Najnowsze wpisy, strona 20


biurowce 
lis 09 2022 Biura po indeksacji nawet 9 proc. droższe...
Komentarze: 0
Wysoka inflacja, jako jeden z czynników będzie miała ogromny wpływ na budżetowanie kosztów związanych z najmem powierzchni biurowej przez najemców w najbliższym czasie

Pierwszy i drugi kwartał 2023 roku będą dla rynku biurowego decydujące – indeksacja stawek czynszowych może sięgnąć nawet 9%. Dodatkowo, pewny jest wzrost kosztów eksploatacji za sprawą aktualizacji stawek za media oraz uwzględniona zostanie nowa stawka płacy minimalnej. Dużym wyzwaniem jest też niestabilny kurs euro. A w większości przypadków czynsz przeliczany jest z EUR na PLN.
Biorąc pod uwagę powyższe, w niektórych budynkach, jak przewiduje Avison Young, stawki kosztów eksploatacyjnych mogą wzrosnąć nawet o więcej niż 50 proc.

W Warszawie rozpiętość cen wynajmu powierzchni biurowych nigdy nie była tak duża. W budynkach oferujących najwyższy standard, zlokalizowanych w ścisłym centrum (CBD)  bazowe stawki czynszu są dwukrotnie wyższe niż w biurowcach usytuowanych w większej odległości od centrum. W przypadku najbardziej prestiżowych powierzchni w budynkach w centrum, stawki czynszu bazowego dochodzą do 28 EUR/mkw./m-c., a na Służewcu, w najpopularniejszym niegdyś, warszawskim zagłębiu biznesowym oscylują w przedziale od 13,0 do 15,0 EUR/mkw./m-c.

Oczekiwana aktualizacja cen najmu będzie miała niemały wpływ na planowanie wydatków, które wiążą się z prowadzeniem biznesu. Według Avison Young, to może sprawić, że część firm zweryfikuje budżet i zwróci się ku tańszym lokalizacjom.

Ceny będą znacznie wyższe, a do tego na rynku biurowym pojawi się luka podażowa. W Warszawie najmocniej odczuwalna będzie między 2023 a 2024 rokiem. Ostatni okres wstrząsów i zmian ograniczył bowiem napływ nowych inwestycji. Na warszawskim rynku w budowie na koniec III kw. 2022 pozostawało zaledwie 160 tys. mkw. powierzchni, podczas gdy w 2019 roku w realizacji było ponad 800 tys. mkw. biur. W 2023 roku, według szacunków Avison Young, zasoby Warszawy zwiększą się tylko o ok. 65 tys. mkw. powierzchni. Niektóre z ciekawszych projektów, które przygotowują się do budowy, to Drucianka Campus, The Form, The Vibe, wieżowce Portu Praskiego, „nowy" Atrium International, Towarowa 22.

Popyt na warszawskie biura utrzymuje się z kolei na rekordowo wysokim poziomie. W 2021 roku wynajęte zostało prawie 650 tys. mkw. powierzchni. Tak duże zapotrzebowanie sprawiło, że w początkach tego roku wchłonięta została dostępna na rynku powierzchnia w nowych biurowcach. Teraz biura w stolicy cieszą się jeszcze większym powodzeniem. Od stycznia do końca września br. wynajęte zostało już przeszło 600 tys. mkw. Popyt zaczyna przewyższać podaż, a to wpływa na oczekiwania czynszowe ze strony wynajmujących.

Już teraz, jak wskazuje Avison Young, niewystarczająca ilość dużych modułów biurowych w budynkach klasy A zlokalizowanych centralnie, zmusza najemców do przedłużania umów najmu. Ponadto, niewielka, nowa podaż w nadchodzących miesiącach skłania firmy do podejmowania działań w celu zabezpieczenia powierzchni na przyszłość. Najemcy, którzy decydują się na relokację często podpisują umowy na dłuższy okres, nawet 7 lat, co pozwala im zredukować nakłady finansowe ponoszone na aranżację nowej przestrzeni do pracy.

Duży popyt na powierzchnię, wygenerowany powrotem pracowników do biur oraz wzrost stawek czynszowych i opłat operacyjnych, który wpływa na obniżenie stóp kapitalizacji nieruchomości, motywuje inwestorów do zawierania transakcji w tym sektorze. Na koniec września 2022 roku całkowity biurowy wolumen inwestycyjny w Polsce osiągnął prawie 1,8 mld euro, przebijając tym samym całoroczny wynik sektora z 2021 roku. Sektor biurowy miał największy udział w puli wszystkich transakcji inwestycyjnych zawartych w tym czasie w Polsce, który przekroczył 40 proc. Spośród 21 transakcji biurowych odnotowanych w okresie I-III kw. 2022 roku 15 dotyczyło regionalnych rynków biurowych. Avison Young miał w tym wyniku swój udział – zespół doradztwa inwestycyjnego sfinalizował transakcję sprzedaży najbardziej rozpoznawalnego, wrocławskiego biurowca – Sky Tower.

Tak duży wolumen został osiągnięty jednak głównie dzięki dwóm spektakularnym warszawskim transakcjom. Poza największą historycznie transakcją pojedynczym aktywem biurowym – pozyskaniem The Warsaw Hub przez Google za 583 mln euro - warszawski rynek odnotował również czwartą największą historycznie transakcję pojedynczym aktywem biurowym - Generation Park Y, zlokalizowany przy rondzie Daszyńskiego, który został kupiony przez Hansa Invest za ponad 285 mln euro.

Główni inwestorzy instytucjonalni, jak wskazuje Avison Young, zawęzili jednak swoje kryteria inwestycyjne ze względu na wysokie koszty finansowania oraz konieczność uwzględniania aspektów ESG. Wzrost kosztów budowy w ciągu ostatnich lat, a także ciągły wzrost czynszów zapewnił ogromną przewagę konkurencyjną i lepsze zwroty właścicielom istniejących obiektów w stosunku do tych nowopowstających.

 
Avison Young
biurowce 
paź 27 2022 Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych...
Komentarze: 0

Październik 2022

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager, Avison Young

 

Załamanie rynku inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych w Polsce? Nic z tych rzeczy!

Podejmowaniu decyzji inwestycyjnych towarzyszą teraz szczególnie wnikliwe analizy. Konflikt w Ukrainie, szalejąca inflacja oraz gwałtownie rosnące stopy procentowe rzutują na wszystkie rynki w Europie Środkowo-Wschodniej. Branża znajduje się w trudnym otoczeniu makroekonomicznym, a na horyzoncie majaczy potencjalny kryzys energetyczny. Mimo to, w pierwszych trzech kwartałach 2022 roku rynek inwestycyjny w Polsce nie wykazał żadnych niepokojących oznak spowolnienia. Wręcz przeciwnie, całkowity wolumen transakcji w sektorze nieruchomości komercyjnych przekroczył wynik z 2021 roku o ponad 20%.

Sektor nieruchomości jest wciąż świetnym zabezpieczeniem przed inflacją z uwagi na rosnący poziom czynszów. Niesfinalizowane wcześniej transakcje przeniosły się na rok bieżący. Avison Young zauważa, że zarejestrowany wynik ukształtowało pięć spektakularnych transakcji, które odpowiadają za 47% całkowitego wolumenu inwestycji w omawianym okresie.

Po dominacji sektora biurowego w pierwszej połowie 2022 roku, w Q3 br. na prowadzenie ponownie wyszedł sektor magazynowy. Rynek biurowy z kolei odnotował wzrost wolumenu transakcji w Warszawie. Sektor handlowy niezmiennie oparty jest na mniejszych obiektach, jak parki handlowe i centra convenience. W sektorze mieszkaniowym zawarte zostały w Q3 dwie transakcje PRS w Warszawie i Wrocławiu.

Jeśli chodzi o źródła kapitału, w minionym kwartale szczególną aktywnością wykazali się inwestorzy i fundusze z Izraela.

·        4,3 miliarda euro - całkowity wolumen inwestycyjny Q1-Q3 2022

·        84 transakcje vs. 103 transakcje w Q1-Q3 2021

·        Trzeci najlepszy wynik Q1-Q3 od 2016 roku

 

SEKTOR BIUROWY

Warszawa wychodzi z cienia rynków regionalnych

Sektor biurowy w Polsce cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem inwestorów. Jednak większość podmiotów inwestycyjnych w tym sektorze zawęziła swoje kryteria w związku z wysokimi kosztami finansowania i koniecznością koncentracji na aspektach ESG. Wzrost kosztów budowy w ciągu ostatnich lat w połączeniu z ciągłym wzrostem stawek czynszowych sprawia, że właściciele istniejących nieruchomości mają przewagę konkurencyjną i lepsze zwroty z inwestycji w porównaniu z nowymi projektami, pod względem ustalania stawek czynszu i strategii najmu.  

Z wynikiem 1,77 mld euro, odpowiadającym 41% udziałowi w całym wolumenie transakcyjnym, sektor biurowy dominuje pod względem wartości transakcji, które zrealizowane zostały w Q1-Q3. Tym samym, dystans do sektora magazynowego zmniejszył się z 20% w Q1 2022 do zaledwie 5% w okresie Q1-Q3 2022. Spośród 21 transakcji biurowych przeprowadzonych w pierwszych 9 miesiącach br., 15 zlokalizowanych było na rynkach regionalnych. Niemniej, Avison Young zaznacza, że dwie najbardziej imponujące transakcje zostały zamknięte w Warszawie.

W pierwszej połowie 2022 roku transakcje na rynkach regionalnych stanowiły 80% ilości transakcji w sektorze biurowym. Ich wolumen był natomiast porównywalny z wolumenem wygenerowanym w Warszawie, a to dzięki historycznie największej transakcji zakupu pojedynczego aktywa - The Warsaw HUB. W samym Q3 2022 szala przechyliła się nieznacznie na korzyść stolicy. Czwarta historycznie największa pod względem wolumenu transakcja biurowa w Polsce, czyli zakup Generation Park Y przez Hansainvest, pozwoliła Warszawie wyjść na prowadzenie z udziałem 55% udziału w wolumenie inwestycji biurowych w okresie Q1-Q3 2022.

·        1,77 miliarda euro - wolumen zrealizowany w sektorze biurowym w Q1-Q3 2022

·        55% przypadło na Warszawę w Q1-Q3 2022

·        Zrealizowano historycznie największą i czwarta pod względem wielkości transakcję pojedynczymi aktywami biurowymi w Polsce

10 największych transakcji pojedynczymi aktywami biurowymi w Polsce

 

Budynek

Powierzchnia

Dzielnica

Rok

1

The Warsaw HUB

101,000

City Centre West

2022

2

Warsaw Spire A

71,200

City Centre West

2019

3

Rondo 1

58,000

CBD

2014

4

Generation Park Y

47,600

City Centre West

2022

5

Warsaw Financial Center

50,000

CBD

2019

6

Q22

53,800

CBD

2016

7

Rondo 1

58,000

CBD

2006

8

Eurocentrum Office Complex

84,100

Jerozolimskie Corridor

2019

9

Metropolitan

38,300

CBD

2021

10

Rondo 1

58,000

CBD

2005

Źródło: Avison Young

 

SEKTOR MAGAZYNOWY

Rynki wschodzące rządzą

Sektor magazynowy, wielka gwiazda 2021 roku, na celowniku prawie każdego inwestora instytucjonalnego pozostaje na szczycie listy zakupów również w 2022 roku. Inwestorzy nadal chcą kupować nieruchomości magazynowe, jednak ich właściciele nie są jeszcze gotowi do obniżania cen, zauważa Avison Young. Stąd całościowy wolumen sektora notuje relatywnie niższe wyniki. Popyt napędza rekordowo niski poziom pustostanów, który z kolei wpływa na wzrost stawek czynszowych w całej Polsce.

 

W Q3 2022, sektor magazynowy umocnił swoją pozycję na polskim rynku inwestycyjnym. Nabycie portfela magazynowego Danica przez CBRE IM od Hillwood było drugą największą transakcją odnotowaną w Q1-Q3 2022. Transakcja wpłynęła również istotnie na udział transakcji portfelowych w całkowitym wolumenie sektora magazynowego, który wyniósł 50%. Mimo to, zarejestrowany wolumen 1,54 mld euro nie osiągnął poziomu z 2021 roku (r/r).  Transakcje magazynowe w Q1-Q3 2022 stanowiły 36% całego wolumenu inwestycyjnego, czyli znacznie mniej niż w pierwszej połowie 2022 roku (24%).

Ciekawą prawidłowością obserwowaną przez Avison Young w okresie Q1-Q3 2022 roku w sektorze magazynowym była przewaga rynków wschodzących nad „Wielką Piątką” hubów magazynowo-logistycznych. 47% wolumenu transakcji zrealizowanych zostało na wschodzących rynkach magazynowych. Szczególnie widocznym trendem jest wzrost inwestycji w nieruchomości w Polsce zachodniej na wschodzących rynkach w Szczecinie i w województwie lubuskim, które jest obecnie najintensywniej rozwijającym się rynkiem magazynowym w Polsce.

 

·        1,54 miliarda euro -  wolumen zrealizowany w sektorze magazynowym w Q1-Q3 2022

·        50% udział transakcji portfelowych w całkowitym wolumenie sektora w Q1-Q3 2022

·        47% - udział wschodzących rynków w całkowitym wolumenie sektora w Q1-Q3 2022

 

SEKTOR HANDLOWY

Convenience i parki handlowe, bo co innego?

Małe formaty handlowe typu convenience niezmiennie dominują w sektorze handlowym w Polsce. Najbardziej pożądane obiekty mają wśród najemców dyskonty spożywcze i sklepy  z kategorii „value retailers”, świetnie prosperujące w obecnych czasach, kiedy kupujący często ograniczają zakupy i zwracają większą uwagę na ceny. Avison Young zwraca uwagę, że Polska nadal oferuje bardzo atrakcyjne stopy kapitalizacji w sektorze parków handlowych (6,8%), który potwierdza, że jest odporny, nie tylko na COVID, ale i recesję.

W nadchodzących miesiącach zapewne poznamy oficjalnie dwóch nowych inwestorów w tym sektorze z Francji i z Izraela, którzy podpisali już przedwstępne umowy zakupu.

W Q1-Q3 sektor handlowy odnotował 26 transakcji, z czego 17 dotyczyło parków handlowych i obiektów typu convenience. W przypadku 5 transakcji dotyczących dawnych hipermarketów oraz centrum handlowego Sukcesja w Łodzi (zaprzestanie działalności w 2020 r.) celem była przyszła przebudowa. Porównywalny udział w transakcjach w sektorze miały centra handlowe, w tym dwa małe obiekty w Płocku i Zielonej Górze oraz ogromna transakcja dwóch Joint Ventures, stworzonych przez EPP na początku roku.

Wolumen transakcji w sektorze handlowym w Q2 i Q3 wyniósł odpowiednio 69 milionów euro i 62 miliony euro, plasując się na trzecim i drugim najniższym miejscu od 2016 roku. Niemniej jednak, ze względu na bezprecedensowe wyniki Q1 2022, całkowity wolumen sektora na koniec września br. wyniósł 859 milionów euro, co przekłada się na 20% udziału w całościowym wolumenie rynku inwestycyjnego w Polsce.

·        859 milionów euro – wolumen inwestycyjny w sektorze handlowym w Q1-Q3

·        17/26 udział parków handlowych i obiektów handlowych typu convenience w liczbie transakcji w sektorze

·        5/26 udział projektów przeznaczonych pod przebudowę w liczbie transakcji w sektorze

·        Dwóch “newcomerów” zadebiutuje w sektorze parków handlowych

 

SEKTOR PRS

Wschodzący rynek pod lupą inwestorów

Rosnąca inflacja i stopy procentowe spowodowały spowolnienie na rynku sprzedaży mieszkań, co z kolei pozytywnie wpłynęło na wzrost popytu najemców na produkty Sektora Najmu Instytucjonalnego (PRS). Takie czynniki, jak wysokie koszty budowy, wynikające z rosnących cen energii i surowców, niestabilnych łańcuchów dostaw oraz wzrostu kosztów finansowania inwestycji, zmuszają jednak niektórych inwestorów do czasowego zawieszania nowych projektów. Rozpoczęte wcześniej transakcje są zamykane. Łącznie z akademikami sektor PRS ma 3% udziału w całkowitym wolumenie rynku inwestycyjnego w Polsce w okresie Q1-Q3 2022.

W samym tylko w Q3 2022 roku odnotowano dwie nowe transakcje PRS. Grupa Heimstaden sfinalizowała zakup Unique Tower D w Warszawie od Marvipol Development, a Atrium European Real Estate nabyło od Toscom Development Studio Plac Dominikański we Wrocławiu. Rynek inwestycyjny PRS charakteryzuje się przewagą transakcji typu „forward funding”, dlatego wiele projektów jest nadal w fazie budowy. Avison Young ma przyjemność świadczyć szeroki zakres usług doradztwa technicznego, od monitoringu procesu budowy po ostateczne odbiory, dla całego warszawskiego portfela PRS należącego do Grupy Heimstaden.

 

PROGNOZY

Trudny początek 2022 roku przyniósł wiele niepewności co do kondycji polskiego rynku inwestycyjnego i jego przyszłego kształtu. W miarę upływu czasu, wszyscy gracze rynkowi obserwowali z napięciem rynek, ponieważ nie można było wykluczyć żadnego scenariusza. Odporność polskiego rynku inwestycyjnego przełożyła się jednak znów na niezłe wyniki, przekraczając r/r wolumen inwestycyjny z roku 2021 o ponad 20%.

W najbliższych kwartałach Avison Young spodziewa się wprowadzenia na rynek dużych portfeli magazynowych, które z pewnością skorzystają z rekordowo wysokich wskaźników indeksacji, pozwalających na osiągnięcie takich samych cen mimo rosnących stóp kapitalizacji.

Sektor handlowy może ponownie przyciągnąć uwagę inwestorów dobrze prosperującymi centrami handlowymi, jednak przy znacznie wyższych stopach kapitalizacji niż obserwowane przed pandemią. Miejmy nadzieję – nie wywołując wilka z lasu - że polski rynek inwestycyjny utrzyma ten kurs.

biurowce 
paź 24 2022 Parki handlowe idą po swoje
Komentarze: 0
Przyrost podaży i wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze handlowym w Polsce ma szansę przekroczyć w tym roku poziom ubiegłoroczny

Mimo pogarszających się warunków rynkowych, 2022 rok dla sektora handlowego w Polsce będzie prawdopodobnie kolejnym rokiem, w którym odnotuje rekordowy poziom nowej podaży. Według szacunkowych danych Walter Herz, krajowe zasoby powierzchni handlowych zwiększą się o około 530 tys. mkw. Najwięcej, prawie 350 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni dostarczą oddawane licznie parki handlowe i centra convenience, które powstają głównie w mniejszych ośrodkach miejskich. 

– Inwestorzy, którzy prowadzą działalność w tym sektorze rynku nieruchomości w Polsce mają szeroko zakrojone plany, obejmujące w przypadku niektórych firm budowę kilkudziesięciu kolejnych parków handlowych w ciągu najbliższych kilku lat. Grupa podmiotów aktywnych w segmencie handlowym stale się zwiększa, zarówno jeśli chodzi o inwestorów poszukujących atrakcyjnych aktywów, jak i firmy deweloperskie realizujące projekty – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz. – W całej Polsce w budowie jest teraz około 30 inwestycji, w ramach których oddane zostaną retail parki. Firmy nieustannie poszukują gruntów pod nowe obiekty, które chcą realizować w tym formacie. Nasycenie nimi nie jest jeszcze tak wysokie, jak w przypadku dużych centrów handlowych i mają wciąż duży potencjał wzrostu – dodaje.    

Retail parki atrakcyjnymi aktywami  

Choć wielkopowierzchniowe centra handlowe całkiem nieźle sobie teraz radzą i notują obroty podobne do wartości z 2019 roku, jako klasa aktywów są negatywnie postrzegane przez inwestorów po pandemii i lockdownach. – Pod względem operacyjnym największym wyzwaniem dla nieruchomości komercyjnych jest teraz kwestia wzrostu opłat eksploatacyjnych, będących pochodną cen energii i rosnących płac. Sporo najemców galerii handlowych zapewniło sobie CAP na te opłatę, co tworzy short fall i przekłada się na NOI, a tym samym wpływa na wycenę nieruchomości. Rośnie też ilość najemców, którzy przedłużają umowy na krótki okres, uwzględniające tylko czynsz od obrotu – przyznaje Piotr Szymoński, Director Office Agency w Walter Herz.

– W parkach handlowych i centrach typu convenience umowy podpisywane są wciąż na długi okres. Czynsze i opłaty eksploatacyjne natomiast są znacznie niższe niż w dużych obiektach handlowych, dzięki czemu jest nimi ogromne zainteresowanie ze strony najemców. Oddawane parki są na ogół już w pełni skomercjalizowane. Przyciągają, nie tylko atrakcyjnych operatorów spożywczych i popularne sklepy sieciowe, ale i marki, które nie interesowały się dotąd tego typu placówkami. Teraz tworzą dla nich specjalne formaty i wchodzą do mniejszych miast – mówi Piotr Szymoński.  

Stawki czynszowe w retail parkach utrzymują się nadal na tym samym poziomie, co w roku ubiegłym, podaje Walter Herz. W lokalach o większej powierzchni, przeznaczonych pod sieciowe sklepy spożywcze czy drogeryjne w najlepszych obiektach mieszczą się w przedziale 8-12 euro/mkw./m-c.  

Inwestycje z wysoką stopą zwrotu

Retail parki są dziś najatrakcyjniejszymi aktywami handlowymi dla zagranicznych funduszy. Przed pandemią, zanim spadło drastycznie zainteresowanie droższymi aktywami, jak galerie handlowe, wolumen transakcyjny w sektorze handlowym w Polsce przekraczał rocznie 2 mld euro, a w roku 2018 wyniósł nawet 2,5 mld euro. W 2021 roku, mimo dużej liczby transakcji zakupy inwestycyjne w tym segmencie zamknęły się kwotą 1 mld euro. 

– Właścicieli zmieniały głównie niewielkie obiekty. Notowane były też transakcje związane z przejmowaniem nieruchomości po Tesco oraz zakup obiektów z potencjałem do zwiększenia rentowności. Parki handlowe są teraz najbardziej poszukiwanymi aktywami, ale ich dostępność nie jest wystarczająco duża. Ten segment oferuje ogółem ponad 3,2 mln mkw. powierzchni, co stanowi około 15 proc. zasobów sektora nieruchomości handlowych w Polsce. W dużych centrach mieści się natomiast przeszło 60 proc. nowoczesnych powierzchni handlowych, jakie mamy w kraju – wyjaśnia Bartłomiej Zagrodnik. 

Wartość transakcji w nieruchomości handlowe w pierwszej połowie br. wyniosła prawie 800 mln euro. Parki handlowe o wysokim standardzie zlokalizowane w mniejszych miastach, na których skupiają się inwestorzy oferują stopy kapitalizacji w wysokości do 7,5 proc. 

Analitycy Walter Herz szacują, że nie tylko pod względem nowej podaży, ale i transakcji inwestycyjnych 2022 rok może być lepszy dla sektora niż rok ubiegły. Na zwiększenie wolumenu transakcji wpływ może mieć ustawa ułatwiająca przekształcanie obiektów handlowych w projekty mieszkalne. Trudności może sprawiać jednak brak dostępu do finansowania zakupu wielkopowierzchniowych centrów handlowych w przeciwieństwie do retail parków. 

 
Walter Herz
biurowce 
paź 21 2022 W sektorze biurowym jeszcze cisza przed burzą...
Komentarze: 0

Autor: Robert Pastuszka, Director, Office Agency w Avison Young

Inflacja zmieni rynek biurowy

Za kilka miesięcy będziemy mogli przekonać się, w jak dużym stopniu wzrost kosztów wynajmu powierzchni biurowych i utrzymania nieruchomości wpłynie na dalsze kształtowanie się sektora biurowego. Wyższe koszty prowadzenia biznesu zmuszą bowiem firmy do weryfikacji założeń budżetowych.

Podwyżki czynszu i kosztów eksploatacyjnych 

Najemcy biurowi muszą przygotować się na wzrost kosztów eksploatacyjnych. Avison Young zwraca uwagę, że będą one znacznie wyższe, nie tylko ze względu na rosnące ceny energii, ale również związane z inflacją podwyżki cen różnych usług, które składają się na tę opłatę. Opłaty wzrosną też choćby ze względu na zmianę płac minimalnych. Pojawiły się już pierwsze szacunki dotyczące ich wysokości, które przy utrzymaniu zakresu na obecnym poziomie mają wynosić 30 zł/mkw. i więcej, w zależności od budynku i jego lokalizacji. Mówimy więc o wzrostach, które mogą stanowić nawet 50% i więcej obecnej wartości.

Wzrost kosztów utrzymania budynków postawi w niełatwej sytuacji, zarówno właścicieli nieruchomości, jak również najemców. Budżetowanie długoterminowych umów najmu będzie z pewnością dużym wyzwaniem dla obu stron. Avison Young spodziewa się, że ze strony najemców pojawi się presja na wprowadzanie do umów zapisów, które w skuteczny sposób będą ograniczały niekontrolowane ryzyko wzrostów.

Niezwykle trudną kwestią będą obecnie wszelkie umowy pre-let, dotyczące budynków, które zostaną oddane na przykład za dwa lata. Określenie wysokości zobowiązania z takim wyprzedzeniem wydaje się dziś praktycznie niemożliwe, patrząc na zmiany, które miały miejsce tylko w okresie bieżącego roku.

Indeksacja stawek czynszu

Kolejnym ważnym elementem jest indeksacja czynszu, która jest nierozerwalną częścią każdej umowy najmu. Avison Young zaznacza , że indeksacja stawek czynszowych jest ściśle związana ze wskaźnikiem wzrostu cen koszyka dóbr i usług - najczęściej HICP w ujęciu rocznym w przypadku umów wyrażonych w EUR, a w przypadku umów w PLN wiąże się z danymi publikowanymi przez GUS. W ostatnich latach wskaźnik HICP był stabilny i wahał się od 0,1 do 2,6. Niestety, już wiemy, że za rok 2022 wskaźnik ten znacząco wzrośnie. Przewiduje się, że wskaźnik może wynieść 7% lub więcej w zależności od dynamiki zmian w ostatnich miesiącach. Jeszcze wyższe wzrosty osiągną umowy zawarte w PLN, gdzie inflacja wskazywana przez GUS jest jeszcze wyższa. Efekty tych zmian odczują wszyscy najemcy,  najbardziej użytkownicy nowoczesnych budynków zlokalizowanych w centrach miast, w których stawki są najwyższe, a tym samym podstawa do obliczeń jest największa.

Niezależnie od nadchodzących przeobrażeń w funkcjonowaniu biurowców, właściciele nieruchomości i najemcy są zgodni co do wdrażania zmian związanych z eksploatacją budynków. Już teraz właściciele analizują możliwości optymalizacji zużycia energii. Oszczędności ma przynieść montaż instalacji fotowoltaicznych, wymiana oświetlenia na LED, czy wykorzystanie czujników ruchu sterujących światłem oraz regulacja pracy urządzeń i instalacji wentylacyjnych, chłodzenia i grzania. Powyższe działania są jednakże tylko odpowiedzią na pojawiające się obecnie trudności, zauważa Avison Young. Kwestią, która prawdopodobnie rozstrzygnie się w najbliższych latach i w istotnym stopniu może zmienić rynek będzie implementacja rozwiązań, pozwalających na realizację pasywnych budynków. Pytanie tylko czy jesteśmy gotowi ponieść koszty tych zmian?

 

biurowce 
paź 17 2022 Avison Young doradzał spółce z grupy CPD...
Komentarze: 0

Biurowiec Iris został sprzedany przez spółkę zależną z grupy CPD do DL Invest Group. Avison Young pośredniczył w transakcji i doradzał w jej przebiegu sprzedającemu.

Budynek biurowy Iris, zlokalizowany w Warszawie przy ulicy Cybernetyki 9, został sprzedany przez spółkę zależną z grupy CPD S.A. do DL Invest Group. Zespół inwestycyjny Avison Young pośredniczył w transakcji i reprezentował sprzedającego w przebiegu transakcji.

Iris to nowoczesny biurowiec klasy A będący częścią Cybernetyki Office Park zlokalizowanego w Mokotowskim Obszarze Biznesowym – dynamicznie rozwijającej się dzielnicy Warszawy. Całkowita powierzchnia budynku to ponad 14 000 mkw. Iris znajduje się 7 km od centrum miasta i tylko 2 km od lotniska Chopina.

“Nabycie tak wartościowego aktywa, jakim jest Iris w Warszawie jest dla nas ważnym elementem konsekwentnie realizowanej strategii rozwoju DL Invest Group oraz posiadanego portfolio aktywów, które nieustannie jest powiększane poprzez dewelopowanie oraz akwizycje nowych projektów. To kolejny zakup DL Invest Group dokonany w tym roku. Wartość portfela posiadanych nieruchomości przekracza już 2 mld zł. Posiadamy zdolność do szybkiej akwizycji aktywów oraz projektów deweloperskich, dzięki mocno rozwiniętej wewnętrznej strukturze, dzięki której możemy przeprowadzić nie tylko szybkie badanie nieruchomości, ale w szczególności wygenerować dodatkową wartość poprzez rewitalizacje czy też rekomercjalizacje projektu. Cały czas poszukujemy atrakcyjnych aktywów do akwizycji, w szczególności takich, na których możemy wygenerować dodatkową wartość. Takim właśnie aktywem jest Iris, który ma istotny potencjał do zwiększenia wartości aktywa. Dodatkowo, ponad 95% dostępnej powierzchni najmu jest oparte na silnych najemcach jak Asus, Poczta Polska czy Saint Gobain, co gwarantuje stałe, długoterminowe przepływy.” - komentuje Dominik Leszczyński, CEO w DL Invest Group

„Zespół inwestycyjny Avison Young zna Mokotowski Obszar Biznesowy bardzo dobrze. - komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young w Polsce - Nasz zespół miał przyjemność reprezentować DEKA w sprzedaży dwóch innych biurowców wchodzących w skład Cybernetyki Office Park - Helion i Luminar. Reprezentowaliśmy również M7 Real Estate w sprzedaży Mokotów Plaza na rzecz FLE. Mokotowski Obszar Biznesowy jest najbardziej rozwiniętym hubem biurowym poza ścisłym centrum stolicy. W ciągu ostatnich kilku lat przeszedł znaczne przemiany urbanistyczne, powstało lub jest w trakcie realizacji kilka projektów biurowych, mieszkaniowych czy hotelowych. Atrakcyjne poziomy czynszów, w porównaniu ze ścisłym centrum miasta, są idealne dla firm, które poszukują ekonomicznych rozwiązań a jednocześnie odnowionych powierzchni najmu.”