W ubiegłym roku wartość transakcji inwestycyjnych na rynku ogólnopolskim przekroczyła wartość 4 mld euro. Właścicieli zmienia najwięcej nieruchomości handlowych, transakcji związanych z sektorem biurowym i magazynowym jest mniej. 

Opracowanie: Walter Herz

Sektor państwowy powoli wchodzi na rynek komercyjny w poszukiwaniu optymalizacji kosztów utrzymania biur

Transakcje zawierane przez instytucje i urzędy państwowe na wynajem powierzchni w nowych biurowcach obejmują jeszcze ciągle nieduży procent całego wolumenu najmu, mimo że wyjście podmiotów administracji publicznej ze starych budynków mogłoby przynieść instytucjom spore oszczędności. W ostatnim czasie najemcy instytucjonalni coraz śmielej zaczynają jednak rozglądać się na rynku powierzchni biurowych, przyznają specjaliści w firmy doradczej Walter Herz.

Tradycja wynajmu powierzchni biurowej na rynku komercyjnym przez jednostki budżetowe sięga w naszym kraju zaledwie kilku lat. W 2010 roku zapoczątkowała ją  Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, która wynajęła 16 tys. mkw. w warszawskim kompleksie Poleczki Business Park oraz Urząd Zamówień Publicznych, który zajął wtedy niedużą powierzchnię w mokotowskim Adgar Plaza.

Choć w ostatnim czasie sektor publiczny stał się zdecydowanie bardziej aktywny na rynku biurowym, to dla jednostek administracji publicznej wciąż podstawową kwestią, jeśli chodzi o użytkowanie biur jest wykorzystywanie zasobów państwowych. Obowiązujące zasady sprawiają, że budżetówka nadal korzysta przede wszystkim z nieruchomości pozostających w rezerwuarach państwa. Eksperci z Walter Herz przyznają, że instytucje państwowe nie spieszą się ze zmianą siedzib, mimo, że stan techniczny wielu obiektów, które użytkują pozostawia wiele do życzenia, a nakład na ich utrzymanie jest nieadekwatny do korzyści. - Szczególnie, jeśli ponoszone wydatki, w tym na remonty, porówna się z opłatami za wynajem powierzchni biurowej w nowoczesnych obiektach - mówią specjaliści.    

Gonimy Europę

Za przykładem państw europejskich, gdzie sektor publiczny od wielu lat jest istotnym najemcą nowych budynków biurowych, wyraźnie podążają przede wszystkim instytucje unijne. Jednostki zarządzające funduszami europejskimi w ubiegłym roku postawiły na nowy warszawski kompleks Warsaw Spire. Powierzchnię 6,2 tys. mkw. w budynku C zajęło Centrum Unijnych Projektów Transportowych, odpowiedzialne za wdrażanie programów i projektów rozwoju infrastruktury transportowej współfinansowanych ze środków Unii Europejskiej, które przeniosło się z biurowca North Gate. Dużym najemcą największego kompleksu w Warszawie została też Europejska Agencja Zarządzania Współpracą Operacyjną na Zewnętrznych Granicach Państw Członkowskich Unii Europejskiej Frontex, która zdecydowała się na powierzchnię 14,6 tys. mkw. w budynku B.  

Innym najemcą instytucjonalnym, który w minionym roku zdecydował się na komercyjną powierzchnię biurową były spółki z grupy Poczty Polskiej, które wynajęły łącznie 18 tys. mkw. w usytuowanym na warszawskim Mokotowie obiekcie Domaniewska Office HUB Polskiego Holdingu Nieruchomości. Ministerstwo Spraw Zagranicznych zajęło zaś cały, ekskluzywny budynek Foksal City z niemal 3,4 tys. mkw. powierzchni biurowej, także należący do PHN. Ponadto, Polskie Sieci Elektroenergetyczne rozmieściły biura na powierzchni 6,3 tys. mkw. w Delta Eurocentrum Office Complex przy al. Jerozolimskich, a Urząd Komunikacji Elektronicznej ulokował się w biurowcu przy ulicy Kasprzaka. 

Rekordowe kontrakty

Największą umową najmu, podpisaną w 2015 roku przez instytucjonalnego najemcę był kontrakt zawarty przez Powszechny Zakład Ubezpieczeń na wynajem 17,5 tys. mkw. powierzchni w budynku Konstruktorska Business Center. 

Znacząca umowa podpisana przez spółkę państwową została także w Katowicach. Blisko 8 tys. mkw. w kompleksie A4 Business Park firmy Echo Investment wynajęła spółka PKP Cargo, która przeniosła kluczowe funkcje centrali na Śląsk i skonsolidowała katowickie i krakowskie biura w jednej lokalizacji. W Krakowie z kolei Urząd Marszałkowski przedłużył kontrakt na wynajem 4,5 tys. mkw. w biurowcu Wielicka 72.

- Mimo podpisywanych przez instytucje państwowe, czasem także spektakularnych umów, sektor publiczny wciąż ma niewielki, kilkuprocentowy udział w ogólnym wolumenie najmu powierzchni biurowej. W minionym roku wygenerował ponad 80 tys. mkw. popytu na biura, podczas gdy całkowita wielkość najmu w 2015 wyniosła w Warszawie ponad 800 tys. mkw., a na pozostałych rynkach biurowych w kraju łącznie niespełna 700 tys. mkw. - zauważają eksperci Walter Herz.

Stały poziom udziału w rynku

Przedstawiciele Walter Herz zwracają uwagę, że aktywność instytucji państwowych na rynku wynajmu powierzchni biurowych utrzymuje się na podobnym poziomie już od kilku lat. - W 2012 roku instytucje publiczne wynajęły niespełna 70 tys. mkw. komercyjnej powierzchni biurowej. W 2014 roku sektor publiczny był wyjątkowo czynny na rynku warszawskim. Spółki państwowe podpisały wtedy umowy na kilkanaście procent powierzchni biurowej wynajętej w tym roku w Warszawie. Do jednych z największych transakcji należał kontrakt Urzędu Rejestracji Leków na 13 tys. mkw. powierzchni w Adgar Park West - wspominają eksperci Walter Herz.    

Specjaliści zauważają, że instytucje państwowe, planujące optymalizację wydatków na biura mają w tej chwili szczególnie dobrą pozycję przetargową ze względu na wysoką podaż na rynku. W ich opinii administracja publiczna powinna szerzej wykorzystać obecną, konkurencyjną sytuację w segmencie nieruchomości biurowych, ponieważ stwarza niebywałą okazję do wynegocjowania bardzo korzystnych warunków najmu.

W przekonaniu ekspertów Walter Herz przeprowadzka do nowej siedziby nie tylko pozytywnie wpłynęłaby na wizerunek instytucji, ale także podniosłaby komfort użytkowania powierzchni biurowej, przy znaczących oszczędnościach, które mogłaby przynieść taka decyzja. - Koszty eksploatacji w nowych budynkach w porównaniu z obiektami starszej generacji są niewspółmiernie niższe, szczególnie jeśli użytkowany budynek jest w złym stanie technicznym i wymaga stałych nakładów na remont - zwracają uwagę specjaliści Walter Herz.

 - Koszty związane z utrzymaniem przestarzałych gmachów są często tak duże, że przeniesienie instytucji, czy urzędu do nowoczesnego biurowca w wielu przypadkach oznaczałoby spore obniżenie wydatków na utrzymanie biur niż dotychczas ponoszone. Analizy wariantu relokacji, które opracowujemy często przynoszą zaskakujące rezultaty - przyznają eksperci Walter Herz.

Najem z zakupem budynku

Specjaliści zaznaczają, że warunki kontraktów podpisywanych przez podmioty państwowe zawierają także zapisy dotyczące gwarancji pierwokupu lub najmu wraz z zakupem budynku, które dają spółkom Skarbu Państwa pełną kontrolę nad obiektami. - Z uwagi na specyfikę jednostek administracyjnych to dla najemców instytucjonalnych atrakcyjne warunki. W takiej sytuacji spółki mogą zdecydować się na sprzedaż własnych nieruchomości i w ten sposób pozyskać kapitał - zauważają przedstawiciele Walter Herz.    

Eksperci wymieniają zalety nowych obiektów. W opinii specjalistów dużym plusem nowoczesnych budynków, które teraz licznie powstają jest efektywność energetyczna i racjonalne wykorzystanie własnych zasobów, co przekłada się na mniejsze koszty utrzymania. - Nowe biurowce oferują również większą wygodę użytkowania ze względu na bogate wyposażenie i atrakcyjną infrastrukturę serwisową, jaka jest w nich projektowana, a ponadto zapewniają większe bezpieczeństwo niż starsze budynki biurowe.

- Wierzymy, że sektor państwowy w najbliższym czasie stanie się bardziej aktywnym graczem na rynku biurowym. Świadczy o tym większa ilość zapytań ze strony najemców instytucjonalnych oraz szersze zainteresowanie Poradnikiem Najemcy Instytucjonalnego, który stworzyliśmy specjalnie dla instytucji państwowych, poszukujących powierzchni biurowej na rynku komercyjnym w celu optymalizacji kosztów - wyrażają nadzieje przedstawiciele Walter Herz.        

Autor: Walter Herz