Warszawski rynek biurowy nie zwalnia

W 2017 roku na warszawskim rynku biurowym mogliśmy obserwować najwyższą w historii aktywność deweloperów. Popyt na biura jest jednak tak duży, że ilość wolnej powierzchni stale się obniża    

Warszawski rynek biurowy ma za sobą kolejny bardzo udany rok. Analitycy Walter Herz obliczają, że w 2017 roku popyt na powierzchnię biurową w Warszawie przekroczył 800 tys. mkw. W pierwszym półroczu ubiegłego roku do najemców trafiło około 390 tys. mkw. biur, a druga połowa roku okazała się jeszcze nieco lepsza. Najwięcej powierzchni - 230 tys. mkw. wynajętej zostało w ostatnim kwartale minionego roku.  

Wolumen zakontraktowanej powierzchni biurowej był w minionym roku nieznacznie niższy niż w rekordowym pod tym względem 2015 roku, ale wynajętych zostało więcej biur niż rok wcześniej. Największym powodzeniem inwestorów, jak zaznaczają specjaliści Walter Herz, niezmiennie cieszy się powierzchnia biurowa w obiektach zlokalizowanych w Śródmieściu, na Woli i Mokotowie. Podobnie jak rok wcześniej, najwyższy udział w strukturze popytu w ubiegłym roku przypadł na nowe umowy.

Nowa podaż niższa niż rok wcześniej

2017 rok był okresem intensywnej działalności deweloperów na skalę, jakiej nie obserwowaliśmy jeszcze w historii branży, czego efektem jest rekordowa ilość powierzchni biurowej, jaka obecnie powstaje na terenie aglomeracji. Rynek warszawski oferuje dziś ponad 5,2 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W ubiegłym roku jego zasoby wzbogaciły się o niespełna 280 tys. mkw. powierzchni, która powstała w ponad dwudziestu oddanych obiektach, podają eksperci Walter Herz. Zauważają, że nowa podaż była zdecydowanie niższa niż w rekordowym 2016 roku, kiedy do warszawskiej oferty weszło ponad 400 tys. mkw. powierzchni.

W trakcie realizacji w Warszawie pozostaje około 780 tys. mkw. powierzchni biurowej, informują doradcy. Budowa większości prowadzonych projektów została zainicjowana w 2017 roku i zakończy się za dwa, trzy lata. Jest wśród nich wiele szeroko zakrojonych inwestycji, w których m.in. powstają budynki wysokościowe, wymagające dłuższego czasu realizacji niż przeciętne budynki biurowe. Wieże najliczniej wyrosną wkrótce wokół ronda Daszyńskiego, w okolicy którego tworzy się nowe centrum biznesowe Warszawy.

Jednocześnie, jak zwracają uwagę eksperci, dla powstającego ośrodka biurowego na warszawskiej Woli tworzy się zaplecze mieszkaniowe. W ciągu ostatniej dekady liczba oddanych mieszkań w tej części Warszawy wzrosła dziesięciokrotnie. Na Woli buduje się w tej chwili najwięcej mieszkań w mieście.

Duża chłonność rynku

Wolumen dostępnej powierzchni biurowej w Warszawie zwiększa się, ale chłonność rynku jest tak duża, że nie wpływa to na wzrost współczynnika pustostanów. Przeciwnie. Przez cały miniony rok wskaźnik pustostanów spadał. Zainteresowanie warszawskimi biurami było na tyle duże, że pomimo wzrostu podaży, ilość niewynajętej powierzchni, dostępnej na rynku malała.   

Na koniec 2017 roku wskaźnik pustostanów spadł w Warszawie do 11,6 proc. i ukształtował się na poziomie ponad 2 proc. niższym niż rok wcześniej. Eksperci Walter Herz zwracają uwagę, że to najniższe wskazanie od czterech lat. W biurowcach zlokalizowanych w centralnych obszarach miasta współczynnik wolnej powierzchni wyniósł przeszło 9 proc., a poza centrum osiągnął wartość ponad 13 proc., podają specjaliści.    

Ubiegły rok zaznaczył się kilkoma dużymi transakcjami, które związane były z wynajmem kilkunastu tysięcy mkw. powierzchni. Bank Millenium odnowił umowę na ponad 18 tys. mkw. powierzchni w Harmony Office Centre. Na podpisanie umowy przednajmu i ekspansję zdecydowała się firma Citi Service Center Poland, wynajmując w Generation Park X powierzchnię także ponad 18 tys. mkw. Nową umowę w Atrium Garden na około 15 tys. mkw. podpisał J.P. Morgan Poland, a Alior Bank w Łopuszańska Business Park i  koncern farmaceutyczny AstraZeneca w budynku Postępu 14 odnowiły umowy w połączeniu z ekspansją, które obejmowały po przeszło 13 tys. mkw. powierzchni biurowej.

W ocenie ekspertów Walter Herz, w najbliższym czasie segment biurowy utrzyma swoją dynamikę, a Warszawa nadal będzie dobrze wykorzystywała zmiany, jakie zachodzą na globalnych rynkach. Do stolicy wciąż napływać będą nowi inwestorzy, w tym najwięksi światowi gracze, a zapotrzebowanie na biura, także z uwagi na brexit, może się jeszcze zwiększać. Analitycy prognozują, że dzięki niedużej nowej podaży biur w tym roku i utrzymującemu się wysokiemu popytowi na powierzchnię, współczynnik pustostanów biurowych w Warszawie nadal będzie się obniżał.  

Autor: Walter Herz