Najnowsze wpisy, strona 4


lis 29 2023 Inwestowanie w “bezpieczne przystanie”...
Komentarze: 0

Autorzy: Marcin Purgal, Senior Director, Investment oraz Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young


W co inwestować w wymagających czasach? Jak dywersyfikować portfel inwestycyjny by zminimalizować ryzyko? W jakich nieruchomościach lokują teraz kapitał inwestorzy?

Jedna z podstawowych zasad inwestowania mówi: „nie trzymaj wszystkich jajek w jednym koszyku”. Zabezpieczyć kapitał możemy poprzez szeroko rozumianą dywersyfikację tj. podzielenie portfela na różne klasy aktywów. Rozproszenie ryzyka polegać może na przeznaczeniu części środków na inwestycje w „bezpieczne przystanie” na przykład inwestycje w złoto, obligacje, lokatę inwestycyjną, czy bardziej ryzykownie - w akcje spółek giełdowych, fundusze ETF, FOREX albo kontrakty terminowe. Działaniem, które również wydaje się najbezpieczniejsze w długim horyzoncie czasowym jest inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne. Patrząc obecnie na sektor mieszkaniowy i rosnące ceny gruntów, a także koszty budowy, które przekładają się na wzrost cen mieszkań, możemy zakładać, że wartość takiej inwestycji powinna się obronić oraz przynieść relatywne zwroty w przyszłości m.in. poprzez wzrost jej wartości.

Dywersyfikacja portfela i różnorodność jest podstawą strategii dla inwestorów. Rozproszenie ryzyka i inwestycje w różne klasy aktywów nie powinny być jednak nadmierne, aby nie stracić nad nimi kontroli. Pewna regularność w alokacji środków powinna ochronić inwestorów przed wahaniami rynku i cyklami koniunkturalnymi, a tym samym przed częściową utratą kapitału. Portfel inwestycyjny można dostosowywać do aktualnego poziomu ryzyk i ewentualnych zmian na rynku. Przyjęta strategia może również ewaluować od modelu konserwatywnego do bardziej agresywnego i odwrotnie.

Nieruchomości dla większych graczy

Jeśli rozpatrujemy aktywa komercyjne jako część składową portfela, trzeba się liczyć z dość wysoką barierą wejścia. Ponadto, na polskim rynku nie ma niestety obecnie zbyt wielu produktów, które pozwalałyby mniejszym inwestorom na wejście w ten sektor rynku. Brak jest typowych funduszy REIT (Real Estate Investment Trust), gdzie inwestor mógłby nabywać jednostki uczestnictwa i tym samym stawać się współwłaścicielem nieruchomości i czerpać z tego zwroty. Profesjonalny podmiot dbałby wtedy o dane nieruchomości i minimalizował ryzyka związane z inwestycją, czy to na etapie zakupu, aktywnego zarzadzania, czy też wyjścia z takiej inwestycji.

Inwestowanie w nieruchomości komercyjne - jak każde inne - obarczone jest oczywiście ryzykiem, natomiast atutem lokowania w nie kapitału są regularne i przewidywalne dochody z wynajmu, wzrost ich wartości na przestrzeni lat, czy też względna kontrola nad inwestycją.

Solidne fundamenty polskiego rynku nieruchomości

Polski rynek nieruchomości komercyjnych ma solidne fundamenty, a aktywni na nim inwestorzy udowodnili, że potrafią adaptować się do zmian. Świadczą o tym wyniki osiągnięte w ostatnich, trudnych latach. W tym roku na rynku transakcji inwestycyjnych mamy jednak do czynienia ze spowolnieniem, czego głównym powodem jest trwający proces dostosowywania oczekiwań cenowych sprzedających i kupujących. Ta sytuacja może stwarzać jednak okazje do strategicznych zakupów, gdyż ceny rynkowe stają się coraz bardziej korzystne.

Pomimo znacznie zmniejszonego wolumenu transakcji odnotowanego w tym roku, aktywność inwestycyjna pozostaje wysoka pod względem liczby transakcji. W strukturze transakcji dominują mniejsze projekty. Po pierwszym półroczu br., ubogim w transakcje portfelowe, w trzecim kwartale pojawiło się ich kilka w sektorze magazynowym i handlowym, jednak żadna z nich nie przekroczyła wartości 100 milionów euro.

Co ciekawe, pomimo trudniejszych warunków gospodarczych, polski rynek inwestycyjny powitał w tym roku 3 nowych graczy - EIKA Asset Management, FREY, który pozyskał park handlowy typu prime w Gdańsku, a także austriacki family office, który kupił portfel nieruchomości handlowych typu convenience na Śląsku.

Inwestorzy gotówkowi z silną przewagą

Banki bardzo wybiórczo podchodzą do finansowania projektów i obecnie podejmują głównie działania związane z refinansowaniem. W związku z tym, inwestorzy gotówkowi mają bardzo silną przewagę i możliwość zawierania dobrych transakcji. W ostatnich miesiącach możemy obserwować też większą aktywność polskiego kapitału, poszukującego przede wszystkim obniżek cen nieruchomości i dobrych okazji.

W 2024 roku będziemy zaś świadkami dużej liczby wykupów obligacji komercyjnych generowanych przez deweloperów lub inwestorów oraz dużej liczby refinansowań. Może to być zatem czas intensywnych rozmów pomiędzy właścicielami a bankami, co może przełożyć się na pojawienie się nowych aktywów na rynku.

Biurowce – stare budynki lub core+

Wraz z rosnącym popytem i coraz bardziej odczuwalnym niedoborem gruntów pod zabudowę, przedmiotem zainteresowania inwestorów stają się teraz coraz częściej starsze nieruchomości biurowe. Wiele podmiotów dostrzega potencjał w przekształcaniu takich obiektów w projekty PRS i co-living, ponieważ może to być często znacznie tańsze i szybsze niż budowa od zera.

Inwestorzy zainteresowani aktywami biurowymi koncentrują się na Warszawie, zwłaszcza na tańszych obszarach Mokotowa i Służewca. Wszystkie transakcje zarejestrowane w tym sektorze w dziewięciu pierwszych miesiącach br. miały miejsce w stolicy. Na radarze są aktywa typu core+ oraz value-add i oportunistyczne, przeznaczone do przebudowy lub zmiany funkcji.

Magazyny – przejęcia istniejących obiektów

W sektorze magazynowym inwestorzy także skupiają się aktualnie na mniejszych projektach. W okresie I-III kw. br. spośród 20 zamkniętych transakcji, tylko dwie przekroczyły próg 100 milionów euro. W tym czasie sektor magazynowy odpowiadał za połowę całkowitego wolumenu inwestycji zarejestrowanego w sektorze nieruchomości w Polsce. Jesteśmy też obecnie świadkami wielu transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego w sektorze magazynowym.

Nowa dynamika cen może zachęcić głównych deweloperów magazynowych do preferowania strategii przejęć zamiast budowy nowych obiektów. Koszty nowych inwestycji stopniowo zbliżają się do atrakcyjności przejęć, które stały się teraz realną alternatywą. Taki typ działania obrazuje m.in. przykład GLP, który w Q3 2023 nabył magazyn w Gdańsku od 7R i zapowiedział dalsze przejęcia na polskim rynku.

PRS – drzemiący potencjał

Inwestorzy obecni podczas CEE Property Forum w Wiedniu, wskazali sektor PRS jako drugą po magazynach klasę aktywów oferującą obecnie najlepsze perspektywy. Napływ imigrantów i deficyt mieszkaniowy w Polsce zwiększają popyt na tego typu nieruchomości. Spodziewamy się, że polski rynek przyciągnie zarówno lokalnych, jak i zagranicznych inwestorów, którzy mogą uzyskać w tym sektorze wyższe stopy zwrotu z inwestycji niż na innych rynkach zachodnioeuropejskich.

Parki handlowe i galerie do przebudowy poszukiwane

Rynek inwestycji w nieruchomości handlowe w Polsce przyciąga z kolei obecnie inwestorów trzema głównymi rodzajami aktywów. Największym zainteresowaniem cieszą się parki handlowe i obiekty typu convenience, które pozostają bezpieczną inwestycją. Z kolei wysokie zainteresowanie regionalnymi centrami handlowymi i oportunistycznymi aktywami przeznaczonymi do przebudowy potwierdza, że inwestorzy niezmiennie poszukują strategicznych zakupów. Konkurencyjne ceny i atrakcyjne lokalizacje starszych galerii handlowych sprawiają, że są one alternatywą o wyższej stopie zwrotu.

W czasach niepewności rynkowej inwestorzy koncentrują się na najlepszych projektach, oferujących perspektywę długiego i stabilnego dochodu. Spodziewamy się, że w najbliższym czasie rynek nieruchomości handlowych w Polsce będzie zdominowany głównie przez aktywa oportunistyczne i typu value-add. Niemniej jednak, z uwagi na coraz większą liczbę nowych obiektów typu convenience i parków handlowych w budowie, takie nieruchomości będą zapewne również interesujące dla inwestorów poszukujących stabilnych produktów inwestycyjnych o długim WAULT (średni ważony okres umów najmu).

Avison Young

lis 24 2023 Danieli Wean United Engineering Polska w...
Komentarze: 0

DWU Engineering Polska, światowy lider w projektowaniu i realizacji kompleksowych linii produkcyjnych dla przemysłu hutniczego przenosi swoje krakowskie biuro do Korona Office Complex. W procesie relokacji firmę wpierali doradcy Walter Herz


Firma Danieli Wean United Engineering Polska wynajęła ponad 800 mkw. powierzchni w budynku biurowym Edison, wchodzącym w skład Korona Office Complex, krakowskiej inwestycji firmy GTC. Przeprowadzka zaplanowana jest na przełomie roku.

– Zmiana biura w Krakowie wpisuje się w plan realizacji strategicznej ekspansji firmy w Polsce i Europie. Decyzja o relokacji podyktowana była chęcią polepszenia komfortu pracy zespołu, poprzez powiększenie powierzchni oraz podniesienie jakości środowiska pracy – informuje Tomasz Skwara, członek zarządu w Danieli Wean United Engineering Polska. – Przy wyborze lokalizacji kierowaliśmy się także możliwością bliższej i ściślejszej współpracy z Akademią Górniczo-Hutniczą im. Stanisława Staszica w Krakowie – dodaje Dominika Filarowska, członek zarządu w Danieli Wean United Engineering Polska.

Firma Danieli od ponad stu lat rozwija międzynarodową działalność w branży metalurgicznej. Jej historia rozwoju wiedzie od rodzinnego biznesu, założonego w Buttrio w północnych Włoszech do stworzenia globalnego koncernu technologicznego zatrudniającego około 9 tys. osób. Koncern prowadzi biura projektowe, oddziały przedstawicielskie oraz warsztaty produkcyjne na całym świecie. Centra inżynieryjne i produkcyjne firmy znajdują się m.in. we Włoszech, Austrii, Niemczech, Chinach, Indiach, Tajlandii i Wietnamie.

Grupa Danieli oferuje najnowocześniejsze technologie i rozwiązania w zakresie hutniczych procesów produkcyjnych, począwszy od surowców po gotowy produkt. Międzynarodowy zespół projektantów – inżynierów mechaników angażuje się w przedsięwzięcia, których realizacja przebiega od idei projektowych do wykonania kompleksowych rozwiązań produkcyjnych. Koncern kreuje i wdraża wizjonerskie pomysły zgodnie z potrzebami klientów. Wiedza i doświadczenie firmy obejmuje setki inwestycji realizowanych we wszystkich zakątkach świata. Grupa podąża za współczesnymi trendami w zakresie zielonej technologii oraz rozwiązań ekologicznych.

W Polsce koncern prowadzi działalność od 2000 roku, kiedy otwarte zostało pierwsze biuro projektowe Danieli Wean United Engineering we Wrocławiu. Następnie powstały oddziały w Katowicach i Krakowie. Obecnie DWU Engineering Polska, jako spółka-córka Grupy Danieli, zatrudnia ponad 80 wykwalifikowanych projektantów: automatyków i mechaników, opracowujących projekty precyzyjnych maszyn i urządzeń dla linii przemysłowych z branży stalowej, aluminium i metali nieżelaznych.

– Wspieraliśmy Danieli Wean United Engineering Polska w procesie zmiany biura krakowskiego oddziału firmy. Kompleksowe usługi doradcze obejmowały negocjacje postanowień umowy najmu, warunków biznesowych oraz wsparcie w zakresie rearanżacji powierzchni. Motywacją do zmiany adresu filii firmy w Krakowie było przede wszystkim polepszenie lokalizacji biura oraz podniesienie jakości przestrzeni do pracy – mówi Kamil Kowalewski, Associate Director w Walter Herz.

Centrum Biurowe Korona to kompleks biurowy klasy A, położony w centralnej części Krakowa, który tworzą 4 budynki - Galileo, Newton, Edison i Pascal o łącznej powierzchni ponad 38 tys. mkw. Inwestycja firmy GTC zaprojektowana została zgodnie z zasadami zrównoważonej urbanistyki, tworzy przyjazne przestrzenie publiczne oraz oferuje liczne udogodnienia dla najemców i lokalnej społeczności.

– Jest nam niezmiernie miło, że Danieli Wean United Engineering Polska obdarzył nas zaufaniem i dołącza do grona naszych najemców. Korona Office Complex zawiera szereg udogodnień oraz może pochwalić się doskonałą lokalizację. W GTC dokładamy wszelkich starań, aby zapewniać naszym najemcom najlepsze warunki pracy i dalszej ekspansji. Mamy nadzieję, że biuro spełni oczekiwania pracowników Danieli Wean United Engineering, a nowa siedziba przyczyni się do rozwoju krakowskiego oddziału firmy – mówi Agnieszka Kuehn, starsza menedżer ds. leasingu w GTC w Polsce.

Korona Office Complex to jeden z najnowocześniejszych obiektów biurowych w stolicy Małopolski. Zapewnia szeroką ofertę usługowo-rekreacyjną, w tym centrum konferencyjne, siłownię, restaurację, kawiarnię, grotę solną, centrum jogi, czy zieloną strefę rekreacyjną wokół budynków. To świetne miejsce dla fanów sportu i aktywnej rekreacji. Do dyspozycji najemców są tu naziemne i podziemne miejsca parkingowe wraz z rozbudowaną infrastrukturą dla rowerzystów. Obiekt posiada certyfikaty BREEAM IN USE EXCELLENT i OBIEKT BEZ BARIER.

W okolicy znajduje się m.in. Akademia Górniczo - Hutnicza, Politechnika Krakowska, Uniwersytet Pedagogiczny, hotele, obiekty gastronomiczne oraz krakowskie Błonia. Lokalizacja umożliwia sprawny dojazd do pozostałych dzielnic miasta, zarówno transportem publicznym, jak i prywatnym. Dojazd samochodem do dworca kolejowego Kraków Główny zajmuje mniej niż 10 minut, a do lotniska w Balicach i autostrady A4 – około 15 minut.

Walter Herz

lis 20 2023 Biura mają coraz większe wzięcie
Komentarze: 0

Zainteresowanie wynajmem biur rośnie. W trzecim kwartale, zarówno w Warszawie, jak i na rynkach regionalnych popyt na powierzchnie biurowe był największy w tym roku. W regionach 2023 zamknie się wynikiem zbliżonym do rekordowego rezultatu odnotowanego w 2019 roku


Na wszystkich rynkach biurowych w kraju najemcy są w tym roku bardzo aktywni. Firmy coraz bardziej dążą jednak do optymalizacji powierzchni do pracy. Jednocześnie, jak zauważają analitycy Walter Herz, wydłuża się proces związany z podejmowaniem decyzji o renegocjacji umów i relokacji biur. Na dłuższy okres wynajmowane są także biura typu flex.

W tym roku na warszawskim rynku biurowym zawarta została największa ilość umów najmu od 2019 roku. Wielkość wolumenu transakcyjnego była jednak niższa. W ciągu 9 pierwszych miesięcy 2023 roku zakontraktowane zostało w Warszawie prawie 500 tys. mkw. powierzchni biurowych. Z kwartału na kwartał zapotrzebowanie na warszawskie biura jest coraz większe. Tendencja wzrostowa była wyraźnie widoczna także w trzecim kwartale br., w którym wynajęte zostało ponad 170 tys. mkw. powierzchni.

Szczególną popularnością wśród najemców niezmiennie cieszą się lokalizacje centralne. Do łask wraca również Służewiec, który oferuje tańsze biura. Od lipca do września br. wynajęta została w jego obrębie jedna piąta powierzchni, która trafiła do najemców w Warszawie. Rosnący udział służewieckiego obszaru biznesowego w wolumenie najmu to efekt dostosowywania przez firmy przestrzeni biurowych do hybrydowego systemu pracy.

Podobny poziom chłonności rynku w Warszawie i regionach

– Ograniczony wybór ofert na warszawskim rynku biurowym, spowodowany małą ilością oddawanej powierzchni i utrzymującym się na wysokim poziomie popytem sprawia, że wiele firm decyduje się na renegocjacje umów i przedłużenie najmu zajmowanej powierzchni, często na okres kolejnych 2-3 lat. Skłaniają do tego przede wszystkim wysokie koszty aranżacji miejsc pracy. Tendencję te odzwierciedla duży udział renegocjacji notowany w Warszawie. Najemcy starają się jednocześnie optymalizować warunki najmu i zaoszczędzić. Spółki, które decydują się na zmianę biura najczęściej poszukują z kolei lepszej jakości biur bliżej centrum. Coraz bardziej zarysowuje się też trend redukcji powierzchni przez najemców – zauważa Michał Porzycki, dyrektor w dziale Reprezentacji Najemcy w Walter Herz.

– Na ośmiu największych rynkach biurowych poza Warszawą w okresie trzech kwartałów br. popyt na biura wzrósł o około 20 proc. w porównaniu z rokiem ubiegłym. Łączny wolumen najmu przekroczył 530 tys. mkw. Spodziewamy się, że tegoroczny wynik w regionach może być zbliżony do rekordowego popytu zarejestrowanego w 2019 roku – komentuje Mateusz Strzelecki, Partner i Head of Tenant Representation w Walter Herz.

Podobnie jak w Warszawie, na największych rynkach regionalnych w kraju trzeci kwartał był w tym roku najlepszy pod względem wolumenu wynajętej powierzchni biurowej. Od lipca do września podpisane zostały umowy na prawie 200 tys. mkw. biur. Do najemców trafiło o około 20 proc. powierzchni więcej niż w drugim kwartale br. W porównaniu z 2022 rokiem kwartalny popyt skoczył o 80 proc. Najwięcej biur zakontraktowane zostało w Trójmieście, Krakowie i we Wrocławiu.

W Warszawie najmniej nowych biur od ćwierćwiecza

Już od trzech lat w sektorze biurowym w Polsce możemy obserwować spadek wolumenu nowej podaży. Trend jest widoczny na wszystkich rynkach biurowych w kraju. Do realizacji wchodzą nieliczne projekty biurowe. Wyhamowanie tempa realizacji nowych inwestycji spowodowane jest wysokimi kosztami budowy i wykończenia powierzchni oraz finansowania projektów, a także pogorszeniem się warunków gospodarczych w skali globalnej.

W tym roku w Warszawie notowany jest najniższy przyrost podaży biurowej od ćwierćwiecza. Trzy pierwsze kwartały roku przyniosły kilka nowych obiektów, w których oddanych zostało w sumie zaledwie ponad 20 tys. mkw. biur, w tym m.in. The Park z 11 tys. mkw. powierzchni.

W ostatnim kwartale br. planowane jest ukończenie inwestycji, które przynieść mają jeszcze ponad 50 tys. mkw. powierzchni biurowych, podaje Walter Herz.

W tym roku deweloperzy zdecydowali się rozpocząć w Warszawie budowę kilku inwestycji, które dostarczą nowe biura dopiero za 2-3 lata. Do realizacji wszedł projekt The Bridge z 47 tys. mkw. powierzchni, Upper One z 35 tys. mkw., czy biurowiec Office House w inwestycji Towarowa 22, który przyniesie 31 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni.

W trakcie budowy na warszawskim rynku pozostają również budynki biurowe w kompleksie Lixa z 28 tys. mkw. powierzchni, biurowiec The Form z 26 tys. mkw., czy projekt Vibe z 15 tys. mkw. powierzchni. Na warszawskim rynku w realizacji pozostaje około 260 tys. mkw. powierzchni biurowych, podczas gdy przed pandemią w budowie było około 800 tys. mkw. biur. Nowe projekty inicjowane są głównie w centrum miasta, gdzie wakaty biurowe spadły do poziomu kilku procent. Średnio w Warszawie jest obecnie około 10 proc. wolnych biur.

Regiony ze sporo większym wyborem biur niż Warszawa

Na głównych rynkach regionalnych w Polsce od początku roku do końca września dostarczone zostało łącznie prawie 240 tys. mkw. powierzchni biurowych, z czego połowę w trzecim kwartale. Oddany został m.in. Ocean Office Park B i biurowiec Kreo w Krakowie, Craft w Katowicach, Nowy Rynek E w Poznaniu, a we Wrocławiu zakończyła się rozbudowa Nowej Renomy. W czwartym kwartale br. w miastach regionalnych deweloperzy zapowiadają zakończenie realizacji jeszcze około 150 tys. mkw. biur.

W trakcie budowy w regionach, jak oblicza Walter Herz, pozostaje przeszło 480 tys. mkw. powierzchni. Najwięcej nowych biur realizowanych jest we Wrocławiu, Krakowie i Katowicach. Od roku ilość powierzchni w budowie sukcesywnie zmniejsza się.

Nowa podaż wpływa na regularny wzrost współczynnika pustostanów biurowych na głównych rynkach regionalnych w Polsce już od półtora roku. Na najemców czeka poza Warszawą średnio ponad 17 proc. biur. Ilość wolnej powierzchni w ostatnim czasie zmniejszyła się jedynie w Trójmieście i Lublinie. Najwięcej niewynajętych biur jest w Katowicach i Łodzi, po około 23 proc.

Walter Herz

lis 08 2023 Małe rzeczy mają znaczenie
Komentarze: 0

Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w Polsce. Raport Q3 2023 Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young
Rynek inwestycyjny – skala niewielka, ale rynek wciąż aktywny

Po solidnym wzroście polskiego PKB w 2022 r. (5,1% r/r), w 2023 r., przy słabym postępie gospodarczym na świecie i w strefie euro, Polska również doświadczyła spowolnienia. Jednak zgodnie z najnowszymi prognozami, w 2024 r. , w miarę stopniowego ustępowania presji inflacyjnej i poprawy warunków finansowania, spodziewane jest odbicie.

Rynek w dalszym ciągu doświadcza wielu wyzwań - utrzymują się podwyższona inflacja i stopy procentowe, co sprawia, że finansowanie jest nadal droższe i mniej dostępne. A te czynniki nieuchronnie hamują wolumeny transakcji, którym nie pomagają różnice w oczekiwaniach cenowych na linii sprzedający-kupujący. W związku z tym, pomimo że płynność jest na porównywalnym poziomie do wyników z okresu I-III kw. 2016 i 2017 r., średni wolumen transakcyjny jest znacznie mniejszy (32 miliony euro). Aktualne warunki rynkowe w pewien sposób hamują działania zakupowe funduszy inwestycyjnych, ale z drugiej strony przyciągają doświadczonych graczy poszukujących strategicznych zakupów.

W pierwszej połowie roku odnotowaliśmy gwałtowny spadek wolumenu inwestycji w nieruchomości w Polsce. Pomimo ożywienia na rynku pod koniec lata, całkowity wolumen w okresie I-III kw. 2023 r. wyniósł zaledwie 1,7 mld euro, co jest najniższym wynikiem od 2015 r. w analogicznym okresie. Po pierwszym półroczu ubogim w transakcje portfelowe, w trzecim kwartale pojawiły się już 4 - w sektorze magazynowym i handlowym, jednak żadna z nich nie przekroczyła wartości 100 milionów euro. Co ciekawe, pomimo zawirowań, polski rynek inwestycyjny powitał w tym roku 3 nowych graczy - EIKA Asset Management, FREY oraz austriacki family office, który kupił portfel nieruchomości handlowych typu convenience na Śląsku.

Główne dane:

1,7 miliarda euro – całkowity wolumen inwestycyjny w Q1-Q3 2023
57 transakcji
50% - udział sektora magazynowego w całkowitym wolumenie w Q1-Q3 2023
Sektor magazynowy

Budować czy kupować?

Nowa dynamika cenowa zachęciła deweloperów magazynowych, chcących rozwijać swoje portfolio w Polsce, do rozważania zakupów zamiast budowy nowych obiektów. Koszty nowych inwestycji stopniowo zbliżają się do atrakcyjności przejęć, które stały się obecnie realną alternatywą. Taki typ strategicznego działania obrazuje przykład GLP, który w Q3 2023 nabył magazyn w Gdańsku od 7R i zapowiedział dalsze przejęcia na polskim rynku magazynowym.

W okresie I-III kw. 2023 r. sektor magazynowy odegrał istotną rolę w napędzaniu polskiej aktywności inwestycyjnej, odpowiadając za połowę całkowitego wolumenu inwestycji zrealizowanych w tym okresie. Spośród 20 zamkniętych transakcji, tylko dwie z nich przekroczyły próg 100 milionów euro. Największe transakcje obejmowały nabycie 80% udziałów w 7R przez NREP oraz sprzedaż Campus 39 we Wrocławiu przez Panattoni do P3. W pierwszej połowie roku dominowały transakcje pojedynczymi aktywami, natomiast w trzecim kwartale zamknięto dwie małe transakcje portfelowe.

Wyłączając przejęcie 7R, hub magazynowy we Wrocławiu odpowiadał za 36% całkowitego wolumenu transakcji w tym sektorze. Rynki Wielkiej Piątki zdołały łącznie przyciągnąć prawie 500 milionów euro w inwestycjach.

„Rok 2023, z perspektywy deweloperów magazynowych, charakteryzuje się bardzo przemyślanymi zakupami gruntów. - – komentuje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young - Przy stale rosnących kosztach finansowania, zmieniających się kosztach budowy i presji inwestorów na obniżki cen gotowych magazynów, rynek gruntów doświadcza skumulowanej presji. Obecnie najbardziej atrakcyjne działki to te, które są najlepiej zlokalizowane i posiadają pozwolenia na budowę, co pozwala na szybkie rozpoczęcie prac budowlanych.”

Główne dane:

842 miliony euro – całkowity wolumen inwestycyjny sektora w Q1-Q3 2023
60% - udział Wielkiej Piątki w wolumenie sektora w Q1-Q3 2023
2 transakcje portfelowe
Sektor handlowy

Parki handlowe – stabilna opcja

Polski rynek inwestycji w nieruchomości handlowe przyciąga obecnie inwestorów trzema głównymi rodzajami aktywów. Najliczniejsze pod względem sprzedanych nieruchomości są parki handlowe i obiekty typu convenience, które pozostają „bezpiecznym” wyborem. Z kolei wysokie zainteresowanie regionalnymi centrami handlowymi i oportunistycznymi aktywami przeznaczonymi do przebudowy potwierdza, że inwestorzy stale poszukują strategicznych zakupów. Konkurencyjne ceny i atrakcyjne lokalizacje starszych galerii handlowych sprawiają, że są one alternatywą o wyższej stopie zwrotu.

W okresie I-III kw. 2023 r. wolumen inwestycji w nieruchomości handlowe wyniósł 405 milionów euro. FREY, nowy gracz z Francji, sfinalizował przejęcie parku handlowego typu „prime” w Gdańsku - Matarni. W analizowanym okresie odnotowaliśmy 3 transakcje portfelowe parkami handlowymi. We wszystkich trzech firma Avison Young świadczyła usługi doradztwa inwestycyjnego bądź technicznego.

„W czasach niepewności rynkowej inwestorzy koncentrują się na najlepszych projektach, oferujących perspektywę długiego i stabilnego dochodu. Najważniejsze cechy najlepszej jakości parków handlowych i obiektów typu convenience to świetna lokalizacja, doskonała widoczność, strategiczny dobór najemców (w tym kilku typu „anchor”), długi WAULT, a także inne obiekty usługowe działające w pobliżu, które uzupełniają ofertę i dodatkowo przyciągają klientów.” - wyjaśnia Artur Czuba, Associate Director, Investment w Avison Young

Spodziewamy się, że w najbliższych miesiącach rynek nieruchomości handlowych w Polsce będzie zdominowany głównie przez aktywa oportunistyczne i typu value-add. Niemniej jednak, z uwagi na coraz większą liczbę nowych obiektów typu convenience i parków handlowych w budowie, takie nieruchomości będą zapewne również interesujące dla inwestorów poszukujących stabilnych produktów inwestycyjnych o długim WAULT.

Główne dane:

405 milionów euro – całkowity wolumen sektora w Q1-Q3 2023
9/20 transakcji obiektami typu convenience w Q1-Q3 2023
FREY – nowy gracz na polskim rynku
Sektor biurowy

Nic, tylko Warszawa

Inwestorzy zainteresowani aktywami biurowymi nadal koncentrują się na warszawskim rynku. Wszystkie z 10 zrealizowanych w I-III kw. 2023 r. transakcji miały miejsce w stolicy. „Na radarze znajdują się niezmiennie aktywa typu core+ oraz value-add i oportunistyczne, przeznaczone do przebudowy lub zmiany funkcji. Rynek biurowy będzie musiał jeszcze poczekać na powrót transakcji najlepszymi biurowcami.” – dodaje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young

Największą jak dotąd transakcją biurową w tym roku w Polsce była sprzedaż Wola Retro w Warszawie, gdzie Avison Young reprezentował Develię w sprzedaży na rzecz Adventum Group za ok. 70 milionów euro. Druga największa transakcja dotyczyła Warta Tower, która została przejęta przez Cornerstone. Transakcja ta potwierdza rosnącą aktywność polskiego kapitału, szczególnie w przypadku nieruchomości typu value-add i oportunistycznych. Co ciekawe, III kwartał był pierwszym kwartałem w tym roku, w którym przedmiotami transakcji były również aktywa zlokalizowane w centrum miasta.

Spodziewamy się także, że rynki biurowe w miastach regionalnych mogą mieć gorszy okres w nadchodzących miesiącach. Obecnie uwaga inwestorów koncentruje się na Warszawie, zwłaszcza na tańszych obszarach Mokotowa i Służewca, gdzie zespół AY prowadzi kilka transakcji.

Główne dane:

267 milionów euro – całkowity wolumen inwestycyjny sektora w Q1-Q3 2023
10 transakcji
Wszystkie transakcje były zlokalizowane w Warszawie
PRS

Niesłabnące zainteresowanie

Popyt na PRS nie słabnie. W związku z tym sektor ten będzie się nadal rozwijał, a popyt na lokale na wynajem pozostanie na wysokim poziomie, przewyższając istniejącą podaż. Ponadto, ze względu na wczesny etap rozwoju tego sektora, oczekuje się, że polski rynek przyciągnie zarówno lokalnych, jak i zagranicznych inwestorów, którzy mogą uzyskać wyższe niż na rynkach zachodnioeuropejskich stopy zwrotu z inwestycji. Bezpieczniejsze oferty najmu w euro muszą jednak poczekać, ponieważ polscy najemcy nie są obecnie skłonni płacić w obcej walucie w niestabilnym otoczeniu gospodarczym.

Istotną przeszkodą w rozwoju inwestycji mieszkaniowych jest niedobór dostępnych gruntów w pożądanych lokalizacjach w głównych polskich miastach. W związku z tym inwestorzy aktywnie poszukują alternatywnych strategii, takich jak nabywanie działek ze starszymi budynkami, które można zmienić lub wyburzyć. Doprowadziło to do rozwoju trendu na rynku nieruchomości, który koncentruje się na przekształceniach nieruchomości. W okresie I-III kw. 2023 r. wolumen zamkniętych transakcji w sektorze PRS wyniósł prawie 130 milionów euro. Spośród 6 aktywów zrealizowanych w ramach forward funding, które zostały wprowadzone na rynek, 4 znajdowały się w Warszawie, a pozostałe 2 w Krakowie. Heimstaden Bostad, który jest drugim najbardziej aktywnym operatorem PRS w Polsce pod względem projektów w budowie, sfinalizował przejęcie portfela Marvipol i projektu w Czyżynach w Krakowie. Sfinalizowano również transakcje typu forward funding dla NREP, AFI Europe i Aurec RE Europe (platforma LivUp PRS).

Ponadto, inwestorzy obecni podczas CEE Property Forum w Wiedniu, wskazali sektor PRS jako drugą po magazynach klasę aktywów oferującą obecnie najlepsze perspektywy.

Co dalej?

W rozmowach z inwestorami na EXPO Real w Monachium, nasz kraj nadal wyłaniał się jako jeden z najbardziej atrakcyjnych rynków inwestycyjnych. Dlatego też, pomimo znacznie zmniejszonego wolumenu transakcji, aktywność inwestycyjna pozostaje wysoka pod względem liczby transakcji. W strukturze transakcji dominują mniejsze projekty. Brakuje dużych portfeli, ponieważ inwestorzy ostrożnie podchodzą do większych inwestycji, których ceny nie uległy jeszcze oczekiwanej korekcie.

Banki bardzo selektywnie podchodzą do finansowania projektów, podejmując obecnie głównie działania refinansujące. W związku z tym, jeśli chodzi o nowe zakupy, inwestorzy gotówkowi mają bardzo silną przewagę i możliwość zawarcia bardzo dobrych transakcji. Dostrzegamy również zwiększoną aktywność kapitału krajowego.

W 2024 r. będziemy świadkami dużej liczby wykupów obligacji komercyjnych generowanych przez deweloperów lub inwestorów oraz dużej liczby refinansowań. Może to być zatem czas intensywnych rozmów pomiędzy właścicielami a bankami, co może przełożyć się na pojawienie się nowych aktywów na rynku.

Stopy kapitalizacji wzrosły i wygląda na to, że teraz się stabilizują. Sprzedający muszą przyzwyczaić się do nowych cen, a kupujący uzbroić się w cierpliwość, aby sfinalizować transakcje i przekonać sprzedających do zaakceptowania ich ofert. To właśnie niedopasowanie cen wpłynęło na mniejszą aktywność inwestycyjną na rynku i mniejszy wolumen niż w poprzednich latach.

Obecnie obserwujemy pewien wzrost aktywności po okresie letnim. W związku z tym perspektywy na rok 2024 są ostrożnie optymistyczne. Dzieje się więcej, stopy procentowe mają się ustabilizować, podobnie jak cały rynek. A stabilność jest kluczowym czynnikiem napędzającym inwestycje.

Avison Young

paź 26 2023 W oczekiwaniu na ożywienie inwestycyjne
Komentarze: 0

Inwestorzy poszukują okazji rynkowych i aktywów typu value-add. Firmy optymalizują portfolia, wystawiając na sprzedaż nieruchomości, które nie pasują do nowych strategii inwestycyjnych


W tym roku zainteresowanie polskim rynkiem inwestycyjnym jest wyraźnie mniejsze niż w latach poprzednich. Polska i region Europy Środkowo-Wschodniej nie należą pod tym względem do wyjątków. To trend globalny. Jego skalę w Polsce klarownie obrazuje odnotowany w tym roku, drastyczny spadek wartości wolumenów transakcyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych. Na rynku dominują teraz mniejsze transakcje, które zastąpiły duże, jednostkowe zakupy i akwizycje portfelowe. Wysoki koszt pieniądza wyeliminował z rynku większość dużych graczy, którzy opierali inwestycje na finansowaniu dłużnym.

Inicjatywę przejęli inwestorzy oportunistyczni i podmioty poszukujące aktywów typu value-add. Najwięksi gracze z segmentu core nadal oczekują na ostateczne ustabilizowanie się stóp kapitalizacji i wycen, jedynie obserwując rynek. Zauważyć można wyraźny spadek aktywności podmiotów z Europy Zachodniej, Azji i USA, którzy skupili się na własnych rynkach.

Polowanie na większy zysk

Jak zauważają analitycy Walter Herz, na rynku nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej na znaczeniu zyskuje kapitał lokalny. Atrakcyjnej sposobności wejścia na polski rynek poszukują także mniejsze podmioty z Europy Zachodniej. Do inwestowania w Polsce chętny jest również kapitał prywatny i rodzinny pochodzący od mniejszych inwestorów, którzy chcieliby skorzystać z ograniczonej obecnie konkurencji. Koncentrują się na głównych klasach aktywów z sektora biurowego, logistycznego, czy handlowego o maksymalnej wartości 50 mln euro.

– Pozyskanie kapitału na inwestycje w nieruchomości jest obecnie, nie tylko bardzo kosztowne, ale także stanowi spore wyzwanie. Banki wyjątkowo sceptycznie podchodzą do finansowania zakupu nieruchomości, co daje przewagę i większe możliwości inwestorom, którzy dysponują funduszami. Na rynku aktywni są inwestorzy oportunistyczni, polujący na okazje oraz podmioty zainteresowane nieruchomościami typu value-add. Inwestorzy poszukują również możliwości tworzenia wspólnych przedsięwzięć, w których kapitał pochodzi od kilku podmiotów – informuje Piotr Szymoński, Director w Walter Herz.

Rynek pozostaje we względnej stabilizacji. Wciąż mierzy się z negatywnymi skutkami pandemii i rosyjskiej agresji na Ukrainę, które wywołały wysoką inflację, wzrost kosztów materiałów i wykonawstwa oraz finansowania inwestycji. Nadal także trwa dostosowywanie wycen aktywów do zmieniających się warunków ekonomicznych.

Zmiana strategii inwestycyjnych firm

– Firmy optymalizują portfele nieruchomości i aktualizują strategię na kolejne lata. Dostosowują plany inwestycyjne do zmian zachodzących w środowisku globalnej dekoniunktury gospodarczej. Na sprzedaż wystawiane są między innymi obiekty, które nie pasują do nowych ścieżek inwestycyjnych firm. Zainteresowanie inwestorów wzbudzają przede wszystkim te projekty, które mają potencjał do wzrostu wartości na przykład poprzez przebudowę i zmiany funkcji czy modernizację i rozbudowę – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz. – W trzecim kwartale br. mogliśmy obserwować zdecydowanie wyższą aktywność inwestorów niż w pierwszej połowie roku. Negocjowanych jest obecnie wiele transakcji o niższej wartości. Niedawno reprezentowaliśmy m.in. dewelopera giełdowego przy sprzedaży pakietu 4 nieruchomości, które nie pasowały do nowych planów inwestycyjnych spółki oraz inwestora z projektami, które były za małe względem obranej strategii – dodaje.

Bartłomiej Zagrodnik zwraca uwagę, że więcej atrakcyjnych aktywów może pojawić się na rynku w przyszłym roku, kiedy nadejdzie termin wykupu obligacji emitowanych przez deweloperów czy zapadalność części kredytów inwestycyjnych.

Widać, że inwestorzy przerzucili w tym roku zainteresowanie z biur na bardziej rozwojowe obecnie sektory tj. mieszkaniowy i magazynowy. Pokazuje to struktura wolumenu transakcyjnego zarejestrowanego w Polsce w pierwszym półroczu br., gdzie dominowały zakupy w sektorze logistycznym. Najbardziej interesującymi aktywami w tym segmencie są aktualnie nieruchomości, których wartość nie przekracza 100 mln euro. Przede wszystkim magazyny miejskie i atrakcyjnie usytuowane, wielkopowierzchniowe obiekty logistyczne.

Motywacją do inwestowania w sektor mieszkaniowy w Polsce są natomiast ostatnio wprowadzone zmiany legislacyjne. Nowelizacja specustawy mieszkaniowej może wpłynąć na poszerzenie oferty gruntów z potencjałem mieszkaniowym o tereny zdegradowane, zabudowane starszymi obiektami handlowymi i biurowymi. Stwarza to okazje do zakupu gruntów z budynkami o funkcji handlowej czy biurowej i przekształcenia inwestycji w funkcję mieszkaniową po modernizacji lub wyburzeniu istniejących obiektów.

W sektorze handlowym w centrum zainteresowania inwestorów są natomiast mniejsze projekty, parki handlowe i centra zakupowe.

Analitycy Walter Herz wskazują, że aktywność na rynku transakcji inwestycyjnych ma szansę zwiększyć się najwcześniej w drugiej połowie przyszłego roku, o ile nastąpi spadek inflacji, co umożliwiłoby obniżenie stóp procentowych w strefie euro. Nasz rynek inwestycyjny uzależniony jest bowiem od obcego kapitału, który dotąd w dużej mierze pochodził z Europy Zachodniej.

Walter Herz