Co może przerwać dobrą passę rynku biurowego...

Co zdaniem deweloperów może zahamować rozwój rynku biurowego w Polsce? Jakie czynniki mogą wpłynąć na obniżenie popytu na biura i spadek stawek czynszowych na poszczególnych rynkach w kraju? Jakie zagrożenia widzą inwestorzy? Wyniki sondy prezentuje serwis nieruchomości Dompress.pl.  

Jacek Wachowicz, dyrektor ds. sprzedaży i najmu w GTC

Pojawiające się coraz częściej przebąkiwania z ośrodków rządowych o rzekomej eksploatacji siły roboczej w Polsce, dzięki jej niskim kosztom oraz chęć przeorientowania rozwoju gospodarki z naciskiem na sferę produkcyjną mogą któregoś dnia doprowadzić także do chęci wprowadzenia regulacji, które uderzą w sferę usług procesów biznesowych. Obym się mylił, ale flirty rządu z podatkiem handlowym, zakazem handlu w niedziele, podwyższeniem opodatkowania mogą sugerować, że obecny rząd jest niezmiernie konsekwentny w próbach realizacji swoich zapowiedzi, często bez zastanowienia, czy zwracania uwagi na niepożądane skutki uboczne takich posunięć.  
 

Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju Ghelamco Poland

Przyglądamy się rynkowi nieruchomości, zarówno pod względem aktywności konkurencji, jak i sytuacji makroekonomicznej w naszym kraju i w Europie. W naszej ocenie obecnie kondycja tego rynku jest w Polsce dobra i stabilna, a zmieniający się stosunek popytu do podaży to sytuacja naturalna, z którą wielokrotnie mieliśmy do czynienia. Oczywiście przyglądamy się gospodarce w skali makro, bo ona w długim okresie przełoży się na zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe. Pewnym sygnałem ostrzegawczym jest spadek PKB w trzecim kwartale tego roku. Jeśli przerodzi się to w długofalowy trend to na pewno przełoży się na kondycję rynku nieruchomości.

Nasza przewaga konkurencyjna wynika m.in. z doświadczenia i innowacyjnego podejścia do inwestycji. Wiemy, jak planować i dostosowywać ofertę, by była ona konkurencyjna na rynku i dopasowana do jego aktualnych potrzeb i trendów. Co więcej, działamy długofalowo i sami dbamy o rozwój rynku, wyznaczając kierunki jego rozwoju. Stąd na przykład nasza inicjatywa rewitalizacji warszawskiej Woli i wykreowania nowej dzielnicy biznesowej w okolicach Ronda Daszyńskiego, a teraz Nowej Towarowej. Ta sama idea przyświecała naszemu zaangażowaniu w innowacyjny projekt The Hearth Warsaw, który realizujemy wspólnie z firmą D-RAFT i MasterCard. To akcelerator dla firm, start-up'ów i scale-up'ów, które mają pomysł na siebie i które wraz z rozwojem swojej działalności automatycznie staną się nowymi potencjalnymi najemcami, którzy będą poszukiwać powierzchni biurowej i tym samym generować na nią popyt.

Małgorzata Danek, członek zarządu LC Corp

Wyraźne osłabienie popytu na powierzchnię biurową może nastąpić w momencie wyczerpania się zasobów ludzkich na rynku pracy i/lub rewolucji w podejściu do środowiska pracy, choć w tym przypadku jesteśmy optymistami i uważamy, że bez względu na postęp technologiczny człowiek zawsze będzie potrzebował oddzielnego miejsca do pracy oraz życia prywatnego. Oczywiście wszelkie czynniki gospodarczo-polityczne również pośrednio mogą wpłynąć negatywnie na rynek powierzchni biurowej i spowodować np. ograniczenie rozwoju firm funkcjonujących na rynku, czy przeniesienie przez korporacje stanowisk pracy w inną część globu.

Rynki najbardziej narażone na potencjalną zmienność, to te które opierają się o zbliżoną strukturę najemców. Wrocław, Warszawa, czy Katowice na szczęście mają dość silnie zdywersyfikowaną bazę firm wynajmujących biura, co znacząco wpływa na niższe ryzyko gwałtownego wzrostu pustostanów w momencie wycofania się jednego, czy nawet kilku graczy z lokalnego rynku najmu. Obecnie oceniamy, że sytuacja jest stabilna i pozwala z optymizmem patrzeć w przyszłość nawet w dłuższej perspektywie. Szacujemy, że duży  potencjał popytowy jest w firmach, które będą chciały zmieniać swoje siedziby ze starszych budynków na te oferujące dużo wyższy standard.

Tomasz Tondera, Senior Partner Griffin Real Estate

Nasze analizy wskazują że popyt na nowoczesną powierzchnię biurową będzie się utrzymywał na stabilnym poziomie. Wynika to z kilku względów. Dynamicznie rozwijają się rynki w miastach regionalnych. Polska gospodarka, choć nieco wolniej, ale nadal się rozwija - tym samym rosną polskie firmy, które szukają przestrzeni w nowoczesnych obiektach biurowych. Bardzo dynamicznie rozwija się rynek usług wspólnych dla biznesu. Firmy tego sektora są coraz większym najemcą przestrzeni biurowych. Innymi słowy, jeżeli w trudno przewidywalnym świecie polityki nie nastąpią nieoczekiwane wydarzenia, które mogłyby wpłynąć negatywnie na gospodarkę kraju i nastroje konsumentów, to nie spodziewamy się drastycznego spadku zainteresowania nowoczesną przestrzenią biurową.

Maciej Jankiewicz, prezes zarządu Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A.

Z uwagi na fakt, iż jednym z głównych atutów inwestycji Grupy Kapitałowej PHN jest ich lokalizacja – w ścisłych centrach lub świetnie skomunikowanych obszarach, ryzyko nagłego spadku zainteresowania potencjalnych najemców jest mało prawdopodobne. Obniżka efektywnych stawek czynszowych jest z reguły powodowana wzrostem poziomu konkurencji na rynku, brakiem dopasowania do potrzeb klientów, czy spadkiem atrakcyjności nieruchomości spowodowanym np. powstaniem nowej, uciążliwej infrastruktury miejskiej. Dodatkowo spadek zainteresowania wynajmem powierzchni biurowych może być powodowany przez różnego rodzaju trendy, takie jak coraz bardziej popularny home office lub powstawanie coraz liczniejszych stref ekonomicznych, parków technologicznych wspieranych przez państwo lub samorządy. Najbardziej narażone na tego typu uwarunkowania są rynki, gdzie panuje ogromna konkurencja.

Ewelina Kałużna, dyrektor ds. wynajmu i zarządzania wartością budynków Skanska Property Poland

Skanska prowadzi inwestycje w miastach o wysokim popycie, które charakteryzują się bardzo dynamicznym rozwojem i prześcigają się w zachętach dla inwestorów. Zagrożeniem dla ewentualnego poziomu aktywności najemców może być prognozowany przez niektórych niedobór rąk do pracy w topowych lokalizacjach poza Warszawą – np. we Wrocławiu. To miasto jednak, mimo niskiego poziomu bezrobocia, wg danych JLL po trzecim kwartale odnotowało bardzo dużą aktywność najemców na tle innych miast regionalnych. Nie bez przyczyny – Wrocław wie jak dobrze pozycjonować swoją markę. To pierwsze miasto w Polsce, które testuje Smart Citizen, stację badawczą mierzącą natężenie hałasu i szkodliwych substancji w powietrzu. To też jedyne miasto regionalne poza Warszawą, które znalazło się w rankingu FDI Eastern European Cities of the Future 2016/2017. Łódź z kolei stawia nowe inwestycje, miasto właśnie ukończyło budowę najnowocześniejszego, multimodalnego dworca, który w nieco ponad godzinę połączy miasto ze stolicą. Dzięki takim inwestycjom w regionach nie widać odpływu najemców, a dalszą presję na stawki czynszów efektywnych obserwujemy raczej w Warszawie. To tam deweloperzy w wyścigu po najemcę muszą przygotować duży pakiet „dodatków” do powierzchni biurowej w postaci np. czasowych zwolnień z czynszów. To jednak z kolei sprawia, że Warszawa zbliża się poziomem do wyższych stawek czynszowych w innych polskich miastach, a więc staje się konkurencyjna również pod względem ekonomicznym. Nie da się jednak ukryć, że wysoka aktywność deweloperów w niedalekiej perspektywie sprawi, że portfele najemców odczują sporą ulgę w wydatkach na biura.

Alexander Jurkowitsch, członek zarządu Warimpex

Rynek biurowy w Polsce rozwija się w tym roku rekordowo. Nigdy wcześniej w jednym półroczu, jak miało to miejsce w pierwszej połowie 2016 roku., nie oddano do użytku tak dużej ilości nowej powierzchni biurowej. Co ciekawe, wraz ze wzrostem podaży w tym okresie odnotowano również wzrost popytu, a poziom absorpcji utrzymał się na wysokim poziomie. Z tego względu nie przewidujemy wyraźnego spadku zainteresowania powierzchniami biurowymi w Polsce. W Krakowie i Łodzi, miastach w których Warimpex aktualnie realizuje biurowce, współczynnik pustostanów jest jednym z najniższych w kraju (odpowiednio 6 proc. i 9,7 proc. w I połowie 2016 r.). Wraz ze wzrostem konkurencyjności, rosną wymagania najemców w stosunku do standardu i położenia budynku. W Łodzi biurowce klasy A, takie jak nasza inwestycja Ogrodowa Office, którą planujemy oddać do użytku w pierwszych miesiącach 2018 r. – zlokalizowana w centrum i o bardzo wysokim standardzie, mają odsetek pustostanów na poziomie 5 proc. w stosunku do 11-12 proc. w przypadku obiektów klasy B i niżej. Sytuacja na rynku może zmienić się wraz z nasyceniem dostępnymi powierzchniami, co w efekcie doprowadzi do spadku stawek czynszowych i pozwoli najemcom negocjować lepsze warunki. Obecnie silny popyt obserwowany jest także na rynkach regionalnych, a Kraków, gdzie w planach mamy dwie inwestycje Chopin Office oraz Mogilska Office, notuje największy wzrost zajętej powierzchni poza Warszawą. Analizując bieżącą sytuację na polskim rynku biurowym, w najbliższym czasie w lokalizacjach, gdzie realizujemy inwestycje nie przewidujemy spadku zainteresowania ze strony najemców.

Mikołaj Konopka, wiceprezes zarządu Grupy Kapitałowej Euro Styl

Żeby popyt na powierzchnię biurową mógł się utrzymywać na obecnym poziomie powinniśmy zachęcać nowych inwestorów do rozpoczęcia działalności w Polsce. Oczywiście tak się dzieje, pojawiają się zupełnie nowe podmioty, natomiast znaczna część transakcji najmu to relokacje. Można więc przypuszczać, że przy rosnącej podaży – na każdym z lokalnych rynków biurowych, także w Trójmieście, efektywne stawki mogą zmaleć. Zapewne narażone są na to najbardziej te miasta, w których podaż zwiększa się najszybciej. Sądzę też, że inwestorzy coraz przychylniej zaczynają spoglądać na mniejsze ośrodki, dlatego coraz bardziej rozważamy prowadzenie działalności w mniejszych miastach akademickich w naszym regionie, takich jak Olsztyn, Bydgoszcz, czy Toruń. Miasta te charakteryzują się znakomitą dostępnością wykwalifikowanej kadry i dobrą jakością życia, jeśli tylko pojawi się w nich odpowiedniej jakości powierzchnia biurowa, staną się atrakcyjnym kierunkiem dla inwestorów. Właśnie dlatego postanowiliśmy w Olsztynie zrealizować Centaurusa – wielofunkcyjny obiekt, w którym znajdzie się m.in. 8500 mkw. (GLA) najwyższej jakości powierzchni biurowej.

Mirosław Łoziński, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Z racji liczby realizowanych nowoczesnych projektów biurowych, największa konkurencja panuje w Warszawie – zatem to właśnie w stolicy możemy spodziewać się wzmożonej rywalizacji pomiędzy deweloperami, skutkującej również obniżkami stawek czynszowych. Analitycy rynkowi przewidują, że jeśli zostanie utrzymane obecne tempo wprowadzania nowych projektów, to w perspektywie kilkunastu miesięcy dojdzie do nasycenia rynku, które automatycznie zmusi inwestorów do zmian i dużo większej elastyczności w kwestii stawek czynszowych. Niezwykle istotnym elementem w kontekście popularności danej lokalizacji biurowej jest jej skomunikowanie – dogodny dostęp do różnorodnych środków transportów. Właśnie między innymi ten czynnik decyduje o popularności warszawskiej Woli, która zyskuje swoich zwolenników wśród firm, zwłaszcza kosztem Mokotowa i Służewca. W kolejnych miesiącach możemy spodziewać się utrzymania tego trendu i dalszego odpływu najemców z tych rejonów Warszawy.

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom S.A.

Obecnie sytuacja jest stabilna i nie zakładamy, żeby miało się coś zmienić. Rynek nieruchomości komercyjnych jest w Polsce dojrzały i wciąż się rozwija, co pozwala z optymizmem patrzeć w przyszłość. W przypadku Wrocławia dobra sytuacja na lokalnym rynku pracy, dostęp do kultury i usług oraz wysoka jakość życia przyciąga wysoko wykwalifikowanych specjalistów, którzy chętnie podejmują pracę w dużych firmach lokalizujących swoją działalność w Centrach Biznesu.

Opracowanie: Kamil Niedźwiedzki, analityk serwisu Dompress.pl

Więcej informacji: info@dompress.nieruchomosci.pl