Biurowce, strona 8

Mateusz Strzelecki, Partner/Head of Tenant Representation w Walter Herz

W 2023 roku zapotrzebowanie na biura w Warszawie okazało być niewiele mniejsze niż w rekordowym pod względem popytu 2022 roku. Zakontraktowane zostało około 750 tys. mkw. powierzchni biurowych. Aktywność najemców wyraźnie wzrosła w porównaniu z latami 2020 i 2021. W minionym roku popyt na biura w Warszawie z kwartału na kwartał rósł. Ostatnie miesiące 2023 roku przyniosły najlepszy rezultat, w czwartym kwartale ur. zawarte zostały umowy najmu na przeszło 250 tys. mkw. biur. W trzecim i drugim kwartale do najemców trafiło po około 170 tys. mkw. powierzchni, a w pierwszych trzech miesiącach zeszłego roku - 160 tys. mkw. Największe wzięcie miały biura w centrum miasta, ale z niezłym rezultatem uplasował się również Służewiec.

W ostatnim kwartale 2023 roku na rynku biurowym w Warszawie tendencja wzrostowa widoczna była nie tylko, jeśli chodzi o popyt, ale także nową podaż. W IV kwartale na warszawskim rynku oddane zostało przeszło 40 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, z 60 tys. mkw. biur, które weszły na rynek w całym ubiegłym roku. Do największych, ukończonych projektów należał Lakeside (22 tys. mkw.), Studio B (16 tys. mkw.) oraz budynek B9 w kompleksie The Park (12 tys. mkw.). Do użytkowania oddany został także budynek S-Bridge Office Park II, Wał Miedzeszyński 628, a także Giga Rental A i B.

Buduje się niewiele

W budowie jest w Warszawie przeszło 260 tys. mkw. powierzchni, trzykrotnie mniej niż w latach prosperity na rynku biurowym. Około 80 tys. mkw. z realizowanej powierzchni, jak wynika z zapowiedzi firm, ma zostać ukończone przed końcem 2024 roku. Większość nowych biur powstaje na terenie nowej, centralnej strefy biznesu miasta, która skupia najnowocześniejsze obiekty biurowe w okolicy ronda Daszyńskiego.

W budowie pozostaje The Bridge, który w I kwartale 2025 roku dostarczyć ma 47 tys. mkw. powierzchni biurowej. W fazie realizacji jest też Office House, pierwszy budynek w wielofunkcyjnym kompleksie Towarowa 22, który zaoferuje 31 tys. mkw. powierzchni oraz The Form z 28 tys. mkw. powierzchni.

Ponadto, realizowany jest ostatni etap kompleksu Lixa, który przyniesie około 28 tys. mkw. biur, budynek biurowy Studio A z 26 tys. mkw. powierzchni, budynek biurowy VIBE, który dostarczy 15 tys. mkw., i Upper One (36 tys. mkw.) w miejscu wyburzonego Atrium International. Wystartowała również budowa 130 metrowego Skylinera II, który zaoferuje 24 tys. mkw. nowych biur, kompleksu mixed-use Drucianka Campus z 42 tys. mkw. powierzchni biurowej oraz kameralnego projektu Vena o powierzchni 15 tys. mkw. Jednocześnie prowadzona jest m.in. modernizacja budynku Saski Crescent, czy Warta Tower.

Widać, że optymizm inwestorów i deweloperów nie gaśnie, mimo sporych wyzwań gospodarczych. Wśród przygotowywanych do budowy warszawskich inwestycji biurowych wymienić można projekt Babka 2, Spark A, Chopin Tower, Warsaw One Park, Nowa Emilia, Roma Tower, Sobieski Tower, Warneńczyka, Diamond Business Park I/J, Jutrzenki Business, South Park, Airport Village, Hello, czy Poleczki Business Park – Sztokholm.

Brakuje biur w centrum

Chcąc przenieść biuro do najmodniejszego i najnowocześniejszego centrum biznesowego w Warszawie, które zlokalizowane jest przy rondzie Daszyńskiego, chętni muszą zaczekać do oddania nowego budynku. Współczynnik powierzchni niewynajętej w tym obszarze utrzymuje się na niezwykle niskim poziomie – 4 proc. W strefach centralnych wynosi 8,5 proc., a średnio dla Warszawy przekracza poziom 10 proc. Regularny spadek pustostanów na warszawskim rynku notowany jest od wielu miesięcy. Najwięcej wolnych biur jest na Służewcu - ponad 20 proc.

Niedobór wolnych powierzchni poskutkował w ubiegłym roku na rynku warszawskim kilkuprocentowym wzrostem średnich stawek czynszowych. Wysokie koszty aranżacji powierzchni sprawiają, że wiele firm decyduje się na renegocjacje umów i przedłużenie najmu zajmowanej powierzchni na kolejne lata. Powszechna staje się tendencja do redukcji powierzchni.

Najemcy dążą do większej efektywności kosztowej, ale nie oznacza to zainteresowania tanimi biurami. Przeciwnie, stawiają na najnowocześniejsze budynki, które zapewniają komfortowe warunki pracy. W kontekście zachodzących na rynku zmian wdać większe zapotrzebowanie najemców na inteligentne rozwiązania technologiczne w budynkach, umożliwiające efektywniejsze korzystanie z biura i powierzchni wspólnych. Dzięki różnego rodzaju aplikacjom, stosowanym w najnowszych obiektach biurowych można wygodnie rezerwować miejsca parkingowe i sale konferencyjne, wybrać biurko w coworkingu, czy automatycznie otwierać drzwi i bezdotykowo korzystać z wind. Te tendencję dostrzegają właściciele starszych budynków, które stoją przed koniecznością ich modernizacji, by dostosować je do standardu oczekiwanego przez najemców.

W tym roku oczekujemy dalszego spadku pustostanów w Warszawie i wzrostu stawek czynszowych oraz rosnącego znaczenia zrównoważonego rozwoju i ESG, które stają się kluczowym elementem, nie tylko w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych, ale także w wyborze powierzchni przez najemców i w efektywnym zarządzaniu nieruchomościami.

Walter Herz

Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w Polsce. Raport 2023 - podsumowanie
Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young

Pokłosie czterech wymagających lat
Po wybuchu pandemii Covid-19 na początku 2020 r. polski rynek inwestycyjny konsekwentnie radził sobie z jej reperkusjami, by następnie zmierzyć się z nowymi wyzwaniami związanymi z wojną na Ukrainie, rosnącymi stopami procentowymi czy inflacją. Pomimo utrzymania stabilnego wolumenu inwestycji przez trzy trudne lata, w 2023 r. nastąpiło nieuchronne i spodziewane spowolnienie.
Przy łącznym wolumenie inwestycyjnym nieznacznie przekraczającym 2 mld euro, wyniki w 2023 r. spadły o dwie trzecie w porównaniu do wolumenów z poprzednich trzech lat. W Polsce tylko 3 z 85 zamkniętych transakcji przekroczyły próg 100 mln euro, przy czym największą z nich była fuzja i przejęcie akcji 7R przez NREP. Transakcji portfelowych było tylko 6, z czego 4 dotyczyły mniejszych formatów handlowych. Tak więc pomimo umiarkowanej płynności, ostateczny wolumen inwestycji jest najniższy od 2010 roku. Eksperci Avison Young spodziewają się jednak, że w tym roku sytuacja powinna się ustabilizować, a aktywność inwestorów ożywić na przestrzeni całego 2024 roku.
Główne dane:
• 2,1 miliarda euro – całkowity wolumen inwestycyjny w 2023
• 85 transakcji
• Tylko 3 transakcje powyżej 100 milionów euro
• 46 aktywnych, ujawnionych inwestorów

Sektor magazynowy
Lider na dobre i na złe
Sektor magazynowy dominował na polskim rynku inwestycyjnym w 2023 r. i odpowiadał za prawie połowę całkowitego wolumenu, co wskazuje na jego odporność, nawet w obliczu trudnych warunków gospodarczych.
Jednak wolumen inwestycyjny w wysokości 966 mln euro zbudowany został głównie w oparciu o mniejsze projekty. Spowodowało to spadek średniego wolumenu transakcji o 25% w porównaniu z 2022 i 2021 rokiem. Warto zauważyć, że tylko dwie transakcje przekroczyły próg 100 mln euro: pozyskanie przez NREP 80% udziałów w 7R oraz transakcja Campus 39 we Wrocławiu. Aktywa w zachodniej Polsce cieszyły się największym zainteresowaniem - ponad 70% wolumenu inwestycyjnego w 2023 r. skoncentrowało się w pięciu głównych ośrodkach, z czego większość w regionie Wrocławia. Odnotowaliśmy tylko 2 transakcje portfelowe, gdzie nabywcą był EQT Exeter i P3.
W minionym roku, z wyłączeniem przejęcia 7R, ponad 80% nieruchomości magazynowych zostało sprzedanych na rynku pierwotnym. Panattoni sprzedał 12 aktywów o łącznej wartości ponad 520 mln euro, co stanowi ponad połowę całkowitego wolumenu sektora. Spodziewamy się, że zainteresowanie magazynami w 2024 r. nie osłabnie, szczególnie w przypadku transakcji typu sale & leaseback a także pozyskiwania obiektów już istniejących.
Główne dane:
• 966 milionów euro – całkowity wolumen inwestycyjny sektora w 2023
• 2/27 - udział transakcji portfelowych
• Największa transakcja – przejęcie udziałów w 7R przez NREP

Sektor handlowy
Era parków handlowych
Rynek nieruchomości handlowych w Polsce wzbudza zainteresowanie inwestorów różnymi formatami i typami aktywów, znajdującymi się zarówno w większych jak i mniejszych miejscowościach. Dostępne na rynku produkty umożliwiają także zakupy oportunistyczne i związane z przebudową. W najbliższym czasie nie przewidujemy transakcji najlepszymi centrami handlowymi, gdyż rozbieżności pomiędzy oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących jeszcze stoją na drodze finalizacji transakcji.
Sektor handlowy zakończył 2023 r. z łącznym wolumenem 430 mln euro. Najbardziej znaczącą transakcją był debiut FREY. Francuski inwestor sfinalizował w trzecim kwartale przejęcie Parku Handlowego Matarnia w Gdańsku za ponad 100 mln euro. Inny debiutant, austriacki family office wprowadzony na rynek przez zespół Avison Young, zainwestował w 2 obiekty typu convenience w województwie śląskim. Spodziewamy się, że w najbliższych miesiącach rynek nieruchomości handlowych w Polsce będzie zdominowany głównie przez aktywa oportunistyczne i typu value-add. Niemniej jednak, mamy coraz większą liczbę nowych obiektów typu convenience i parków handlowych w budowie, dlatego tego typu formaty będą również interesujące dla inwestorów poszukujących stabilnych produktów inwestycyjnych o długim WAULT.
Parki handlowe stanowią niezmiennie wiarygodną i bezpieczną opcję inwestycyjną. W 2023 roku parki handlowe i obiekty typu convenience stanowiły 56% całkowitego wolumenu inwestycyjnego w sektorze a także odpowiadały za ok. połowę liczby zrealizowanych transakcji. W 2023 roku utrzymywał się również popyt na regionalne galerie handlowe i obiekty przeznaczone do przebudowy.
W nadchodzących kwartałach sektor handlowy niezmiennie będzie przyciągał inwestorów parkami handlowymi i aktywami typu convenience, które pozostają bezpiecznym rodzajem inwestycji. Z drugiej strony inwestorzy zainteresowani wyższymi zwrotami będą nadal poszukiwać atrakcyjnych cenowo centrów handlowych w mniejszych miastach, a także aktywów oportunistycznych z planami przebudowy. Konkurencyjne ceny i atrakcyjne lokalizacje starszych centrów handlowych sprawiają, że stanowią one ciekawą alternatywę o wyższym zwrocie z inwestycji.

Główne dane:
• 430 milionów euro – całkowity wolumen sektora w 2023
• 13/27 transakcji parkami handlowymi i obiektami typu convenience
• 2 nowych graczy na rynku, przyciągniętych atrakcyjnością parków handlowych

Sektor biurowy
Testowanie elastyczności inwestorów
W 2023 roku nastąpił zauważalny wzrost zainteresowania inwestorów starszymi budynkami biurowymi typu value-add i oportunistycznymi. Ponad 60% wolumenu transakcji na polskim rynku inwestycji biurowych dotyczyło właśnie tego typu nieruchomości, z których wiele było przeznaczonych do przebudowy. Trend ten wynika po części z niedoboru gruntów pod zabudowę. W związku z tym rozważa się wyburzenie takich budynków lub zmianę ich funkcji, np. przekształcenie w PRS, mieszkania studenckie lub inne alternatywne przeznaczenie. Inwestycje te są szczególnie poszukiwane przez inwestorów, którzy koncentrują się na osiąganiu wysokich zwrotów.
W ubiegłym roku te klasy aktywów stanowiły dwie trzecie sfinalizowanych transakcji, co oznacza znaczny wzrost w porównaniu z rokiem 2022, w którym dominowały transakcje typu core i core+. Zespół Avison Young odegrał kluczową rolę w kształtowaniu krajobrazu inwestycji biurowych, pośrednicząc w prawie jednej trzeciej rynku pod względem wolumenu. W przeciwieństwie do poprzedniego roku, regionalne budynki biurowe stanowiły zaledwie 2 z 18 zawartych transakcji biurowych.
Warszawa odpowiada za 97% całkowitego wolumenu sektora, przy czym znaczące 76% transakcji miało miejsce w obszarach biurowych poza centrum miasta. Trend ten jest ściśle powiązany z charakterem nabywanych nieruchomości. I jest mało prawdopodobne, aby zmieniło się to w najbliższej przyszłości. Chociaż obserwujemy zainteresowania inwestorów głównymi aktywami w najlepszych lokalizacjach, takich jak warszawskie CBD i nowoczesne budynki w centrach miast regionalnych, to wysoki wolumen transakcji nadal stanowi wyzwanie. Oczekuje się, że ten scenariusz doprowadzi do bardziej zniuansowanego i ustrukturyzowanego podejścia w procesie nabywania nieruchomości.
Główne dane:
• 429 milionów euro – całkowity wolumen inwestycyjny sektora w 2023
• 16 / 18 transakcji zrealizowanych w Warszawie
• Gwałtowny wzrost liczby transakcji oportunistycznych w 2023

PRS
10-ta rocznica
Pomimo spowolnienia aktywności zakupowej w sektorze PRS, inwestorzy aktywnie monitorują rynek. Dostępność produktu jest jednak ograniczona ze względu na obecne warunki panujące na rynku mieszkaniowym. Deweloperzy często wolą sprzedawać mieszkania bezpośrednio klientom indywidualnym niż całe nieruchomości funduszom inwestycyjnym.
W 2023 roku wartość zamkniętych transakcji mieszkaniowych wyniosła około 150 mln euro. Dynamikę sektora hamuje ograniczona dostępność gruntów pod nowe projekty oraz wysokie koszty budowy. W związku z tym, że nabywanie gruntów coraz częściej przypomina "konkursy piękności", inwestorzy są bardziej otwarci na rozważanie zakupu starszych budynków biurowych, z możliwością ich wyburzenia lub przekształcenia na funkcję PRS. Znamiennym przykładem tego trendu jest sprzedaż biurowca Obrzeżna Center w Warszawie, w której pośredniczył zespół Avison Young, przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową.
W 2024 roku polski rynek PRS będzie obchodził dziesięciolecie od inauguracyjnej transakcji w 2014 r., zainicjowanej przez Fundusz Mieszkań na Wynajem w Poznaniu. Choć w porównaniu do swoich zachodnioeuropejskich odpowiedników, rynek ten wciąż znajduje się na wczesnym etapie rozwoju, wykazuje on znaczną dynamikę. Jeśli wszystkie projekty zaplanowane do ukończenia w 2024 roku zostaną sfinalizowane zgodnie z planem, rynek doświadczy pięciokrotnego wzrostu w ciągu pięciu lat. Wiodącym graczem w polskim krajobrazie PRS jest Resi 4 Rent, który może pochwalić się ponad 4000 działających lokali, a dodatkowe 4300 jest obecnie w budowie.
Spodziewamy się, że polski rynek przyciągnie zarówno lokalnych, jak i zagranicznych inwestorów, którzy mogą uzyskać wyższe zwroty z inwestycji w tym sektorze niż na rynkach Europy Zachodniej. Biorąc pod uwagę rozwój sektora PRS, wydaje się, że rok 2024 może przynieść powstanie kolejnych platform, tworzonych w układzie deweloper-inwestor, co docelowo zwiększy bazę produktową do zakupu przez obecne i napływające do Polski fundusze inwestycyjne.

Gotowi na 2024?
Obecnie rynek jest eksplorowany głównie przez inwestorów poszukujących okazji. Sytuacja ta raczej nie ulegnie zmianie w najbliższym czasie. Niepewność geopolityczna i okazje na lokalnych rynkach powstrzymują zachodnioeuropejskie fundusze instytucjonalne przed inwestowaniem w Polsce na większą skalę. Nowi zagraniczni gracze, którzy nie są jeszcze obecni na polskim rynku, ale analizowali potencjalne projekty w przeszłości, również czekają. Mogą jednak rozważyć niektóre klasy aktywów, jeśli chodzi o większe platformy lub bardziej skomplikowane struktury.
Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości wykazują tendencję do stabilizacji we wszystkich sektorach rynku. Chociaż banki nadal uważnie przyglądają się projektom, które mają sfinansować, przewiduje się spadek stóp procentowych w pewnym momencie w tym roku. Sytuacja ta może zatem przyspieszyć działania inwestycyjne, na początku głównie wśród oportunistycznych nabywców. Ponadto spodziewamy się wzrostu aktywności w zakresie refinansowania i renegocjacji istniejących warunków finansowania, szczególnie pięcioletnich kredytów udzielonych na ogromne kwoty w rekordowym wolumenowo 2019 r. Może to zmusić niektórych właścicieli do zbycia swoich aktywów lub poszukiwania alternatywnych sposobów wyjścia z inwestycji. Z tego powodu niektóre duże transakcje, których nie doświadczyliśmy w 2023 roku, mogą się w końcu pojawić.
Kwestie związane z ESG, które są coraz częściej uwzględniane w strategiach inwestycyjnych funduszy, w szczególności instytucjonalnych, pozostaną również ważnym czynnikiem wpływającym na zakup nieruchomości. Aspekt ten będzie również kluczowym elementem w pozyskiwaniu finansowania z banków.
Czy będzie to lepszy czy gorszy rok? Wydaje się, że rok 2024 będzie na pewno ciekawy. Zmniejszy się różnica w oczekiwaniach cenowych pomiędzy sprzedającymi a kupującymi, co z kolei przełoży się na zwiększoną aktywność inwestorów we wszystkich sektorach rynku i – oby! - wyższy wolumen inwestycyjny. Wiemy o dziesiątkach transakcji, które są w toku i powinny zostać sfinalizowane jeszcze w tym roku.

Holenderski dostawca rozwiązań fintech, firma Backbase, słynąca z opracowania platformy Engagement Banking Platform i wspierania banków w procesie modernizacji, zwiększa zajmowaną powierzchnię w krakowskim kompleksie biurowym High5ive. Przy wsparciu doradczym Walter Herz firma sfinalizowała negocjacje najmu i wybrała pracownię architektoniczną oraz wykonawcę aranżacji biura.

Rozbudowa, której zakończenie zaplanowane zostało na kwiecień-maj br., wiąże się z przeprojektowaniem polskiej siedziby Backbase w biurowcu High5ive 4, w wyniku czego powierzchnia najmu przekroczy 1000 mkw.

Dagmara Bocoń, General Manager Poland w Backbase, informuje: „Koncentrujemy się na realizacji strategicznego planu ekspansji firmy w Polsce. Decyzja o rozbudowie i modernizacji naszego biura wynika z chęci podniesienia jakości naszych usług, wsparcia kooperacji zespołu i stworzenia optymalnych warunków do współpracy z klientami.

Dagmara Bocoń, podkreśliła także zalety lokalizacji High5ive, zwracając uwagę na jego centralne położenie, wysoki standard powierzchni, wykorzystanie najnowocześniejszych technologii oraz ogólną infrastrukturę kompleksu.

Kamil Kowalewski, Associate Director w Walter Herz, powiedział: „Jesteśmy bardzo zadowoleni, że Backbase powierzyło nam kompleksowe wsparcie doradcze w zakresie wynajmu oraz wyborze pracowni architektonicznej i generalnego wykonawcy fit-out. High5ive oferuje wysoką jakość w każdym możliwym aspekcie. Mam nadzieję, że biuro w nowej odsłonie z większą ilością miejsc pracy, wygodną strefą socjalną, chill-out roomem, zwiększoną przestrzenią kuchenną i liczbą sal konferencyjnych zaspokoi wszystkie oczekiwania firmy, a zmiana sprzyjać będzie jej dalszemu rozwojowi w Polsce”.

Założona w 2003 roku firma Backbase obsługuje ponad 120 instytucji bankowych na całym świecie. Backbase ma swoje siedziby w Amsterdamie i Atlancie oraz prowadzi oddziały regionalne w Boise, Princeton, Mexico City, Toronto, Cardiff, Krakowie, Dubaju i Singapurze. W 14 filiach na całym świecie zatrudnia ponad 2000 pracowników. Backbase specjalizuje się w rozwiązaniach z obszaru digital banking, w szczególności Backbase Omni-Channel Banking Platform. Firma koncentruje się na wdrażaniu Engagement Banking Platform (EBP), której celem jest usprawnienie cyfrowych operacji finansowych. Wśród znanych instytucji, które skorzystały z rozwiązań Backbase są Barclays, Credit Suisse, Fidelity, PostFinance, Royal Bank of Canada, Royal Bank of Scotland czy Societe Generale.

High5ive to zlokalizowany w ścisłym centrum Krakowa kompleks pięciu budynków biurowych, wybudowanych przez Skanska. Kompleks o łącznej powierzchni około 70 000 mkw. wyróżnia się wyjątkowymi fasadami i oferuje tętniące życiem środowisko pracy.

Usytuowany w pobliżu najważniejszych atrakcji Krakowa, kompleks High5ive może poszczycić się budynkami przyjaznymi środowisku, zapewniającymi najemcom szereg udogodnień, takich jak concierge, tereny zielone, publiczne boisko do koszykówki oraz wygodny dostęp do sklepów i restauracji. Kompleks jest przyjazny rowerzystom, posiada dedykowaną infrastrukturę, m.in. stojaki rowerowe, stacje ładowania, prysznice, szatnie i stacje napraw.

Położony w pobliżu renomowanych uczelni i Starego Miasta, lokalizacja umożliwia użytkownikom korzystanie z bogatej oferty kulturalnej i rekreacyjnej Krakowa. Sprawne połączenia komunikacyjne ułatwiają dotarcie do innych dzielnic, a krakowskie lotnisko w Balicach oddalone jest o zaledwie 25 minut jazdy samochodem.

Walter Herz

Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz

Na rynku gruntów inwestycyjnych zachodzą ostatnio spore zmiany. Oczekiwania ze strony właścicieli działek nadal są wygórowane, ale teraz kupujący skłonni są zapłacić więcej za parcele, które przygotowane są pod budowę wielorodzinnych inwestycji mieszkaniowych. Kiedy do sprzedaży trafia atrakcyjna działka, jest na nią wielu chętnych. Deweloperzy intensywnie poszukują gruntów, bo popyt na mieszkania, stymulowany rządowymi dopalaczami, nie maleje, a rynkowa oferta nowych mieszkań jest coraz skromniejsza.

Jednocześnie, wyhamowanie sektora magazynowego powoduje, że ceny gruntów pod duże projekty logistyczne nie rosną tak dynamicznie, jak w przypadku mieszkaniówki. Mniejsza aktywność inwestorów w tym obszarze to efekt spadku popytu na powierzchnie oraz rezygnacja dużej liczby najemców z umów przedwstępnych, do finalizacji których nie doszło w zeszłym roku. Ilość nowych projektów magazynowych zmniejszyła się w ostatnim czasie o ponad połowę.

Realizacja inwestycji magazynowych i produkcyjnych uzależniona jest teraz ściśle od ilości zakontraktowanej powierzchni. Albo realizowane są dedykowane projekty build-to-suit, jak fabryka Intela w Miękini pod Wrocławiem. Zakład Integracji i Testowania Półprzewodników, który powstanie na terenie niemal 300 ha, to największa zagraniczna inwestycja w Polsce i w branży high-tech w tym regionie Europy.

Sojusze

Trzecim, ciekawym trendem, widocznym na rynku gruntów są innowacyjne formy rozliczeń, u podłoża których leżą dynamiczne zmiany gospodarcze. Wzrasta liczba alternatywnych form rozliczeń, jak wymiana barterowa, udziały w projektach deweloperskich czy wspólne przedsięwzięcia właścicieli gruntów i deweloperów. Pozwala to właścicielom uzyskać wyższe finalne wartości, a deweloperom umożliwia optymalizację kosztów obsługi długu, który nadal jest bardzo wysoki.

Przykładem takiego rozwiązania może być list intencyjny podpisany przez Develię z kontrolowaną przez fundusze emerytalne spółką w celu utworzenia podmiotu, który na działce w Gdyni wybuduje 90 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej i usługowej. Deweloper będzie miał większościowy udział w zamian za wkład pieniężny i odpowiadał będzie za zarządzanie oraz wykonawstwo. Zrealizuje projekt z partnerami, Grupą Semeko i funduszami inwestycyjnymi.

Ceny gruntów inwestycyjnych stymuluje bardzo ograniczona podaż ziemi przeznaczonej pod inwestycje w atrakcyjnych lokalizacjach największych aglomeracji w kraju. Po stabilizacji w 2022 roku, w zeszłym roku wyceny działek inwestycyjnych znów ostro wystrzeliły w górę. Powodem była gorączka zakupowa napędzona programem Bezpieczny kredyt 2 proc. W tym roku koniunktura w mieszkaniówce nadal się utrzymuje. Deweloperzy intensyfikują poszukiwania gruntów. Chcą sprostać bezprecedensowemu popytowi, którego ciągłość zapewnia kolejny, rządowy program wsparcia Mieszkanie na start.

Ziemia pod mieszkania

Najbardziej poszukiwane są grunty, na których szybko można rozpocząć budowę, usytuowane w miejscach z rozwiniętą infrastrukturą. Takie parcele zdarzają się już niezwykle rzadko. Jeśli pojawiają się na rynku oferta jest wielokrotnie przebijana. Niedawno działkę o powierzchni niespełna 5 tys. mkw. położoną przy ulicy Cynamonowej na warszawskim Ursynowie nabywca wylicytował za przeszło 82 mln zł. Zapłacił ponad dwa razy więcej niż wynosiła cena wywoławcza. W Warszawie notowane są transakcje zakupu działek o rekordowej wartości. Parcele kupowane są nawet po przeszło 150 mln zł. Dla przykładu, we Wrocławiu grunt o wielkości kilkunastu tys. mkw. został sprzedany za przeszło 50 mln zł.

Największe firmy deweloperskie w kraju mają zabezpieczoną ziemię pod budowę na następnych kilka lat. Wiodące firmy mogą na nich zrealizować kilkanaście, a nawet około 20 tys. mieszkań. Deweloperzy patrzą jednak długoterminowo i stale budują swój arsenał gruntów. Mniejsze podmioty również deklarują chęć zakupu ziemi, bo popyt na mieszkania znacznie przewyższa podaż.

Tymczasem, nowe przepisy budowlane, które mają wejść w życie w kwietniu br. jeszcze bardziej ograniczą dostępność odpowiednich gruntów pod budowę mieszkań. Zmiana warunków technicznych spowoduje, że parametry działek, na których inwestycja będzie możliwa do zrealizowania i opłacalna zmienią się na niekorzyść inwestorów, a część działek z banków deweloperów straci walory inwestycyjne. Ostatecznie skutkować to może dalszym wzrostem cen gruntów, odpowiednich pod kątem realizacji projektów na nowych zasadach.

Grunty pod handel i projekty mixed-use

Grunty poszukiwane są też pod projekty przeznaczone na wynajem instytucjonalny. W sektorze PRS nie obserwujemy spektakularnych transakcji, ale jego zasoby stale rosną. Swoje portfolia lokali sukcesywnie powiększają, zarówno podmioty inwestycyjne, jak i działający w na tym rynku deweloperzy, jak Echo Investment, Vantage, Develia, Murapol, czy Cavatina. Z zapowiedzi firm aktywnych w obszarze PRS wynika, że w ciągu najbliższych lat chcą zrealizować łącznie kilkadziesiąt tysięcy mieszkań na wynajem, mimo iż muszą sprostać podobnym wyzwaniom co deweloperzy budujący mieszkania do sprzedaży detalicznej. Liczba podmiotów realizujących projekty w tym sektorze rośnie, zainteresowanie współpracą deklarują kolejne podmioty.

Grunty inwestycyjne nadal poszukiwane są także pod parki handlowe, które wyrastają we wszystkich zakątkach Polski. Realizacja projektów w tym formacie przyciąga wysokimi stopami zwrotu. Retail parki cieszą się obecnie bardzo dużym zainteresowaniem przede wszystkim inwestorów prywatnych. Poza firmami deweloperskimi, które od lat rozwijają inwestycje w tym sektorze, w projekty handlowe inwestują przeważnie firmy rodzime i kapitał prywatny. Próg wejścia jest tu mniejszy, a budowa mniej czasochłonna. Tego typu obiekty powstają głównie w mniejszych miejscowościach, gdzie grunty są bardziej dostępne i nie tak drogie, jak w dużych aglomeracjach.

Na rynku rejestrowane są też pojedyncze transakcje gruntowe, które dotyczą zakupu działek pod inwestycje wielofunkcyjne. Pod projekt mixed-use hektarowy teren położony w centrum Warszawy przy ulicy Chmielnej za ponad 145 mln zł pod koniec 2023 roku zakupiła na przykład Cavatina.

Walter Herz

Prognozy dla rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce
Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz

W oczekiwaniu na tańszy pieniądz
W 2023 roku polski rynek inwestycyjny, podobnie jak rynki zagraniczne, odnotował niską aktywność inwestorów. Wartość wolumenów inwestycyjnych we wszystkich sektorach nieruchomości była znacznie niższa niż w latach poprzednich. Inwestorzy wypatrują poprawy sytuacji makroekonomicznej i spadku stóp procentowych, poszukują okazji. Rynek czeka na stabilizację cen i tańszy pieniądz. Zanim to nie nastąpi trudno oczekiwać większych zmian.
Niższe koszty finansowania mają przynieść wzrost wartości inwestycji i pozwolić na zniwelowanie różnic między oczekiwaniami cenowymi kupujących i sprzedających. Jak na razie jednak przestrzeń negocjacyjna pomiędzy stronami transakcji w wielu przypadkach wciąż jest znacząca i zachęca do kreatywnego podejścia rozliczeń.
Obserwujemy, że inwestorzy poszukują nowych form rozliczeń i alternatywy dla finansowania bankowego, tworząc sojusze inwestycyjne. Ograniczony dostęp do kredytów sprzyja nawiązywaniu partnerstw oraz tworzeniu nowych płaszczyzn do współpracy między deweloperami i inwestorami. Wiele podmiotów optymalizuje swoje strategie by realizować zyski.
Zainteresowanie inwestorów nadal wzbudzają nieruchomości atrakcyjne cenowo i lokalizacyjnie, oferujące atrakcyjną stopę zwrotu oraz inwestycje typu value-add z potencjałem do podniesienia wartości poprzez efektywniejsze zarządzanie najmem, czy działania w obszarze modernizacji, przebudowy i zmierzające do zmiany funkcji użytkowej.
W 2024 roku uczestnicy rynku będą nadal analizować rentowność nieruchomości, które znajdują się w ich portfelach oraz poszukiwać nowych możliwości. Widzimy że polskiemu rynkowi przyglądają się nowi inwestorzy, którzy jeszcze nie byli obecni w Polsce, zarówno deweloperzy, jak inwestorzy i podmioty finansujące, czego potwierdzeniem są m.in. ogłoszone ostatnio transakcje.
Biurowa elastyczność w cenie
W ostatnich latach na rynku biurowym mogliśmy obserwować znaczny spadek nowej podaży, zarówno w Warszawie, jak i na największych rynkach regionalnych. W tym roku możemy spodziewać się kontynuacji tego trendu. Aktywność deweloperów uzależniona jest od sytuacji makroekonomicznej, możliwości finansowania nowych projektów oraz zapotrzebowania na nowe biura. Tymczasem, na rynkach regionalnych najemcy sukcesywnie optymalizują zajmowane powierzchnie i ostrożnie podchodzą do relokacji ze względu na wysokie koszty aranżacji. Z powodu upowszechnienia się pracy hybrydowej redukują biura średnio o 25-30 proc. Stąd, w największych miastach regionalnych w Polsce niska aktywność deweloperów w najbliższym czasie będzie standardem. W Warszawie powierzchnia w nowych projektach wynajmuje się błyskawicznie. Firmy wybierają głównie lokalizacje centralne, a pracownicy najchętniej spośród wszystkich rynków w Polsce wracają do biur, dlatego inicjowane są nowe, duże inwestycje biurowe, jak Skyliner II, Office House w kompleksie Towarowa 22, czy Studio A.
W najbliższych latach najemców przyciągać będą przede wszystkim centralnie zlokalizowane, nowoczesne budynki zapewniające szeroki dostęp do komunikacji oraz rozwiązania value add dla pracowników. Kompleksy biurowe, które oferują, nie tylko tradycyjne powierzchnie, ale także przestrzenie coworkingowe, strefy relaksu oraz różnego rodzaju usługi i udogodnienia. Utrzymywać będzie się duże zapotrzebowanie na elastyczne przestrzenie biurowe, które można szybko dostosowywać do zmieniających się potrzeb firm.
W odpowiedzi na transformację środowiska pracy deweloperzy i inwestorzy mogą oferować bardziej elastyczne warunki najmu i przestrzenie biurowe z możliwością łatwej rekonfiguracji. W związku z optymalizacją kosztów przez najemców właściciele budynków skupiać się będą na poszukiwaniu sposobów na obniżkę kosztów utrzymania i eksploatacji nieruchomości.
Ze starszych biurowców firmy przenosić się będą do nowszych i atrakcyjnie zlokalizowanych budynków. Spodziewam się, że popyt na biura w Warszawie utrzyma w tym roku swój niezły, ubiegłoroczny poziom, natomiast na rynkach regionalnych niższe zapotrzebowanie na biura będzie powodowało dalszy wzrost ilości powierzchni niewynajętych.
Kryteria ESG i normy zrównoważonego rozwoju stają się teraz podstawą do klasyfikacji i oceny nieruchomości. Na rynku widoczna jest ogromna różnica w standardzie budynków pomiędzy najwyższej klasy projektami i przestarzałymi budynkami biurowymi, które będą sukcesywnie wyburzane albo przystosowywane do innych funkcji. Nieefektywne kosztowo biurowce ustępować będą miejsca nowoczesnym inwestycjom. W najbliższym czasie w ślady warszawskiego Atrium International, który zastąpi nowoczesny Upper One, czy przeznaczonego do wyburzenia Ilmetu pójdą z pewnością inne biurowce.
Ekologia i digitalizacja procesów zarządzania
Przed nami fala ekologicznych i cyfrowych zmian na rynku nieruchomości. Inwestorzy i deweloperzy koncentrować się będą na budynkach z certyfikatami ekologicznymi, które oferują rozwiązania ograniczające koszty eksploatacyjne. Już obecnie wymuszają to na inwestorach banki, oferując tańsze finansowanie takich projektów. Budynki dostosowane do wymogów UE pod względem emisyjności wybierać będą też inwestorzy, którzy budują teraz przede wszystkim „zielone” portfele inwestycyjne.
Do modernizacji starszych budynków, które nie są efektywne energetycznie w nadchodzących latach zmuszą właścicieli regulacje rynkowe. Poza wzrostem cen energii, przyczyni się do tego również system ETS2, opłat za emisję CO2, który funkcjonuje już w przemyśle, a objąć ma także transport i nieruchomości. Dyrektywa unijna w tej sprawie prawdopodobnie zacznie obowiązywać od 2026 roku i będziemy mieć dwa lata na wdrożenie jej w życie. W pierwszej kolejności nowymi przepisami objęte zostaną budynki niemieszkalne, komercyjne i użyteczności publicznej. Od 2028 roku budowane obiekty komercyjne będą musiały być zeroemisyjne, a w 2030 roku nakaz obejmie też mieszkaniówkę.
W najbliższych latach na rynku nieruchomości wzrastać będzie też wykorzystanie technologii cyfrowych, takich jak sztuczna inteligencja, Internet Rzeczy (IoT) i automatyzacja w zarządzaniu nieruchomościami. Te rozwiązania będą pomagać w efektywniejszym zarządzaniu budynkami, wpływać na poprawę zadowolenia najemców oraz wspierać efektywność energetyczną, co pozwoli ograniczyć koszty.
Rozwiązania wykorzystujące sztuczną inteligencję usprawnią analizy danych z czujników i pozwolą zoptymalizować wykorzystanie przestrzeni i zwiększyć wydajność budynków, co efektywnie przekładać się będzie na uzyskanie dodatkowych źródeł przychodów przez deweloperów. Bazując na analizie danych, sztuczna inteligencja wejdzie także do takich obszarów, jak wycena aktywów, analiza rynku i zarządzanie najemcami, co ułatwi podejmowanie decyzji inwestycyjnych.
Mniejsze formaty handlowe w ofensywie
Inwestycje w sektorze handlowym w ostatnich latach zdominowane zostały przez parki handlowe i centra convenience, które stanowią ponad 80 proc. nowych projektów. I w najbliższym czasie na rynku retail pod tym względem pewnie niewiele się zmieni. W całym kraju w budowie jest około 470 tys. mkw. powierzchni handlowych, realizowanych głównie w mniejszych formatach, lokalnych parkach, które powstają w większości w niewielkich miejscowościach. Nowa podaż w sektorze handlowym osiągnęła w 2023 roku poziom około 450 tys. mkw. powierzchni. W tym roku możemy spodziewać się podobnych wyników.
Nadchodzący czas w sektorze handlowym będzie także okresem podejmowania przez właścicieli starszych obiektów decyzji o modernizacji i przebudowie, jak stało się to w przypadku krakowskiej Bonarki albo zmianie ich funkcji, czego przykładem mogą być Arkady Wrocławskie, czy poznańska Galeria Malta.
Właściciele kompleksów handlowych nadal skupiać się będą na optymalizacji kosztów utrzymania nieruchomości i aspektach związanych z ESG, emisyjnością oraz rozwiązaniach zapewniających oszczędności.
Zainteresowanie inwestorów, podobnie jak w przypadku pozostałych klas aktywów, skupia się w tym sektorze na mniejszych obiektach, okazjach i projektach z potencjałem do podniesienia wartości w wyniku przebudowy albo optymalizacji zarządzania.
Magazyny z optymistycznymi prognozami
Po latach rynkowej prosperity, w 2023 roku sektor nieruchomości magazynowych w Polsce zwolnił. Oczekiwane jest jednak jego odbicie. Jest to scenariusz bardzo prawdopodobny, jeśli spojrzymy na perspektywy sektora w kontekście roli Polski w globalnej transformacji organizacji łańcuchów dostaw i przenoszenia procesów z Azji do Europy. Optymistyczne prognozy i szansę na rozwój polskiego sektora przemysłowo-magazynowego niesie również gwałtowny wzrost popytu na półprzewodniki i European Chips Act, który zakłada ponad dwukrotne zwiększenie udziału krajów UE w globalnej produkcji półprzewodników do 2030 roku.
Do dalszego rozwoju sektora przyczyni się także wzrost produkcji motoryzacyjnej w Polsce, głównie samochodów elektrycznych i akumulatorów. Zapowiedzianych zostało już kilka dużych inwestycji w obszarze elektromobilności, które mają być wkrótce uruchomione.
Zasoby polskiego rynku magazynowego w ostatnich latach szybko rosły, a do grupy pięciu największych rynków dołączyły trzy kolejne lokalizacje skupiające nowoczesne obiekty logistyczne. Dysponujemy więc odpowiednio przygotowanym zapleczem. Ponadto, w Gdańsku, Gdyni i Świnoujściu rozbudowywana jest infrastruktura dla transportu morskiego, co także będzie miało wpływ na aktywizację kolejnych inwestycji przemysłowych i dalszy rozwój logistyki.
Wygórowane wymagania związane z uzyskaniem finansowania nowych projektów ograniczać będą jednak w tym roku nadal realizację inwestycji spekulacyjnych na rzecz bezpiecznych projektów z umowami przednajmu. Wzrost współczynnika pustostanów na rynku magazynowym w 2023 roku prawdopodobnie spowoduje, że w tym roku deweloperzy ograniczą swoje plany. Nowa podaż, jaką przyniesie sektorowi 2024 rok może być niższa niż zarejestrowana w ubiegłym roku ze względu na niższy popyt i wysokie stawki najmu. Czynsze w nowoczesnych magazynach miejskich, położonych w sąsiedztwie największych aglomeracji mogą natomiast jeszcze rosnąć z uwagi na utrzymuje się wysokie zapotrzebowanie i deficyt takich powierzchni.
W minionym roku sektor magazynowy wrócił na pozycje lidera na rynku inwestycyjnym, notując największą wartość wolumenu transakcyjnego. Jego wielkość była jednak znacznie niższa niż w latach minionych. Powrót globalnych inwestorów i zwiększenie płynności w tym i innych sektorach uzależnione jest od poprawy sytuacji makroekonomicznej.