Biurowce, strona 16

APPTIO, globalny dostawca rozwiązań z zakresu Technology Business Management oraz FinOps, pozwalających firmom planować i optymalizować wydatki na technologie przenosi siedzibę do BRAIN Parku, krakowskiego projektu firmy Echo Investment. W procesie relokacji najemcy doradzała firma Walter Herz.
Firma APPTIO Poland, należąca do Grupy APPTIO INC, wynajęła powierzchnię całego piętra – blisko 1800 mkw. w budynku biurowym, wpisującym się w pierwszy etap realizacji kompleksu Brain Park w Krakowie.

APPTIO od 2007 roku dostarcza rozwiązania biznesowe oparte o najnowocześniejsze technologie, oferując kompleksową obsługę firmom, które chcą zoptymalizować nakłady na IT. Wykorzystując boom na rozwiązania klasy TBM oraz FinOps, firma rozwija działalność w regionie EMEA, realizując plan strategicznej ekspansji w 12 krajach.

APPTIO prowadzi ponad 20 biur na całym świecie. W Europie Grupa jest obecna m.in. w Wielkiej Brytanii, Holandii, Szwecji, Danii, Hiszpanii, Francji, Włoszech i Niemczech. Zarządzanie wydatkami całego portfolio technologicznego powierzyło jej ponad 60 proc. przedsiębiorstw z listy Fortune 100. W Polsce firma zatrudnia ponad 120 osób i planuje dalszą ekspansję.

– Sukcesywny rozwój działalności APPTIO w Polsce wpisuje się w dalszy stabilny wzrost całej organizacji i pozwala zapewnić całościowe wsparcie globalnym klientom. Otwarcie nowego biura łączy się z rozszerzeniem portfolio usług firmy i dynamicznym rozwojem w regionie EMEA – mówi Dominika Majcherczyk, EMEA Facility Manager w APPTIO Poland. – BRAIN Park zapewnia wysoki standard powierzchni, najnowsze rozwiązania techniczne oraz atrakcyjnie rozwiązane strefy rekreacyjne na terenie obiektu. Wybrana lokalizacja spełnia nasze oczekiwania związane z komfortem pracy. Za przeniesieniem siedziby do tego kompleksu przemawiały również korzystne warunki najmu, uzyskane dzięki wsparciu doradców firmy Walter Herz – dodaje Majcherczyk

– Firmie APPTIO Poland służyliśmy kompleksowym wsparciem doradczym w całym procesie relokacji siedziby, obejmującym poszukiwanie i wybór lokalizacji oraz negocjowanie warunków najmu w aspekcie finansowym jak i samej umowy najmu. Pomagaliśmy także przy wyborze profesjonalnego dostawcy wyposażenia biura. Dziękujemy za świetną współpracę, która przyniosła sprawne przeprowadzenie procesu, dając nam ogromną satysfakcję – informuje Kamil Kowalewski, Associate Director w Walter Herz.

– Na wynajem powierzchni w naszym kompleksie decydują się wiodące polskie i międzynarodowe firmy poszukujące nowoczesnych i dobrze zlokalizowanych powierzchni biurowych. Cieszę się, że dołączyła do nich firma APPTIO Poland, której zespół z pewnością doceni możliwości, jakie niesie użytkownikom Brain Park. Ten projekt stanowi kwintesencję naszych, dotychczasowych doświadczeń, w wyniku czego oferujemy nowoczesną przestrzeń do pracy, zapewniającą wiele rozwiązań wspierających bezpieczeństwo, wygodę i dobrostan pracowników. Lokalizacja inwestycji zapewnia dostęp do codziennych usług. Jakość użytkowania podnosi także zielona przestrzeń części wspólnych zaaranżowanych w obrębie kompleksu – mówi Marcin Gawlik, senior leasing manager w dziale projektów komercyjnych Echo Investment, odpowiedzialny za finalizację transakcji.

Brain Park, położony przy skrzyżowaniu Alei Pokoju z ulicą Fabryczną w Krakowie, dostarczy finalnie ponad 43 tys. mkw. powierzchni. Kompleks tworzyć będą trzy dziesięciokondygnacyjne budynki, z dwupoziomowym garażem podziemnym. Biurowce zaprojektowane zostały zgodnie z wytycznymi certyfikacji BREEAM. Inwestycja jeszcze w fazie projektowania uzyskała wysoką notę Excellent, wprowadzając wiele rozwiązań m.in. wpierających oszczędność energii i wody, politykę gospodarki odpadami oraz minimalizację oddziaływania obiektu na środowisko. Budynki uzbrojone zostały w dedykowany system monitorujący i oczyszczający powietrze, poprawiający jego jakość.

Na terenie Brian Parku znajdzie się zielone, otwarte patio. Poza miejscami do odpoczynku i spożywania posiłków na świeżym powietrzu zapewnia m.in. miejsce do gry w tenisa stołowego, stoły do gry w szachy, huśtawki, czy przestrzeń do aktywności typu street workout.

Na terenie inwestycji Echo Investment znajdzie się 5 tarasów do wyłącznej dyspozycji najemców, 485 miejsc parkingowych, 34 stacje do ładowania samochodów elektrycznych, stacje do ładowania rowerów i hulajnóg elektrycznych oraz stojaki rowerowe, szatnie i prysznice dla cyklistów.

Walter Herz

Michał Porzycki objął stanowisko dyrektora w dziale Reprezentacji Najemcy firmy doradczej Walter Herz, gdzie jest odpowiedzialny za rozwijanie i budowanie relacji z klientami na warszawskim rynku biurowym oraz rozbudowę zespołu doradców. Pokieruje pracami zespołu projektowego dedykowanego do obsługi najemców na terenie Warszawy. Będzie uczestniczył także w kluczowych projektach firmy, wspierając realizację procesów swoją wiedzą i doświadczeniem, jakie zyskał w trakcie 12 lat pracy na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce.
Michał jest absolwentem Wyższej Szkoły Ekonomiczno-Informatycznej w Warszawie, gdzie studiował Ekonomię. Na przestrzeni swojej kilkunastoletniej kariery zawodowej zdobył szerokie doświadczenie, reprezentując zarówno najemców, jak i wynajmujących, a także obsługując podmioty z sektora publicznego.

Pracował między innymi w Kancelarii Brochocki, BNP Paribas Real Estate oraz firmach Savills, CBRE i Cavatina. Doradzał przy transakcjach obejmujących blisko 100 tys. mkw. powierzchni biurowych. Wśród klientów, którym służył wsparciem doradczym przy transakcjach najmu kilku tysięcy mkw. powierzchni znajdują się takie firmy, jak FitOne, MDDP, czy Jeronimo Martins. Michał Porzycki był także odpowiedzialny za proces wynajmu powierzchni na rzecz kilkunastu mniejszych, polskich i zagranicznych firm na łączną wartość 40 tys. mkw. powierzchni, jak również obsługiwał kilka instytucji publicznych w transakcjach obejmujących przeszło 40 tys. mkw. powierzchni najmu.

– Cieszy nas stabilny rozwój zespołu Reprezentacji Najemcy, którego kompetencje swoim obszernym doświadczeniem wzmocni teraz Michał. Legitymuje się wszechstronną znajomością rynku nieruchomości i wyróżnia profesjonalizmem w pracy z klientem. Jestem przekonany, że Michał odegra kluczową rolę w doskonaleniu modelu długofalowej obsługi klientów, którego głównym wyznacznikiem jest podniesienie standardu obsługi. Będzie miał wybitny wkład w opracowanie najbardziej optymalnych i efektywnych rozwiązań w obszarze współpracy z najemcami, dostosowanych do obecnych warunków prowadzenia biznesu – mówi Mateusz Strzelecki, Partner i Head of Tenant Representation w firmie doradczej Walter Herz.

– Mam ogromną satysfakcję z wejścia w skład teamu Walter Herz, wspólnie z którym będę miał szansę tworzyć portfolio nowych klientów, budować relacje ze stałymi partnerami, jednocześnie pracując nad podnoszeniem poziomu świadczonych usług doradczych. Na nowym stanowisku będę koncentrował się także na umacnianiu i rozbudowie struktury działu Reprezentacji Najemcy. W pracy nad projektami zależy mi przede wszystkim na poszukiwaniu nowych szans sprzyjających rozwojowi działalności klientów oraz dostarczaniu najemcom dodatkowych wartości – mówi Michał Porzycki, dyrektor w dziale Reprezentacji Najemcy w Walter Herz.

Hobbystycznie Michał zainteresowany jest motoryzacją i rozwojem Nowych Technologii, a na co dzień spełnia się jako tata piątki pociech.

Walter Herz

Starsze budynki ustępują miejsca nowym, trend ponownego zagospodarowywania działek w centrach dużych miast w Polsce nasila się. Co więcej, w planach są nie tylko nowe projekty deweloperskie, powstające po wyburzeniach, ale również przekształcanie istniejących biurowców w projekty mieszkaniowe, w tym w formule PRS.

Ogromny popyt na rynku najmu mieszkań w Polsce, a także sukcesywny wzrost stawek czynszowych przy sporym deficycie lokali, zachęca inwestorów do realizacji kolejnych projektów w formule wynajmu instytucjonalnego (PRS). Rozwojowi tego typu inwestycji sprzyja też paradoksalnie sytuacja geopolityczna i makroekonomiczna, w tym sytuacja w Ukrainie, która generuje kolejnych, potencjalnych najemców. Przede wszystkim jednak, polski rynek wciąż stwarza możliwość uzyskania wyższych stóp zwrotu z inwestycji niż rynek zachodnioeuropejski.

W 2022 roku, jak obliczają eksperci Avison Young, wartość zamkniętych transakcji można było szacować na 150 mln euro, a narastająco od 2014 roku wynik zamknął się na poziomie 325 mln euro. Jednak to wartość transakcji typu forward funding odzwierciedla prawdziwą dynamikę tego sektora. Tylko w latach 2021–2022, według analiz Avison Young, wyniosła ona 700 mln euro.

Z zapowiedzi inwestorów wynika, że w planach na najbliższe lata jest budowa kolejnych ~ 25 000 mieszkań na wynajem w Polsce. Inwestycje PRS powstają głównie w największych miastach w kraju, a 40% z 12,5 tys. mieszkań w aktywnych obecnie zasobach PRS znajduje się w Warszawie. W budowie jest ponad 13 tys. lokali, z których około 4,5 tys. ma zostać oddanych w tym roku. To wciąż mało w stosunku do zapotrzebowania.

Grunty na wagę złota

Poważną blokadą rozwoju inwestycji mieszkaniowych jest deficyt dostępnych gruntów w atrakcyjnych obszarach największych, polskich miast. Inwestorzy poszukują więc alternatywnych rozwiązań, czyli pozyskiwania parceli ze starszymi budynkami, które mogą przystosować do nowych funkcji albo wyburzyć. Na rynku nasila się trend związany z konwersjami nieruchomości.

Plusem inwestycji opartych na wyburzeniach lub modernizacji istniejących obiektów są krótsze procedury administracyjne, nie wymagające uzgodnień drogowych oraz partycypowania w budowie okolicznej infrastruktury.

- Wzrasta liczba zapytań o analizy dotyczące możliwości adaptacji istniejących obiektów komercyjnych na nowe funkcje. W takich przypadkach nasz zespół ocenia m.in. poziom rentowności inwestycji, rozważając warianty wyburzenia starszych biurowców oraz przekształcenia ich w PRS-y. Planując takie działania, inwestorzy poszukują atrakcyjnie położonych budynków biurowych, bardzo dobrze skomunikowanych, z bogatą ofertą gastronomiczną i usługową w okolicy. Analiza rentowności inwestycji wskazuje kierunek dalszych działań inwestora. Budynki biurowe, zużyte funkcjonalnie i technicznie, generują niższe przychody i są mniej atrakcyjne dla najemców niż nowoczesne biurowce odpowiadające dodatkowo wymogom ESG. Z tego powodu często bardziej opłacalne jest rozważenie nowej funkcji budynku, dostosowanie lub wyburzenie i realizacja produktu dostosowanego do potrzeb rynku. – mówi Monika Bronicka, Head of Valuation and Advisory w Avison Young.

W Warszawie coraz więcej wyburzeń

Gołym okiem widać, że wyburzeń budynków komercyjnych jest w Polsce coraz więcej. Wartość starszych obiektów posadowionych na atrakcyjnych gruntach miejskich jest często niższa niż działek niezabudowanych. Inwestorzy decydują się na zakup takich nieruchomości szczególnie chętnie, gdy możliwe jest uzyskanie pozwolenia na realizację nowoczesnego obiektu o większej powierzchni użytkowej. Do zmian i modernizacji nieruchomości motywują też rygorystyczne standardy ESG i konieczność dostosowania kilkudziesięcioletnich budynków do przyjętych obecnie norm środowiskowych, związanych ze zrównoważonym rozwojem, jak również chęć obniżania ich kosztów utrzymania i użytkowania.

Uczestnicy rynku zastanawiają się, jak dużo będzie wkrótce wyburzeń, skoro z krajobrazu Warszawy znikają nawet obiekty dwudziestokilkuletnie, m.in.

- Atrium International z 1995 roku zostanie zastąpiony przez ponad 130-metrowy wieżowiec Upper One oraz 55-metrowy hotel

- Empark Mokotów Business Park jest przebudowywany przez Echo Investment i częściowo zostanie zastąpiony nowymi budynkami mieszkaniowymi

- niedokończony biurowiec EuRoPol Gazu już jest rozbierany, Dom Development zabuduje ten obszar budynkami mieszkaniowymi

- Multikino Ursynów (budynek z 1999 roku) zostało pozyskane przez GH Development z Belgii; nowy właściciel zapowiedział w tym miejscu powstanie wielofunkcyjnej zabudowy z około 300 mieszkaniami

Miasta regionalne nie zostają w tyle

Inwestycję z wyburzeniem w tle Echo Investment przygotowuje również w Łodzi. Przy ulicy Kilińskiego 127, w miejscu starej kamienicy inwestor jest w trakcie realizacji budynku o funkcji mieszkaniowo-hotelowej. Znajdzie się w nim około 290 lokali mieszkalnych na wynajem krótkotrwały bądź abonamentowy.

Strabag Real Estate z kolei uzyskał możliwość budowy 40 tys. mkw. powierzchni w miejscu przeznaczonej do rozbiórki galerii Plaza w Krakowie, gdzie planuje realizację projektu wielofunkcyjnego.

Z mapy Wrocławia zniknął z kolei dawny biurowiec Impela, który stał przy ulicy Ślężnej. W tym miejscu Develia rozpoczęła budowę osiedla mieszkaniowego z lokalami usługowymi.

A to zaledwie niektóre projekty wyburzeń i nowych realizacji w polskich miastach regionalnych.

Opcja bez wyburzania

Alternatywą dla wyburzania jest przekształcenie istniejących budynków i zmiana ich funkcji. Takie działanie jest z pewnością bardziej ekologiczne, ponieważ ślad węglowy przy wyburzeniach i budowaniu nowych obiektów jest znacznie wyższy.

Zespół doradców technicznych Avison Young miał okazję już kilkukrotnie analizować budynki biurowe pod kątem przekształcenia ich w obiekty o funkcji mieszkalnej, bez konieczności wyburzania.

Okazuje się, że nie jest to wcale takie trudne, zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi, z pewnością znacznie łatwiej jest zmienić funkcję użytkową biurowców na mieszkalną niż odwrotnie.

Zapas obciążenia

Wychodząc od projektowanej konstrukcji i przyjmowanych obciążeń użytkowych, zgodnie z normą PN-EN 1991-1-1 dla budynków mieszkalnych, zalecane jest przyjmowanie obciążenia 2kN/mkw gdzie w budynku biurowym przyjmuje się obciążenie 3kN/mkw. W związku z tym przy zmianie użytkowania mamy zapas obciążenia dla stropów, który może zostać dowolnie wykorzystany.

Sufity wyżej

Zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi, minimalna wysokość pomieszczeń przeznaczonych do pracy dla więcej niż 4 osób wynosi 3 metry, natomiast minimalna wysokość dla pomieszczeń mieszkalnych wynosi 2,5 metra. Planowane mieszkania mogą być zatem wyższe, co jest pożądane na rynku, ale też zapewnia więcej miejsca na rozprowadzenia instalacji podstropowych.

Kwestie doświetlenia

- Jedną z trudności, jakie daje się zaobserwować pod względem technicznym, są gabaryty budynków biurowych. Biurowce w większości posiadają powierzchnie typu open space, które są doświetlane za pomocą przeszkleń rozciągających się praktycznie na całą wysokość i szerokość elewacji. W przypadku wydzielenia pomieszczeń mieszkalnych, przy planowaniu należy wziąć pod uwagę możliwości aranżacyjne pomieszczeń, aby spełniały warunki techniczne między innymi dla odpowiedniego oświetlenia dziennego w stosunku powierzchni okien do powierzchni podłogi 1:8. Zmiany aranżacyjne wymagają ścisłego oraz przemyślanego podejścia, aby mieszkanie było jednocześnie funkcjonalne oraz odpowiednio oświetlone. – analizuje Przemysław Kłopocki, Project Manager (Aspekty Budowlane), Technical Advisory & Project Management w Avison Young.

Obecne normy dla współczynników przenikania przegród zewnętrznych były wielokrotnie zaostrzane na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat. Przy planowaniu zmiany funkcji użytkowej istniejącego budynku biurowego, który zawiera znaczne przeszklenia, należy wziąć pod uwagę ewentualną konieczność ich redukcji bądź modernizacji, aby budynek był w jak najmniejszym stopniu energochłonny ze względu na straty energii przez przegrody zewnętrzne.

Zamknięte okna

Przy planowaniu zmiany użytkowania z funkcji biurowej na mieszkalną należy wziąć pod uwagę, że w wielu istniejących biurowcach okna są nieotwieralne, co powoduje konieczność zastosowania wentylacji mechanicznej.

Kwestie wentylacji można rozwiązać przez częściowe zaadaptowanie istniejących systemów, które powinny pokrywać potrzeby przyszłych mieszkańców ze względu na przewidywane mniejsze zagęszczenie budynku.

Największe wyzwania

- Najbardziej problematyczne staje się dostosowanie do pozostałych potrzeb sanitarnych. – komentuje Karolina Hytroś, Project Manager (Instalacje Sanitarne), Technical Advisory & Project Management w Avison Young. – Biurowce często charakteryzują się jednym węzłem sanitarnym umiejscowionym w trzonie budynku i konieczne jest rozbudowanie instalacji o liczne nowe piony zasilające łazienki i kuchnie w lokalach mieszkalnych. Ponadto, system ogrzewania i chłodzenia oparty jest zazwyczaj o systemy freonowe lub glikolowe wykorzystujące klimakonwektory, których ponowne wykorzystanie może być problematyczne w nowym podziale funkcjonalnym pięter.

- Dostosowania wymaga również instalacja elektryczna; konieczna jest rozbudowa instalacji teletechnicznych, umożliwiających odbiór telewizji, dostęp do Internetu, sprawną kontrolę dostępu. - dodaje Kamil Olechniewicz, Project Manager (Instalacje Elektryczne), Technical Advisory & Project Management w Avison Young.

Z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe, zwykle konieczna jest implementacja systemu sygnalizacji pożaru w rozszerzonym, jak na przeznaczenie mieszkaniowe, zakresie. Jednak takie niedogodności w żadnym stopniu nie uniemożliwiają przystosowania budynku do użytkowania.

Podsumowanie

Zmiana sposobu użytkowania z funkcji biurowej na mieszkalną pod względem technicznym nie powinna być w wielu przypadkach problematyczna. Należy mieć na uwadze, że często będzie trudne utrzymanie odpowiedniego nasycenia obiektu Powierzchnią Użytkową Mieszkalną (PUM), co może powodować mniejszy stopień opłacalności inwestycji w porównaniu do obiektu typowo wielorodzinnego, przy planowaniu którego każdy metr nieruchomości wykorzystywany jest niemal w 100%.

- Warto jednak mieć na uwadze, że starsze budynki biurowe znacząco odbiegają standardem od nowoczesnych i energooszczędnych biurowców klasy A. Pod tym kątem przystosowanie ich do funkcji mieszkalnej może być bardziej opłacalne niż dalsze utrzymywanie coraz mniej atrakcyjnej i trudniejszej do wynajęcia przestrzeni biurowej. – komentuje Tomasz Daniecki, Director, Head of Technical Advisory w Avison Young.

Szczególnie, że starsze biurowce zwykle znajdują się w dobrze skomunikowanych lokalizacjach, co z punktu widzenia mieszkańca jest w wielu przypadkach kluczowym aspektem przy wyborze miejsca zamieszkania. Takie lokalizacje często wpisują się w koncepcję „15-minutowego miasta”, która w ostatnim czasie ponownie cieszy się coraz większą popularnością.

Avison Young

Zbliżamy się do półmetka 2023. Zanim powstaną półroczne podsumowania sytuacji na rynku inwestycyjnym, Avison Young pokazuje bieżące wyniki.
Autorzy: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska (Research and Data Manager) oraz Marcin Purgal (Senior Director, Investment)

Zdolności adaptacyjne rynku
Bieżące wyniki nie napawają optymizmem. Jednak jest to stan przejściowy. Nasz rynek posiada stabilne podstawy, a inwestorzy dużą zdolność adaptacyjną, co potwierdzają wyniki ubiegłych lat. Przyjrzyjmy się w skrócie, jak rynek reagował na wyzwania pojawiające się w ostatnich 3 latach.
COVID-19 miał olbrzymi wpływ na gospodarkę i zachowania konsumentów, co naturalnie przełożyło się na rynek nieruchomości i aktywność inwestorów. W obliczu restrykcji i wzrostu znaczenia lokalności, klienci częściej wybierali „convenience retail” niż centra handlowe; rozwijał się home office i model pracy hybrydowej. Nasilająca się pandemia spowodowała boom na e-commerce (dwukrotny wzrost udziału handlu detalicznego przez Internet w ciągu tylko dwóch miesięcy z 5,6% w styczniu i lutym 2020 na blisko 12% w kwietniu 2020 wg GUS), co z kolei wpłynęło na dynamiczny rozwój rynku magazynowego.
Inwestorzy jednak dość szybko dostosowali się do nowych warunków, a całkowity volumen w 2020 roku wyniósł 5,3 miliarda euro oraz 5,9 miliarda euro w 2021 roku. Owszem, te wyniki były mniejsze niż wolumeny z 2018 i 2019 roku, ale zapewniły 3 i 4 najwyższe miejsce pod względem wolumenu w historii rynku.
W 2020 roku inwestorzy stawiali na biurowce typu „core”, portfolia magazynowe i parki handlowe. W roku 2021 odnotowaliśmy z kolei rekordową płynność rynku (166 transakcji) i skierowanie uwagi inwestorów - ze względu na przedłużający się okres pandemii - również na oportunistyczne transakcje centrami handlowymi i budynkami biurowymi.
W 2022 roku wybuch wojny w Ukrainie wywołał kolejne zawirowania rynkowe, rekordową inflację, wzrost stóp procentowych i eskalację niepewności inwestycyjnej. Niemniej, ten kolejny pełen wyzwań rok, zakończył się wolumenem na poziomie 2021 roku (5,8 miliarda), co po raz kolejny potwierdziło dojrzałość i płynność polskich nieruchomości. Podczas dającego się odczuć spowolnienia i strategii wait-and-see przyjętej przez inwestorów, rynek odnotował 5 historycznie dużych transakcji odpowiadających za 40% całego wolumenu inwestycyjnego, w tym sprzedaż warszawskich biurowców typu prime (The Warsaw Hub i Generation Park Y), pierwszą od 2018 roku dużą transakcję centrum handlowym typu prime (Forum Gdańsk), sprzedaż portfolio magazynowego Danica czy utworzenie dwóch JV przez EPP. Dla porównania, spadki wolumenów transakcji w porównaniu do 2021 roku w Europie Zachodniej sięgały średnio blisko 20%, a w regionie Europy Środkowo-Wschodniej niespełna 3%.
W 2022 roku inwestorzy kierowali swoją uwagę na regionalne rynki poza głównymi ośrodkami, co dotyczyło wszystkich sektorów nieruchomości. Budynki biurowe w regionach stanowiły 68% transakcji i 50% całkowitego wolumenu na rynku biurowym, w magazynach 40% wolumenu dotyczyło obiektów poza największymi hubami magazynowymi. Na rynku handlowym pojawiły się transakcje centrami handlowymi w miastach średniej wielkości, ale nowi gracze wciąż stawiali na bezpieczne parki handlowe.
Aktualny status
Szacujemy, że wolumen zamkniętych transakcji ogłoszonych publicznie od początku bieżącego roku do końca maja wyniósł tylko ok. 800 milionów euro. Dla porównania, w latach 2021 i 2022 wolumen transakcji w analogicznym okresie wyniósł ponad 2 razy więcej. Zabrakło dużych transakcji, które w pierwszym kwartale 2022 roku (The Warsaw Hub, dwie inwestycje typu joint venture utworzone przez EPP) same stanowiły 75% całkowitego wolumenu.
Mimo to, na tle krajów Europy Środkowo-Wschodniej, wciąż pozostajemy najbardziej atrakcyjnym i płynnym rynkiem.
Biura spowolniły
Na rynku biurowym zostało zawartych w tym okresie tylko 7 transakcji budynkami typu core + i oportunistycznymi zlokalizowanymi w Warszawie, poza centrum miasta. Zespół inwestycyjny Avison Young reprezentował stronę sprzedającą przy transakcji sprzedaży budynków Celebro i Wola Retro.
W magazynach sale & leaseback
Wśród transakcji magazynowych od początku roku wyraźnie widać dominację regionów zachodnich pod względem lokalizacji, głównie dolnego śląska. Z kolei w ostatnich 2 miesiącach przeważały transakcje typy sale & leaseback. Wciąż nie odnotowano żadnych transakcji portfelowych.
Parki handlowe wyhamowały
W ciągu pierwszych 5 miesięcy 2023 roku została zrealizowana i ogłoszona tylko jedna transakcja parkiem handlowym. W pierwszym kwartale największym powodzeniem cieszyły się oportunistyczne, mniejsze centra handlowe i obiekty do przebudowy. Przykładem takiej transakcji może być portfelowa sprzedaż 4 obiektów handlowych, znajdujących się w Koszalinie, Szczecinie, Wałbrzychu i Strzegomiu, gdzie zespół Avison Young reprezentował sprzedającego.
Z kolei w ciągu ostatnich 2 miesięcy przedmiotami komunikowanych transakcji były wielkopowierzchniowe nieruchomości handlowe: 3W portfolio oraz Castorama w Płocku.
Strategie banków i strategie kupujących
„Jedną z przyczyn zmniejszonej liczby transakcji i wolumenu w pierwszych 5 miesiącach 2023 roku, jest to, że proces dostosowywania oczekiwań cenowych na linii sprzedający-kupujący ciągle jeszcze trwa. Jednak widać już pierwsze sygnały, że ta sytuacja może się poprawić w końcówce roku – komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young – Banki, pomimo iż dalej bardzo selektywne, jednak coraz sprawniej analizują nowe produkty do finansowania. Sytuacja związana ze stopami procentowymi wydaje się być już w miarę przewidywalna, inflacja hamuje, niemniej jednak wciąż potrzeba czasu, aby rynek się ustabilizował i wrócił na tory. Obecnie, wielu kupujących próbuje wykorzystać sytuację rynkową i składa oferty dużo poniżej wycen nieruchomości, licząc na upolowanie korzystnej okazji. Jednakże wielu sprzedających nie spieszy się ze sprzedażą. To się zmienia, gdy sprzedający musi likwidować fundusz, kończy się finansowanie lub nieruchomość przestaje „performować” lub komuś powinie się noga.”
Co nas czeka w drugim półroczu?
Spodziewamy, się że w drugim półroczu, na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w każdym sektorze będą dominowały aktywa oportunistyczne i typu „value add”. Niemniej jednak, najlepsze biurowce, czy to w Warszawie, czy w głównych miastach regionalnych a także magazyny, powinny również cieszyć się zainteresowaniem inwestorów.

Walter Herz rozbudowuje dział Doradztwa Inwestycyjnego oraz Land Development od 6 lat. Jego zespół stale umacnia pozycję na rynku, rozwijając usługi w zakresie pozyskiwania, zabezpieczania i przygotowywania gruntów i projektów w sektorze handlowym, magazynowymi oraz mieszkaniowym pod względem formalno-prawnym i proceduralnym. W pracy nad każdym projektem poszukuje nowych szans wzrostu i dodatkowych wartości dla inwestorów.

Do sześcioosobowego obecnie działu Doradztwa Inwestycyjnego Walter Herz dołączył Daniel Rutkowski, który objął stanowisko Development Managera. Daniel jest związany z rynkiem nieruchomości od 8 lat. Karierę zawodową rozpoczynał w pracowni Kuryłowicz & Associates, następnie związany był z firmami Arcadis, Panattoni oraz Real Management. Zajmował się m.in. opracowaniem analiz rynku nieruchomości, sporządzaniem raportów technical due dilligence i analiz terenów inwestycyjnych, a także zarządzał procesami przygotowania inwestycji magazynowych. Studiował na kierunkach Architektura oraz Budownictwo na Politechnice Warszawskiej, a także ukończył studia w Szkole Głównej Handlowej ze specjalnością z zakresu strategicznego rozwoju przedsiębiorstwa.

W Walter Herz Daniel Rutkowski będzie odpowiedzialny za poszukiwanie i pozyskiwanie projektów inwestycyjnych, opracowywanie analiz potencjału inwestycji oraz budowanie wartości nieruchomości. Zadba o formalne aspekty projektów, w tym pozyskiwanie WZ i decyzji środowiskowych. Będzie brał czynny udział w procesach doradczych dla klientów firmy.

– Cieszymy się, że Daniel rozpoczął pracę w naszej firmie. Nasz dział Doradztwa Inwestycyjnego rozwija się regularnie wraz ze wzrostem ilości realizowanych projektów. Wiedza i doświadczenie Daniela zdobyte we współpracy z inwestorami wzmocnią kompetencje naszego teamu, by mógł dostarczać najwyższej jakości, zintegrowane usługi doradcze, gwarantujące naszym partnerom biznesowym podejmowanie najtrafniejszych decyzji w dzisiejszym, wymagającym otoczeniu gospodarczym – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

– Walter Herz stawia na budowanie długofalowych relacji w zespole i jest stabilną i rozpoznawalną na rynku marką, oferującą ambitne możliwości rozwoju. Mam ogromną satysfakcję, że teraz razem możemy budować ofertę doradczą dla podmiotów inwestycyjnych, wykraczającą poza zakres zapewniany zwykle na rynku. Efektywnie wspierać klientów w budowaniu biznesu, pokonując wyzwania, które stawiane są przed inwestorami w obecnym czasie – mówi Daniel Rutkowski, Development Manager w Walter Herz.

Po ponad 10 latach działalności Walter Herz jest wymieniana w rankingach jako jedna z wiodących firm doradczych w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce, czego potwierdzeniem są m.in. statuetki, jakie firma otrzymała w tym roku - CIJ Awards „Najlepsza Lokalna Agencja Roku 2022” oraz HOF Awards „Best of the best Local Agency 2023” – dla najlepszej agencji doradczej w Europie Środkowo – Wschodniej. Walter Herz zapewnia strategiczne doradztwo najemcom, właścicielom oraz inwestorom realizującym projekty we wszystkich segmentach rynku nieruchomości w kraju. Firma konsekwentnie rozbudowuje strukturę organizacyjną i zespół ekspertów. Siedem lat temu Walter Herz zainicjowała autorski projekt edukacyjny - Akademię Najemcy, w której na cyklicznie organizowanych seminariach stacjonarnych i webinarach szkoli najemców z całego kraju.

Firma Walter Herz wspierała procesy sprzedaży nieruchomości o wartości ponad 1 mld zł oraz doradzała przy realizacji inwestycji JV o wartości przeszło 500 mln zł. Doradcy Walter Herz brali udział w tworzeniu projektów, pozyskując przy tym finansowanie bankowe dla sektora PRS, hotelowego oraz inwestycji w segmencie student housing.

Walter Herz