Biurowce, strona 23

Rynek nieruchomości handlowych w Polsce pozostaje w fazie dynamicznego wzrostu, dzięki rozwojowi segmentu parków handlowych (powyżej 5000 mkw. GLA) i obiektów typu convenience (parki handlowe o GLA poniżej 5000 mkw.). Od 2016 roku zrealizowano ponad 160 transakcji tego typu aktywami.    

– Wśród inwestycji w sektorze nieruchomości handlowych w Polsce wciąż dominują nieduże obiekty typu convenience. Obiekty tego typu często bazują na dyskontach spożywczych i tzw. „value retailers”, którzy niezmiennie cieszą się popularnością, również w czasach, kiedy konsumenci coraz większą uwagę zwracają na ceny towarów pierwszej potrzeby, a zakupy są często ograniczane do niezbędnego minimum. Jakkolwiek to nie brzmi, rosnąca inflacja i spadek siły nabywczej, będący jej konsekwencją, paradoksalnie działają na korzyść centrów convenience i parków handlowych, które charakteryzuje oferta dyskontowa – mówi Michał Ćwikliński, Principal, Managing Director - Poland w Avison Young.   

Atrakcyjne stopy kapitalizacji w sektorze

W I-III kw. 2022 roku wartość wolumenu inwestycyjnego w sektorze handlowym w Polsce była o ponad 20 proc. wyższa niż w analogicznym przedziale 2021 roku. Jednakże ten wynik zawdzięczamy w głównej mierze projektom joint venture zrealizowanych przez firmę EPP w I kw., które odpowiadają za 75% wyniku sektora.

–  Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w Polsce wykazują tendencję wzrostową. Różnica pomiędzy stopami kapitalizacji dla najlepszych parków handlowych (6,8 proc.) a najlepszymi nieruchomościami magazynowymi (5 proc.) i biurowymi (4,7 proc.) przekracza 180 punktów bazowych, co jest wyjątkowym wynikiem w porównaniu ze stolicami Europy Zachodniej. W przypadku parków handlowych, Polska nadal oferuje inwestorom atrakcyjne stopy kapitalizacji. Na rynku Europy Środkowo-Wschodniej, również Węgry (7 proc.) i Rumunia (7 - 7,25 proc.) odznaczają się wysokimi stopami w sektorze – komentuje Michał Ćwikliński.

Jednak w związku z brakiem produktu i dużym zainteresowaniem parkami handlowymi i obiektami convenience, Avison Young spodziewa się dalszej kompresji stóp kapitalizacji w tym segmencie.   

Liczba transakcji bije rekordy

W latach 2016-2019 udział transakcji parkami handlowymi i centrami typu convenience w całkowitym wolumenie sektora handlowego w Polsce nie przekraczał średnio 10 proc. W 2020 roku zarejestrowaliśmy jego dwukrotny wzrost (20 proc.), ponieważ wiele innych inwestycji zostało wstrzymanych w związku z pandemią. W 2021 roku był to wynik na poziomie 12 proc. (117 mln euro) a w I-III kw. 2022 – 15%. (127 mln euro).

Liczba transakcji w tym segmencie bije rekordy. Wysoka płynność przy niższym całkowitym wolumenie odzwierciedla zainteresowanie inwestorów małymi formatami, w tym zlokalizowanymi w mniejszych miastach. W I-III kw. 2022 aż 17 z 26 transakcji odnotowanych w sektorze handlowym dotyczyło parków handlowych i centrów typu convenience, co było najwyższym udziałem od początku istnienia rynku.

Dużo w rękach deweloperów

Dynamika rozwoju tego sektora jest względnie niewielka, ponieważ większość działających na nim inwestorów realizuje strategie długoterminowe. Dlatego też, wolumen transakcyjny zależy w dużej mierze od deweloperów i podaży nowych obiektów. W I-III kw. 2022, 40 proc. transakcji zrealizowano nowymi obiektami – obecnymi na rynku krócej niż 2 lata.

Coraz więcej nowych inwestorów

Sektor przyciąga niezmiennie nowych inwestorów. W 2022 roku w Polsce zadebiutowały firmy Lords LB i LEOFF Group, które nabyły nieruchomości we Wrocławiu i Opolu. Avison Young spodziewa się, że do końca roku na krajowym rynku inwestycyjnym pojawią się także kolejni gracze m.in. z Francji, Izraela i Czech, przyciągnięci atrakcyjnością sektora.

Na kształtowanie się rynku inwestycyjnego w sektorze największy wpływ na przestrzeni ostatnich dwóch lat miały głównie dwa podmioty inwestycyjne, odpowiadające łącznie za 36 proc. wolumenu transakcji w okresie 2021 – I-III kw. 2022.

W parki handlowe i centra convenience inwestowały w Polsce w ciągu ostatnich 2 lat głównie podmioty z Niemiec (76 mln euro łącznie) i Wielkiej Brytanii (54 mln euro łącznie). Inne, mniejsze już w skali zainwestowanego kapitału o połowę mniej, źródła kapitału to kraje Europy Zachodniej, USA, kraje Europy Środkowo-Wschodniej, Izrael, ale również Polska.

Co wpływa na wycenę parku handlowego

–  Ceny i szacunkowe wartości parków handlowych zależą szczególnie od struktury najemców, w tym obecności operatora spożywczego rozpoznawalnych sieci. Najwyższe ceny, a tym samym najniższe stopy kapitalizacji, osiągane są przez obiekty o WAULT powyżej 7 lat, z atrakcyjnymi operatorami spożywczymi z umowami najmu na dłużej niż 15 lat. W zależności od różnych czynników rynkowych oraz specyfiki nieruchomości, ceny wahają się od 800 do 2 000 euro/mkw. powierzchni najmu. Stopy zwrotu najczęściej mieszczą się w przedziale 7,00 - 8,5 proc. – komentuje Monika Bronicka, Director, Head of Valuation and Advisory w Avison Young.

Wśród największych, pojedynczych obiektów, które zmieniły właściciela w tym roku znalazł się Power Park Opole (20,7 tys. mkw.), Franowo Retail Park w Poznaniu (15,9 tys. mkw.), czy Młyn Retail Park we Wrocławiu (10,6 tys. mkw.).

Wygodne zakupy w okolicy – trend, który się umacnia  

 – Klienci szukają szybkich, codziennych i wygodnych zakupów w okolicy lub w drodze do domu. Tym samym, parki handlowe typu convenience stale się rozwijają, eksplorując również rynki handlowe mniejszych miast. W skład ich najemców wchodzi zwykle dyskont spożywczy, drogeria, podstawowe punkty usługowe oraz „value retailers”. Nowym graczem w tej grupie jest m.in. niemiecki Woolworth, który na początku 2023 roku wejdzie na polski rynek. Otworzy dwa pierwsze sklepy w parkach handlowych zlokalizowanych w Krakowie i Łodzi, ale plany ekspansji sieci obejmują ponad 400 lokalizacji. Co ciekawe, niższe czynsze i opłaty serwisowe skłaniają teraz marki sektora fast fashion do ekspansji poza tradycyjne, duże centra handlowe i lokowania swoich sklepów w mniejszych formatach handlowych. – informuje Artur Czuba, Associate Director w Avison Young.

E-commerce nie zawsze zadziała

– Do spontanicznych wizyt w parkach handlowych zachęca klientów tania i często zmieniająca się oferta. Pepco, jedna z najpopularniejszych sieci dyskontów niespożywczych wycofała się niedawno ze sprzedaży online po roku próbnym. Niska cena produktów, będąca podstawą działalności handlowej sieci, uniemożliwiła jej zbudowanie dochodowej sprzedaży internetowej. Okazało się, że klienci wolą odwiedzać sklepy stacjonarne, niż opłacać koszty dostaw – Artur Czuba, Associate Director w Avison Young.

Polaryzacja transakcji w sektorze

Inwestycje w sektorze są mocno spolaryzowane pod względem lokalizacyjnym między dużymi aglomeracjami a mniejszymi miastami poniżej 50 000 mieszkańców, których jest zdecydowanie więcej. Rozkład transakcji inwestycyjnych pokazuje, z jednej strony duży apetyt inwestorów na aktywa w najlepszych lokalizacjach, a z drugiej - intensywny rozwój nieruchomości handlowych typu convenience w coraz mniejszych miastach, które przyciągają klientów z okolicy.

Walter Herz świętuje swoje 10 lecie. Firma rozpoczęła działalność w 2012 roku, oferując usługi w zakresie doradztwa w wynajmie mniejszych powierzchni biurowych w Warszawie. Po dekadzie wymieniana jest w rankingach jako jedna z wiodących firm doradczych w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce. Zapewnia strategiczne doradztwo najemcom, właścicielom nieruchomości i inwestorom realizującym projekty we wszystkich segmentach rynku nieruchomości w kraju. Firma rozbudowała strukturę organizacyjną i zespół ekspertów rynkowych. Otworzyła dwa oddziały regionalne w Krakowie i Łodzi.

Walter Herz jest firmą rodzinną, założoną przez Bartłomieja Zagrodnika, CEO, Managing Partner w WH i Magdalenę Zagrodnik, Partner, Head of HR and Marketing w WH. Zespół tworzy kilkudziesięcioosobowa grupa osób, których umiejętności eksperckie i efektywna praca przyniosły firmie wiele nagród. W 2016 roku agencja powołała pierwszą w kraju Akademię Najemcy, która na cyklicznie organizowanych stacjonarnych seminariach i webinarach nieustannie szkoli najemców we wszystkich głównych miastach w Polsce. W ciągu 6 lat realizacji autorskiego projektu doradcy Walter Herz przeprowadzili ponad 40 szkoleń.

W 2017 roku udziałowcem i Partnerem w Walter Herz został Mateusz Strzelecki, który zarządza działem Reprezentacji Najemcy i odpowiada za rozwój usług świadczonych przez ten departament na terenie całej Polski. Mimo nieoczekiwanych zmian gospodarczych, jakie zachodziły na rynku w ciągu ostatnich lat osiągnięcia zespołu przerosły oczekiwania firmy.

W latach 2021-2022 procesy najmu, w których doradzali specjaliści Walter Herz opiewały łącznie na przeszło 60 tys. mkw. powierzchni. Firma wspierała przy transakcjach m.in. spółkę RTB House (15 000 mkw.), Vorwerk Polska (11 000 mkw.), Inpost (8 300 mkw.), SALESmanago  (4 700 mkw.), czy Pyszne pl. ( 3 500 mkw.).

Udziałem Walter Herz było wsparcie procesów sprzedaży nieruchomości o wartości ponad 1 mld zł oraz doradztwo przy realizacji inwestycji JV o wartości przeszło 500 mln zł. Firma brała udział w tworzeniu projektów, pozyskując przy tym finansowanie bankowe, dla sektora PRS, hotelowego oraz inwestycji w segmencie student housing. 

– Rynek jest obecnie bardziej wymagający niż przed niespełna trzema laty, a mimo to nasza firma systematycznie zwiększa w nim udział. Rośnie wolumen powierzchni, przy wynajmie których doradza nasz zespół. Regularnie nawiązujemy współpracę z nowymi inwestorami, którym służymy wsparciem w coraz szerszym zakresie usług. Czynnie uczestniczymy w procesie transformacji gospodarczej, choć przyznam, że aby teraz efektywnie doradzać potrzeba jeszcze większego zaangażowania i sporej dawki elastyczności. Niezbędne jest stałe doskonalenie kompetencji, zarówno w zakresie badawczym, jak i w sferze konsultingu. Analiza obecnych kierunków rozwoju rynku nieruchomości wymaga coraz bardziej wszechstronnej wiedzy. To intensywny okres dla branży, w którym klienci oczekują świadczenia w pełni zintegrowanych usług, gwarantujących im podejmowanie trafnych decyzji – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

Cztery lata temu do zespołu dołączyła Katarzyna Tencza, obejmując stanowisko Assiociate Director w dziale Hospitality. Sukcesywne poszerzanie jego usług sprawiło, że sekcja przekształciła się ostatecznie w dział Doradztwa Inwestycyjnego, który pracuje dziś w siedmioosobowym składzie. Zapewnia kompleksowe usługi firmom aktywnym w różnych sektorach rynku nieruchomości. Realizuje analizy i wyceny nieruchomości, służy doradztwem przy sprzedaży i transakcjach zakupu budynków biurowych, gruntów inwestycyjnych, hoteli oraz retail parków. Doradcy inwestycyjni pozyskują najemców, dzierżawców i operatorów do inwestycji realizowanych w poszczególnych segmentach. Dział rozwija również usługi doradcze w zakresie land development, wspierając klientów procesie zakupu i sprzedaży terenów inwestycyjnych.

Wśród ostatnio przeprowadzonych transakcji, w których doradzała Walter Herz była na przykład sprzedaż Hotelu Regent Warsaw, czy zakup gruntu o powierzchni 50 ha przeznaczonego pod inwestycję logistyczną.   

Piotr Szymoński, który w 2020 roku objął stanowisko Director Office Agency w Walter Herz,  wraz ze swoją grupą projektową był m.in. odpowiedzialny za komercjalizację inwestycji Okam City na warszawskim Żeraniu, w tym 180 tys. mkw. powierzchni magazynowej i 14 tys. mkw. biur.  Udziałem Walter Herz było zamknięcie bezprecedensowej w historii stołecznego rynku transakcji wynajmu 80 tys. mkw. powierzchni logistycznej i 2 tys. mkw. powierzchni biurowo-magazynowej z bocznicą kolejową na terenie tego obiektu przez firmę Loconi Intermodal SA.

Stabilny rozwój Walter Herz możliwy jest przede wszystkim dzięki zgranemu i doświadczonemu zespołowi. – Największą wartością firmy są ludzie. Stawiamy na budowanie długofalowych relacji w zespole. Tworzymy organizację oferującą ambitne możliwości rozwoju i jasne ścieżki awansu. Cały team ma czynny wpływ na rozwój firmy. Podstawą naszych zasad działania jest wzajemne poszanowanie i budowanie dobrej atmosfery pracy. Jesteśmy przekonani, że pracujący w pełnej harmonii zespół dostarcza klientom największą wartość i najwyższej jakości wiedzę – mówi Magdalena Zagrodnik, Partner, Head of HR and Marketing w Walter Herz.   

Dominik Pawlak obejmuje stanowisko Dyrektora w Dziale Wynajmu Powierzchni Biurowych w Avison Young, gdzie będzie odpowiedzialny za kluczowych klientów firmy, a także szkolenie młodszych stażem członków zespołu.

Dominik jest związany z rynkiem nieruchomości od 14 lat. Przed dołączeniem do Avison Young, pracował 9 lat w Nuvalu Polska. W procesie poszukiwania powierzchni biurowych doradzał m.in. takim klientom jak: House of Skills, Opera Software, Izba Celna, Okręgowa Inspekcja Pracy, Villeroy & Boch, Hill International, Outbox, Stena, Imperial Cinemapix, BGK, GITD, Sąd Najwyższy, PAP, Securitas Polska, BDO, ADP. Dominik z sukcesami reprezentował również właścicieli budynków w procesach komercjalizacji obiektów biurowych, m.in. Cosmopolitan, Mokotów Plaza, Atrium Centrum, Atrium Plaza, Stratos Office Center.

Avison Young otworzył Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych (Office Agency) w październiku bieżącego roku, pozyskując zespół rynkowych ekspertów. W nowym miejscu pracy Dominik ponownie łączy siły z Robertem Pastuszką, Przemysławem Urbańskim oraz Maksymilianem Sobczakiem.

Europa i Polska przechodzi na transport intermodalny

Po nieprzewidzianych i nagłych wydarzeniach na świecie w ostatnich latach bezpieczeństwo stało się kluczowym aspektem w biznesie. W tym kontekście coraz częściej mówi się o transporcie intermodalnym, który w Polsce wciąż ma ogromny potencjał rozwoju.To rodzaj transportu, który tworzy nowoczesne łańcuchy zespajające kilka rodzajów transportu w jeden system, dzięki czemu zapewnia większą przewidywalność i regularność przejazdów niż sam transport drogowy. Dzięki wykorzystaniu przede wszystkim kolei i szlaków wodnych jest też bardziej przyjazny dla środowiska niż spedycja drogowa.

– U podłoża rozwoju transportu intermodalnego leży bezpieczeństwo, jakie daje firmowym w obecnym, niełatwym dla biznesu czasie. To najlepsze rozwiązanie logistyczne w warunkach spadku koniunktury gospodarczej, kiedy bardziej niż kiedykolwiek liczy się spokój. Rozbudowa tego rodzaju spedycji ściśle związana jest z koleją. W Polsce stale rozwija się sieć terminali przeładunkowych. Rozbudową infrastruktury dla tej formy transportu zainteresowanych jest coraz więcej podmiotów. Realizacją kolejowych przewozów intermodalnych zajmuje się w naszym kraju już ponad 20 firm. Prowadzimy aktualnie procesy poszukiwania gruntów logistycznych z bocznicami kolejowymi dla kilku klientów. Należy również zaznaczyć, że ten rodzaj przewozu jest bardzo perspektywiczny w kontekście dyrektyw unijnych ze względu na mniejszą emisyjność niż transport drogowy – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.  

Mniej emisyjny, bardziej dotowany 

Z uwagi na politykę Unii Europejskiej i ogólnoświatowy trend ograniczenia CO2, biznes intermodalny w najbliższym czasie będzie szybciej rósł, zwiększając udział przewozów kolejowych. Unia Europejska planuje zminimalizować skutki, jakie niesie rozwój towarowego transportu drogowego, jak zanieczyszczenie powietrza, dewastacja dróg, hałas i zagrożenie bezpieczeństwa. Celem jest redukcja emisji gazów cieplarnianych pochodzących z transportu o 60 proc. do 2050 roku Ma temu służyć przeniesienie 30 proc. transportu na odległości ponad 300 km z dróg na środki transportu o niższej emisyjności, a do roku 2050 roku redukcja transportu drogowego o 50 proc.      

Barierą dla transportu intermodalnego w naszym kraju jest niewystarczająca ilość i nierównomierny rozkład terminali intermodalnych, w których następuje przeładunek na inny środek transportu. Według GUS w 2021 roku na terenie Polski mieliśmy 39 aktywnych terminali, w których dochodzi do przeładunku jednostek kontenerowych pomiędzy dwoma rożnym środkami transportu. W tym, 4 terminale morskie, obsługujące przesyłki morze-kolej, morze-droga oraz 35 terminali lądowych, których stale przybywa. W czerwcu tego roku spółka Laude Smart Intermodal otworzyła w Zamościu swój, największy, krajowy terminal, który służył będzie do przyjmowania ładunków z Ukrainy.

Wciąż jednak aż 75 proc. towarów przewożonych w Polsce na odległość powyżej 300 km nadal transportowana jest tirami. Tymczasem w UE długodystansowy transport drogowy kontenerów stanowił w 2020 roku średnio tylko 40,5 proc. całkowitego drogowego transportu towarowego kontenerów.    

Duży potencjał rozwoju branży

Potencjał transportu intermodalnego w Polsce powoli, ale regularnie rośnie. Według GUS w 2021 roku na terenie kraju przeładowano łącznie ponad 82 mln ton ładunków skonteneryzowanych w terminalach intermodalnych, co w porównaniu z rokiem poprzednim oznacza kilkuprocentowy wzrost. Najwięcej ładunków przewiezionych zostało drogą morską. W ubiegłym roku kolejowy transport intermodalny przewiózł w Polsce 26,5 mln ton ładunków, a kolejowe przewozy intermodalne wykonywały 23 firmy.

W Polsce mamy odpowiednie warunki do rozwoju transportu kontenerowego. Składa się na to m.in. duża gęstość sieci kolejowej oraz dogodne położenie naszego kraju na przecięciu szlaków transportowych o zasięgu międzynarodowym. Ma to szczególnie istotne znaczenie w perspektywie wzrostu skali przewozów z rynku azjatyckiego. Podczas, gdy w 2011 roku między Chinami i Europą towary przewoziło kilkanaście pociągów, w 2018 roku było ich już ponad 6 tys. Ponad 80 proc. ładunków na trasie Azja - Europa przejeżdża przez Polskę. Problemem jest jednak niska przepustowość na naszej granicy wschodniej i obecna szybkość polskiego transportu kolejowego. 

– Transport intermodalny sprawdza się świetnie w ruchu europejskim. Tempo zmian w gospodarce globalnej w ostatnich latach skłoniło wszystkich, do przywiązywania większej wagi do tego, by transportować mądrze pod kątem czasu i kosztów. I to m.in. dało miejsce dla rozwoju transportu intermodalnego. Sieć połączeń intermodalnych, którą stworzyliśmy opiera się na koncepcji budowy regularnej siatki codziennych połączeń kolejowych, umożliwiającej transport ładunku skonteneryzowanego na długim odcinku trasy i skorelowany z nim odwóz drogą z/do miejsca nadania, czy przeznaczenia. Sieć połączeń ma tą zaletę, że zapewnia dostęp do tej metody transportu, zarówno dużym regularnym ciągom ładunkowym, jak i pojedynczym wysyłkom kontenerowym. Nasze intermodalne pociągi jeżdżą według rozkładów i zabierają kontenery, tak jak pociągi pasażerskie zabierają podróżnych. Terminale spięte w sieci regularnych połączeń to swego rodzaju ‘przystanki przesiadkowe’, które umożliwiają optymalizację procesu – wyjaśnia Monika Konsor-Fąferek, dyrektor ds. Marketingu i Rozwoju w PCC Intermodal SA.

– Dziś koszty transportu mierzone są w szerokim aspekcie, także z uwzględnieniem wpływu na otoczenie. Intermodal pozwala ograniczyć ślad węglowy. Pociągi jako sprzyjający środowisku środek transportu przewożą kontenery na długich odcinkach, np. między Gliwicami a Antwerpią (blisko 1200 km), a na ostatnim fragmencie trasy (50-100 km) ładunki dowożone są do drzwi transportem samochodowym. Planowanie dostawy w oparciu o zlokalizowany blisko zakładu produkcyjnego terminal jest łatwiejsze i umożliwia dopasowanie logistyki do sytuacji nagłych i zaskakujących – dodaje Monika Konsor-Fąferek.  

W Europie szybszy wzrost niż w Polsce

Intermodal pozwala także sprawniej pokonywać wyzwania, jakie stoją przed transportem kołowym, jak brak kierowców czy wzrost wynagrodzeń. Z analiz rynkowych wynika, że standardowe technologie przeładunku pionowego w przypadku transportu kontenerowego stają się konkurencyjne w porównaniu do przewozu wyłącznie drogowego na odległość około 1000 km. Patrząc natomiast przez pryzmat efektywności środowiskowej, już większość intermodalnych łańcuchów transportowych przewożonych na odległość 600 km ma niższe koszty zewnętrzne.

Przeszkodą dla rozwoju tego typu usług w Polsce jest wciąż niska unifikacja naczep wykorzystywanych do transportu intermodalnego. Niewystarczająca ilość takich, które mogą być wykorzystywane, zarówno w przewozach drogowych, jak i kolejowych. Poza tym, w naszym kraju trudno liczyć na rządowe programy długofalowo wspierające konkurencyjność kolei, które na przykład biznes intermodalny ma w Niemczech.

Branża intermodalna w Europie notuje większy wzrost niż w Polsce. W 2021 roku transport kombinowany odnotował rekordowo wysoki wynik roczny, jeśli chodzi o ilość przewiezionych ładunków. Kolejowy Nowy Jedwabny Szlak Azja - Europa także osiągnął pod tym względem rekord. 

Budowa nowych łańcuchów dostaw

Analizy mówią, że do 2030 roku zdolności przeładunkowe w UE nie będą wystarczające do zaspokojenia zapotrzebowania. Dostępność terminali w całej transeuropejskiej sieci transportowej wymaga inwestycji. Najwięcej modernizacji koniecznych jest w Hiszpanii, Francji i we Włoszech. Na wielu odcinkach sieci TEN-T potrzebne są modernizacje strukturalne, aby umożliwić transport naczep pociągami. Według szacunków, dla usunięcia ograniczeń sieciowych wymagane są inwestycje, które pochłonąć mają około 7,7 mld euro.

Konflikt w Ukrainie ujawnił strategiczne znaczenie kolei, kiedy zaburzone zostały szlaki drogowe i nastąpiła blokada ukraińskich portów. Okazało się, że kolej jest niezastąpiona dla transportu na duże odległości. Jeżeli na bazie funduszy unijnych byłyby uruchamiane nowe terminale i rozbudowywane istniejące, które utworzyłyby nowe łańcuchy logistyczne po zakończeniu wojny będziemy mogli myśleć o wykorzystaniu szlaków kolejowych ze Wschodu na zachód Europy na dużą skalę.