Biurowce, strona 29

– Zmiany, jakie możemy obserwować na rynku wskazują, że biznes wraca do pracy w tradycyjnych biurach. Część pracodawców już wiosną zdecydowała się na powrót do standardowej formy pracy, przynajmniej w ograniczonym wymiarze. Wiele firm wdraża teraz ten proces. A te, które nie wyszły jeszcze z home office mają już nakreślony plan przejścia do biur i zamierzają wprowadzić go w nadchodzących tygodniach i miesiącach. O utrzymaniu pracy zdalnej myśli niewiele podmiotów. Dominują wśród nich firmy z sektora szeroko rozumianych, nowych technologii – informuje Mateusz Strzelecki, Head of Tenant Representation/Partner w Walter Herz. – Na uwagę zasługuje sposób, w jaki wprowadzane są zmiany. Na ogół aplikowane są stopniowo, po konsultacjach z zespołami, które w większości mają wpływ na tempo i tryb ich wprowadzania – dodaje Mateusz Strzelecki. 

– Pracodawcy wychodzą z założenia, że stopniowe ograniczanie pracy zdalnej to najlepszy kierunek działania dla firmy. Izolacja nie sprzyja integracji ludzi, nie stwarza przestrzeni do wypracowania kreatywnych rozwiązań i wymiany doświadczeń. Globalne trendy związane z upowszechnieniem się pracy zdalnej pozwoliły zweryfikować efektywność takiego systemu pracy i redefiniować współpracę zespołową. Wiadomo już, że nie jest to optymalny styl pracy, przede wszystkim dla firm, których rozwój opiera się na wymianie myśli w teamach projektowych. Utrudnia transfer wiedzy i budowanie relacji oraz kultury organizacyjnej, które są dla biznesu fundamentalne – mówi Magda Zagrodnik, Head of HR & Business Partner w Walter Herz.  

Liczy się wyczucie pracodawcy 

Magda Zagrodnik zauważa, że pracodawcy mają dziś przed sobą spore wyzwanie. Muszą pogodzić potrzeby biznesowe, dotyczące pracy w biurze z oczekiwaniami pracowników, którzy na ogół nie chcą wracać do modelu całkowicie stacjonarnego. Spora część nadal woli korzystać z elastycznych form pracy. Wprowadzanie systemu hybrydowego wymaga więc od firm dużego taktu. 

– Pracodawcy mają trudne zadanie. Wiąże się to z tym, że sporej zmianie uległ sposób percepcji ludzi. Stali się bardziej niezależni, świadomi równowagi miedzy pracą a życiem prywatnym. Wypracowali elastyczność, ale i umiejętność jasnego określania swoich oczekiwań. To sprawia, że wszelkie próby twardego narzucania zmiany organizacji pracy mogą przynieść teraz odwrotny skutek. Większość kandydatów deklaruje, że chętniej zatrudni się w firmie, która umożliwia dowolny wybór trybu pracy. Dlatego umiejętny sposób zarządzania procesem zmiany, podniesienie komfortu pracy w biurze oraz zobrazowanie pracownikom korzyści wynikających z pracy zespołowej na żywo, może pozytywnie na nich wpłynąć i zachęcić do powrotu do biur – zauważa Magda Zagrodnik.

W biurze jak w domu 

– Po przeszło dwóch latach pracownicy przyzwyczaili się do pracy z domu i wyciągnięcie ich ze strefy komfortu to dla niektórych kolejny szok, podobny do tego, który przeżyli na początku pandemii. Powrót do biur dla wielu osób to ogromna zmiana i tym bardziej warto zachęcać ich do tego, a nie zmuszać. Nasi klienci, firmy, które sprawnie przeszły proces powrotu do biur odpowiednio się do tego przygotowały. Przystosowały swoje przestrzenie biurowe na nowe potrzeby, zainwestowały w działania HR-owe, motywacyjne i pomocowe. Stworzyły komfortowe warunki pracy, których pracownicy nie mają w domu – dodaje Magda Zagrodnik.  

Magda Zagrodnik uważa, że home office utrudnia zachowanie równowagi pomiędzy życiem zawodowym i prywatnym. Przede wszystkim jednak hamuje osobisty rozwój pracowników, szybką wymianę informacji, nawiązywanie relacji między ludźmi, blokuje cykl integracji w firmie, a także utożsamianie się z marką i zwiększa rotację. 

– Patrząc na napływające do nas w ostatnim czasie zapytania i zawierane transakcje najmu widzimy, że nawet podmioty z sektora IT zaczynają wracać do biur. Ich pracownicy również potrzebują wsparcia i motywacji oraz umocnienia poczucia przynależności do zespołu, które daje im hybryda. Nasi klienci przygotowują szerokie pakiety benefitów, którymi starają się zachęcić do pracy stacjonarnej – informuje Mateusz Strzelecki. 

Firmy stawiają teraz na przytulne, domowe aranżacje, jakość wyposażenia, nowoczesne technologie, zieleń. Wprowadzają projekty HR- rowe  służące integracji, chcąc wytworzyć miły, rodzinny klimat. W biurach tworzone są funkcjonalne strefy. Powstaje więcej przestrzeni do pracy w ciszy, których brakowało w gwarnych open space’ach.  Pracodawcy inwestują w nowoczesne technologie, by zespół mógł komfortowo przeprowadzać video rozmowy z klientami czy pracownikami z innych działów. Tworzą także obszerne części kuchenno-eventowe oraz strefy do odpoczynku, gdzie można się zrelaksować, korzystając np. z foteli do masażu, hamaków czy bieżni i rowerów stacjonarnych. 

W pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku deweloperzy oddali o 50 proc. więcej biur niż w tym samym okresie rok wcześniej i niemal trzykrotnie więcej niż w 2020 roku. Siedem największych ośrodków biznesowych w kraju, jak podaje Walter Herz, zyskało łącznie ponad 320 tys. mkw. nowej powierzchni.

Ilość biur będących w trakcie realizacji zmniejszyła się w tym czasie z 1,1 mln mkw. do około 870 tys. mkw., z czego na rynkach regionalnych w kwietniu w budowie pozostawało około 600 tys. mkw. powierzchni. – Topniejąca ilość powstających biur niesie coraz bardziej ograniczony wybór dobrej jakości powierzchni w niektórych miastach. Na braki podażowe szczególnie narażona jest Warszawa, gdzie powstaje najmniej biur od ponad dekady – komentuje Mateusz Strzelecki, Head of Tenant Representation/Partner w Walter Herz. – Jednocześnie na rynku biurowym obserwujemy wyraźny wzrost popytu. W pierwszym kwartale br. w siedmiu badanych przez nas miastach przedmiotem najmu było 413 tys. mkw. powierzchni, co oznacza, że do najemców trafiło niemal dwukrotnie więcej biur niż w tym samym okresie w roku ubiegłym – przyznaje Mateusz Strzelecki.  

– Wyraźnie widoczne jest też znaczące nasilenie się zainteresowania najemców elastycznymi formami najmu, tj. powierzchniami coworkingowymi i biurami serwisowanymi. W niektórych lokalizacjach w kraju zaczyna brakować wolnych miejsc w takich przestrzeniach. Coraz większy wpływ na rynek nieruchomości biurowych oraz strategie firm mają również aspekty związane z ESG – dodaje.

Rosną stawki czynszowe

Rosnące koszty budowy oraz wykończenia powierzchni biurowych wywołują z kolei presję na wzrost wyjściowych stawek czynszowych. – Coraz wyższe ceny mediów, odbioru odpadów, czy koszty pracy już teraz odbijają się na wysokości opłat eksploatacyjnych. W części budynków biurowych mamy do czynienia z podwyżkami zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych. Na skutek inflacji nieznacznie wzrosły także efektywne czynsze transakcyjne za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie. Związane jest to również z wyraźnie widocznym trendem relokacji najemców do najnowszych budynków – zauważa Mateusz Strzelecki.  

Większy popyt na biura równoważy spora ilość oddawanych powierzchni na rynkach regionalnych poza Warszawą. Stąd współczynnik pustostanów w czołowych lokalizacjach w Polsce, jak wynika z danych Walter Herz, pozostaje średnio na zbliżonym poziomie, jak na przełomie roku.      

Trzy pierwsze miesiące br. przyniosły Warszawie nieco ponad 90 tys. mkw. w sześciu oddanych budynkach biurowych. Ukończony został m.in. wieżowiec w inwestycji Forest, trzeci biurowiec w kompleksie Lixa, pierwszy budynek w projekcie SkySawa, czy biurowiec Fabryka PZO II. Stołeczne zaplecze liczy teraz 6,24 mln mkw. powierzchni.

W Warszawie trzykrotnie wyższy popyt niż nowa podaż

W budowie na terenie miasta pozostaje aktualnie ponad 320 tys. mkw. biur. W realizacji jest m.in. Varso Tower, The Bridge, Skyliner II, czy kompleks Studio. W porównaniu z latami sprzed pandemii, kiedy przez szereg lat powstawało prawie trzy razy więcej biur to spora przepaść inwestycyjna. Mimo coraz większych trudności widocznych na rynku deweloperzy zmierzają jednak w stronę dawnej aktywności. W ubiegłym roku w Warszawie wydanych zostało sześć decyzji o warunkach zabudowy i wpłynęło siedem nowych wniosków.  

Niewielka ilość budowanych biur przy rosnącym popycie powoduje, że w Warszawie spada współczynnik wolnej powierzchni. Jeśli nic się nie zmieni, braki podażowe komunikowane już przez operatorów powierzchni elastycznych, staną się także udziałem wynajmujących tradycyjne powierzchnie biurowe. Na uwagę zasługuje jednak jakość biur oferowanych w stolicy. Ponad 40 proc. powierzchni biurowych w Warszawie jest certyfikowanych, co plasuje lokalizację w światowej czołówce.

W pierwszych trzech miesiącach br. popyt na warszawskie biura był trzykrotnie wyższy niż nowa podaż, przekroczył 270 tys. mkw. powierzchni. Był to najwyższy rezultat kwartalny w perspektywie ostatnich kilku lat. O trzy czwarte wyższy niż średnia z pięciu ostatnich lat oraz blisko 2,5 razy wyższy niż przed rokiem.  

Wrocławskie biura z największym wzięciem w regionach

Największe transakcje najmu należały w Warszawie do firm z sektora bankowego i finansowego. W miastach regionalnych z kolei najwyższymi potrzebami, jeśli chodzi o przestrzeń do pracy wykazywali w ostatnim czasie najemcy z sektora technologicznego i usług dla biznesu.

Na krakowskim rynku w pierwszym kwartale tego roku zakontraktowane zostało z kolei około 31 tys. mkw. powierzchni biurowych, co jest wynikiem nieco lepszym niż w poprzednim roku, ale niższym blisko o połowę w porównaniu do 2020 roku.

Zasoby biurowe Krakowa wzrosły o 21 tys. mkw. powierzchni, co pozwoliło zwiększyć potencjał miasta do 1,64 mln mkw. biur. Oddany został m.in. Aquarius oraz ostatni budynek w kompleksie High5ive. Blisko 200 tys. mkw. powierzchni jest nadal w budowie, w tym m. in. Brain Park, The Park Cracow, Ocean Office Park oraz Kreo.
We Wrocławiu zaplecze biurowe liczy aktualnie 1,28 mln mkw. powierzchni. W ciągu trzech pierwszych miesięcy roku na wrocławski rynek trafiło przeszło 36 tys. mkw. powierzchni biurowych w projekcie MidPoint 71, a ponad 116 tys. mkw. jest obecnie w fazie budowy. Wśród realizacji jest między innymi kolejny budynek w kompleksie Centrum Południe, Wielka 27 oraz Infinity. W pierwszym kwartale przedmiotem najmu było przeszło 38 tys. mkw. biur, co oznacza prawie 70 proc. wzrost rok do roku i daje Wrocławowi najlepszy wynik wśród miast regionalnych.  

Trójmiasto jest bliskie wejścia do grona miast z 1 mln mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych. Do tego progu brakuje już tylko kilka tys. mkw. powierzchni. W pierwszych trzech miesiącach br. na trójmiejski rynek, jak informuje Walter Herz, weszło około 32 tys. mkw. powierzchni biurowych. W realizacji znajduje się 68 tys. biur, z czego większość na terenie Gdańska. Popyt kwartalny przekroczył zaś 22 tys. mkw. powierzchni.

Katowice zwiększają potencjał

W Poznaniu nie została ostatnio ukończona budowa żadnego budynku biurowego, przez co istniejąca podaż biurowa utrzymała się na poziomie około 620 tys. mkw. W budowie znajduje się 79 tys. mkw. powierzchni biurowych. Do największych realizowanych projektów należy Andersia Silver oraz Nowy Rynek E. W pierwszym kwartale popyt wyniósł 6,5 tys. mkw., co jest wynikiem o 40 proc. wyższym niż w roku poprzednim.

Zdecydowany prym pod względem nowej podaży w pierwszych miesiącach br. wiodły natomiast Katowice. Zakończyła się tam budowa przeszło 116 tys. mkw. biur. Tym samym, prawie połowa powierzchni oddanej w tym czasie w regionach przypadła na te aglomerację. Katowice mogą się dzięki temu pochwalić blisko trzykrotnie wyższym przypływem nowej podaży niż wynosi średnia z ostatnich trzech lat. Dzięki wyjątkowo dużej ilości podaży, którą dostarczyły m.in. biurowce w projekcie .KTW II  i Global Office Park, a także DL Tower, czy Carbon Office zasoby biurowe w mieście wyniosły do 715 tys. mkw.

Katowice stały się w ten sposób piątym, największym rynkiem biurowym w kraju, wyprzedzając Poznań. W budowie na katowickim rynku znajduje się przeszło 70 tys. mkw. powierzchni biurowych, w tym budynek Craft.

W pierwszym kwartale br. Popyt na katowickie biura sięgnął 30 tys. mkw. powierzchni, co było blisko siedmiokrotnie wyższym wynikiem niż odnotowany w analogicznym okresie poprzedniego roku oraz o ponad 40 proc. wyższym niż w 2020 roku.   

W Łodzi podaż istniejących powierzchni biurowych wynosi 611 tys. mkw., dzięki ukończeniu w tym roku budowy prawie 23 tys. mkw. biur. Wśród oddanych budynków znalazły się dwa biurowce w kompleksie Monopolis oraz React. W budowie pozostaje przeszło 70 tys. mkw. powierzchni biurowych. Popyt na powierzchnie biurowe w pierwszych miesiącach roku wyniósł 12 tys. mkw., co jest niższym wynikiem od średniej z ostatnich pięciu lat.

Firma Vorwerk Polska wybrała biurowiec West 4 Business Hub, usytuowany przy ulicy Na Ostatnim Groszu, w północno-zachodniej części Wrocławia na miejsce swojej nowej centrali. Dystrybutor wynajął w nowym budynku, wchodzącym w skład kompleksu powierzchnię ponad 1900 mkw. Relokacja do nowego biura związana jest z chęcią stworzenia lepszych warunków do rozwoju kultury organizacyjnej firmy oraz zapewnienia zespołowi atrakcyjnego środowiska pracy, jak również potrzebą poszerzenia przestrzeni coworkingowej. 

– Przeprowadzka do nowej siedziby to naturalna odpowiedź na rosnące potrzeby w zakresie unowocześnienia przestrzeni biurowej. Nowa centrala firmy to inwestycja w nasz zespół. Wybraliśmy West 4 Business Hub ponieważ spełnia najwyższe standardy, jeżeli chodzi o komfort i bezpieczeństwo pracy. Zależało nam także na możliwości aranżacji przestronnej i wygodnej powierzchni wspólnej, nowoczesnej kuchni i wielu sal szkoleniowych. Ważna była dla nas również możliwość zagospodarowania kuchni w sposób, który umożliwiałby rozwój przepisów kulinarnych na Thermomix®. Motywujące do podjęcia decyzji o wyborze tej inwestycji były też korzystne warunki najmu, które udało się wynegocjować - mówi Wojciech Ćmikiewicz, Dyrektor Generalny Vorwerk Polska.  

- Firma Vorwerk Polska powierzyła nam przeprowadzenie kompleksowego procesu relokacji siedziby głównej, w tym negocjacji finansowych, prawnych oraz technicznych. Istotne było dla nas szybkie zakończenie selekcji i wyboru lokalizacji oraz pertraktacji, ponieważ oczekiwaniem najemcy była szybka przeprowadzka. Budynek miał spełnić odpowiednie warunki techniczne i zapewnić wygodną przestrzeń do pracy. Naszym celem było również stworzenie strefy szkoleniowej z zapleczem dydaktycznym wraz w pełni wyposażoną kuchnią. Ważne było, by przestrzeń dawała szeroką możliwość adaptacji. Lokalizacja miała też zagwarantować oczekiwaną przez najemcę ilość miejsc postojowych. Cieszymy się, że firma zdecydowała się skorzystać z naszego doświadczenia i że udało się tak sprawnie przeprowadzić proces relokacji – mówi Kamila Królikowska, Senior Negotiator w Walter Herz.  

- To już kolejny raz, kiedy mieliśmy przyjemność współpracować z Vorwerk Polska. Doradzaliśmy firmie już wcześniej przy wynajmie biur regionalnych i za każdym razem decyzje podejmowane były szybko i efektywnie. Wybór nowej siedziby podyktowany był przede wszystkim świetną lokalizacją budynku, który wyróżnia się ciekawymi rozwiązaniami architektonicznymi na biurowej mapie Wrocławia - informuje Mateusz Dembski - Kornaga Senior Negotiator w Walter Herz. 

Firma Vorwerk rozpoczęła działalność w 1883 roku w Wuppertalu w Niemczech, gdzie mieści się jej siedziba. Przedsiębiorstwo ma zasięg międzynarodowy, działa w ponad 70 krajach na świecie. W Polsce firma obecna jest od 1995 roku. Ma już ponad milion klientów. Wiodąca działalność Vorwerk to sprzedaż wysokiej jakości sprzętu gospodarstwa domowego. Flagowym produktem firmy jest urządzenie Thermomix®, które ułatwia przygotowywanie zdrowych i smacznych posiłków oraz system do utrzymania czystości Kobold.   

West 4 Business Hub to kompleks budynków biurowych klasy A, usytuowany przy ulicy Na Ostatnim Groszu we Wrocławiu. Powierzchnia całego kompleksu wynosić będzie 72 tys. mkw. Pierwszy budynek o powierzchni ponad 15 tys. mkw. został oddany w 2020 roku.  Obiekt posiada certyfikat środowiskowy BREEAM z oceną Excellent, który potwierdza efektywność rozwiązań przyjaznych dla środowiska naturalnego oraz poziom komfortu oferowany użytkownikom.

LOCONI Intermodal działa na polskim rynku logistycznym od 2011 roku. Operator intermodalny organizuje przewozy skonteneryzowanych ładunków, wykorzystując w łańcuchu dostaw różne formy transportu. Firma posiada sieć terminali przeładunkowych, dzięki czemu zapewnia regularne połączenia intermodalne między portami morskimi a terminalami w różnych lokalizacjach. 

– Transport intermodalny jest jedną z najdynamiczniej rozwijających się gałęzi sektora logistycznego w Polsce. To dla nas ogromna satysfakcja, że firma LOCONI Intermodal, która plasuje się w grupie największych operatorów intermodalnych działających na naszym rynku, w drodze rozwoju zaplecza logistycznego i rozbudowy sieci terminali, wybrała właśnie te warszawską lokalizację. Płynny przebieg procesu wynajmu, który wymagał starannego uzgodnienia warunków technicznych, prawnych oraz finansowych pozwolił stronom na szybkie osiągnięcie kompromisu i zawarcie kontraktu – mówi Piotr Szymoński, Director Office Agency w Walter Herz.

– Ostatnie lata pokazały, jak istotne są sprawne i wydajne rozwiązania transportowe dla prawidłowego funkcjonowania gospodarki. Logistyka intermodalna łączy transport drogowy, kolejowy, morski oraz lotniczy, co umożliwia bezpieczniejsze, i co istotne, terminowe dostarczanie ładunków. Ten rodzaj transportu pozwala, nie tylko na skrócenie czasu dostaw, ale także redukcję kosztów. Spotyka się z ogromnym zainteresowaniem ze strony przedsiębiorstw, dla których ważna jest efektywność kosztowa transportu, jak również kwestia wykorzystywania rozwiązań przyjaznych środowisku. By sprostać rosnącym potrzebom rynku stale rozbudowujemy sieć komunikacyjną. Warszawski węzeł przeładunkowy stanowi ważne ogniwo systemu połączeń transportowych naszej firmy – przyznaje Dariusz Barcik, wiceprezes zarządu Loconi Intermodal S.A. 

– Komercjalizacja inwestycji na warszawskim Żeraniu to duże wyzwanie nawet dla tak doświadczonej firmy jak nasza, która od 2004 roku z sukcesem inwestuje w Polsce. Realizacja planu przebudowy obszaru ponad 60 ha i przywrócenia renomy terenom dawnej fabryki samochodów w Warszawie, której się podjęliśmy, potrwa kilkanaście lat. Skala przedsięwzięcia jest tak duża, że sam proces przygotowawczy do wdrożenia tego projektu zajmie kilka lat. Kompleks dysponuje obecnie powierzchniami oferującymi różne funkcje oraz rozbudowaną infrastrukturą logistyczno-magazynową i produkcyjną. Została już przeprowadzona jego pełna komercjalizacja, dzięki wsparciu i zaangażowaniu ekspertów firmy Walter Herz – informuje Arie Koren, członek zarządu OKAM.

Inwestycja OKAM mieści się na terenie dawnej fabryki samochodów osobowych, przy ulicy Jagiellońskiej w Warszawie. Kompleks, który zajmuje obszar 62 hektarów oferuje powierzchnie biurowe, usługowe, magazynowe oraz dysponuje terenami przeznaczonymi pod place ekspozycyjne i parkingi. To jedyna lokalizacja w Warszawie posiadająca własną bocznicę kolejową, umożliwiającą stworzenie terminala intermodalnego. Większość znajdujących się w kompleksie powierzchni charakteryzuje się dużą rozpiętością parametrów, co stwarza szerokie możliwości wynajmu firmom poszukującym niestandardowych rozwiązań, łączących przestrzeń magazynową, produkcyjną, logistyczną oraz biurowo-usługową. Na terenie historycznej fabryki na Żeraniu, w której ostatni samochód zjechał z taśmy produkcyjnej w 2011 roku, funkcjonuje muzeum poświęcone historii motoryzacji w Polsce. Lokalizacja inwestycji zapewnia bezpośredni dostęp do trasy S8.