Archiwum - marca 2017

linkologia.pl spis.pl

Utrzymujące się w Poznaniu duże zainteresowanie powierzchnią biurową zachęca, zarówno inwestorów, jak i władze miasta do planowania dużych inwestycji 

Ostatnie dwa lata przyniosły świetne wyniki pod względem oddanej i wynajętej powierzchni biurowej w największych aglomeracjach w kraju. W Poznaniu rekordowy popyt na biura odnotowany został w 2015 roku, w którym wynajęte zostało niespełna 65 tys. mkw. powierzchni. Rok 2016 okazał się nie mniej dobry. Podpisano umowy na ponad 64 tys. mkw. biur, informują doradcy Walter Herz. Zaznaczają, że w minionym roku więcej firm obecnych w stolicy Wielkopolski zdecydowało się na powiększenie zajmowanej powierzchni, co stanowi pozytywny sygnał, świadczący o potencjale inwestycyjnym rynku.

Prawie pół miliona mkw. nowoczesnych biur

Poznański rynek biurowy należy do czołówki wiodących lokalizacji w Polsce, dysponuje niespełna 430 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Z danych Walter Herz wynika, że w 2016 roku podaż w aglomeracji zwiększyła się o 41 tys. mkw. Najwięcej powierzchni w minionym roku oddano do użytku w kompleksie Maraton (ponad 13 tys. mkw.). - W budowie pozostaje ponad 40 tys. mkw. biur. Ponad połowa tej powierzchni powinna zostać ukończona do końca tego roku, podają specjaliści Walter Herz.

Jak zauważają eksperci, dzięki dużemu popytowi na biura w 2016 roku wskaźnik powierzchni niewynajętej w Poznaniu spadł do poziomu 13,6 proc. Najwyższe czynsze transakcyjne w mieście są porównywalne do stawek obowiązujących w Krakowie, czy Wrocławiu, kształtują się w granicach 14-15,5 euro/mkw./m-c.

Bałtyk na ukończeniu   

W połowie tego roku w aglomeracji planowane jest oddanie do użytku kompleksu biurowego Bałtyk. Jeden z najciekawszych architektonicznie poznańskich budynków, zlokalizowany w centrum miasta dostarczy ponad 15 tys. mkw. powierzchni biurowej.  

Firma Garvest planuje też realizację dwóch kolejnych budynków biurowych o powierzchni około 9 tys. mkw. i 8,5 tys. mkw. w pobliżu ulicy Grunwaldzkiej. Jak zapewnia inwestor, nowe budynki będą bliźniaczo podobne do zlokalizowanego w sąsiedztwie pierwszego biurowca Pixel. Klaster pięciu budynków biurowych zaoferować ma docelowo 55 tys. mkw.

Na pograniczu centrum Poznania i dzielnicy Jeżyce powstanie również biurowiec, który wejdzie w skład wielofunkcyjnego kompleksu Zajezdnia Poznań. Czterokondygnacyjny budynek biurowy klasy A ma mieć około 6,8 tys. mkw. powierzchni całkowitej. 

W przygotowaniu najwyższy budynek w mieście

W mieście rusza również budowa drugiego etapu projektu Business Garden Poznań, w którym ma powstać pięć kolejnych budynków o łącznej powierzchni najmu 46 tys. mkw. oraz wolnostojący budynek parkingowy. Cały obiekt ma być gotowy do końca 2018 roku. Dotąd w parku biurowym położonym przy ulicy Marcelińskiej, Bułgarskiej i Łubieńskiej oddane zostały cztery budynki z 42 tys. mkw. powierzchni.  

Firma Andersia Property przygotowuje się zaś do realizacji budynku, który będzie najwyższym obiektem w Poznaniu. Andersia Silver, pierwsza z dwóch wież biurowych, która stanie przy placu Andersa ma mieć wysokość 116 metrów i dostarczyć 28 tys. mkw. powierzchni. Rozpoczęcie jej budowy planowane jest w połowie bieżącego roku.   

Poznański Nowy Rynek  i Wolne Tory

W Poznaniu inwestuje też Skanska. Zamierza zabudować spory fragment miasta. Wielofunkcyjna inwestycja Nowy Rynek powstanie na terenie dawnego dworca PKS, na obszarze o powierzchni 3,2 ha. W kwartale ulic Matyi, Wierzbięcice, Wujka i Przemysłowej powstanie kilka budynków, które spajać ma ogólnodostępny plac usytuowany na wewnętrznym dziedzińcu.  Inwestor chce rozpocząć budowę w połowie tego roku. Projekt zakłada głównie zabudowę biurową. Poza biurowcami będą też mieszkania. Skanska rozważa również realizację na tym terenie hotelu.    

Jak informują eksperci Walter Herz, także władze Poznania przygotowują plan miejscowy dla ponad 100 ha terenu położonego pomiędzy poznańską Wildą i Łazarzem. Projekt ma obejmować zabudowę o charakterze mieszkaniowym, biznesowym i usługowym. Wolne Tory mają być nową dzielnicą miasta, w której powstać ma 10-15 tys. mieszkań. Partnerami miasta w realizacji inwestycji są PKP i bank BGK Nieruchomości.

Kolej, która jest właścicielem części terenu planuje realizacje komercyjnej części projektu z nowoczesnymi biurowcami. Poza budynkami biurowymi w obrębie Wolnych Torów mają powstać liczne budynki mieszkaniowe, w których znajdą się także lokale zrealizowane w ramach programu Mieszkanie Plus. Inwestycja ma wystartować za rok.

Ekspansja sektora BPO/SSC

 

Podobnie, jak w innych miastach regionalnych jednym z największych najemców powierzchni biurowej w Poznaniu jest sektor nowoczesnych usług dla biznesu. W stolicy Wielkopolski, jak wynika z danych ABSL, działa 76 centrów BPO, SSC, IT i R&D, w których zatrudnionych jest ponad 13 tys. osób. Według szacunkowych obliczeń, do 2020 roku w branży ma znaleźć zatrudnienie kolejne 5 tys. osób. 

 

Firmy sektorowe stale zwiększają zatrudnienie. Do otwartego w ubiegłym roku poznańskiego centrum Capgemini Software Solutions Center firma zamierza w ciągu 2-3 lat zatrudnić blisko 300 specjalistów z dziedziny IT. Także Poznańskie Centrum Usług Biznesowych GSK IT  i firma Sii mają w planach zatrudnienie po 200 osób w swoich nowych oddziałach zlokalizowanych w aglomeracji. Firma Mobica, która w tym roku otworzyła centrum rozwoju oprogramowania prowadzi z kolei nabór 100 pracowników. 

 

Specjaliści Walter Herz zaznaczają, że Poznań ma duży potencjał kadrowy. - Dane GUS mówią o 150 tys. osób studiujących w mieście i jednym z najniższych wskaźników bezrobocia w kraju wynoszącym 5,1 proc., zwracają uwagę doradcy.

 

 

Autor: Walter Herz

 

dompress : :

linkologia.pl spis.pl

 Powierzchnia biurowa w zmodernizowanych budynkach w dobrych lokalizacjach jest równie atrakcyjna dla najemców, jak biura w nowych obiektach

 

Od kilku lat rynek biurowy w Polsce notuje szybki wzrost podaży wysokiej klasy powierzchni, których  dostarczają liczne, nowe projekty. Jednocześnie zwiększa się rynkowy udział zmodernizowanej powierzchni w budynkach kilkunasto i kilkudziesięcioletnich.

 

W Warszawie, która jest najdojrzalszym rynkiem biurowym w kraju, odsetek powierzchni znajdującej się w biurowcach, które mają więcej niż 10 lat jest największy w kraju. Jak podają specjaliści z firmy doradczej Walter Herz, takie biura stanowią w aglomeracji ponad 40 proc. oferty. Na największych, regionalnych rynkach biurowych starszych zasobów jest znacznie mniej. W Krakowie i Wrocławiu taka powierzchnia obejmuje około 20 proc. podaży.    

 

Dobre adresy nie starzeją się

 

Eksperci podkreślają, że nie tylko najnowsze obiekty, ale także starsze budynki, oddane w Warszawie kilkanaście, czy nawet kilkadziesiąt lat temu cieszą się nadal dużym zainteresowaniem najemców. Pod warunkiem jednak, że usytuowane są w atrakcyjnych punktach miasta. Przykładem jest oddany w 2003 roku Metropolitan, czy budynek Rondo 1 ukończony w 2006 roku.  

 

Reprezentacyjne, warszawskie obiekty biurowe, które powstały wiele lat temu przechodzą gruntowne remonty, dzięki czemu oferowana w nich powierzchnia nie ustępuje tej w nowych obiektach. Należą do nich m.in. Atrium, Błękitny Wieżowiec, Moniuszki Tower, czy Spectrum Tower. W wielu popularnych stołecznych biurowcach jak np. Warsaw Trade Tower, czy Warsaw Financial Center przeprowadzana jest rewitalizacja części wspólnych, przede wszystkim holi i recepcji. Właściciele niektórych, starszych budynków także certyfikują obiekty, podnosząc ich efektywność i obniżając koszty eksploatacji, by mogły stać się bardziej konkurencyjne na rynku, zaznaczają eksperci Walter Herz.  

 

Relokacja premiowana

 

Rynek biurowy należy dziś do najemcy, który ma teraz większe niż kiedykolwiek dotąd możliwości wynegocjowania atrakcyjnych warunków najmu. Dotyczy to szczególnie Warszawy. Właściciele budynków na różne sposoby zabiegają o najemców. Doradcy Walter Herz przyznają, że sytuacja coraz bardziej sprzyja firmom poszukującym biur.  

 

Do wynajmu zachęcają coraz dłuższe wakacje czynszowe, miejsca postojowe w cenie oraz kompleksowe wykończenie biur, zaaranżowanych zgodnie z preferencjami firm, a także zwroty kosztów przeprowadzek i nakładów poniesionych na marketing związany ze zmianą siedziby.

 

Nowe kontra starsze

 

Zarówno nowe, jak i starsze biurowce mają swoje plusy i minusy. Podaż w nowych obiektach zwiększa się. Inwestorzy muszą więc zaproponować znacznie więcej niż wysokiej klasy powierzchnię biur. Najmłodsze obiekty dysponują więc zwykle rozbudowanym zapleczem infrastruktury towarzyszącej. 

 

Ich atutami są m.in. nowoczesne rozwiązania architektoniczne, świetna integracja projektów z tkanką miejską, czy ekologiczne rozwiązania sprzyjające środowisku. A także zielone strefy przeznaczone do relaksu, kreatywne środowisko pracy, dzięki przestrzeniom co-workingowym, bezpośredni dostęp do różnych usług, czy udogodnienia dla rowerzystów i posiadaczy pojazdów elektrycznych.  

  

Nowe obiekty, jak zaznaczają specjaliści Walter Herz, mogą też w pełni zaspokoić potrzeby firm, które poszukują dużych powierzchni biurowych. A z mniej sprzyjających najemcom aspektów wymieniają mało elastyczne warunki umów pod względem okresu najmu, wyższe koszty z tytułu utrzymania części wspólnych w budynkach i stawki czynszowe wyrażane euro, co niesie ryzyko związane ze zmianą kursu waluty. 

 

Dobre , bo sprawdzone

 

Specjaliści Walter Herz zwracają uwagę, że nie wszyscy najemcy decydują się na relokację po zakończeniu umowy najmu. W Warszawie, aż jedną trzecią zawieranych transakcji stanowią przedłużenia kontraktów. Firmy renegocjują umowy i pozostają w lokalizacjach, które się sprawdziły.   

 

Specjaliści podkreślają, że najemcy równie chętnie jak najnowsze projekty, wybierają też atrakcyjnie zlokalizowane, starsze budynki w dobrym stanie technicznym. - W przypadku wieloletnich budynków można wynegocjować więcej. Dotyczy to zarówno samego czynszu, jak i innych warunków najmu. Plusem jest też możliwość rozliczania się w złotówkach, co ma znaczenie szczególnie dla instytucji państwowych, przyznają doradcy.    

 

 

Aspektem ograniczającym jest według nich układ powierzchni w starszej generacji budynkach, który czasem nie pozwala na dowolność aranżacyjną przestrzeni biurowej lub wymusza większe nakłady inwestycyjne na jej realizację. Trudności sprawiać może również późniejsze szybkie wprowadzenie zmian. Mniej wydajne bywają również instalacje techniczne. Ale nie wszystkich wieloletnich budynków to dotyczy. Część jest zaprojektowana w taki sposób, że pomimo wieku nadal spełniają wszystkie oczekiwania najemców.

 

Zdaniem specjalistów Walter Herz w trudnej sytuacji są dziś tylko obiekty, które mają już swoje lata, nie zostały dotąd zmodernizowane, a do tego nie mogą konkurować lokalizacją. Uważają jednak, że na takie biura klient też się znajdzie. Taką ofertą zainteresowane są firmy, które poszukują na rynku najbardziej ekonomicznych rozwiązań.

 

Nie zawsze starsze biuro jest tańsze

 

Stawki czynszowe w ponad dziesięcioletnich budynkach w porównaniu z nowymi mogą być niższe nawet o 20 proc., podają eksperci Walter Herz. Wszystko zależy od lokalizacji i standardu technicznego obiektu. Nie zawsze jest to jednak regułą. Nawet kilkunastoletnie, dobrze zarządzane, renomowane budynki o ciekawej aranżacji architektonicznej w ekskluzywnych lokalizacjach konkurują z sukcesem z najnowszymi biurowcami. Często stawki czynszowe utrzymują się w nich na podobnym poziomie, jak w nowych.

 

Doradcy zaznaczają, że czynsze wywoławcze za najlepsze powierzchnie w centrum Warszawy nieznacznie spadły w ciągu ostatniego roku i sięgają obecnie 24 euro za mkw. miesięcznie. Za podobne biura położone poza centrum trzeba zapłacić 12-16 euro/mkw./m-c.

 

Nawet 9 euro za metr w Warszawie

 

W obiektach wybudowanych przed 2000 rokiem w lokalizacjach centralnych średni czynsz wynosi ok. 16 euro za mkw. A już na Mokotowie, w służewieckim zagłębiu biurowym biura oferowane są przeciętnie za 11 euro za metr, ale zdarza się też, że można powierzchnię wynająć taniej, podają doradcy.  W warszawskich budynkach klasy B czynsze efektywne plasują się w granicach 9-10 euro za mkw.

 

Na głównych rynkach regionalnych, w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście różnice w czynszach za najnowsze i starsze biura nie są tak duże, jak w Warszawie. Wahają się w granicach 1-2 euro/mkw. Powodem jest mniej zróżnicowany wiek nieruchomości biurowych, które w większości nie mają więcej niż dziesięć lat.

 

 

 

Autor: Walter Herz

dompress : :

linkologia.pl spis.pl

 Aranżację przestrzeni biurowej  determinuje dziś przede wszystkim dynamika i tryb pracy zespołu     

 

Dokonująca się rewolucja mobilna i technologiczna całkowicie zmieniła styl pracy. Młodzi, zdolni ludzie, których firmy starają się zrekrutować chcą mieć możliwość wyboru zarówno czasu, jak i miejsca wykonywania obowiązków. Oczekują różnorodności. Poszukują w niej inspiracji i możliwości rozwoju. Przywykli do wielozadaniowości i częstych zmian trybu pracy.   

Firma, która chce  ściągnąć do siebie najlepszych pracowników młodego pokolenia powinna przyjrzeć się zatem najnowszym trendom w projektowaniu przestrzeni biurowej, by móc zapewnić im odpowiednie środowisko, w którym będą czuli się najlepiej.     

Różnorodność stref i rozwiązań aranżacyjnych  

Specjaliści z firmy doradczej Walter Herz podpowiadają, że punktem wyjścia do opracowania nowoczesnej koncepcji aranżacji przestrzeni biurowej powinno być zdefiniowanie specyfiki i dynamiki pracy zespołu. Miejsce pracy musi odpowiadać oczekiwaniom przedstawicieli wszystkich pokoleń i umożliwiać wykonywanie jej zgodnie z ich własnymi preferencjami, dzięki dostępowi  do różnorodnych rozwiązań aranżacyjnych. Przede wszystkim takich, które stwarzają okazję do integracji i wymiany doświadczeń. Rozkład wnętrza powinien sprzyjać koncepcyjnemu myśleniu oraz dawać możliwość relaksu i czerpania energii z otoczenia.

Zgodnie z założeniami koncepcji Activity-Based Working, która coraz bardziej jest widoczna w Polsce, biuro musi oferować różnorodne rodzaje przestrzeni, które odpowiadają odmiennym trybom pracy różnych osób. W myśl zasady smart workingu powierzchnia biurowa powinna być w pełni dostosowana do rodzaju aktywności poszczególnych członków zespołu. Aby ją zdefiniować, jak zauważają eksperci Walter Herz, firmy coraz częściej decydują się na przeprowadzenie badania nawyków i modelu pracy teamu. Poza stylem pracy, o kształcie biura powinna decydować także kultura danej organizacji oraz potrzeby dotyczące technologii i obiegu informacji w firmie, zaznaczają specjaliści.  

 

W biurach tworzonych w duchu Activity-Based Working mieści się wiele stref, z których każdy korzysta w zależności od aktywności, jaką chce wykonywać. Należą do nich miejsca spotkań nieformalnych, pokoje do konsultacji, pomieszczenia projektowe, miejsca do rozmów telefonicznych, chillout-roomy i przestrzenie typu break-out, czy strefy relaksu. Zapewniają, zarówno warunki do pracy w skupieniu, pracy zespołowej, jak i do wymiany informacji i wypoczynku.

 

Pomocne w burzy mózgów

 

- W tego typu biurach w ciekawy sposób przygotowane są na przykład pokoje projektowe, zwracają uwagę specjaliści Walter Herz.  - To przestrzenie, gdzie można pisać na ścianach i tablicach, przyczepiać w różnych miejscach notatki wynikające z dyskusji, którą można prowadzić będąc stale w ruchu. Utrwalane wzrokowo pomysły są efektywniejsze, biorąc pod uwagę, że wyobraźnia i pamięć wzrokowa są skuteczniejsze niż pamięć słuchowa. W ten sposób rozmowa popychana jest bez przeszkód do przodu - przyznają doradcy.

 

W biurach urządzanych zgodnie z najnowszymi trendami, których podstawą jest wygoda pracowników, tworzone są stanowiska, które umożliwiają bardziej ergonomiczną pracę. Można je dopasowywać do indywidualnych potrzeb, zarówno pod względem designu, jak i ustawienia mebli, np. regulować wysokość blatu w zależności od wzrostu pracownika, czy dostosowywać do pracy w różnych pozycjach. Przy czym, nie każda osoba ma przypisane biurko, często są to miejsca pracy rotacyjne.

 

Mobilne rozwiązania modułowe

 

Przestrzeń biurowa w nowoczesnym biurze powinna być też tak urządzona, żeby dawać możliwość szybkiego dokonywania zmian w przypadku transformacji organizacyjnej w firmie.  Stąd,  jak zaznaczają specjaliści Walter Herz, waranżacji biur wykorzystywane są teraz mobilne rozwiązania modułowe.  

 

Systemy modułowe pozwalają na szybką reorganizację przestrzeni biurowej zgodnie z bieżącymi potrzebami firmy. Dzięki nim tworzone są swoiste pomieszczenia w pomieszczeniach w formie akustycznych kabin, które można swobodnie przenosić w różne części biura. Ich wyposażenie nie ustępuje temu w tradycyjnych pokojach. Elastyczne kształtowanie przestrzeni ułatwiają też meble na kółkach.

 

Liczy się człowiek i elastyczność

 

Najważniejsza w biurze nie jest dziś stylistyka aranżacji, a człowiek i jego wygoda. Na znaczeniu zyskuje jakość środowiska pracy, w tym takie czynniki jak akustyka i doświetlenie wnętrz oraz parametry powietrza. Przestrzeń biurową dopasowuje się do pracownika, a nie odwrotnie. A kluczowym elementem w procesie wyposażania biur staje się komunikacja i praca zespołowa.

Specjaliści Walter Herz podkreślają, że zmiany w sposobie myślenia o aranżacji biur widać już nawet w przypadku konserwatywnie nastawionych klientów, którzy jeszcze niedawno nie brali pod uwagę tego typu zmian. Zaznaczają, że rośnie liczba firm, które korzystają z pomocy przy adaptacji nowego biura. - Doradztwo w tej dziedzinie stało się na tyle popularne, że utworzyliśmy specjalny dział dedykowany tej usłudze, informują eksperci Walter Herz.  

Nieformalna wymiana myśli

 

W każdej firmie najważniejsza jest praca zespołowa i dobry przepływ informacji. Podstawą innowacji jest przecież współpraca. Dobrze zaprojektowane biuro musi więc dostarczać licznych okazji do wymiany poglądów i pomysłów pomiędzy pracownikami. Stwarzać okazje do nieformalnych rozmów, a nawet sporów.  

 

Odpowiednimi miejscami do takiej aktywności są przestronne kuchnie i jadalnie. W tym celu także automaty z kawą ustawia się tylko w jednym miejscu, żeby stworzyć szansę poznania się pracowników z całej firmy. Podobną funkcję pełnią również strefy relaksu, które dodatkowo przyczyniają się do integracji i wzmocnienia więzi w zespole.

 

Miejsca pracy, które są dziś atrakcyjne dla pracowników to biura naszpikowane nowoczesnymi technologiami, jak internet rzeczy, big data, technologia wirtualnej rzeczywistości, czy różnego rodzaju aplikacje. Szczególnie zawrotną karierę robi obecnie internet rzeczy (Internet of Things), dzięki któremu za pomocą smartfonu można sterować wszystkimi funkcjami w biurze.  

 

Strefy relaksu i co-working

 

Sami deweloperzy także starają się, by przestrzeń w nowych biurowcach poddawała się różnym aranżacjom i sprzyjała rozwojowi najemców. Założenia funkcjonalne często uwzględniają tworzenie przestrzeni co-workingowych w budynkach, które ułatwiają współpracę pomiędzy firmami, w tym np. wymianę miedzy start-upami i wytrawnymi graczami rynkowymi.

 

W nowoczesnych budynkach biurowych mieszczą się zielone miejsca przeznaczone do relaksu i sportu z dostępem do Wi-Fi.  Integracji najemców sprzyjają takie ścianki wspinaczkowe, zielone tarasy, bieżnie, czy nawet boiska, wymieniają specjaliści Walter Herz.

 

Deweloperzy podchodzą do aranżacji przestrzeni w częściach wspólnych budynków coraz odważniej. Adaptowanymi na polski rynek, najnowszymi pomysłami są biurowce pozbawione recepcji na rzecz na przykład wspólnej, dużej kuchni, czy obszernej strefy co-workingowej.

 

Autor: Walter Herz 

dompress : :

eda | halenamiotowe | pieluchy | polkowicz | kolektorysloneczne | Mailing